Dresdner Stadtgespräch

Mietpreisbremse (2. Stufe) für Dresden?

ausführliche Infos

Daß die Haltung im Stadtrat unklar ist, ist jedoch nicht ganz korrekt: der konservative Flügel wie auch OB-Kandidat Ulbig lehnen eine Einführung der Stufe 2 ab. Dies wurde durch kürzliche Äusserungen von Ulbig wie auch in Reden im Stadtrat bereits deutlich. Eine klare Positionierung wird sicher aufgrund des heissen OB-Wahlkampfs hinausgezögert.

Laut Liste ist Dresden "heisser Kandidat" für eine Einführung

Edit: Links-Grün will logischerweise die Einführung - DNN berichtet kurz.

Ein paar interessante Sachen zum Thema Hochwasserschutz, Marina Garden, Hafencity, Globus und Sternstraße:

https://mopo24.de/Home#!nachri…-sperrung-erklaerung-5383

Wie ich mir gedacht habe, wird RotRotGrünOrange unsere Stadt zu Grunde richten. Nur das Tempo dabei erstaunt mich.
Wenn das Projekt endgültig kippt, wird Dresden zig Millionen Entschädigung zahlen dürfen und der Ruf bei Investoren ist sowieso dahin.

Was ich interessant finde: Im Fall einer gütlichen Einigung könnte auch der Elbradweg geschenkt in das Eigentum der Stadt übergehen. Ich hoffe, unsere Politiker begreifen es als Chance, mal das richtige zu tun. Ich befürchte aber das Schlimmste (d.h. kein Elbradweg und stattdessen eine Millionenentschädigung aus der Stadtkasse).

^ So ist das eben, wenn man keine Ahnung hat und billiger Instrumentalisierung aufn Leim geht. Aber ich kann dich beruhigen: hier wird nichts zu "entschädigen" sein - was auch? - sondern ein Teil des Grundstücks zum Grünlandpreis abgegolten (Vorkaufsrecht). Also ca. 1-2 Euro pro m².
Was deine ewige Polit-Leier angeht, die hier ohnehin fehlplaziert ist, verweise ich auf den rot-grünen Entwicklungsrückstand von Dresden, denn alle anderen Großstädte werden von denen seit langem erfolgreich regiert - jedenfalls erfolgreicher als wenn rechtskonservative pseudochristliche Analphabeten am Werke wären. RRG in Dresden befreit sich gerade Stück für Stück von den anfänglichen Bremsklötzern, die die CDU hier überall hinschmeissen musste: die Klage gegen die Besetzung der Ausschüsse ist gewonnen worden sowie die Bettensteuer wohl bald zur Einführung juristisch durchgebracht. Beides betrifft die Handlungsfähigkeit der Ratsmehrheit (Ausschussarbeit, Haushalt). Die Projekte nehmen langsam Fahrt auf - das ist gut so. Bald werden auch sämtliche Bürgermeister "auf Linie gebracht", um mal einen vorgestrigen Ausdruck aus dem CDU/SED-Jargon zu nutzen.

Marina Garden ist ein anderes Thema und sehr komplex, daher tauchte es hier im Strang Leipziger Vorstadt oder im Strang Hafencity noch nicht auf. Aber vielleicht wagt sich mal jemand ans Thema und postet was - möglichst mit Bildern.

Über Entschädigungszahlungen werden die Gerichte entscheiden, falls RRGO auf ihrem Kurs bleiben. Nur wenn selbst die Stadt Dresden sagt, dass man das Projekt eigentlich nicht rechtssicher ablehnen kann, dann wird das im Fall des Falles höchstwahrscheinlich eine krachende Niederlage für die Stadt Dresden geben und ein paar Milliönchen (viele!) verschwinden auf Nimmerwiedersehen statt dass die Stadt Geld durch den Bau einnimmt (diverse Steuern).

