Innen ist die technische Gebäudeausstattung, insbesondere klimatechnik, zumindest teilweise schon verbaut, wie ich bei einer Veranstaltung Ende Februar feststellen konnte.
Beiträge von Volker Thies
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Gibt es auf der Molenspitze denn schon Pläne wann hier ein Baubeginn möglich ist?
Nein, dazu wollte man sich nciht festlegen. Ich denke aber, dass ohnehin zuerst mal ein Pächter gefunden werden muss.
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Die Vermietung habe ich genutzt, um mir von Bernhard Visker von B&L mal einen Überblick über die gesamte Quartiersentwicklunge geben zu lassen. Hier einige zentrale Punkte:
- Von den Eigentumswohnungen sind etwas über 65% verkauft. Es gehe natürlich langsamer als erhofft, man habe aber keine Preise gesenkt.
- Die Eigentumswohnungen in der Mantelbebauung seien weitgehend bezogen. Bei den verkauften Wohnungen in den Hochbauten werde der Innenausbau wohl noch bis Ende März brauchen.
- Das Scandic-Hotel laufe sehr gut, vor allem auf Grundlage der stark nachgefragten Veranstaltungsflächen.
- An der Hafenspitze erwiesen sich Fragen der Verkehrserschließung als komplizierter als gedacht. Das Haus soll sowohl einen Boardinghaus- als auch einen klassischen Hotelabschnitt enthalten. Einen Betreiber gibt es noch nicht.
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Die Vermietung habe ich genutzt, um mir von Bernhard Visker von B&L mal einen Überblick über die gesamte Quartiersentwicklunge geben zu lassen. Hier einige zentrale Punkte:
- Von den Eigentumswohnungen sind etwas über 65% verkauft. Es gehe natürlich langsamer als erhofft, man habe aber keine Preise gesenkt.
- Die Eigentumswohnungen in der Mantelbebauung seien weitgehend bezogen. Bei den verkauften Wohnungen in den Hochbauten werde der Innenausbau wohl noch bis Ende März brauchen.
- Das Scandic-Hotel laufe sehr gut, vor allem auf Grundlage der stark nachgefragten Veranstaltungsflächen.
- An der Hafenspitze erwiesen sich Fragen der Verkehrserschließung als komplizierter als gedacht. Das Haus soll sowohl einen Boardinghaus- als auch einen klassischen Hotelabschnitt enthalten. Einen Betreiber gibt es noch nicht.
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Vielleicht noch ein paar Takte zur Lahnwarte, die mir im Gespräch mit Instone gesagt wurden:
- Das 3600 qm große Grundstück wurde von einer Erbengemeinschft erworben.
- Der Bauantrag ist gestellt. Der Abriss soll in der zweiten Jahreshälfte anlaufen. Erste Wohnungen könnten Mitte 2028 fertig werden. Das ist allerdings abhängig vom Vermarktungserfolg. Bei rund 30% verkauften Wohnungen kann das Projekt anlaufen.
- Die qm-Preise werden sich zwischen 7500 und 8500 Euro bewegen.
- Zielgruppe sind Berufsanfänger. Also werden die Wohnungen größtenteils kleiner ausfallen. Es wird allerdings auch ein paar große Einheiten geben.
Als von Hause aus Historiker finde ich die Hintergründe auch ganz spannend: Die Mitteldeutsche Kühlerfabrik war eines der ersten Unternehmen, die Alfred Teves gegründet hat, 1911, wenn ich das richtig gelesen habe. Freilich weiß ich nicht, ob sie von Anfang an an diesem Ort war. Auf jeden Fall ist das Unternehmen als solches einer der Ursprünge dessen, was wir heute als Automobilzulieferer bezeichnen. Und eine Keimzelle des Teves-Firmenimperiums war war es auf jeden Fall. Die Zwischennutzung durch die Alte Oper war mir neu. Spannend.
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Unterm Strich wird man erst einmal die weitere Entwicklung der Übernahmeschlacht abwarten müssen. Mietverträge kann man auch vorzeitig wieder kündigen. Das kostet dann halt ein wenig.
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Vielleicht noch ein paar Punkte aus dem Pressegespräch, die nicht in der Mitteilung stehen:
- LBBW Immobilien geht von 35 bis 40 Euro/qm als erzielbarer Miete aus.
