Beiträge von epospecht

Zitat von Conne Witzer

Nun ist dies aber die über die Restnutzungsdauer des Objekts nachhaltig erzielbare Rendite, d.h. nach Ablauf der Restnutzungsdauer (also z.B. 40 Jahre) ist der Kaufpreis (rechnerisch) vollständig "verbraucht" - im Unterschied zum Guthaben auf der Bank.

Bei €237k Kaufpreis sind das also so um die €5.000 Wertverlust jährlich.
Den Substanzverbrauch musst Du noch vom Ertrag abziehen.
Und jetzt geh' einmal von Deinen €6.80 um 30% (relativ) runter!

Sorry, aber das Grundstück hat überhaupt keinen Verfall. Allein die Bausubstanz darauf. Schon dadurch stimmt der Wertverlust von 5.000€ jährlich vorne und hinten nicht. Zudem darfst du, unabhängig von der Denkmal AFA über die Dauer von 40 Jahren jährlich 2,5% auf die Altbausubstanz abschreiben (Altbau AFA). Damit wird der Wertverlust (abhängig vom eigenen Steuersatz) stark gemindert.
Zudem gehst du von gleichbleibenden Mietkosten über die gesamte Dauer aus, was ziemlich illusorisch ist.

Zitat von Conne Witzer

Bei Faktor 40+ rechnet sich das auch mit Denkmal-Afa und Spitzensteuersatz garantiert nicht.

Der "Trick" besteht darin, dem Opfer zu suggerieren, die Wohnung liesse sich nach 10 Jahren (mit Gewinn...) weiterverkaufen. Die tatsächlich auf dem Zweitmarkt erzielbaren Preise liegen aber derzeit nur bei um die 30-40% des Preises beim Erstverkauf.

Das kann man so pauschal auch nicht sagen. Hier mal eine "Best Case" Rechnung.

Folgende Zahlen werden angenommen:

Investitionssumme: 480.000€
m² der Wohung: 160
Preis/m²: 3000€
Davon Grundstück/m²: 200€
Haltedauer (notwendig da Denkmal AFA nicht überschreibbar): 12 Jahre
Angenommener Wiederverkaufswert: 40%, also 192.000€
Wertverlust: 288.000€
Einkommen ohne Immobilie jährlich: 260.000€
Steuersatz: 45% (Reichensteuer)

Denkmal AFA: 100% Erstattung über 12 Jahre auf 70% des Kaufpreises (typischer Wert) -> 480.000 *0,7= 336.000 /12 = 28.000 Abschreibung jährlich
Altbau AFA: 2,5% auf die Altbausubstanz (Kaufpreis - Grundstück) -> 448.000*0,025 = 11.200 Abschreibung jährlich

Abschreibungen zusammen:

11.200+ 28.000 = 39.200€

Steuerlast über 12 Jahre ohne Immobilie:

260.000€ Einkommen 45% Steuern = 117.000€ *12 = 1.404.000€

Steuerlast über 12 Jahre mit Immobilie:

220.800€ Einkommen 42% Steuern = 92.736€ *12= 1.112.832€

Ersparnis durch Immobilie: 291.168€
Wertverlust durch Verkauf: 288.000€

Gewinn durch die ganze Chose: 3168€

Auch wenn in der Rechnung viele Kosten fehlen (Finanzierung, Nebenkosten etc.) kann das ganze funktionieren. Im Extremfall (wie hier in der Rechnung) OHNE die Wohnung überhaupt zu vermieten.
Denn die Steuerlast kann bei entsprechenden Investitionen theoretisch bis zum Freibetrag verringert werden, wenn die dafür nötigen Finanzierungskosten unter denen des Steuersparpotenzials liegen.
Ist natürlich ein Ritt auf der Rasierklinge, da die Einkommensseite 12 Jahre lang stabil bleiben muss.