Vielleicht braucht es diesen Denkzettel aber auch einfach mal. Weniger für unsere Politiker, die werden nichts daraus lernen. Aber vielleicht merkt ein Teil der Dresdner Wählerschaft, dass sie eine Horde von Dummköpfen in Amt und Alimente gewählt haben. Ich kenne jedenfalls SPD- und Grünen-Wähler und die sagen, dass die DAS nicht wollten - SPD und Grüne als Juniorpartner für die Linken. Im vorhergehenden Stadtrat haben Grüne und SPD ja sinnvolle Realpolitik mit wechselnden Mehrheiten gemacht, jetzt hat man sich per Vertrag zum Mehrheitsbeschaffer der ex-SED degradiert.

Die Darstellung ist jedenfalls um einiges mehr mit Fakten, Wissen und Erklärungen gefüllt als das übliche Gequatsche von Frau Muth, welche ja jüngst vom Gericht zurückgepfiffen wurde (Zählt das schon unter Korruption was sie dort macht oder noch nicht? Trotz Befangenheit für das eigene Projekt, an welchem sie erhebliches finanzielles Interesse hat, abgestimmt? Wenn ein Bundespolitiker sowas machen würde, dann würde es aber gewaltig knallen, aber im Tal der Ahnungslosen kann man sowas ja mal machen). Ihre Argumentation verläuft etwa so: Ich möchte hier fast kostenfrei an der Elbe arbeiten und wohnen und weil ich im Stadtrat sitze, kann ich über deinen Kopf hinweg entscheiden, was du mit deinem Grundstück machen musst - Ätschi Bätschi... (bzw.: zu früh gefreut, Stadtratsmehrheit garantiert keinen feudalen Allmachtsanspruch)

Bettensteuer ist gut, wurde aber auch schon von der CDU, SPD und Grünen in Form der Kurtaxe eingeführt. Die Umbenennung und Änderungen von juristischen Feinheiten ist notwendig, aber kein Grund warum man sich hier mit fremden Federn schmücken müsste. Die Bettensteuer ist nur die logische, zu Ende formulierte Kurtaxe von CDU & Co.

Aber über all das wollte ich hier auch gar nicht diskutieren. Der Link ist noch mal dieser:
https://mopo24.de/Home#!nachri…-sperrung-erklaerung-5383

Kann sich ja jeder selbst durchlesen.

^ Oho, ich roll mit den Augen: Wenn man nix zu sagen hat, sollen jetzt also die "Gerichte" entscheiden. Was eine Erkenntnis! Es bleibt schon eine Anmaßung, tendentiell das Urteil vorwegzunehmen. Warum klagt die liebe Frau denn nicht? Soll sie doch. Sie hat nichtmal nen Bauvorbescheid, nur mündliches rechtsunverbindliches Palaver von SPA-Mitarbeitern von vor längerer Zeit, die sie und USD ermutigt hatten. So what, es kam die Flut. Warum wohl hat Töbi es nötig, eine Medienschlammschlacht anzuzetteln, wenn doch juristisch alles für sie spricht? Das ist doch unklug, Herr efhdd, oder etwa nicht!? Hier vermischen sich für den uninformiert belassenen Zuschauer zahlreiche Dinge, die nichts oder nur wenig miteinander zu tun haben. Deshalb würde ich es hier als Diskussion auch rauslassen. Wenn, dann könnte die Verwaltung hier etwas Mist gebaut haben und erwägt trotz guter Rechtslage für die Stadt nun eine letztlich sichernde Veränderungssperre, so BauBM Marx zuletzt. Auch das Hochwasserding hat nichts mit RRG zu tun. Wo sich "die Politik" etwas grenzwertig ausm Fenster gelehnt hat, ist beim Aspekt Nutzung/Freiraum, wobei hier - wie du richtig eingrenzt - SPD und Grüne weniger am Werk waren sondern die gewöhnlich in Stadtentwicklungsdingen kargbesaitete Linke in Form einer befangenen Stadträtin. Das ist nicht gerichtlich entschieden worden sondern als Prüfauftrag aus der Landesdirektion beanstandet worden - das geht auch ok und muss geklärt werden. Die gesamte RRG-Politik nun am Freiraumthema aufzuhängen, ist natürlich Kalkül des polit. Gegners. Es gibt eine Fülle von großen und kleinen Themen, wo rot-grüne Politik gehandelt hat und dem Wunsch einer Mehrheit nachkommt. Die Fakten sind am Marina Garden andere und leider hat Frau Töberich ihr Projekt nicht korrigiert. Ihre wahren Widersacher kommen nun allmählich ans Licht: der Freistaat (obere Wasserbehörde), das Umweltamt DD und derzeit auch das SPA. Der Radweg ist wieder eine andere Sache, auch hier hat sie angeblich keine rechtliche Handhabe. Man sollte sich besonders in Dresden nicht durch die grenzenlos ahnungslosen Lokalmedien heißmachen lassen, für die ist es effekthaschene Publizität.

