Beiträge von DieVa

^die Häuser stehen unter Denkmalschutz. In solchen Fällen können die Sanierungskosten (also auch die Kosten für die Fenster) steuerlich hoch abgeschrieben werden. Dies aber nur, wenn die Denkmalbehörde die denkmalgerechte Sanierung bescheinigt.
Wer in ein denkmalgeschütztes Objekt z.B. einfache Kunststofffenster o.ä. einbaut, verliert also Steuervorteile.
Leider haben viele andere Städte vergleichbare Gründerzeithäuser nicht unter Dekmalschutz gestellt. Daher lohnt es sich finanziell nicht für die Eigentümer, höherpreisige Elemente (wie z.B. Fenster) einzubauen.

Zur Rödelstr. 16:
Ich finde die Sanierung gar nicht mal schlecht. Der Schriftzug "Drogenhaus Hermes" wird noch angebracht und der horizontale Abschluss des Erdgeschosses zum Obergeschoss -mit gestanzten Blechen- fehlt auch noch.
Dann ist meiner Meinung nach das Objekt mustergültig saniert. Sogar die einst vorhandenen Außenjalousien mit den metallenen Verblendungen wurden wieder hergestellt.
Lediglich die Farbe des Erdgeschosses gefällt mir nicht, ich hätte das Erdgeschoss gar nicht farblich abgesetzt. Und ob die dreieckigen Dachgauben so vorhanden waren, bezweifel ich.
Ansonsten handelt es sich hier um eine unspektakuläre Architektur, auch im innern sind die Wohnungen und einzelnen Zimmer doch recht klein, wie man es häufig in Schleußig vorfindet.

Zitat von Gärtner

So schön das Haus am Nikischplatz saniert worden ist, aber warum hat man nicht die alten Kastenfenster und Balkontüren gelassen und warum sind die Fenster jetzt braun anstatt grün? Waren die historisch auch braun?

Das Haus am Nikischplatz wurde in Eigentumswohnungen geteilt und an Privatanleger im obersten Preissegment verkauft. Die Luxussanierung beinhaltete auch eine energetische Sanierung. Also wurden alle Fassaden gedämmt (die Fassade zum Nikischplatz erhielt eine Innendämmung!) und es wurden -natürlich- neue Fenster eingebaut. Während heute alle Welt über Energieeinsparungen diskutiert, wird ein Verbleib alter Fenster -weder von Käufern, noch von Mietern- heute kaum mehr akzeptiert.

Ob die Fenster ursprünglich braun oder grün waren weiß ich nicht. Dafür ist der Denkmalschutz zuständig und der gibt in der Regel den Farbton vor. Insofern vermute ich mal, dass es sich hierbei um den ursprünglichen Farbton handelt.

Zum Wintergarten-Areal wurde jetzt ein Wettbewerb ausgelobt. Gegenstand ist erstmal nur das neue LWB-Gebäude. 20 Büros sollen in einem Realisierungswettbewerb teilnehmen, 4 Büros davon sind schon gesetzt.

Link:
http://www.baunetz.de/wettbewe…al_2612083.html?source=nl

^Anleger werden natürlich nicht gezwungen, aber oftmals mit haltlosen Versprechen zum Kauf gedrängt....

Leider weiß ich nicht, wie man Artikel hier hochladen kann deshalb muss ich an dieser Stelle eine Internetseite von Rechtsanwälten aus Berlin empfehlen, die sich auf Anlegerschutz spezialisiert haben. Bei Interesse einfach mal googeln unter Resch Rechtsanwälte Berlin. Hier findet man viele Beiträge zum Thema, der Fokus liegt auf dem grauen Immobilienmarkt in Leipzig.

Von einer Schrottimmobilie spricht man auch dann, wenn eine Immobilie völlig (und sittenwidrig) überteuert war. Das merkt der Käufer allerdings oft erst dann, wenn er die Wohnung wieder verkaufen will und maximal 50% des ehemaligen Kaufpreises erzielen kann. Die hiesigen Bauträger kalkulieren die 30- 35-fache Jahresnettomiete. Das ist völlig überhöht. Natürlich kann man den Wohnungskäufern sagen: selbst schuld, ihr hättet euch besser informieren sollen. Aber die ahnungslosen Käufer haben oftmals weder Zeit noch Lust, sich mit der Materie intensiv zu beschäftigen und tappen in die Falle.
Solange es vermögende Zahnärzte trifft, ist mir das ja egal. Aber oft sind es auch kleine Angestellte, die manchmal für den Rest des Lebens finanziell ruiniert sind.

