Beiträge von Aedificiorum Director

zu #14:

Ich glaube diese Ansicht ist etwas verzerrt, da die Gründerzeit in Frankfurt nicht so dominant für das Standbild (FFM = mittelalterlicher Kern, Rekonstruktionen, viele prominent- und zentralgelegene Wiederaufbausünden, einzige echte Skyline Deutschlands und Gründerzeit) ist. Leider kenne ich Leipzig unter den deutschen Großstädten am wenigsten und kann deshalb beide Städte nur bedingt vergleichen. Aber ich kann mir vorstellen, dass durch das geschlossener Stadtbild der Eindruck (Bias) entsteht es gäbe ein viel größere Anzahl an Gründerzeitlern als in FFM. Mir geht es z. B. im Vergleich FFM / Wiesbaden so!

Ich würde daher zumindest widersprechen, dass Frankfurt nur in wenigen Stadtteilen über einen großen stock an Gründerzeitlern verfügt. Nördlich der Wallanlagen zwischen Palmengarten, Grüneburgpark, Hauptfriedhof, Günthersburgpark, Ostpark und nördlich des Zoos verfügt Frankfurt über ein sehr großes zusammenhängendes Gebiet, in welchem die gründerzeitliche Bebauung vorherrschend ist. Ganz grob gemessen ist das eine Tangente von 4-5 km mit relativ intakter, vornehmlich gründerzeitlicher Bebauung. Das ist, um bei meinem Beispiel zu bleiben, in Wiesbaden eben sogar eher ein kleineres zusammenhängendes Gebiet. So viel Städte gibt es dann in Deutschland auch nicht die signifikant größere Bestände haben. Insbesondere finde ich aber die Aussage falsch, dass außerhalb dieses Gebiets praktisch nur Nachkriegsbauten zu finden sei. Fahrt man die Eschersheimer Landstraße Richtung Norden finden sich links und rechts im Dornbusch und Eschersheim viel wirklich schöne gründerzeitliche Häuser, um nur mal ein Beispiel zu nennen. In Bezug auf die Qualität der Bebauung haben Sie sicherlich nicht ganz unrecht. Ich finde jedoch, dass wie in den Vorbeiträgen teils schon angemerkt, insbesondere fehlende Stadtreparatur in sehr zentralen zentralen Lagen (Dächer am Entree zur Kaiserstraße oder ganze Teile der Innenstadt wie das Gerichtsviertel) den falschen Eindruck "Frankfurt sei die Gründerzeit im Vergleich zu anderen Städten unterrepräsentiert" verstärkt. Das führt dann im schlimmsten Fall dazu, dass der gründerzeitliche Bestand nicht die Wertschätzung /Schutz durch die Gesellschaft und Politik erfährt, die Sie eigentlich verdient. Jüngstes und erschreckendes Beispiel, das in diesem Forum gezeigt wurde, ist die Planung Marschnerstr. 3-5 im Nordend.

Daher finde ich das Video aus #13 einen wirklich wertvollen Beitrag, da er darauf aufmerksam macht, dass Frankfurt eben auch viel bedeutsamen Bestand aus der Gründerzeit hat und man sich um dessen Erhalt eventuell etwas mehr bemühen sollte.

Zitat von Xalinai

Mit Ende der Pandemie werden die Flächen je Mitarbeiter wieder auf die bisherigen Normwerte von 12m² inklusive anteiliger Wege- und Konferenzflächen zurückgehen - warum solte man mehr Fläche bezahlen als notwendig?

Zunächst befürchte ich, dass es das Ende der Pandemie so nicht geben wird und es leider nicht unwahrscheinlich ist, dass es nicht die letzte Pandemie gewesen sein wird - das ist nun aber ein ganz anderes Thema. Ich würde mich jedenfalls als Entscheider bei der Flächenplanung nicht trauen, solche Aspekte unberücksichtigt zu lassen. Natürlich gibt es auch die von Ihnen beschrieben Auswirkungen (ich stimme da Beitrag #28 zu), in welche Richtung das Pendel am Ende ausschlagen wird, das bleibt abzuwarten. Ich persönlich glaube, dass der gesamt Effekt relativ klein sein wird. Die zusätzlichen Flächen für HO in den privaten Wohnungen der MA kommen ja nun auch nicht über Nacht, insbesondere wenn bereits ein Wohnraummangel besteht.