Nachsanierung(?) der Brehmestraße 1:

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Update zur Georg-Schwarz-Str. 194:

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Sanierung der William-Zipperer-Straße 50:

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Update Wielandstraße 2:

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Fast fertige Sanierung Diakonissenstraße 1a:

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Sanierung Raimundstraße 14:

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Sanierung Chranachstraße 21:

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Fast fertige Sanierung Chranachstraße 25:

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Fertige Sanierung Karl-Ferlemann-Straße 31:

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Update: Sanierung Karl-Ferlemann-Straße 53:

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Update Geraer Straße 25:

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Update: Die Gerhardstraße 3 ist mittlerweile fertig

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Sanierung Limburgerstraße 65:

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Beginnende Sanierung Dieskaustraße 69(?):

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Update "Wohnpark Libelle" (in der Schwarzestraße): Das erste Haus wird saniert:

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Sanierung Pörstener Straße 9:

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Update: Sanierung Kötzschauer Straße 6:

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Beginnende Sanierung Albert-Vollsack Straße (gnihihi):

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Vielen Dank Auenschreck. Habe deine Korrekturen mal eingefügt, damit man die Häuser beim Suchen problemlos zuordnen kann.

DrZott: Ja, in einigen Teilen Leipzigs sieht es insgesamt noch richtig wüst aus. Es sind ja nicht nur die unsanierten Gebäude, auch die Straßenzuggestaltung und die verwilderten Grünflächen tragen dazu bei.
Für sich genommen finde ich solche Straßenzüge sehr spannend und atmosphärisch, da das aber nicht von Dauer sein kann (viele leerstehende Gebäude pfeifen mittlerweile wirklich aus dem letzten Loch) müssen wir aber wohl auf eine schnellstmögliche Aufwertung der Viertel mit folgender Sanierungswelle hoffen.

Baufortschritt am "Tor zum Park" in der Riedelstraße.

Außenwände aus Sperrholz die mit Dämmung beklebt werden? Sachen gibts...

Sanierung der Hans-Poeche-Str. 18b:

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Sanierung der Dohnanyistraße 18-20:

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Sanierung Eisenbahnstr. 7:

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Fertige Sanierung Eisenbahnstr. 139. Die hat man ja ganz schön verunstaltet.

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Sanierung Paulinenstr. 4:

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Fertige Sanierung Bülowstr. 19:

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Sanierung Bülowstr. 14:

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Fertige Sanierung Macherner Str. 8:

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Fertige Sanierung Ecke Plaußiger/Engelmann Str. Fand ich farblich davor interessanter:

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Sanierung Bruhnstr. 3:

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Sanierung Ecke Zweenfurther/Plaußiger Str. (GRK saniert):

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Sanierung Karl-Härting Str. 5:

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Sanierung Papiermühlstraße 10b:

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Fertige Sanierung Ferdinand-Jost Str. 36-38 (Wobei die 36 eigentlich schon saniert schien):

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Sanierung Schönbachstr. 76:

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Sanierung Schönbachstr. 67:

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Sanierung Papiermühlstr. 11+13:

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Sanierung in der Borsdorfer Str. 3 :

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Sanierung der Neumannstr. 2:

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Sanierung Theodor-Neubauer-Straße 54:

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Sanierung Theodor-Neubauer-Straße 56:

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(Zweit)sanierung Ihmelstraße 13-15:

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Sanierung Roßbachstr. 5:

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Die Endersstraße 50-52 ist so gut wie fertig. Die in die Ecke gequetschten Balkone finde ich jetzt nicht so gelungen, ansonsten aber eine schöne Sanierung:

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Sanierungen in der Jordanstraße:

Jordanstraße 16 (Schön):

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Jordanstraße 14 (Unschön: (im unsanierten Zustand waren die Fenster noch wertiger ))

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Jordanstraße 8 (Auch schön):

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Beginnende Sanierung der Henriettenstraße 14:

Magdalenenstr. 5: Sah bis jetzt eigentlich sehr gut saniert aus. Schade, dass der kleine Laden wohl geopfert wird:

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Sanierung der Linkelstraße 14:

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Sanierung(?) der Linkelstraße 31:

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Ein Gebäuderiegel in der Slevogtstraße (?) wird saniert und kräftig eingefärbt:

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Schon länger fertig, aber meines Wissens hier noch nicht gezeigt ist der Viertelsweg 43:

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Zitat von Bau-Lcfr

...

