Leipzig: Immobilienmarkt und -wirtschaft

    bitte löschen, gab immer wieder Abbrüche bei der Internetverbindung, daher sind Beiträge wohl doppelt bzw. falsch gelandet. Sorry.

    GRK und formart wachsen zusammen.


    Die GRK Holding gibt es künftig nur noch unter anderem Namen:
    Die Website der neuen Firma ist bereits online, die Seite der GRK wird demnächst eingestellt. GRK steigt somit durch den Partner auch ins Segment des Neubaus ein, welches bisher ja kein oder nur ein sehr untergeordnetes Thema spielte. Da Altbausanierung in Leipzig bald relativ umfassend erfolgte und der Neubau zunehmend an Bedeutung gewinnt, sicher ein guter Schachzug.
    Zudem ist man dann auch außerhalb von Leipzig aktiv, z.B. in Berlin, Bayern, NRW, Hamburg u.a.


    Pressemitteilung

    ^ Ein kluger Schritt, will ich meinen, wenn die GRK weiter wachsen will. Schon im Dezember 2015 hat die GRK ihre Anteilsmerheit an die formart GmbH verkauft, die bis 2014 ein Tochterunternehmen von Hochtief war. Eines der letzten Projekte als Tochter von Hochtief war das Trias. Aktuell errichtet die GRK den Neubau in der Nonnenstraße 13 mit der kleinen Marina.


    Steffen Göpel, der Gründer der GRK-Holding, zog sich ebenfalls schon 2015 aus dem Vorstand des Unternehmens zurück.

    Ansturm auf Büroflächen

    Laut LVZ erreichte die Stadt einen Allzeitrekord bei Büroflächen-Neuvermietungen.



    http://www.lvz.de/Leipzig/Loka…d-bei-den-Neuvermietungen

    ^ wie aus dem Artikel hervorgeht, ist vor allem Schrumpfung der leerstehenden Flächen die Variable, auf welche man achten sollte. Ich hatte im Forum vor ein paar Monaten schon einmal geschrieben: wenn sich auch der Büromarkt so verknappt (wie gewünscht) das neue Flächen gebaut werden, kommt eine weitere Komponente in den gerade dynamischen Bausektor dazu. Dann wird, analog zum Wohnungsbau, auch dort der Preis nach oben gehen und Investmens steigen weiter.


    Das bedeutet aber auch, dass wir bei der magischen Zahl 2030, in innerstädtischen Lagen kaum noch Baulücken zur Verfügung haben. Es wird also dort immer teurer zu bauen. Die Entwicklung kann man sich ausmalen. Dann könnte nämlich eine tatsächliche und tiefgreifende Gentrification einsetzen. Dagegen sind die gegenwärtigen Entwicklungen Kaffeekränzchen.


    Es braucht dringend einen ordentlichen städtischen Fahrplan bis zum Jahre 2030!

    ^
    Bezug auf: http://www.deutsches-architekt…p?p=581677&postcount=4474, da im Bauerbe-Strang zu themenfremd:


    Hallo,
    also die meisten Punkte kann ich so unterschreiben und nicht weiter kommentieren. Aber beim letzten Punkt "die Singles und Paare der 90er" kann ich nur deutlich widersprechen. Viele, sehr viele aus dieser Zeit haben Leipzig verlassen oder sind gar kinderlos geblieben. Wer in der Zeit als Single oder kinderloses Paar in einer 2-R-WE lebte, war i.d.R. 20-30 Jahre. Die sind also jetzt etwa 40-50. Einige wären für Kinder bekommen jetzt schon zu alt, andere haben vllt schon volljährige Kinder.
    Die Masse an Haushalten mit Kindern machen auch zugezogene Personen aus, nicht nur "Urleipziger"! Das ist ein ganz klarer Trend, dass sich hier Leute seit 2004 niederlassen, die immer häufiger auch (wieder) Kinder bekommen. Mir liegt keine Statistik vor, wie viele der HH mit Kindern Leipziger sind (also auch in den 90ern hier lebten), aber ich gehe davon aus, dass deren Anteil nicht allzu groß ist. Wer "damals" schon in einer eigenen WE lebte, war mind. volljährig ist jetzt locker 20-25 J. älter und hat seine Kinder nicht erst in den letzten ca. 5-8 J. bekommen, wo der Mangel in Kita, Schulen etc. offensichtlich / akut wurde. Da sind schon sehr viele Zugezogene drunter, die aus beruflichen Gründen nach L kamen und mit gefestigtem Arbeitsplatz auch Familien gründen, hinzu kommen Migranten, die statistisch nachgewiesen mehr Kinder pro HH bekommen - die lebten zu sehr großen Teilen in den 90ern noch nicht in L.


