Beiträge von BRPat

Zitat von hiTCH-HiKER

...ohne immer in eines der beiden Extreme zwischen originalgetreuer Rekonstruktion und radikalem Neubau zu verfallen...

So sieht die Sache schon ein wenig besser aus... Also ein Neubau mit städtebaulichem Gespür. Die Qualitäten der Seite vom Justizpalast sollten im Vergleich zur Hauptansicht vom Karlsplatz aus nicht nicht zu sehr einbüßen.

Ein alter Beitrag von Architektator zeigt, dass man den Justizpalast in jedem Falle mit berücksichtigen sollte bei der Ausgestaltung des Grundstücks:

Zitat von Architektator

Ziel meines Vorschlags ist ein besserer Blick auf den Justizpalast, daher auch die Freifläche. Allerdings könnte man dies auch durch eine intelligentere Bebauung umsetzen, welche sich zum Portal an der Prielmayerstraße hin öffnet. ...

Nicht, dass dies die richtige Lösung wäre, aber ein Neubau muss sich mit dem Justizpalast under der Prielmeyerstr. auseinandersetzen. Dies ist ein sehr komplexer Punkt, der Subtilität verlangt trotz großem Raumprogramm....

BTW: Sauerbruch und Hutton haben doch keine so schlechten Ansätze mit der konkaven Krümmung der Fassade. Zumindest wird versucht, mit einem reduzierten Mittel die komplexe städtebauliche Situation in den Griff zu bekommen. Ob dies dem Justizpalast in irgendeiner Form zugute kommt, kann ich anhand der Renderings so nicht beurteilen...

Zitat von hiTCH-HiKER

...auch wenn ich für eine Rekonstruktion des Vorgängerbaus wäre...

Ich freue mich schon auf den Tag, an dem man einen Konsens die Rekonstruktion von den Werken der Moderne fordert... (Auer und Weber, Rem Koolhaas, Nieto Sobejano, Hild und K, H&dM... you name it). Haben wir nicht irgendwo im Stadtbild der Vergangenheit ein Mies van der Rohe oder ein Hans Scharoun verloren, den man gerne wieder hätte? Sharoun hatte auch immer gute Kunst am Bau...

Rekonstruktion? Und wer malt dann die Fassaden? Neo Rauch? Nee...

Alle drei neuen Entwürfe wirken fehl am Platz. Am Besten haben mir noch die ersten zwei Gewinner vom Xella Studentenwettbewerb gefallen. Auch wenn man aus politischen Gründen hier einige Geschosse schleifen müsste, haben sie beide kräftige städtebauliche Antworten auf die Lage gefunden, die mit den städtebaulichen Qualitäten vom alten Hotel Bellevue mindestens gleichziehen können und sicher besser als modernes Hotel nutzbar wären.

Zitat von Isek

Nein. Du kannst davon ausgehen, dass ich die Links geteilt hätte. Aber auch nach längerer Suche kann man nichts finden.

Dafür gibts Infos zur Landsberger Ecke Elsenheimer:

http://www.trikot-office.de

Zitat von Martyn

Vielleicht keine hohe Quote im Verhältnis zum Gesamtbestand, jedoch eine hohe Quadratmeterzahl an Leerstand die sich nicht so schnell abbauen lassen wird.

Was aber zählt, ist die Quote, nicht die absolute Zahl. Zudem hat sich gerade diese in den letzten Jahren auf historische Tiefstände abgebaut.

Ein Leerstandssockel bleibt immer, den es gibt immer drittklassige Objekte. In Muenchen jedoch weniger als anderswo.

Zitat von Isek

Was gerade die Entwicklung stark hemmt sind die extrem hohen Renditeerwartungen der Investoren. Die Rendite muss gerade in München nochmal im Vergleich zu FFM oder Berlin höher sein, da die Grundstückskosten und städtischen Auflagen sehr teuer sind. Jeder will eben daran verdienen, der alte Grundstückseigentümer sowieso, das Abbruchunternehmen, die Stadt, die Makler und so weiter. Und keiner in dieser Kette ist finanziell auf das Projekt angewiesen, da jeder einzelne schon steinreich ist.

Zwei Dinge hemmen den Neubau: 1. die immer noch restriktive Kreditvergabe auf Seiten der Banken. Es werden hohe Vorvermietungsquoten verlangt und ein hervorragender Standort 2. Kein Angebot an Investitionsobjekten und somit hohe Preise fuer. Grundstücke. Dabei nehmen Investoren sogar NIEDRIGE Renditen in Kauf, aber es gibt kein Angebot an Grundstücken. jeder hält an seinen Objekten fest. die öffentlichen Auflagen spielen weniger eine Rolle. Ich sehen nicht, dass man Investoren vergrault hat.