Mein Punkt ist eigentlich auch ein anderer, nämlich dass grade das CBD und die HH am geringsten von solchen Auswirkungen betroffen sein werden. Beispiele wie Sie sie nennen betreffen meiner Erfahrung nach meist Back-Office Tätigkeiten oder den Verzicht auf Puffer / Springerplätze. Selbst wenn es in Summe eine Tendenz zu kleineren Flächen gibt, wird dies - bei der Art an Flächennachfrage über die wir hier sprechen - zu einem erhöhten Qualitätsanspruch führen. Wer um die besten Talente buhlt (auch Topanwaltskanzleien und Investment Manager haben es mittlerweile mit einem sehr kompetitiven Personalmarkt zu tun) , wird sich nicht leisten können einfach nur Quadratmeter einzusparen. Zumal bei der Art von Jobs und der damit verbundenen Gehälter/Produktivität die typischerweise auf die HH Lagen reflektieren, es selbst bei Spitzenmieten von knapp 50 EUR/m² vergleichsweise vernachlässigbar sein sollte, ob nun 12, 15 oder doch etwas mehr Quadratmeter pro MA angemietet werden. Es gibt relativ aktuelle Beispiel da beinhaltet der Mieterausbau auch mal eine Kiezkneipe oder ein Schallplattenzimmer für die MA.

Ich bin einfach der Meinung, dass wir uns in einem Trend der Nachfrageverschiebung (lässt sich auch durch Zahlen belegen) von Standrandlage hin zur Innenstadt befinden und dass sich diese Trend weiter fortgesetzt wird. Das empfinde ich übrigens auch als Glücksfall, weil so wieder Flächenpotentiale (siehe Nestlé in Niederrad) für Wohnen entstehen. Ich denke es ist unstrittig, dass sich signifikante Flächenpotentiale in der Innenstadt nur durch weitere HH heben lassen. Daher glaube ich, wenn jetzt nicht die Weichen für neue Standorte gestellt werden, ist das kein Beleg für weitsichtige Stadtplanung.

Die Diskussion, ob Home Office zu einem nachhaltigen Rückgang an Bedarf für Bürofläche führt wird ja nun beinah seit Beginn der Pandemie geführt. Hier gibt es im Allgemeinen ebenso viele Gegenargumente (zusätzlicher Platzbedarf wegen größerer Abstände etc.) wie Für (siehe Beitrag #25). Was sich jedoch deutlich beobachten lässt und mittlerweile auch vom überwiegenden Teil der Branchen so gesehen wird, ist dass die Unternehmen Ihren Mitarbeitern (eben grade weil es auch von zuhause gut klappt) etwas bieten müssen um ins Büro zurückzukehren. Hier sind das CBD und insbesondere die Tower sicherlich mit in der Qualität der Lage und der Büroflächen besser aufgestellt als viele Randlagen und anderen Immobilientypen. Einen signifikanten Anstieg an Leerstand gab es in den Hochhauslagen jedenfalls nicht und die Spitzenmieten sind gar gestiegen. Daher ja auch der aktuelle Optimismus der Projektentwickler/Investoren und die gut gefüllte Pipeline was diesen Immobilientypus angeht. Nicht zu erwähnen, dass durch die zunehmend politisch vorangetriebene Verkehrswende die Standorte mit guter ÖPNV noch attraktiver werden und eine weitere Verdichtung befeuern.

Ich will damit nur sagen, den Schluss aus den Veränderungen die die Pandemie mit sich gebracht hat zu ziehen, dass der Bedarf an weiteren HH in der Stadt rückläufig ist, wäre aus meiner Sicht genau der falsche.