    Dass aktuell aber kaum kleine WE fehlen, ist ein Märchen. Bei ca. 55% EIN-Personen-HH fehlen mittlerweile ganz klar ebenso kleine (bezahlbare!) WE zwischen 30 und 60 qm für Singles, Studenten, Azubis, Paare ohne Kinder usw. Diese WE werden durchaus gebaut, aber oftmals zu Kaltmieten von 11-15 (!) Euro, also bis zum dreifachen über dem ALG-II-Satz.

    Ingolf Pleil von den Dresdner Neusten Nachrichten aus der Landeshauptstadt Dresden hat Studien der Maklerfirma Aengevelt und des Instituts der Deutschen Wirtschaft in Köln gelesen und ausgewertet. Aufgrund des zu erwartenden starken Bevölkerungswachstums haben die beiden Einrichtungen für Dresden einen Neubaubedarf für den Zeitraum 2015 und 2020 von 3139 Wohnungen und für den Zeitraum 2015 und 2030 einen jährlichen Bedarf von 2759 Wohnungen errechnet. In Leipzig besteht danach für die beiden Zeiträume nur ein Bedarf von 1436 beziehungsweise 1146 Wohnungen.

    Es geht um den durchschnittlichen jährlichen Baubedarf. 33.300 Wohnungen in 14 Jahren, das hat schon hin. Allerdings hat AENGEVELT auf die "6. Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für den Freistaat Sachsen 2015 bis 2030" aufgesattelt, die
    etwa 602.000 Einwohner_innen 2020 und rund 617.700 Einwohner_innen im Jahr 2030 prognostiziert. Derzeit sieht es so aus, als wäre diese Prognose deutlich zu niedrig angesetzt. Die reale Entwicklung entspricht derzeit in etwa der unteren Variante der kommunalen #Bevölkerungsvorausschätzung 2016, der zufolge 2020 ca. 620.000 und 2030 ca. 674.000 Einwohner_innen in LE leben werden.


    PM AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH, 08.11.2017


    33.000 Wohnungen entsprechen dem aktuellen Wert der Belegung von ca. 1,7 folgend etwa 56.000 Einwohnern, bei den niedrigeren sächsischen Werten mag das als Delta der Bevölkerung hinkommen. Doch zum einen ist der 2017er Wert höher und zum anderen sollte eher von 700.000 Einwohnern ausgegangen werden als 617.000, mit anderen Worten: Leipzig wird um > 100k Einwohner wachsen. Schon sind die 33.000 Wohnungen viel zu wenig.


    Und: Diese Menge mildert den fehlenden Leerstand zu flexiblen und wunschgemäßen Standortwahl nicht, treibt und hält die Mietpreise sehr hoch.


    Deshalb ist es realistischer von 70 - 80.000 Wohnungen auszugehen, davon ist eine Handvoll noch sanierend neu zu gewinnen, der Rest wäre neu zu bauen. Das sind über 6.000 im Jahr, wobei zu wenig gebaute aus den Vorjahren gern obenauf geschlagen werden dürfen. Grob 7.000 Wohnungen jährlich bildet also konkreter den Baubedarf in Leipzig ab.

    Die LVZ berichtet über das Fördermittelkonzept und Planung für den soz. Wonungsbau:
    http://www.lvz.de/Leipzig/Loka…nstigen-Wohnraum-schaffen


    Passend zur Diskussion oben: Die Stadt geht demnach selbst davon aus, dass bis 2030 "bis zu 77.800 neue Unterkünfte" für alle Einkommensschichten benötigt werden. Je Jahr 6.600 neue Haushalte, 1.700 davon mit geringem Einkommen. Dem stehen potenziell 6.300 neue, preisgünstige Wohnungen "in den nächsten Jahren" gegenüber. In Paunsdorf und Böhlitz-Ehrenberg könnten größere Neubaugebiete entstehen.