Der Vogelweideplatz ist von der Lage einfach zu riskant fuer eine Neuentwicklung. da ist ein Standort am Englischen Garten mit einem Mieter wie Roland Berger eher ein Selbstläufer.

Eins der größten Vorteile an der Lage des Flughafens ist, dass weniger Menschen vom Lärm betroffen sind, oder? Schließlich trifft ein stadtnaher Flughafen mehr Menschen. Kenn jemand hierfür Kennzahlen, die einen Vergleich ermöglichen?

Das ist ein Plus, für das man durchaus den ganzen Reisenden (oder Pendelnden) einige Minuten mehr Fahrzeit abfordern kann. Zumal wir nicht von Entfernungen wie zwischen Frankfurt und Frankfurt/Hahn sprechen.

Zitat von MiaSanMia

Was ist wenn alle Kasernen, Freiham und der Nordosten bebaut sind, die Gegend um den Ostbahnhof neu strukturiert ist und die wenigen kleineren Grundstücke nichts mehr hergeben?

Bleibt dann nur noch die Gentrifizierung oder könnte man neue Flächen erschließen, die bis dato noch nicht zur Stadt München gehören?

Der Stadtumbau hört nie auf. Beim Wachsen wie beim Schrumpfen...

Zitat von MiaSanMia

Wohnen möchte ich in sowas nicht, wenn´s da mal brennen sollte...

Ist vermutlich nicht schlimmer als im Gründerzeithaus, wo die Fluchwege schlecht und nicht zeitgemäß sind, die Treppen, die Decken und der Dachstuhl aus unbehandeltem Holz und die Nachbarn gleich hinter der Brandwand.

Stadtrat beschließt Konzeptionellen Mietwohnungsbau

Stadtrat beschließt Konzeptionellen Mietwohnungsbau
(29.7.2013) Am vergangenen Mittwoch hat die Vollversammlung des Stadtrates
einen Grundsatzbeschluss zur zukünftigen Vergabe von städtischen
Wohnbaugrundstücken gefasst. Kernpunkte des Beschlusses sind die
Aufgabe des Preiswettbewerbs bei der Veräußerung von städtischen
Wohnbaugrundstücken und die Erprobung des Modells eines „Konzeptionellen
Mietwohnungsbaus“ in Pilotprojekten.
Bei der Veräußerung städtischer Wohnbaugrundstücke soll zukünftig auf
einen Preiswettbewerb verzichtet und stattdessen zum aktuellen Verkehrswert
ausgeschrieben werden. Damit vermeidet die Landeshauptstadt
München beim Verkauf ihrer Flächen für den Wohnungsbau preistreibende
Bieterwettbewerbe. Das Grundstück erhält derjenige Bewerber, der
für das jeweilige Vorhaben im Ausschreibungsverfahren das überzeugendste
Konzept anbietet.
Vorrangiges Ziel des neuen Konzeptionellen Mietwohnungsbaus ist es,
durch langfristige Bindungen und eine Begrenzung der Mietenentwicklung
bezahlbare Mietwohnungen für Münchner Haushalte entstehen zu lassen.
Insbesondere folgende Bindungen werden festgelegt:
- Verpflichtung zum Mietwohnungsbau nach einem festzulegenden
Standard
- 60-jährige Bindung als Mietwohnung und Verbot der Aufteilung nach
dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
- Verbot der Eigenbedarfskündigungen
- Begrenzung der Erstvermietungsmiete
- Mietanpassungsmöglichkeit nur nach dem Verbraucherpreisindex und
„gedeckelt“ durch den Mietspiegel
- Begrenzung der Wiedervermietungsmiete
Um den dringenden Bedarf an Mietwohnungen außerhalb des klassischen
geförderten Wohnungsbaus verstärkt zu befriedigen, lässt das Modell des
Konzeptionellen Mietwohnungsbaus ausschließlich den Bau von Mietwohnungen
zu. Für einen langfristigen Erhalt des Mietwohnungsbestands werden
die entstehenden Mietwohnungen für 60 Jahre als solche gebunden.
Auf diese Weise soll verhindert werden, dass der Bestand an Mietwohnungen
durch Umwandlungen in Eigentumswohnungen vorzeitig reduziert
wird. Durch die begrenzte Erstvermietungsmiete soll in Verbindung mit der
Begrenzung der Mietanpassungsmöglichkeit nach dem Verbraucherpreisindex
ein dauerhaft angemessenes und stabiles Mietniveau sichergestellt
werden.
Diese Bindungen beschränken den jeweiligen Erwerber im Hinblick auf die
Verwertung seines Grundstücks, sodass zu erwarten ist, dass sich der
Verkehrswert des jeweiligen Grundstücks reduziert. Die Kombination einer
Grundstücksvergabe zum Verkehrswert ohne Preiswettbewerb mit der
gleichzeitigen Festlegung von Bindungen zugunsten des Mietwohnungsbaus
wird sich – im Vergleich zum bisherigen Bestgebotsverfahren ohne
Bindungen – dämpfend auf die zu zahlenden Grundstückspreise auswirken.
Damit wird trotz der Beschränkung der Miethöhe auch für den Bauherrn
die Wirtschaftlichkeit seines Vorhabens gegeben sein.
Mit diesem neuen Modell unternimmt der Stadtrat einen weiteren Schritt
zur Verbesserung der Situation auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt.
Aufgrund der zwangsläufig fehlenden Erfahrungen soll der Konzeptionelle
Mietwohnungsbau zunächst in drei Pilotprojekten (Prinz-Eugen-Kaserne,
Parkstadt Schwabing – WA 6 und Messestadt Riem) erprobt und anschließend
evaluiert und überprüft werden, wobei 30 Prozent der Fläche für den
Konzeptionellen Mietwohnungsbau verwendet werden soll.
Nachdem es bisher bundesweit kein vergleichbares Modell gibt, ist die
Verwaltung beauftragt, von Beginn an den Dialog mit den betroffenen Akteuren
der Immobilienbranche zu suchen, um das neue Modell gegebenenfalls
weiter zu optimieren.