Ach, und der Dresdner Verkehrsentwicklungsplan VEP wurde nun auch noch mit einem Preis ausgezeichnet. Es geht also voran, allen Unkenrufen zum Trotz.

Zitat von Elli Kny

Es gibt eine Fülle von großen und kleinen Themen, wo rot-grüne Politik gehandelt hat und dem Wunsch einer Mehrheit nachkommt.

Was haben die denn gemacht?

Zu dem möglichen Rechtsstreit und den Entschädigungszahlungen: Da ja die Stadt selbst sich schon kritisch zur Ablehnbarkeit geäußert hat, könnte es m.E. problematisch werden. Normalerweise beharrt doch jede Seite vorher felsenfest darauf, dass der eigene Standpunkt der richtige ist und hier knickt man schon vor einen möglichen Rechtsstreit ein. Da die Rechtswissenschaft aber ein sehr, sehr komplexes Thema ist, habe ich ja geschrieben, dass die Gerichte das entscheiden sollen. Sowas kann man wohl ohne zwei Staatsexamen nicht wirklich beurteilen. Meine Einschätzung beruht allein auf der Aussage der Stadt und die wird solche Aussagen auch im Hinblick auf einen möglichen Prozess sicher nicht leichtfertig treffen.

Keine Antwort zu "Was haben die denn gemacht?" - habe ich mir schon gedacht.

Aus Striesen-Süd:

Ich hatte vor über einem Jahr mal geschrieben, dass der Bauboom sich erst noch bis Ende 2014 ausblühen wird. Es geht aber noch weiter. 2015 wird nun sichtlich das Jahr der Baugruben- und Rohbaubilder.

Das wird auch 2016 noch weitergehen und hat erst mal wenig mit Dresden zu tun, sondern mit der Zins- und Geldpolitik der EZB. Es lohnt sich bei 1,x% Zinsen schlichtweg, Eigentum zu erwerben und Käufer kaufen viel lieber Neubau. Das nutzt den Bauträgern zur Zeit massiv und dementsprechend sind die Preise. Ein Nebau-EFH ohne Bauträger (sondern Generalübernehmer auf dem freien Markt) bekommt man übrigens zur Zeit immer noch für etwa 1.250-1.450 EUR/qm (reine Baukosten), während USD für ihr neuestes Projekt ja weit über 4.000 EUR/qm (inkl. Baunebenkosten und minimalste anteilige Grundstückskosten) aufrufen. Das wird den Käufern bei der Refinanzierung nach 5, 10 oder 15 Jahren massiv auf die Füße fallen, weil noch 70-95% der Restschuld vorhanden ist, aber Bestandswohnungen in Dresden keinesfalls annähernd 4.000 EUR/qm wert sind. Solche Preise sind selbst in teuren West-Städten wie Düsseldorf utopisch. Und in 10 Jahren ist die Neubau-Wohnung halt kein Neubau mehr sondern eine Bestandswohnung.
Aber solange Geld so billig ist (Zins ist der Preis für Geld) und alternative Anlagen so unattraktiv (Bundesanleihen mit Negativ-Rendite, Tagesgeld für 0,3% oder beim DAX bei 12.000 Punkten einsteigen?) wird das Geld in Anzahlungen für Wohneigentum gepumpt. Man kann nur hoffen, dass möglichste viele die Refinanzierungsrunden zu 3-8% Zinsen schaffen.
In Sachen Stadtbild, Stadtstruktur, etc. heißt das natürlich, dass in den nächsten Jahren ziemlich viele quasi endgültige Entscheidungen getroffen werden. Wenn die Zinsen dann mal wieder bei 5% angelangt sind, dann wird es sich legen mit dem Bauboom. Bei den heutigen 300.000 EUR Wohnungen von USD & Co. würden 5% Zinsen und 2% Tilgung ja eine Monatsrate von 1.750 EUR plus Hausgeld/Instandhaltung/Warmkosten bedeuten (also locker 2.000 EUR warm für eine 70-80qm Wohnung). Und wie bereits gesagt, sind diese Bestandswohnungen dann aber auch nie und nimmer mehr 300.000 EUR wert.