Modhinweis Cowboy: Der Artikel, auf den du dich vermutlich beziehst, ist hier einsehbar.

^ dumm nur, dass der Kleinanleger, der eine Wohnung z.B. für 1.000 €/m² kauft und leerstehen läßt, finanziell immer noch besser dasteht als derjenige, der z.B. von der GRK für 2.300 €/m² kauft und für 6,00 € vermietet. Ich weiß nicht, warum die Bauträger hier im Forum so sehr gelobt werden. Unstreitig bringen Sie einen großen Beitrag zur Sanierung der Stadt. Aber bei den exorbitanten Preisen, die die Bauträger aufrufen, kann man eine erstklassige Sanierung erwarten. Bauträger wie GRK, Licon etc. sind keine idealistischen Stadtvisionäre, nein, die wollen auch nur Geld verdienen.

Es mehren sich die Stimmen, die vom Leipziger "bauträgerdominierten Schrottimmobilienmarkt" sprechen, der völlig aus den Fugen geraten ist. Allein die Tatsache, dass in den Verkaufserlösen der Wohnungen bis zu 30% Vermittlungsprovisionen für Vertriebe einkalkuliert sind, spricht Bände. Da werden schonmal zweifelhafte Verkaufsmethoden angewandt....

ich habe mir mal die Mühe gemacht, auf immoscout24 den Wohnungsleerstand in verschiedenen Städten zu vergleichen.
Danach werden derzeit Wohnungen wie folgt an den aufgeführten Städten zur Vermietung angeboten:

Dortmund: 1.587
Frankfurt: 2.003
München: 1.640
Köln: 2.372
Dresden: 2.289
Hannover: 1.041
Leipzig: 10.541

In der hippen Südvorstadt z.B., im Umkreis von 1 km der Arndtstraße stehen allein 489 Wohnungen zur Vermietung an. Und das bei bundes- und sachsenweit unterdurchschnittlichen m²-Kosten.

versteh ich das jetzt richtig? Es geht Dir also nicht um die Verdrängung ärmerer Schichten aus den beliebten Stadtvierteln in die Randlagen, es geht um die Verdrängung einkommensschwacher Schichten aus den Gründerzeitwohnungen in die DDR-Bauten.

die Investitionskosten sollen maximal die 20-fache Jahresmiete ausmachen, alles andere ist sehr riskant. Bei einem m²-Preis von beispielsweise 2.500,-- € müßte demnach eine Kalt-Miete von 10,40 €/m² erzielt werden. Gewerbliche Anleger kalkulieren noch viel enger.

Aber es gibt immer Ausnahmeerscheinungen. Derzeit sind die Zinsen niedrig und Angst vor Inflation geht um. Die Anleger suchen sichere Anlagen. Viele Käufer von Eigentumswohnungen haben aber überhaupt keine Ahnung von Immobilien und sehen nicht, dass die Investition auch auf lange Sicht nicht rentabel ist. Dann können riesige Probleme entstehen. Möglicherweise bleibt das auf einzelne Personen beschränkt, oder aber es bilden sich Blasen wie in jüngster Vergangenheit in den USA oder Spanien.

Dass derzeit so viel gebaut wird heißt noch lange nicht, dass der Markt hier gesund ist. Die Probleme kommen später.

Hi, ich habe hier in der letzten Zeit sehr interessiert mitgelesen und vermisse einige wichtige Aspekte:

1. Die derzeitige Miethöhe von durchschnittlich 5,00 € ist aus Sicht der Vermieter zu gering und nicht kostendeckend. Sollte langfristig keine Anpassung erfolgen führt das dazu, dass Investoren sich zurückziehen und somit die Bautätigkeit erlahmt. Schlimmstenfalls werden nur noch die nötigsten Reparaturen durchgeführt. Die Miethöhe sollte sich langfristig nicht nur am Einkommen der Mieter orientieren, sondern ebenso auch an den Gebäudekosten. Sollte es bei der derzeitigen geringen Miethöhe bleiben, müßte auf Dauer sehr viel einfacher und kostengünstiger gebaut werden. Leipzig war in der Vergangenheit eine sehr reiche und wohlhabende Stadt, was sich auch an der Architektur ablesen läßt. Auf Dauer wird dieser hohe Standart nur möglich sein, wenn die Einwohner sich diese wertvolle Architektur auch leisten (können).
Insofern muss mittelfristig eine Mietpreisanpassung nach oben erfolgen.

