Bauprojekte am Gleisdreieck-Park + 'Urbane Mitte' (in Planung)

    ^vom Stadtkern Frankfurts ganz zu schweigen. Wenn man die Skyline von Frankfurt am Main und Berlin vergleicht, dann ist Berlin schon sehr, sehr kleinmütig und provinziell in seiner Baupolitik. Selbst die Pariser und Londoner haben sich schon längst einen Ruck gegeben und Hochhauscluster ausgewiesen. Und dort gibt es geschlossene, historische, prunkvolle Stadtansichten von denen das kriegszerstörte Berlin nur träumen kann. In Berlin darf es nicht einmal auf Konversionsflächen weit jenseits historischer Sichtachsen a lá "Unter den Linden" etwas mehr in die Höhe gehen. :nono:


    Ich weigere mich, mir das irgendwie schön zu reden.

    Endlich mal wieder ein Nackenschlag ...

    Ortner & Ortner ... die Jury hat ganze Arbeit geleistet! Kompliment! Man hat sich den schlechtesten Entwurf herausgesucht.


    Seien wir mal ehrlich. In der letzten Zeit gab es einfach zu viele gute Projekte in Berlin. Mit gelungenen Projekten wie dem Stadtschloss oder dem Upper West war Berlin auf einem richtig guten Weg. Und da wurde es einfach mal wieder Zeit für einen richtigen Nackenschlag.


    Der COBE-Entwurf wäre einfach nur geil gewesen! Ich könnte heulen ...

    Die Höhe ist für mich nicht der Punkt. Am Alex sind immer noch HH geplant und jederzeit möglich. Das Problem liegt ganz klar im Bereich mangelnder Investitionsbereitschaft. Die HH am Alex zu errichten finde ich zunächst sinnvoller als irgendwo sonst.


    Die Visus von OuO sind zugegeben einfach hässlich, sagen aber wenig über dasErgebnis aus.

    ^ mangelnde Investitionsbereitschaft ... das kann ich mir einfach nicht vorstellen. Im Wohnungsbau ist momentan doch jeder Euro gut investiert.

    Zumal es keinen prinzipiellen Unterschied bzgl. der zu finanzierenden und zu vermarktenden Baumasse macht, ob ich 2 Türme mit 90 m baue oder 3 Türme mit 60 m. Jenseits der Höhe der Feuerwehr-Drehleitern sind beide und somit beide schon im Bereich des teureren "Hochhaus"-Brandschutzes. Aber die Gebäude sollen sich halt in das Gelände ducken, da hat wieder der Kleinmut gesiegt.

    Doch da gibt es erhebliche Unterschiede. Hohes Bauen ist deutlich teurer. Ich will nicht sagen, dass 90m am Gleisdreieck unrealistisch wären, mir persönlich sind die 30m aber egal, ich finde hoch nicht grundsätzlich besser.


    Das Geschimpfe über die mutlose Städtebauplanung wird aus meiner Sicht durch die Möglichkeit am Alex 10x150m zu bauen jedoch widerlegt. Es ist sinnvoll, dass nicht jeder auf seinem Grundstück machen kann was er will, sondern dass es eine Planung gibt.


    Wenn der Bedarf an solchen Türmen da ist, dann sollen sie zunächst am Alex entstehen. Dann könnte man weiter sehen. Warum passiert es nicht? Aus fehlender Wirtschaftlichkeit (bisher). So ist es halt.


    Die Politik ist mitverantwortlich aber eben die Wirtschaftspolitik.

    Es mag schon sein, dass der Bedarf für Hochhäuser nicht besteht. Ob man das aber an der Investitionsbereitschaft am Alex messen sollte, finde ich fraglich. Zugegeben, Bürohochhäuser werden in dieser Größenordnung wohl nach wie vor nicht gebraucht. Wie sieht es aber mit Hotels oder Wohnhochhäusern aus? Gerade dafür ist der Alex nun alles andere als ein idealer Standort. Wer sich als Investor den Platz ansieht, dem dürfte erstmal die Kinnlade herunter klappen. Wer würde dort schon wohnen wollen? Bei Baubeginn in 2 Jahren kann sich die Lage ohnehin schon wieder völlig verändert haben, da macht es keinen Sinn, sich jetzt schon anderer Optionen zu berauben.

    Zitat von Rotes Rathaus

    Wenn der Bedarf an solchen Türmen da ist, dann sollen sie zunächst am Alex entstehen. Dann könnte man weiter sehen.