Alles anzeigen

Quelle: http://www.google.de/url?sa=t&…g2=-mbMoxbND_Pls_gtORaAtg

Zitat von LugPaj

Inzwischen wird der Metro abgerissen. Die Baugrube wurde schon wesentlich Richtung Süden vergrößert und die Straßenbahn fährt auf einer Art Brücke über diese hinweg.

Irgendwann kommt die alte Tankstelle dran. Da könnten Altlasten liegen.

^^

Ich kann auch der Argumentation nicht folgen, dass hier nur "Vermögensmillionäre" für die geringere Dichte verantwortlich sind. Ich gehe eher von einer konservativen Haltung aller politischen Richtungen aus, die so wenig wie möglich Veränderungen in Geising/Au sehen wollen. Es wird pauschal davon ausgegagen, dass eine große Baumasse schädlich ist und das Schreckensgespenst Gentrifizierung auf den Plan ruft.

Dabei sollte verfügbare Fläche die Lage eher entspannen...

Welche Positionen haben denn die einzelnen BA-Parteien-Vertreter in der Debatte eingenommen? Weiss das jemand?

Zitat von Isek

Man hat also die Höhenentwicklung tatsächlich aufgrund der Bürgerbeteiligung deutlich zurückgenommen. So wird das natürlich nie etwas. Hauptsache man kauft sich mit 30 % Sozialwohnung die Weste weiß. Der Rest wird für 6000 Euro je qm und mehr verkauft. Der Mittelstand bleibt komplett außen vor.

Sehe ich auch so. Wenn nicht bald mehr Fläche an solch zentralen Orten angeboten wird, zementieren wir diese Verzerrungen am Markt. Hier haben die Bürger sich selbst ins Bein geschossen.

Zitat von MiaSanMia

Wenn man denn wenigstens höher gebaut hätte, hätte man das Haus kleiner werden lassen und auf dem restlichen Platz dann Wohnungen setzen können...aber das ging bestimmt nicht, weil keine Schule in der Nähe ist...

Zitat von Isek

Willkommen in München! Das Unvermögen des Rathauses lässt sich ins unendliche steigern. Und obwohl man immer wieder denkt "schlimmer geht's nimmer" ist die einzige Gewissheit in München die, dass man immer mit schlimmer fest rechnen muss.

... und das, nachdem dieses Viertel und das Paulanerareal inkl. Welfenhöfe etc. vor Ort seit Jahren in der Planung sind...

Zitat von Jai-C

Sinnvoller wäre es in Zentrumsnähe nachzuverdichten, das wäre aber ein massiver Eingriff in bestehende Viertel.