- Man geht von einer eher kleinteiligen Vermietung aus. Die Büroetagen können in zwei Einheiten geteilt werden, das Erdgeschoss in bis zu drei. Ein größerer Mieter mit mehreren Etagen könnte den Bereich mit der Fensterfront unter dem halbrunden Dach als repräsenttive Konferenzzone nutzen.
- Der Abriss wird nach Sicherung der denkmalgeschützten Fassadenteile mittels eines Gerüsts hinter diesem beginnen und sich in Richtung Börsenplatz vorarbeiten. Im Spätsommer soll er abgeschlossen sein.
- Nach einigen Überlegungen hat man sich entschlossen, auf eine Tiefgarage zu verzichten. Diese wäre nur mit hohem technischen Aufwand für die Einlagerung einiger weniger Fahrzeuge machbar gewesen.
- Die Baustelle wird aus mehreren Gründen herausfordernd. Neben der Innenstadtlage und dem Gerüst für die denkmalgeschützte Fassade kommen noch die derzeit ja oberirdisch geführten Fernwärmeleitungen hinzu. Der angrenzende Platz und eine beträchtliche Fläche auf der Großen Eschenheimer werden gesperrt und für die Baustelle genutzt.
- Die Fernwärmeleitungen sollen anschließend wieder in den verbleibenden Bestandskeller des ganz alten Loreyhauses (also der Version vor der Kriegszerstörung) verlegt werden, der sich wohl noch ein Stück weit unter den Platz erstreckt.
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Der Erwerb von Grundstück und der Evaluierung hinsichtlich des benötigen Leistung geht Hand in Hand.
Stimmt, wobei rein technisch der Kaufvertrag mitunter schon vorher geschlossen wird und der Vollzug mit verschiedenen rechtlichen Konstrukten an die Sicherstellung der Stromversorgung gebunden wird.
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Wenn man berücksichtigt, dass die Rechenzentren zum Teil gebaut werden ohne beim Bau zu wissen, wo der Strom bei Vollausnutzung des RZ herkommen soll,
Das halte ich für ein Gerücht. Möglicherweise werden Flächen gekauft, bevor die Stromversorgung gesichert ist. Dass gebaut würde, ohne dass es Verträge mit Stromversorgern gibt, wäre mir neu.
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Das Käuferunternehmen des Industrieparks wurde erst vor wenigen Tagen aus einer Vorratsgesellschaft gegründet. Zur Richtung der künftigen Entwicklung dürfte die kurze Charakterisierung hilfreich sein, die es auf seiner ansonsten jungfräulichen Linked-In-Seite vornimmt: "Real Estate & Digital Infrastructure".
Das Areal darf ja nach dem städtischen Konzept für Rechenzentren bis zur Hälfte mit eben solchen belegt werden. Derzeit gibt es, wenn ich das richtig sehe, kaum oder keine Rechenzentren dort und damit wohl noch ein erhebliches Potenzial.
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Im Inneren des Gebäudes wurde bereits im Mai gearbeitet. Ob das noch Entkernung oder schon Neuaufbau war, kann ich nicht sagen.
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Ich bin nicht ganz sicher, ob der Schnitt über dem dritten OG wirklich durchgehend wird. Den Grundrissen zufolge, die bei der Ergebnispräsentation aushingen, bleiben links und rechts zwei massiv gebaute "Türme" in zwei Stockwerken höhe stehen, die den unteren Teil der Holzhybridkonstruktion flankieren. Ich weiß nur nicht genau, ob das Reste des Bestands sein werden oder ob die massiv neu aufgebaut werden.
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Was bei Stellantis nicht erwähnt wird und bei VGP äußerst missverständlich formuliert ist: Die 10,5 ha sind Teil der 70 ha, die VGP von Stellantis erworben hat, wie VGP mir auf Nachfrage gesagt hat. Der Green-Campus, oder zumindest dieser Teil davon, wird also nicht auf unternehmenseigenen Flächen von Opel/Stellantis entstehen, sondern auf den veräußerten. Opel/Stellantis wird damit vermutlich Mieter von VGP.
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Vielleicht noch ein paar Takte aus dem Pressegespräch: Trotz mehrfacher Nachfragen von Kolleginnen und Kollegen ließ sich niemand von der Bundesbank entlocken, von welchem Zeitablauf und Kosten man nun für das Projekt ausgeht. Ebenfalls unklar ist, welche von den kleineren Gebäuden auf dem Bankgelände wie zunächst vorgesehen abgerissen werden und welche erhalten bleiben. Die genauen Flächenbedarfe sollen im Jahresverlauf 2024 ermittelt und anschließend die nötigen Aufträge vergeben werden. Vor allem südlich des Haupthauses wurden bereits kleinere Gebäude abgerissen.