    Das klingt so, als ob Wohnhochhäuser am Gleisdreieck die begrenzte Nachfrage nach Quadratmetern vom Alexanderplatz abziehen würden. Dabei ist die Situation am Gleisdreieck mit dem Alexanderplatz einfach nicht vergleichbar. Am Alex geht es um Bürohochhäuser und vielleicht auch noch um Wohnhochhäuser im Luxussegment, wie das aktuelle Projekt der russischen Monarch-Gruppe zeigt. Am Gleisdreieck geht es um "normale" Wohnhochhäuser. Und für solche "normalen" Wohnhochhäuser ist der Bedarf vorhanden, weil in Berlin wie in allen dt. Großstädten Wohnraum knapp ist. Daß der Bau von normalen Wohnhochhäusern am Gleisdreieck die Entwicklung am Alex beeinträchtigen könnte, halte ich für eine sehr gewagte Theorie.

    Liebe Forumsmitglieder,


    ihr könnt zwar alle lesen aber dieses Projekt nicht „lesen“. Es handelt sich hier um eine ganz normale durchschnittliche Investitionsmaßnahme. Die Lage des Grundstücks ist maximal 1b, oder sogar 2b. Der Zuschnitt wie auch die Erschließung sind schwierig, baulichen Altlasten sind zu berücksichtigen, es gibt Auflagen zur Freihaltung einer S-Bahn-Trasse, etc. Die Bahn und der Senat als direkten Nachbarn erzeugen einen immensen Abstimmungsaufwand. Durch die Nähe zu den Gleisen ist Wohnungsbau wegen Schallschutzauflagen ausgeschlossen.


    Ein Investor muss bei so einem Projekt mit einem sehr spitzen Bleistift rangehen um hier überhaupt die minimal notwendige Rendite erzeugen zu können. Wesentliche Stellschraube ist dabei die zu errichtenden Nutzfläche auf dem Grundstück.

    Einige Sachen hat er schon mal richtige gemacht. Das Projekt hat einen modischen, verheißungsvollen Namen bekommen: „Urbane Mitte“ um damit eine hohe Erwartungshaltung zu erzeugen und seinem Vorhaben aufzuwerten. Siehe dazu meine Kommentar unter #115 (S.08) und #178 (S.12). Der Senat und der Bezirk wurden mit einem aufwendigen Wettbewerbsverfahren, gespickt mit den Lieblingskandidaten des SBD Lüscher, eingebunden und konnten so für die Durchsetzung der Nutzflächenoptimierung im Grünen, Investoren- und Stadtfeindlichen Kreuzberg gewonnen werden. Das allzu hochtrabende Planungen auf Grund o.g. Rahmenbedingungen von vornherein kein Chance hatten, sollte klar sein.


    Das Verfahren wurde deshalb von O&O gewonnen. Das Büro zeichnet sich dadurch aus, dass es innerhalb der engen Rahmenbedingungen eines Investorenprojektes eine überdurchschnittliche und urbane (!) Qualität erzeugen kann. Beispiele: Hochhaus mit Hotel an der Straße des 17. Juni, oder Boulevard Berlin.

    In einer ersten Überarbeitung sind nun die unwirtschaftlichen höheren Hochhäuser auf 60 m. gekappt worden. In den Musterhochhausrichtlinien werden die Auflagen ab 60 m. Gebäudehöhe noch mal verschärft. Die Tragstruktur ist in einer Qualität F120 (120 Minuten feuerbeständig) auszubilden, es sind zwei unabhängige Sicherheitstreppenhäuser notwendig, der Einbau einer Löschanlage (=Sprinklerung) ist Pflicht. Diese Auflagen erzeugen Mehrkosten die mit einigen Geschossen mehr zu Durchschnittsmieten nicht auszugleichen sind.

    Deshalb sind alle Äußerungen von Enttäuschung über das kleinkarierte, mutlose, etc. Berlin ohne spektakuläre Hochhäusern vor allem als Zeichen für einen zu geringen Durchblick in den Mechanismen der Projekt- und Stadtentwicklung zu betrachten.
    Die Büromieten in Berlin liegen (zum Glück?) immer noch unter den Mieten in Frankfurt a.M. und auch die Zahl der Institutionen und Firmen die aus Prestigegründen sich ein Hochhaus in Berlin leisten möchten oder können, wie z.B. Beisheim, ist verschwindend gering.

    So werden auch alle Leute die der Ankündigung von Bausenator Geisel über den Bau von mehr Hochhäusern für den Wohnungsbau Glauben schenken, ebenfalls enttäuscht werden. Das Hochhaus ist wegen der notwendigen Abstandsflächen, der Parkplatzproblematik und der Mehrkosten für Konstruktion und Brandschutz dem Modell des städtischen Blockes mit Berliner Traufhöhe wirtschaftlich unterlegen, auch wenn einige sich gerne ihren retro-modernen Träumen hingeben möchten.