Sehe ich nicht so. Wir müssen flächendeckend nachverdichten. Nur das Zentrum zu verdichten bringt zu wenig Entlastung. Ausserdem kommt man da in die kontraproduktive und nicht zielführede Hochhausdiskussion rein.

Warum verdichtet man nicht die Vorstadt und die zahlreichen Gebiete um die Alt-Gemeinden Alt-Trudering, Alt-Perlach, Oberhaching, Laim, Pasing, Sendling etc. Das läßt sich leichter bewerkstelligen und verteilt die Lasten der Grundstückspreissteigerung auf alle Einwohner. Hier läßt sich auch die Infrastruktur einfacher nachverdichten, wo sie ohnehin fehlt. Fahre mal von Waldtrudering an den Marienplatz... Da ist man ja vom Flughafen aus schneller im Zentrum...

Zitat von Isek

Hinsichtlich Umfang und und sogar Qualität liegen jedoch Welten zwischen Arnulfpark und Europaviertel. Das eine ist ein verkorkstes Vorstadtprojekt mitten in der Innenstadt. Das andere ist als urbane Innenstadterweiterung geplant und wird auch so umgesetzt.

Sehe ich nicht so. Das Europaviertel hatte wegen der großen Dimension und dem volatileren Markt in Frankfurt einen schlechten Start. Zudem das Hickhack mit dem UEC. Da hat die simple Planung und die Stabilität in München dem Arnulfpark ein Vorteil verschafft.

Ich sehe aber auch, dass die schlechten Räumlichen Qualitäten dem Arnulfpark noch schwer zu schaffen machen werden.

Kurze Ergänzung: Das Europaviertel liegt m.E. "hinter der Messe" und ist keine reine Innenstadterweiterung. vielmehr ist es ein abgeschlossenes viertel.

Hat jemand hierzu eine Meinung? Läßt sich das auch auf München übertragen?

Aus Thomas Daily:

"Quelle: Pressemitteilung vom 19.03.2013
Wohnungsbau: Empirica fordert günstigeres Bauland

Die deutsche Wohnungspolitik verheddert sich in wirkungslosem Aktionismus und lässt ein tragfähiges Konzept für die Zukunft vermissen. Zudem verkennt sie das eigentliche Problem, nämlich die Bereitstellung günstigen Baulands. Zu diesem Fazit kommen Ulrich Pfeiffer und
Reiner Baum von Empirica in einem Marktkommentar.
Die Politik reagiere zu spät und zu hektisch auf die lokalen Engpässe, heißt es in dem Kommentar. Alle Subventionsvorschläge würden sich zudem auf eine Erhöhung der Investitionsnachfrage konzentrieren und dabei das Grundproblem außer acht lassen: den Mangel an preiswertem Bauland.
"Neubau wird durch kommunale Auflagen und Zurechnung von Folgelasten von Kitas bis Grünflächen zu sehr verteuert", meinen die Experten. Die Kommunen müssten deshalb ihre Wohnungspolitik verbessern, damit preiswerter Wohnungsneubau möglich bleibe. Im Vergleich zu verbesserten Neubaumöglichkeiten wären dann die "Gießkannen des Steuerrechts ziemlich
sinnlos oder überflüssig"."

Ich übersetze es so: Weniger Steuersubventionen für Immobilieninvestitionen (auch Modernisierungen), mehr gezielte Maßnahmen zur Reduktion der Baulandpreise.
Mir fallen zu letzterem folgende Punkte ein: z. B. Weniger Umlage von Erschließungskosten auf den Bürger, Ausweisung von mehr Bauland.

Zitat von Isek

^^

Ich finde, dass eine 700k Stadt, die 95000qm Fläche vermarktet dynamischer als eine 1400k Stadt (doppelt so groß!), die dann eben nur auf 120000qm umsetzt. Oder wird hier der ganze Ballungsraum gezählt? Außerdem gibt es in Frankfurt etwa mit dem Europaviertel und angrenzender Mega-Mall, Gateway Gardens und den neuen Türmen EZB und Taunusturm wirkliche Monster Projekte (zumindest an Deutschland gemessen), die es so überhaupt nicht in München gibt. Ich kann mir nicht vorstellen, dass die ganzen qm die da entstehen in den größenordnungsmäßig 100000qm pro Jahr Vermarktungsfläche drinstecken. Allein ein so ein Türmchen kommt doch auf viele viele Zehntausende an qm!