^ Na Moment, ich habe eine stressige Berufstätigkeit, da ist nicht immer Zeit.
Ausserdem weißt du ganz genau, dass ich auf idiotologischen bzw politischen Senf eher nicht eingehe, denn auf etwas eingehen heißt bei dir, noch mehr Müll im Forum zu provozieren. Sieht es schön aus, dass die Stränge schon hier und da themenfern mit miefigem Gedankenausguss unterbrochen sind, die zudem niemanden interessieren? Für Egotrips gibts die sozialen Netzwerke. Muss ich die auch aufzählen? - nee.

Was haben die gemacht? Tja, gute Frage, mir fällt da ausser der neuen Giraffendame im Zoo (eine Französin), die bald durch die beiden Haudegen, die dort schon im Stall stehen, beglückt werden soll, nix ein. Obwohl das jetzt auch nicht so direkt mit RRG zusammenhängt. Aber "beglückt" wirst du hier im Forum sicher noch im Verlaufe der Zeit, was da nun bald alles peu a peu kommen wird. Ich hoffe das reicht für jemand, der es eh nicht wissen will.

Zum Bausektor: da widersprechen wir uns nicht, mehr habe auch ich nicht gesagt. Deine Ergänzung ist grob beschaut richtig, aber eben nur ein Aspekt der Lage.
Dazu: Menschen haben sich schon immer verspekuliert beim Kauf von Eigentum (zB Altbauten in Ostdeutschland nach der Wende), jo mei, sie haben zB Rendite verloren, aber die Häuser waren saniert und gerettet.
Aber mal was anderes: Was ist denn nun mit deinem Hausbau? Du scheinst ja viel Zeit zu haben - trotz Berufstätigkeit. Kommt denn abends nichts mehr im Fernsehen?
Wie du siehst, sind die Verkaufspreise zwischen Stadtrand und Zentrum etwa Faktor 1:2. Der Markt reguliert sich selbst, es spiegelt die Nachfrage wieder. Am Stadtrand macht man sichs zudem noch einfach und baut auf viel viel billigerem Grund. Aber das hat schon alles seine Ursachen. Je weiter die Spreizung, grob gesagt, desto sichtbarer der Indikator für "Stadtflucht", wobei man bei dem seltsamen Begriff nicht vor ... sondern in die Stadt flüchtet.
Einen schönen Tag, ich muss los. viele Grüße. und alles Gute für deinen Hausbau und RotGrünRotOrangUtan.

Zitat von Elli Kny

Aber mal was anderes: Was ist denn nun mit deinem Hausbau? Du scheinst ja viel Zeit zu haben - trotz Berufstätigkeit. Kommt denn abends nichts mehr im Fernsehen?
Wie du siehst, sind die Verkaufspreise zwischen Stadtrand und Zentrum etwa Faktor 1:2. Der Markt reguliert sich selbst, es spiegelt die Nachfrage wieder. Am Stadtrand macht man sichs zudem noch einfach und baut auf viel viel billigerem Grund. Aber das hat schon alles seine Ursachen. Je weiter die Spreizung, grob gesagt, desto sichtbarer der Indikator für "Stadtflucht", wobei man bei dem seltsamen Begriff nicht vor ... sondern in die Stadt flüchtet.