U.a. aus dem Text epospechts entnehme ich, dass man in Leipzig relativ häufige teure Grundsanierungen geradezu voraussetzt.

...

Es geht doch überhaupt nicht um Voraussetzungen die man als Mieter stellt. Es ist in Leipzig nun mal so, dass der typische Bestand aus den 1890er bis 1930er Jahren stammt. Und durch die Wohnpolitik der DDR und des danach vorhandenen Überangebotes an Wohnraum sehr viele dieser Objekte über Jahrzehnte leer standen. Da ist eine Grundsanierung kein Luxus sondern pure Notwendigkeit. Wenn noch Bleirohre liegen, sich die Toiletten im Treppenhaus befinden, die Fenster aus Einfachverglasung bestehen, es Kohleöfen in den Wohnungen gibt, die Keller feucht sind und der Dachstuhl morsch ist, dann bringt es nichts mit Flickschusterei die Gebäude irgendwie am Laufen zu halten, da man dadurch die Substanz nachhaltig schädigt.
Die ganzen Sanierer grundsanieren nicht aus "Jux und Dollerei", sondern weil die Objekte nichts anderes hergeben. Und wenn sowieso saniert wird (zudem durch Denkmal-AFA grundsätzlich hochwertig und teuer), dann sind die genannten "Luxusmerkmale" lange nicht so teuer wie in anderen Städten, in denen seit 60 Jahren sukzessive teilsaniert wurde.

Bau-Lcfr:

Du scheinst eine ziemlich komische Vorstellung von "Arm" und "Reich" zu haben, und die Wünsche des reichen Klientels als Gottgegeben hinzunehmen.

Es geht im Fall Leipzig ja nicht darum irgendwelchem Geldadel Obdachlose in das Penthouse zu setzen, es geht darum in Stadtteilen wie Schleußig, dem Waldstraßenviertel oder Gohlis Süd einen Teil der Wohnungen auf einem Mietniveau zu halten, dass auch für Harz4-Bezieher zu bezahlen ist. Und dort ist der "visuelle, kulturelle und intelektuelle" Unterschied zwischen regulärem und "armen" Mieter sicherlich nicht so groß, dass es große Spannungen geben wird. Es geht auch überhaupt nicht darum, dass die Bevölkerungsschichten voneinander lernen. Das wäre naiv anzunehmen. Es geht darum, Ghettos zu vermeiden. Denn wenn wir "arme" und zum Teil hoffnungslose Menschen auf bezahlbaren Punkten in der Pheripherie einer Stadt konzentrieren, gibt es dort enorme Probleme und Folgekosten. Seien es Schulkosten, Kosten für Sozialarbeit oder Kosten für eine erhöhte Polizeipräsenz. Gleichzeitig nimmt man den Menschen durch "Ansiedlung im Elend" die Sicht auf erfolgreiche Mitmenschen und untergräbt ihr Selbstbewusstsein.
Eine Stadt ist eine hochverdichtete Ansammlung verschiedenster Gesellschaftsschichten und Lebensmodelle. Der Wunsch nach Exklusivität ist, wenn auch verständlich, in diesem Kontext Blödsinn. Wer trotzdem innerhalb von "gated Communities" leben möchte, muss das dann eben in Vororten tun. Das tut den Städten nicht weh (prozentual machen solche Menschen ja nur einen Bruchteil der Bevölkerungsmasse aus). Dafür müssen solche Menschen eben auf die Vorzüge einer Stadt (sofortige Verfügbarkeit von fast allen Dienstleistern, Kultur, Verkehr und Einkauf) verzichten.