    ^ Wirklich toll, dass die Stadt die Zeichen der Zeit erkannt hat und mit ihrer Bedarfsprognose bis 2030 noch weit über der eines großen Immobilienmaklers liegt. Allein die Realität sieht anders aus, denn wenn mich nicht alles täuscht, beläuft sich die Wohnraum-Fertigstellung gegenwärtig immer noch auf rund 1.500 Wohneinheiten pro Jahr statt der vor zwei Jahren von der Stadt prognostizierten 4.500 Wohneinheiten oder jetzt gar 6.600 Wohneinheiten p.a. Damit steht Leipzig nicht alleine da. Guckt man beispielsweise in die Wohnungsbaustränge der anderen Sub-Foren hier im DAF, hat sich inzwischen jede Menge Frust ob der zurückhaltenden Wohnungsbaupolitik der Städte einerseits, und den explodierenden Mieten der letzten 10 Jahren andererseits aufgestaut.


    Das könnte in unserem kleinen Städtchen in ungefähr 10 Jahren auch passieren, wenn man weiter nur den Zuzug in die Stadt bejubelt. Statt Milieuschutz und Mietpreisbremse ernsthaft in Erwägung zu ziehen, liegt die Lösung für eine "Stadt für alle" in meinen Augen einzig im Bau von neuen Wohnungen, der mit dem Bevölkerungswachstum Schritt hält.

    Die Studie ist in dem Welt Artikel den Altbaufan verlinkt hat sehr kurz zitiert.


    hier ist es besser auch mit Karten und Quellenangaben. ( Leibniz-Institut für Länderkunde)


    http://aktuell.nationalatlas.d…igentum-9_11-2017-0-html/


    bzw. HIER:


    http://aktuell.nationalatlas.d…enutztes_Wohneigentum.pdf


    In Ostdeutschland ist die Eigennutzerquote geringer als im alten Bundesgebiet.


    ZITAT:

    Bei den Städten über 50.000 Einwohner zeigen sich signifikante Ost-West-Unterschiede. Die relativ geringen Anteile an privatem Wohneigentum in den ostdeutschen Städten liegen in der Wohnungspolitik der DDR sowie den Entwicklungen nach der deutschen Einheit begründet. Rückübertragungen an Alteigentümer (Restitution) und Steuerabschreibungsmodelle begünstigten nach 1990 den Erwerb von Wohnimmobilien durch Westdeutsche. Viele Ostdeutsche standen andererseits vor einer unsicheren Zukunft. Angesichts des erheblichen Sanierungsbedarfs bei gleichzeitig niedrigen Mietpreisen entschied sich die Mehrzahl gegen die eigene Wohnung oder das Eigenheim.


    Eine hohe Eigennutzerquote muss das auch nicht immer gut sein. Auch in Spanien, wo die Banken eher Kredite vergaben, haben die wirtschaftlichen Krisen die Leute aus den Wohnungen getrieben, wenn sie die Kredite nicht mehr bedienen konnten.


    Entscheidend ist, dass es genügend bezahlbare Wohnungen bzw. Sozialwohnungen gibt.

    Zitat von Leonidas

    In Ostdeutschland ist die Eigennutzerquote geringer als im alten Bundesgebiet.


    Ohne bewerten zu wollen, ob eine hohe Eigennutzerquote erstrebenswert ist - sie wird sicher in Leipzig perspektivisch ansteigen. Wenn im Fahrt aufnehmenden Neubaubereich Eigentumswohnungen entstehen, richten die sich überwiegend an Eigennutzer. Und Eigentumswohnungen im sanierten Altbau sind zwar eines der letzten großen Steuersparmodelle bei entsprechendem Einkommen. Die Abschreibung läuft aber begrenzt über zwölf Jahre, anschließend macht typischerweise der Verkauf zur Gewinnrealisierung Sinn (auch wenn mancher verkaufswillige Eigentümer in Leipzig sicher noch abwartet, ob der Preisanstieg sich so fortsetzen wird).
    Der Verkauf an Eigennutzer ist dann meist lukrativer als der an andere Kapitalanleger (die nicht ohne weiteres noch einmal Denkmal-Afa ausschöpfen können und die typischerweise wirtschaftlicher rechnen als ein Eigennutzer, also weniger zahlen). Und genau das dürfte die Eigennutzerquote im Bestand in Zukunft noch deutlich ansteigen lassen.