2. Als die Stadt Leipzig ankündigte, die Kosten der Unterkunft von Hartz 4-Empfängern von 3,85 € auf 4,20 anzuheben, war allen Immobilienmaklern sofort klar, dass dies auch eine Mieterhöhung auf breiter Basis in der gesamten Stadt bedeutet. Ich führe dies nur an, um dem Argument entgegenzutreten, dass durch eine Anhebung der Hartz-4-Sätze die Gentrifizierung gestoppt werden könnte.

3. Es gibt und gab auch in der Vergangenheit immer Stadtteile, die der wohlhabenderen Bevölkerungsschicht vorbehalten bleiben. Offensichtlich scheint es ein Verlangen des Menschen zu sein, unter seinesgleichen zu bleiben.

4. Auch heute schon und auch in der Vergangenheit gibt es einen "sozialen Wohnungsbau". Private Investoren können für Umbau und Neubauten öffentliche Zuschüsse durch das Land Sachsen erhalten. Im Gegenzuge gibt es eine Mietpreisbindung und es dürfen nur "einkommensschwache" Personen (mit Wohnberechtigungsschein) einziehen. In der Vergangenheit hat sich das Modell in Leipzig nicht bewährt, auch weil Mieter wegen des entspannten Wohnungsmarktes selten bereit waren, einen Wohnberechtigungsschein zu beantragen und damit ihre finanzielle Situation offenzulegen.

5. Auch die LWB sollte idealerweise kostendeckend arbeiten, was in Spitzenlagen m.E. auch Spitzenmieten rechtfertigt. Unabhängig davon hat sie einen sozialen Auftrag und nimmt diesen auch wahr. Die LWB hat einen hohen Anteil an Sozialwohnungen.

6. Vielleicht liegt das Problem ausschließlich darin, dass derzeit noch pfiffige Ideen für eine kostengünstige Architektur fehlen. Aber diese schlichten Stadthäuser, die ich hier im Zusammenhang sehe, sind nicht der Weisheit letzter Schluss. Sozialwohnungen sollten sich auch architektonisch gut einfügen.

7. Übrigens, schon in den 1920er Jahren wurde in Leipzig ein Überschuss an teuren Wohnungen mit einhergehendem Leerstand und gleichzeitig fehlenden preiswerten Wohnungen gerügt. Es scheint doch immer das gleiche zu sein.....

Zitat von dancingdwarf

Dass Zur Nedden und Co. das nicht tun, ist Teil des Problems.

eben nicht. Wir reden hier von Gesetzen, die auf Bundesebene gemacht werden, die kann ein Stadtrat auch nicht aushebeln.
Außerdem existiert das Problem nicht nur in Leipzig und nicht erst seit heute. Alle großen Städte der BRD wurden mit dem Problem Gentrifizierung spätestens seit den 70er Jahren konfrontiert. Und nicht alle Städte waren -wie Leipzig noch heute- in der derart komfortablen Situation, dass ausreichend billiger Wohnraum noch vorhanden ist. Das Problem ist nicht neu. M.E. bleibt für die Mieter nur der Weg, gerichtlich gegen die Modernisierung vorzugehen. Darüber entscheiden dann die Richter.

Im übrigen hat die Stadt Leipzig m.E. ein großes Interesse daran, dass die Windmühlenstraße saniert wird. Das ist gut fürs Stadtbild, außerdem sichert die Maßnahme Arbeitsplätze und bringt Geld in den städtischen Haushalt. Auch solche Argumente muss man berücksichtigen.

Zitat von dancingdwarf

Warum verhindern ..... klare Regelungen nicht, dass Menschen ihren Wohnraum verlieren, weil neue Investoren neue Profite machen wollen?

Es gibt klare Regeln, diese sind im Mietrecht verankert. Diese Regeln besagen (auf diesen Fall hier bezogen), dass ein Eigentümer grundsätzlich das Recht hat, Mietraum zu modernisieren und die Mieten entsprechend der gesetzlichen Regelungen anzupassen.