    Danke; das meinte ich auch. In Kreuzberg finde ich so ein Projekt zunächst positiv. Warum der Alex so anders sein sollte verstehe ich nicht. Die möglichen Nutzungen (Wohnungen, Hotel, Büro) sind identisch. Die Frage ist, ob teure HH sich gegenüber flacheren Bauten rechnen. In Berlin gibt es immer noch sehr viele zentrale Flächen.


    Aus architektonischer Sicht ist mir eine hohe Qualität bei weniger Höhe grundsätzlich lieber. Da hohes Bauen sehr teuer ist, besteht hier ein Zusammenhang. Die Budgets schießen in Berlin noch lange nicht in die Höhe und eine gewisse Goldgräberstimmung wird bald wieder vorbei sein. Also auf dem Teppich bleiben und nicht von bunten Stengeln beeindrucken lassen. Der Alex sieht bisher auch nicht aus wie die Fifth Avenue (leider). Wenn das Gleisdreieck nicht aussieht wie Mini-Taipeh habe ich nichts dagegen.

    ^^das ist uns schon bekannt, aber diese Erklärung empfinde ich als geradezu erdrückend pragmatisch. Wir sehen zudem nicht nur überall im Ausland, dass Hochhäuser einen über Pragmatismus hinausgehenden Wert für Menschen haben, wir sehen das auch in Deutschland und nach deutschen Bauvorschriften, siehe Frankfurt. Weil Prestige eben gerade für Nutzer einer Immobilie sehr wohl eine Rolle spielt. Erfolgreiche Wirtschaftsprüfer wollen in keinem Nutzflächenwürfel an der Peripherie sitzen, da schiebt man höchstens die Lohnbuchhaltung hin, die ziehen in das neueste Highrise mit stylischem Atrium, um ihren Erfolg zu zeigen und repräsentative Räume für Kunden zu schaffen (und auch die besten Leute zu binden, die ihre 12 Stunden Arbeitstage auch lieber in solch einer Umgebung, mit Schreibtisch mit Skylineblick, verbringen). Oder Yuppies, die alleine für einen Blick aus dem 30. Stock für eine 1-Zimmer-Whg. über 300.000 € hinblättern (das ist das was in Frankfurt für solche Wohnungen in den neuen Wohntürmen aufgerufen wird und sie gehen dem Vernehmen nach sehr gut weg).


    Okay, Berlin ist keine global city wie Frankfurt und muss kleinere Brötchen backen. Aber SOVIEL kleinere?


    Auch können Investoren durch ein tolles Highrise auf dem Immobilienmarkt einen unique sales point selbst kreieren, sozusagen das Bauherren-Gegenstück zum gefragten "Szenekiez" der steigende Immobilienkurse garantiert. Freilich, wenn man von vorneherein mit der Attitüde 0815 Nutzfläche zu schaffen an ein Projekt geht, dann wird man genau das auch nur vermarkten können.


    Am Potsdamer Platz war man da vor ein paar Jahren noch mutiger und gerechnet hat es sich letztlich trotzdem auch für die Investoren, die mit ihrem gestalterischen Mut (der auch ordentlich was kostete) aus dem wortwörtlichen Nichts der Brache des ehemaligen Potsdamer Platzes eine erste Adresse in der Stadt, die mindestens in ganz Deutschland bekannt ist, schufen.

    Zitat von Taxodium

    Liebe Forumsmitglieder,


    ihr könnt zwar alle lesen aber dieses Projekt nicht „lesen“. Es handelt sich hier um eine ganz normale durchschnittliche Investitionsmaßnahme. Die Lage des Grundstücks ist maximal 1b, oder sogar 2b.


    Paar hundert Meter Luftlinie vom Potsdamer Platz entfernt inmitten eines neuangelegten Parks der zu einer Touristenattraktion mutiert und mehrerer U-Bahn und S-Bahnstationen sowie einer Hauptverkehrsachse in Ost/West-Richtung und zukünftiger Anbindung an BER über den Regionalbahnhof Potsdamer Platz ...
    Maximal 1b?



    Zitat von Taxodium

    es gibt Auflagen zur Freihaltung einer S-Bahn-Trasse, etc.


    Eher ein Vorteil siehe oben



    Zitat von Taxodium

    Durch die Nähe zu den Gleisen ist Wohnungsbau wegen Schallschutzauflagen ausgeschlossen.


    Ach so??



    Zitat von Taxodium

    Ein Investor muss bei so einem Projekt mit einem sehr spitzen Bleistift rangehen um hier überhaupt die minimal notwendige Rendite erzeugen zu können.


    Minimale Rendite? Das glaubst du doch selber nicht...

    Zitat von Taxodium

    Investoren- und Stadtfeindlichen Kreuzberg gewonnen werden.


    Ab spätestens hier hast du dich als ernstzunehmender Diskussionspartner verabschiedet...