Den preiswerten Bestand den zu kaufen es sich lohnt, musst du mir übrigens mal zeigen. Der Preisnachlass für Bestandsbauten rührt doch eher von einer näherliegenden Renovierungsbedürftigkeit (in Wohnungen sowie an der Substanz) her. Wenn einem seitens der LWB die Grundstücke bereits gehören, spricht meiner Meinung nach nichts gegen Neubauten.

Zitat von Altbaufan_

Und da ich einen sehr umzugsfreudigen Freundes- und Bekanntenkreis habe, der vom Professor bis zum Studenten und Arbeitslosen reicht, weiß ich, dass die Wohnungen zu ca. 90% nach Auszug teurer werden. Selbst wenn daran nicht ein Stück renoviert wird.

Naja, alleine um einen Inflationsausgleich zu gewährleisten muss der Vermieter die Miete alle 5 Jahre um 10% anheben. Und dass bei Neuvermietung so kräftig zugelangt wird, liegt auch und gerade daran, dass Mieterhöhungen bei Bestandsmietern nur sehr selten durchgeführt werden.

Zitat von Altbaufan_

[...] das oft gebrachte Argument, der Neubau im gehobenen Segment und der damit verbundene Umzug von Leuten aus günstigen Wohnungen in die "teuren" Wohnungen ab 8 Euro kalt würde die Mieten [...] entlasten, ist absoluter Nonsens [...]

[...] Es führt lediglich dazu, dass das Angebot im gehobenen Segment wächst und die Mietpreise moderater steigen als wenn nicht neu gebaut würde.

Da widersprichst du dir doch: Langsamere Mietsteigerungen sind Entlastung. Und eine allgemeine Mietsteigerung im Rahmen der Teuerungsrate ist nun wirklich nichts besorgniserregendes.

Zitat von Altbaufan_

Und klar bleibt auch: Mietwohnungen für unter 8 Euro kalt gibt es nur mit staatlicher Förderung oder wenn Investoren mal auf Designerbäder, Echtholzparkett und Fußbodenheizung verzichten und "normale Bäder", Laminat und "normale" Heizungen einbauen

Sorry, aber bei 2000-3000€/m² machen die 30€/m² für Echtholzparkett oder die "Designerbäder" (die mit Design gar nichts am Hut haben und meistens nur großformatige Fliesen, eckige Wasserhähne und Echtglasduschen beinhalten)
auch nichts mehr aus.
Preistreiber sind der Denkmalschutz (wobei der durch Denkmal-AFA kompensiert wird) und vor allem die Grundstückspreise. Aber wie will man dem Eigner eines Grundstückes zu günstigem Verkauf verleiten, wenn er in einer aufstrebenden Stadt eine fast garantierte jährliche Wertsteigerung von mehreren Prozenten hat?

Zitat von Grävling

Derweil finden am Gebäude des Regina-Palasts in der Dresdner Straße sowie am Eckgebäude Zweinaundorfer Str./Tiefe Str. weiterhin Entrümpelungsarbeiten statt. An letzterem Gebäude hing in den vergangenen Jahren eine "zu verkaufen"-Plane, die nun verschwunden ist. Informationen zu einer eventuellen Sanierung habe ich leider noch nirgends gefunden.

Die Sanierung des Gebäudes in dem der Regina-Palast untergebracht ist läuft mittlerweile auf Hochtouren:

Die Hermann-Liebmann-Straße 37(?) wurde saniert. Sah davor auch schon ordentlich aus, nun hat sie ein ordentliches Dach und braune Fenster.

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Apropos GutsMuthsstr. 48: Die ist soweit fertig.