Frankfurt ist ein wesentich volatilerer Markt als München. Die Spitzenmiete ist höher, kann aber auch schneller fallen. Daher werden für Frankfurt auch von Investoren höhere Renditen als in München erwartet, d.h. Kaufpreise sind im Verhältnis niedriger, trotz der großen Summen. Die Dynamik sollte man eher hieran festmachen, als das Verhältnis pro Kopf zu sehen, denn bei Frankfurt müßte mann dann die ganze Metropolregion hinzuzählen.

Gerade im Finanzsektor ist man defensiv mit dem Flächenverbrauch umgegangen, daher auch die aktuell noch hohe Leerstandsquote.

Die angesprochenen Projekte Europavietel, Gateway Gardens etc. sind vor der Krise an den Start gegangen und wären ohne Krise schneller vorangekommen. Unserer Arnulfpark hingegen ist besser durchgekommen als das Europaviertel.

Zitat von LugPaj

^
Ich gebe dir recht, dass in Punkt 1) aber ein sehr großes Potential liegt. Dieses wird zwar dann eher zufällig verstreut abgerufen werden, aber wenn man alleine in Trudering die Bebbaungsdichte nur um 1000 / km² anheben könnte...

Was gibt es denn für Planugsinstrumente in den Bauämtern/Stadtplanungsämtern um dies zu begünstigen? Vor allem doch die Bauleitplanung. Hier wird die Art und das Maß der baulichen Nutzung definiert.

Kann man eigentlich Mindestdichten festschreiben? Ließe sich für Trudering eine Mindestdichte bei Änderungen festlegen? Oder eine Befreiung der Geschossigkeit bis vielleicht 4 oder 5 Geschossen, ohne sich an der Umgebung orientieren zu müssen? Eigentlich sollten Grundstückseigentümer wirtscahftlich gesehen wenig dagegen haben, denn die Grundstückspreise würden doch steigen...

Zitat von Schachbrett

Der Büroflächenumsatz beträgt doch jährlich ca. 500.000 m² im Raum München.
Dann müsste doch der Neubauflächenanteil auch recht hoch sein.
Es werden aber momentan nur niedrige Bürohäuser erstellt.
Daraus folgt doch, dass die relativ niedrige Bauflächeneffizienz bei Bürobauten viel notwendige Flächen für den Wohnungsbau wegnimmt.

Soll das die Vorbereitung einer Argumentation pro Bürohochhäuser und pro mehr Wohnbauflächen werden?

Ob jetzt Bürobauten den Wohnhäusern Raum wegnehmen oder Wohnbauten den Bürogebäuden ist eine müßige Diskussion, da diese Schuldfrage irrellevant ist. Beide haben ihre Berechtigung.

Als Büroflächenumsatz wird die Fläche bezeichnet, über die neue Mietverträge abgeschlossen wurde.
Neue Mietverträge kann ich in neuen aber auch in Bestandsflächen abschließen. Also ist der Büroflächenumsatz nicht per se an den Neubauflächenbestand gekoppelt. Projektentwicklungen in diesem Bereich ist im übrigen aktuell niedrig, weil Banken den Entwicklern nur eingeschränkt Finanzierungen geben. Dies lockert sich allerdings gerade auch ein wenig.

Meiner Ansicht sollte man sich der Frage, wie mehr eher von folgender Seite nähern. Wer den Wohnbaubestand vergrößern möchte, hat u.A. folgende Mittel:

1. Höhere Dichte ermöglichen
2. Bauflächereserven zur Bebauung freigeben
3. Beschleunigungsmaßnahmen z.B. in der Genehmigung vornehmen
4. Umwidmungen ermöglichen
5. Ggfls. die Profitabilität von UN(!)profitablen Entwicklungen erhöhen durch gezielte Unterstützung
6. Selber entwickeln

Es wird viel über Punkt 1 geredet (und scheinbar auch in Bacherlorarbeiten an der HM untersucht), aber dies ist wegen der Eigentumsverhältnisse in einem Rechtsstaat wie der BRD kein sehr schnelles Mittel für die Umsetzung. Der Staat hat keinen direkten Zugriff auf die Flächen.

Mal angenommen ich besitze eine Doppelhaushälfte in Trudering oder Fürstenried. Ich will mir nicht vom Staat vorschreiben lassen, dass ich mein Grundstück nachverdichten soll. Ist ja ganz nett, mein 300qm-Garten.

Als Staat würde mich auf 2, 3 und 4 konzentrieren und wenn Kohle da ist, auch 5 und 6 unternehmen. Das geht schneller, als nur die Nachverdichtung von Flächen zu hoffen, die ausserhalb meines Zugriffs liegen.