Zugrunde gelegt werden künftig 65 Arbeitsplätze je 100 MitarbeiterInnen. Auf dem Campus wird es rund 2.400 Arbeitsplätze geben und weitere rund 600 an der Taunusanlage. Letztere werden sich hälftig auf die Belegschaft der Hessen-Hauptverwaltung und auf Leute aus der Zentrale verteilen.
Was die Mitleser hier vielleicht interessiert: Der Denkmalschutz konzentriert sich vor allem auf die Fassade des Haupthauses und die Inneneinrichtung der obersten beiden Etagen, also Vorstands- und Konferenzebene. Die Süd- und Stirnseiten sowie das Dach des Hauses werden trotzdem mit Photovoltaik belegt. Derzeit laufen vor allem die Sicherung erhaltenswerter Bauteile und die Schadstoffsnierung.
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Kleine Ergänzung: Von Samson heißt es auf Nachfrage, dass damit der Flächenverkauf im Zusammenhang mit dem Umzug abgeschlossen sei. Zuerst hieß es, dass rund 15 ha abgegeben würden. Jetzt werden es also nur 12,5 ha. Neben dem schon bekannten Verbleib des Entwicklungs- und Testzentrums wird auch der angrenzende Parkplatz behalten.
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Bei der Ankündigung des Programms zur Flächenverringerung im Jahr 2020 hieß es, dass vor allem gemietete Flächen abgegeben werden sollen. In der aktuellen Pressemitteilung zum Konferenzcenter wird erwähnt, dass das Programm Ende 2024 abgeschlossen sein soll. Neu war mir die Information, dass 60.000 qm und damit praktisch der gesamte Flächenverzicht, der 2020 auf bis zu 70.000 qm beziffert wurde, in Frankfurt bewerkstelligt wird.
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Dass eine grundlagende Sanierung geplant ist, war schon länger bekannt. Laut Mitteilung von Capita Land ist diese im Februar angelaufen.
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Das klingt zumindest in der Darstellung nicht ganz nachvollziehbar. Der ETW-Markt ist ja viel rasanter zusammengebrochen als der Markt für Mietwohnungs-Investmentobjekte. Und die Mieten steigen fröhlich weiter, während die Preise für ETW gefallen sind und nur mit etwas Optimismus derzeit eine Bodenbildung erkannt werden kann. Objekte mit Einzelhandel im Erdgeschoss sind auch nicht ganz so optimal für die Aufteilung in ETW.
Ich glaube gerne, dass der ursprüngliche Plan gescheitert ist, das Ding in die eigenen Bücher zu nehmen und den Kapitaldienst aus den laufenden Einnahmen zu bestreiten. Nur wird es mit der ETW-Vermarktung ja nicht besser. Da fließen zwar größere Summen, aber halt auch erst, wenn die gegenüber der Vermietung viel schwierigere Vermarktung gelungen ist.
Ich könnte mir eher vorstellen, dass es ein oder zwei - für die Verhältnisse dieses überschaubaren Projekts - größeren Investoren gibt, die aber nicht in das Unternehmen oder eine eventuelle Objektgesellschaft einsteigen wollten, sondern sich ihre Investition in einzelnen ETW auszahlen lassen. Dazu musste dann das ganze Projekt umstrukturiert werden.
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Nicht jeder Eigentümer braucht eine Rendite. Insbesondere wenn man kein wie auch immer verbrieftes oder ausschüttendes Rechtskonstrukt ist, dann ist ein Grundstück einfach ein Instrument zur Wertaufbewahrung, so lange die Wertentwicklung in der Langfristbetrachtung über der Inflationsrate liegt, idealerweise mit einem Spread, um Grundsteuer und ggf. Verkehrssicherung abdecken zu können. Unter Umständen kann so eine Immobilie auch bilanzielle Vorteile bringen oder beliehen werden, um damit andere wirtschaftliche Aktivitäten zu stützen.
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Letzte Woche gab es in englischsprachigen Medien Meldungen, dass die EZB davon Abstand genommen habe. Aber meines Wissens gab es da ohnehin nie einen Mietvertragsabschluss.