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Sanierung Endersstraße 50-52

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Sanierung Jordanstraße 4:

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Sanierung Jordanstraße 5A:

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Sanierung Weißenfelser Straße 14/ Erich-Zeigner-Allee:

Fertige Sanierung Karl-Heine-Straße 7 (das zusammengehörige Nachbarhaus ist wohl schon länger fertig):

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Fertige Sanierung Ferdinand-Lassalle-Straße 20-21 (?). Das Penthouse ist hier wirklich aufdringlich und architektonisch meiner Meinung nach ziemlich misslungen:

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Bei den Bleichertwerken wird übrigens seit ca. einem Monat schon kräftig abgerissen. Leider werden - wie auch in den Visualisierungen zu sehen - die flacheren Gebäude an den Bahngleisen allesamt von gesichtslosen Neubauwürfeln ersetzt.

Ich hatte gehofft, dass das so nicht durchgewunken wird. Leider vergebens.
Das Projekt als solches ist natürlich trotzdem positiv zu bewerten.

Danke LE Mon. hist. für den Link.

Leider sind die in dem Artikel gegebenen Beispiele für Leipzig kaum umsetzbar.

Zum Fondmodell: Das wäre toll, müsste aber Bundesweit aufgelegt werden. Dafür wäre ein gigantisches Volumen notwendig für das der Staat bürgen müsste. Durch die Umgehung marktgerechter Verzinsung hat man natürlich einen großen Vorteil gegenüber privaten Investoren. Niedrige Mieten bekommt man aber auch da nur zustande wenn der Stadt die zu bebauenden Grundstücke gehören (denn der Eigentümer wird sicherlich nicht extra günstig verkaufen) und es sich nicht um denkmalgeschütze Bausubstanz handelt (denn auch ein Fond wird keine Denkmal-AFA nutzen können).

Das Modell Schwedens würde bedeuten, dass man den größten Teil des Wohnungsangebotes von privaten Eigentümern (zurück)kauft. Das ist unfinanzierbar.

Das Modell Dänemark kappt die Renditen privater Investoren. Das kann in Boom-Regionen sehr sinnvoll sein. Es macht den Wohnungsmarkt aus privatwirtschaftlicher Sicht aber uninteressant. Deswegen muss man gleichzeitig der Wohnungsnot mit staatlichem Sozialwohnungsbau entgegentreten. In Leipzig, wo noch tausende Altbauwohnungen auf denkmalgerechte Sanierung warten, wäre das Modell gleichbedeutend mit dem Abriss derselben.

Altbaufan_

Ja, aber was willst du denn dagegen unternehmen? Es ist sicherlich ehrenhaft und bewundernswert wenn Kapitalanleger nicht nur Rendite im Kopf haben sondern sich der Stadt und ihrer Gesellschaft verpflichtet fühlen. Aber das kann man nicht zwangsläufig verlangen.
Und wenn man es verlangt, und die Miethöhe gesetzlich vorschreibt, dann geht das zu Lasten der Rendite. Der Immobilienmarkt ist aber kein abgeschotteter Markt sondern steht in Konkurrenz zu anderen Anlageformen. Nimm den Anlegern ihre Rendite und sie sehen sich anderswo um.

Das Ergebnis wäre, dass wesentlich weniger in Immobilien investiert würde. Unsanierte Altbauten also zunehmend verfielen und Wohnraum knapper würde.
Das kann doch nicht erstrebenswert sein.

Bliebe der soziale Wohnungsbau. Da hat die LWB aber das Problem, dass sie für eigene Projekte keine "Denkmal AFA" nutzen kann. Gleichzeitig verhindert der Denkmalschutz das einfache Sanieren (Abschlagen des Putzes, Abhängen der Decken, einfache Treppenhäuser und Eingänge). Altbausanierung wäre hier also ein ständiges Zuschussgeschäft das sich die LWB bei ihrer finanziellen Lage sicherlich nicht leisten kann.