Ich habe heute mal gegoogelt, was so in letzter Zeit zum Thema Stadtflucht geschrieben wurde und bei den westdeutschen Großstädten wie Frankfurt, Hamburg oder Berlin geht der Trend schon wieder zur Suburbanisierung. Schlichtweg weil keiner die Preise in der Innenstadt und den inneren Bezirken bezahlen möchte und man das Geld lieber in Ausgehen, Lebensmittel, Urlaub, usw. steckt.
Für Dresden habe ich keine belastbaren Zahlen gefunden, vermute aber auch, dass sich Dresden diesem Trend nicht entziehen kann. Zwar bekommt Dresden einen großen Zuzug aus Rest-Sachsen (ohne Umland, Leipzig und Leipziger Umland) weil dort halt alles noch schlechter ist, aber ansonsten gehen die Baugebiete im Umland ja weg wie warme Semmeln und für Bannewitz zahlt man jetzt beispielsweise nicht weniger als für Nickern (jeweils EFH-Bauland). Neue größere Baugebiete der letzten Monate gibt es unter anderem in Radeberg, Kesselsdorf und Grumbach. Vor wenigen Monaten noch waren Hänichen (Bannewitz) und Pesterwitz (Freital) aktuell.
In den Preisen für Neubau-ETWs ist vor allem eine Menge Torschlusspanik bezüglich der Niedrigzinsphase drin. 3.500 - 4.000 EUR je qm sind in Dresden keinesfalls gerechtfertig und Bestandswohnungen sind davon auch weit, weit entfernt. Wer die Wohnung relativ schnell abzahlen kann, also bestenfalls innerhalb der Zinsbindung, und wer die Wohnung später nie mehr verkaufen möchte sondern wirklich dauerhaft (30 Jahre und länger) drin leben möchte, den wird es nicht interessieren, dass die Wohnung in 10-15 Jahren viel weniger wert sein wird. Aber Wehe dem, der dann noch einen großen Teil der Wohnung wieder refinanzieren muss. Eine Restschuld von 250.000 EUR steht dann evtl. nur noch ein Gegenwert der Bestandswohnung von 200.000 EUR gegenüber. Das wird übel.
Ein typisches MFH-Klötzchen-Grundstück hat vlt. 1.000 qm Grundstücksfläche und die Wohnfläche vom den Klotz darauf ist auch etwa 1.000 qm. Das macht pro qm Wohnfläche auch einen Grundstücksanteil vom einem qm. Jetzt überleg mal, wie viel Grundstückskosten sich in den Preisen niederschlagen. Bei einem Grundstückspreis von 300 EUR pro qm sind von den 3.500 - 4.000 EUR 300 EUR Grundstück. Die Baukosten liegen aber nie und nimmer bei 3.200 - 3.700 EUR. Warum sollten die Baukosten von Geschosswohnungsbau überhaupt ÜBER den Baukosten für ein EFH liegen? Ich dachte Geschosswohnungsbau ist ökonomischer? Die Baukosten können realistisch geplant und gebaut niemals über 1.500 EUR pro qm liegen, dafür bekommt man bei einem EFH bereits sehr gehobenen Standard mit KWL, teuren Markenprodukten und allem drum und dran. Und Grundstücke kosten fast nirgendwo in Dresden 300 EUR pro qm. So sollte man für 1.500+300 = 1.800 EUR je qm wirklich besten Standard in bester Lage bekommen, rein ökonomisch gesehen. Rechnen wir darauf noch einen Gewinnanteil für den Investor, dann sind wir bei 2.000 EUR je qm als Verkaufspreis plus Tiefgarage plus Erwerbsnebenkosten. Und dort werden sich die Preise für Bestandswohnungen auch einpendeln, wenn die Zins-Hysterie wieder vorbei ist. Genauso wie der DAX mit 12.000 Punkten weit, weit überwertet ist und sich nach Normalisierung der aktuellen Zinspolitik auch erstmal einer kräftigen Selbstkorrektur unterziehen wird.