    Im Idealfall wird an den Mieter oder erst dann verkauft, wenn Mieter ausgezogen sind. Wenn man sich ansieht, wie viele Eigentumswohnungen im Bestand in Leipzig vermietet (und teils sogar explizit an Eigennutzer gerichtet) zum Kauf angeboten werden (gefühlt über 90 Prozent - und selbst wenn ein bestehendes Mietverhältnis in der Anzeige nicht erwähnt wird, gibt es das in der Praxis dann häufig doch), wird es nicht selten - und tendenziell zunehmend - zu Eigenbedarfskündigungen kommen. Konkrete Zahlen zur Entwicklung von Eigenbedarfskündigungen in Leipzig würden mich übrigens sehr interessieren, konnte aber bisher keine auffinden.

    PS: Mietern einer zur Kapitalanlage genutzten ETW (und das ist ein erheblicher Teil von dem, was an saniertem Altbau angeboten wird) kann man nur empfehlen, diese Thematik zu berücksichtigen und einzuplanen.

    Fraglich ist, ob sich die Eigennutzer die Quadratmeterpreise im Naubaubereich ab 4000 Euro und mehr leisten wollen und können?:confused:


    Bei den in den 90er und "Nuller" Jahren sanierten Altbauten steigen die Quadratmeterpreise auch an. Zumal jetzt die AFA der Alteigentümer, die damals gekauft haben, ausläuft und diese nun auch deswegen verkaufen. Da bliebt das Steuersparen für Eigennutzer aus, weil die AFA schon weg ist. Und ein aktuell frisch sanierter Altbau, der ist fast so teuer wie ein Neubau...

    Zitat von Leonidas

    Fraglich ist, ob sich die Eigennutzer die Quadratmeterpreise im Naubaubereich ab 4000 Euro und mehr leisten wollen und können?:confused:


    Rechnen wir das für den Kapitalanleger am Bsp. einer 100-m²-Wohnung durch - Kaufpreis 400.000 Euro. Zur Vereinfachung von einem monatl. Mietertrag von 10 Euro/m² ausgegangen - macht 1.000 Euro pro Monat, 12.000 Euro im Jahr. Der Kauf amortisiert sich damit nach über 33 Jahren. Rechnen wir Kaufnebenkosten in Höhe von 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,5 Prozent Notarkosten dazu (zusammen 20.000 Euro), dann erst nach rund 35 Jahren. Von Maklerkosten (max. 7,14 Prozent vom Kaufpreis) und Kreditzinsen ist da noch keine Rede. Vor dem aktuellen Boom galt mal die grobe Regel, dass die Kaufkosten für Anleger die 20-fachen Jahresmieteinnahnen nicht übersteigen sollten. Das hat sich aktuell sicher etwas verschoben, aber lukrativ ist anders. Solche Kaufpreise dürften für Anleger eigentlich nur relevant sein, wenn sie von Denkmal-Afa profitieren können, extrem hohe Mieten bzw. deutliches Mietsteigerungspotenzial erwarten können oder sie einfach überhaupt nicht mehr wissen, wohin mit dem Geld... . Eigennutzer können da anders rechnen. Sicher kann man sich fragen, wie groß die potenzielle Käuferschicht ist - aber solange entsprechende Objekte angeboten werden, scheint die Nachfrage da zu sein.


    Die Preise für neu sanierten Altbau sind afaik übrigens gerade wegen der Denkmal-Afa etwas höher als für Neubau, die wird sozusagen teilweise mit eingepreist.
    Wer Eigentumswohnungen aus dem Bestand kauft, kommt in einfachen bis mittleren Lagen auch durchaus noch mit unter 2.000 Euro/m² aus (https://www.capital.de/immobilien-kompass/leipzig.html), hat dann aber keinen Neubaustandard und erwirbt in den meisten Fällen eben eine bereits vermietete Wohnung. Bei angestrebter Eigennutzung bedeutet das Eigenbedarfskündigung (sehr mächtig, aber es gibt keineswegs eine Erfolgsgarantie) oder die Einigung auf eine Auflösung des Mietverhältnisses in beiderseitigem Einverständnis (was in der Regel zusätzliche Kosten bedeutet, die der Käufer im Vorfeld ermitteln und einkalkulieren sollte).

    Danke für den Link.
    Aber dort steht es ja auch, wenn man im Bestand günstig kauft, dann kommen bald Folgekosten, da die Sanierungen um die 20 Jahre her sind. Also wäre es dann auch nicht mehr soo günstig.


    Ich glaube die meisten Investorn wissen nicht wohin mit dem Geld... oder spuklieren auf einen lukrativen Wiederverkauf...


    Es wird sich zeigen wohin die Reise geht. Einen ähnlichen Bauboom hat Leipzig ja schon in den 90er Jahren erlebt.