Es gibt auch Ausnahmen. Diese greifen zB, wenn soziale Aspekte im Vordergrund stehen, zB Krankheit oder Alter des Mieters, so dass Umbaumaßnahmen, Umzug oder Mieterhöhung dem einzelnen Mieter nicht zuzumuten wäre. Es gibt auch verschärfte Anforderungen an den Kündigungsschutz zB in Ballungszentren, wenn nicht genügend Ersatzwohnraum zur Verfügung steht. Inwieweit dies alles hier greift, bedarf einer Einzelfallprüfung.

M.E. sind die Regeln klar. Ob sie allen Beteiligten gerecht werden, darüber kann man natürlich streiten. Ich empfehle die Lektüre unzähliger BGH-Urteile, die sich mit dieser Materie beschäftigen

Zitat von Geograph

Auch weiß ich nicht, inwieweit das Objekt Kirschbergstr. 69 noch der LICON gehört, da die Website "denkmaljuwelen" lange keine Aktualisierung (neue Objekte) erfahren hat und am von DrZott gezeigten Baugerüst ein Plakat fehlt, was LICON sonst immer anbringt.

Die Kirschbergstr. 69 wird definitiv von der Licon AG saniert. Die Stukkateurfirma wurde vor kurzem vertraglich gebunden.

^ ...ich habe Kaufpreise für Erstbezug herangezogen, das ist richtig. Aber die Kosten und auch die Preise stimmen.
Beispielsweise habe ich dazu gerade auf der GRK-Seite nachgesehen. Aktuelles Projekt der GRK ist z.B. die Lützowstr. 21, 23. Die Lage würde ich mit einfach bis durchschnittlich bezeichnen, zumal es eine stark befahrene Straße mit Straßenbahnverkehr direkt vor der Haustür ist.
Die Ausstattung ist natürlich kaum zu toppen. Neben den bekannten Ausstattungsdetails wie Stuck, Parkett, Aufzug etc. soll im Kellergeschoss sogar ein Wellness-Bereich mit Sauna eingerichtet werden.
Kaufpreis der Erdgeschosswohnung Nr. 1 mit 111,74 m² = 290.524,-- EURO. Der Kaufpreis beträgt also exakt 2.600 €/m² zzgl. Kaufnebenkosten. Die GRK kalkuliert selbst ausweislich der Prospektangaben mit einer erzielbaren Miete von nur 5,50 €/m². Das halte ich in der Lage für realistisch, ist aber angesichts der hohen Kaufpreise viel zu niedrig.

Meines Erachtens gilt es ein großes Mißverhältnis zwischen der (top)-Ausstattung, der (einfachen)-Lage, dem (hohen)-Kaufpreis und der langfristig erzielbaren (zu niedrigen)-Miete.

Dass die Durchschnittspreise in Leipzig nur bei 1.200 € liegen, liegt ausschließlich an den Zweitverkäufen. Auch ein Käufer der Lützowstr. 21 wird bei einem Verkauf der Wohnung in ein paar Jahren max 1.000 €/m² erzielen (wenn es keine Inflation in D gibt). Irgendwie ist das gespenstisch.
Ich will nicht die zweifellos tollen Sanierungen kritisieren, aber ich kenne genügend Anleger, die zunächst begeistert von ihrem finanziellen Engagemant waren, bei denen dann aber schnell eine große Ernüchterung eingetreten ist. Und damit meine ich nicht die Anleger aus den 90ern, die in schlechten Lagen gekauft haben. Den Käufern der GRK aus der Lützowstr. wird es ähnlich ergehen.
Meiner Meinung nach wird auch in der Ausstattung flächendeckend viel zu teuer gebaut. Und bei Lagen in Lindenau z.B., die immer einfachen Standart aufwiesen, kann ich nicht jubeln, wenn auch hier Luxusappartements großflächig neu entstehen.

Zitat von Cowboy

^ Ich kann mir nicht vorstellen, dass die Kaltmiete bei 11 Euro liegen muss, damit sich die Investition irgendwann einmal amortisiert.

dann mach ich mal ne Beispielrechnung für eine 100 m² Wohnung, die zu 7,-€ vermietet wird, auf:

Angenommen: 100 m² Wohnung bei einem Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer/Notar) = 2.200 € x 100 m² = 220.000 €
Kaltmiete: 7,- €/m² --> 700 € Kaltmiete / Monat.

Monatliche Kosten:
Verwaltungskosten: 4% = 28 € / Monat
Instandhaltungsrücklage: 9% = 63 € / Monat
Mietausfallwagnis bzw. Maklercourtage: 10% = 70 €/Monat
Betriebskosten: 1% = 7 €/Monat
--> monatl. Kosten der Wohnung (nicht umlegbar): ca 168 €/Monat.