Das Problem an der ganzen Sache ist eben, dass ich mir beim EFH einen Anbieter auf dem freien Markt suchen kann, dementsprechend entstehen die Preise in Konkurrenz. Bei Eigentumswohnungen gibt es in Dresden nur wenige große Anbieter und ich kann mir auch auf dem freien Markt keinen Anbieter aussuchen und dem sagen, hier ist das Grundstück, mach mir mal eine ETW darauf. Geht ja nicht, sonst wäre es ein EFH und keine ETW. Dementsprechend sind es Friss-Oder-Stirb-Preise. Deswegen sind die Preise auch so weit entfernt vom realen Niveau. Solche Preise könnte sich kein EFH-Anbieter leisten. Viele sind sachsen- oder deutschlandweit aktiv und es gibt so zig dutzende große Unternehmen, die sich gegenseitig Konkurrenz machen.
Ich habe auch kein grundsätzliches Problem mit Wohnungen, wenn der Preis stimmt. Eine Neubau-Wohnung für 2.000 EUR je qm inkl. TG-Platz und inkl. KWL wäre für mich eine Überlegung wert. Der Preis hat sich von diesem m.E. fairen Niveau aber schon lange gelöst, daher sage ich mal rein ökonomisch ich kann mir eine Wohnung auch gar nicht mehr leisten, ein Haus sehr wohl. Natürlich könnte ich mir die Wohnung auch leisten, aber es wäre wirklich Verpulverung von Geld, weil die Wohnung mit Zinsanstieg auf jeden Fall an Wert verlieren wird. Das wird dem Haus nicht passieren, da der Einstiegspreis bereits fair ist. Deswegen zu unserer Situation: Wir warten immer noch darauf, dass sich beim Baugebiet Nickern vlt. etwas tut. Das ist m.W. sowieso das einzige Dresdner Neubaugebiet zur Zeit (mehr als 300 Interessenten auf 70 Bauplätze - geplante Realisierung bis Sommer 2016; realistisch also vielleicht 2017 - mehr als hoffen, dass es was wird und man auch was bekommt ist es also wohl nicht ).
Falls das nichts werden sollte, dann bleibt wohl oder übel nur das Umland und ein wenig weiter pendeln. Ob man jetzt 15 oder 20 Minuten im Auto sitzt, ist ja eh egal, oder? - Die Stadt Dresden scheint leider keine Interesse daran zu haben, dass EFH-Erbauer in den städtischen Grenzen bleiben. Während andere Städte und Gemeinden im Westen um jeden Einwohner kämpfen, natürlich bevorzugt um EFH-Erbauer, welche im Regelfall eher mehr Steuern zahlen, und z.B. Bauland erschließen und subventioniert besonders an Einheimische verkaufen, möchte Dresden eher, dass man ins Umland zieht und pendelt. Von wirklich pendeln kann man auch nicht sprechen, im Hamburg oder München sind tägliche Entfernungen von 30-40 Kilometern die Regel. Da sind 1-2 km von Bannewitz nach Dresden nichts.
Eine 3-Raum-ETW, etwa Gartenstadt Striesen, haben wir uns auch immer mal wieder überlegt, aber das ist schlichtweg zu teuer. Nicht unbedingt die Wohnung, sondern der zu erwartende Werteverfall sobald sich die Zinsen normalisieren (deswegen nur eine 3-Raum-Wohnung - da verfällt nicht so viel Wert wie bei einer 4-5-Raum-Wohnung).