    Rotes Rathaus, Taxodium


    Meine Kritik am Ortner & Ortner-Entwurf ist nicht nur die fehlende Höhe. Die einzelnen Baukörper stehen so weit auseinander, daß sie keinen Bezug mehr zueinander nehmen. Es fehlt eine Ensemble-Wirkung. Die einzelnen Gebäude sind viel zu weit in der Gegend verstreut. Eine solch weitläufige Flächeneinteilung kann man vielleicht im australischen Outback vornehmen, wo es genügend Platz hat. Am Gleisdreieck hätte ich mir mehr urbane Dichte gewünscht. Mit einer Umsetzung a la COBE hätte man diese Brache nach vorne katapultieren können.

    Mit dem Ortner & Ortner-Entwurf ist der wahrscheinlich langweiligste Entwurf gekürt worden. Meiner Meinung nach mal wieder eine vertane große Chance, wie auch schon um den Hauptbahnhof, die Europa City und um die O2 Arena. Ein Großprojekt nach dem anderen versinkt in Berlin in Mittelmäßigkeit. Architekten wie OMA oder Libeskind dürften mittlerweile eigentlich schon aufgegeben haben, dass ihre außergewöhnlichen Entwürfe im Berlin von heute keine Chance haben. Schade, dass man nach den 90ern, in denen die Stadt zur internationalen Architekturikone ausgerufen wurde, scheinbar komplett den Mut und Willen verloren hat.

    Taxodium: Guter Beitrag. Ich glaube nur, dass es da noch eine zweite entscheidende Seite gibt und das ist die hochhausfeindliche (oder generell anti-urbane) Stimmung in Berlin, die auch in den Medien immer wieder anklingt. Da wird alles über 60 Meter als Wolkenkratzer, Gigantomanie oder Manhattan tituliert. Dabei hat Berlin bis heute keinen einzigen Wolkenkratzer, sondern lediglich sehr wenige Hochhäuser. Was ist eigentlich mit der angekündigten Überarbeitung der Bauordnung? Dort sollten doch mehr Höhe und mehr Dichte möglich werden.

    Zitat von TowerMaranhão

    Da wird alles über 60 Meter als Wolkenkratzer, Gigantomanie oder Manhattan tituliert.


    So ist es. Aber was ist denn eigentlich so schlimm an Manhattan? Ich dachte immer, Berlin und seine Einwohner wollen auf einem Level mit New York spielen. Zumindest sehen sich die Berliner selbst auf diesem Level. Oder doch nicht? ... Wasch' mich, aber mach' mich nicht nass!


    Berlin hat sich in den letzten 20 Jahren vom Mauerblümchen zur trendigen Weltmetropole entwickelt. Die Stadt ist weltstädtischer geworden. Aber vielleicht haben die Einwohner mit der Entwicklung der eigenen Stadt nicht ganz Schritt halten können.

    ^in den 90ern war das doch anders. Siehe Potsdamer Platz. Berlin scheint jetzt schon satt geworden zu sein, allerdings bevor es reich geworden ist. Klassischer Fall von "sich selbst im Weg stehen".

    Gut beschrieben Taxodium. Wenn kein Interesse nach Prestige-Highrises besteht steht halt ganz nüchtern die Wirtschaftlichkeit im Vordergrund. Man sollte auch nicht vergessen, dass das Planungsgebiet zwar an der Teltower Hochfläche grenzt aber immer noch im Urstromtal liegt. Hinzu kommt, dass in der Gegend die Talsande stellenweise von organogenen Böden (Torfe, Mudden) überlagert sind. Welche Probleme dieser Untergrund mit sich bringt konnte erst zuletzt wieder bei den gerade mal rund 80m hohen Max & Moritz Türmen verfolgt werden. Gründungsarbeiten für ein wirkliches Highrise mit bis zu 200m sind dann nochmal um ein Vielfaches komplizierter und risikoreicher - nicht nur während der Bauphase, sondern auch danach.


    Diese immer wieder aufflammende Manhattan-Diskussion bringt uns hier m.E. nicht weiter und ist eher was für den Spamdau-Thread.

    Zitat von Batō

    Gut beschrieben Taxodium. Wenn kein Interesse nach Prestige-Highrises besteht steht halt ganz nüchtern die Wirtschaftlichkeit im Vordergrund.


    Die Rendite wird aber nicht minimal ausfallen, es gibt also Handlungsspielraum, anders als von Taxodium behauptet.
    Dieses Pseudoargument wird auch bei den ganz sicher zu erwartenden banalen Schuhkartons wieder auftauchen, es ist und bleibt aber PR-Geschwurbel im Interesse der HÖCHSTMÖGLICHEN Rendite!

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    Sicher wird sie nicht minimal ausfallen. Taxodium hat aber auch nicht geschrieben, dass der Investor lediglich eine Minmalrendite anstrebt. Welcher kapitalmarktorientierte Investor macht das schon?