Somit verbleiben von den Mieteinnahmen noch 532 €/Monat, von denen der Kredit bezahlt werden muss.
Die Kosten der Finanzierung unterstelle ich langfristig mit 5% Zinsen (von 220.000 €) --> 916,67 € monatlich.
In diesem Beispiel beträgt der monatliche Fehlbetrag also 384 € zzgl. Tilgung.
Eine Kaltmiete von 7,-- €/m² ist also bei weitem nicht ausreichend, um eine Wohnung zu einem Kaufpreis von 2.200 €/m² zu finanzieren.

Split aus dem Thread Umgang mit Bauerbe.

Zitat von Andi_777

Noch immer verstehe ich nicht wie es funktioniert, dass bis in's kleinste Detail rekonstruiert wird...... und hier noch eine angemessene Rendite bleibt. Trotz der Förderung kann ich mir das nicht vorstellen. Aber es funktioniert augenscheinlich!

In Bezug auf eine Rendite funktioniert das auch nicht. Eine Rendite für den Eigentümer ist mit diesen Häusern nicht zu machen, im Gegenteil. Die Kaufpreise einer Eigentumswohnung fangen bei 2.200 € / m² an, zumeist höher. Selbst unter Berücksichtigung der steuerlichen Abschreibungen und der momentan niedrigen Zinsen muss der Käufer noch immens drauflegen. Die Kaltmiete müßte mindestens 11,00 €/m² betragen, so dass zumindest kein Verlust entsteht. Der Käufer muss also schon langfristig finanzstark sein und auf steigende Mieten hoffen.
Die Kehrseite ist, dass viele Anleger das nicht durchhalten. Ich kenne ein Objekt, dass aus 26 Eigentumswohnungen besteht. Hier gab es in den letzten 8 Jahren 7 Zwangsversteigerungen. Diese 7 Käufer hatten halt nicht den langen Atem. Ein richtig finanzielles Disaster stellt sich für den Eigentümer ein, wenn die Wohnung über einen längeren Zeitraum nicht vermietet ist.

dass heute erheblich mehr Heizenergie verbraucht wird als noch vor 50 Jahren glaube ich auch. Damals wurden Schlafzimmer gar nicht geheizt, auch Wohnzimmer nur zu besonderen Anlässen. Hinzu kommt, dass die Wohnfläche/Person heute viel größer ist. Und bei Zentralheizungen ist es natürlich viel einfacher, eine ganze Wohnung auf Temperatur zu halten als mit Kohle-Einzelöfen.
Man muss m.E. aber nicht befürchten, dass bald auch denkmalgeschützte Gebäude mit Styropor verkleidet werden. Ist m.E. gesetzlich nicht durchsetzbar. Innendämmung wäre eine mögliche Variante. Ich vermute, dass die Industrie hier bald immer leistungsfähigere Dämmstoffe auf den Markt bringen wird. Aber wer soll das bezahlen? Der Mieter? Der Vermieter?

Insgesamt ist das wirklich ein sehr schönes Konjunkturprogramm für die Baubranche. Und mit dem Umwelt-Argument lässt sich das vortrefflich verkaufen.

Hallo,
ich bin neu hier und habe mich gerade angemeldet, um auch mal mitdiskutieren zu können.
Zur Shakespearestr. 49:
Soweit ich weiß, existiert gar kein Dach mehr auf dem Gebäude. Es handelt sich momentan um ein Flachdach oder ein flachgeneigtes Pultdach. Ein Satteldach soll neu aufgestockt werden. Dieses Dach springt dann straßenseitig zurück, so entsteht quasi eine Dachterrasse straßenseitig über die gesamte Hauslänge.
Änliches ist übrigens bei den aktuellen Sanierungen in der Arthur-Hoffmann-Str. 43 und 49 geplant. Hier jedoch werden die historischen Gauben abgerissen, die Sparren ab Traufe ca 2m gekürzt, so dass eine stehende, zurückspringende Verglasung eingebaut werden kann und davor ebenfalls eine ca 2m tiefe Dachterrasse über die gesamte Hauslänge entstehen kann. Dass derart massive Eingriffe von der Denkmalpflege an anderer Stelle genehmigt wurden, ist mir bisher nicht bekannt.