Nochmal zum einfachen Verstehen: Es gibt tlw. Neubau- und/oder Sanierungsprojekte, die ihre LAGE LAGE LAGE fast nebeneinander haben und trotzdem die Preise stark voneinander abweichen bei vergleichbar "gehobener" Ausstattung, nicht mehr und nicht weniger.

Ohne die Kosten für die Sanierung (starke Schädigung der Bausubstanz, besondere Anforderungen des Denkmalschutzes) oder die Kosten für das Grundstück zu kennen macht so ein Vergleich doch keinen Sinn. Ein hoher Mietpreis ist für den Investor auch ein beträchtliches Risiko, da die Wohnung bei zu wenig Nachfrage schlicht nicht konkurrenzfähig ist. Und Leerstand tut bei einer hohen Mieterwartung besonders weh. Die Salomonstr. 1 ist meiner Meinung nach so ein Fall. Seit Ewigkeiten aggressiv beworben, stehen trotzdem noch etliche Wohnungen leer. Und inzwischen wird man schon wie in Grünau mit Gutscheinen und einem Monat mietfrei geködert.

Die Lumumbastraße 11 hat die Gerüste fallen lassen.
Das Ergebnis ist sicherlich wertig, aber diese Farbe.... das wirkt doch ziemlich bedrückend.

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Die Sanierung der Gustav Adolf Str. 56 ist fertig

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Auch die Friedensstraße 6 ist bis auf den Gartenbereich fertig:

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Beim exorbitant teuren Studentenappartmentsanierungsvorhaben in der Waldstraße werden gerade die Nachbargebäude abgerissen:

Am Eingangsgebäude der Gottschedstraße wird ja schon seit einiger Zeit gewerkelt. Nun scheint man da wohl ein zweistöckiges Penthouse draufsetzen zu wollen? Oder wofür soll die gemauerte Wand dort oben sonst gut sein?

@LE Mon hist:

Danke für die aufschlussreiche Aufschlüsselung.

Dazu mal die Summen, die durch die Afa Denkmalschutz und die Afa Altbau dazukommen:

Bei einem Kaufpreis von 237.000 und einem Denkmalschutzanteil von 78% (ein üblicher Wert) kommen bei einem angenommenen zu versteuernden Jahreseinkommen von 70.000€ als Single über die 12 Abschreibungsjahre laut folgendem Rechner insgesamt 92.667€ Steuereinsparungen zusammen.
Wobei die AfA Altbau 40 Jahre lang abgeschrieben, (und nicht nur 12) meines Wissens aber nicht auf den Kaufpreis, sondern nur auf die Altbausubstanz angerechnet werden kann. (der Rechner geht pauschal von 50% des Kaufpreises aus).

Wenn man die Ersparnis mit einberechnet, dann lägen wir hier bei einer Rendite von 5.18%. Die reale Rendite liegt natürlich durch eventuellen Leerstand etc. darunter. Aber für eine vergleichsweise sichere Anlage ist das bei dem derzeitigen Zinsniveau doch beachtlich.

Die Sanierung der Lützowstraße 24(?) ist fertig. Für eine Styroporbox doch ein beachtliches Ergebnis

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Sanierung der Karl-Heine-Str. 6 (?):

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Die in #2857 angesprochene Sanierung Gerhardstr. 7 ist angelaufen. Schein ein schwieriges Objekt zu werden

Knauthainer Straße / Rolf-Axen-Straße / Wigandstraße (das Gebäude am Eck) ist soweit fertig saniert:

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Sanierung der Klingenstraße 31:

Beim Hinterhaus ist man schon weiter:

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Fast fertige Sanierung Eythraer Straße / Kötzschauer Straße:

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Die hier im Forum bereits angesprochenen Stadthäuser in der Wolfener Straße sind fertig:

Die Baugrube für den Neubau der "Eisenacher Straße 5" ist ausgehoben, die Bodenplatte wurde bereits gegossen:

Visualisierung unter:

http://rendart.net