Es wäre auch wirklich zu schade, einen solch patenten Mitbürger zu verlieren. Da kann man dann nur noch hoffen, dass es mit der infrastrukturellen Ausstattung bezüglich Netzanschlüssen auf dem Dorfe nicht so weit her ist. Das könnte das Forum in Zukunft vielleicht auch von derartigen wirren Ergüssen wie den obigen verschonen. Damit meine ich ausdrücklich nicht Elli...

Derartige Ergüsse? Das war alles ziemliches fundiertes Zeugs.
Bis auf die letzten drei Absätze vielleicht, aber Elli hat ja gefragt...

Nur mal so als Vergleich, was kosten Bestandswohnungen:
Hamburg und Frankfurt: 3.900 EUR je qm
Düsseldorf: 3.100 EUR je qm
Köln & Nürnberg: 2.700 EUR je qm
Hannover: 2.000 EUR je qm
Bremen: 1.500 EUR je qm
Dortmund: 1.400 EUR je qm
Essen: 1.300 EUR je qm

Das sind ANGEBOTSpreise, nicht die tatsächlichen Abschlüsse. Und jetzt fragen wir uns mit welchen Städten Dresden wirtschaftlich und von der Kaufkraft her vergleichbar ist? Ok, Dresden kann nicht mit Konzernzentralen wie RWE in Essen oder Signal Iduna in Dortmund mithalten und die Löhne sind nicht vergleichbar, aber sagen wir einfach mal der gute Glaube daran, dass zumindest in Jena, Potsdam, Dresden und Leipzig mal westdeutsches Niveau erreicht wird, rechtfertigt auch solche Preise. Nie und nimmer kommt Dresden in den nächsten 50 Jahren an die Wirtschaftskraft und Kaufkraft der Einwohner von Hannover heran und von den westdeutschen Vorzeigestädten wie Düsseldorf, München, Hamburg oder Frankfurt werde ich hier gar nicht erst anfangen.
Selbst 3.000 EUR je qm sind für Dresden einfach riesengroßer Schwachsinn gemessen an der Kaufkraft der hier lebenden Bevölkerung. Das Wirtschaftswachstum der letzten Jahre blieb sowieso hinter Chemnitz, Leipzig und allen Erwartungen zurück. Und nur durch extremes Wachstum an Wirtschaftskraft und Durchschnittseinkommen sind die derzeitigen Übertreibungen am Eigentumswohnungsmarkt in Dresden darstellbar. Gibt es aber nicht. Es erinnert eher an den niederländischen Tulpenmarkt in den 30er Jahren des 17. Jahrhunderts.
Ein gutes Sprichwort besagt auch, dass es höchste Zeit zum Ausstieg aus dem Markt ist, wenn dir dein Taxifahrer Aktientipps gibt. Nun, der Taxifahrer war es nicht, aber unser Friseurin wird wohl, sollte eine Bank tatsächlich mitmachen, bald Besitzerin einer schönen Neubau-ETW. Ich frage mich noch, ob der Markt zuerst zusammenbricht oder man vorher noch damit anfängt, Studenten als neue Klientel für kleine Nebau-Single-Wohnungen zu akquirieren. Hier der Studentenausweis und dort bitte für das Hypothekendarlehen unterschreiben - Zinsenpaket von KFW und SAB für unter 1% Zinsen.

Betrachtungen zum Wohnungsmarkt Dresden

DNN

SPA geht von Neubaubedarf von 7800 Wohneinheiten bis zum Jahr 2025 aus.
Die Interessenlagen und "Experten" widersprechen sich mitunter.

Mieterverein warnt vor Wohnungsmangel - MOPO

Zitat von efhdd

Ein typisches MFH-Klötzchen-Grundstück hat vlt. 1.000 qm Grundstücksfläche und die Wohnfläche vom den Klotz darauf ist auch etwa 1.000 qm. Das macht pro qm Wohnfläche auch einen Grundstücksanteil vom einem qm. Jetzt überleg mal, wie viel Grundstückskosten sich in den Preisen niederschlagen. Bei einem Grundstückspreis von 300 EUR pro qm sind von den 3.500 - 4.000 EUR 300 EUR Grundstück. Die Baukosten liegen aber nie und nimmer bei 3.200 - 3.700 EUR. Warum sollten die Baukosten von Geschosswohnungsbau überhaupt ÜBER den Baukosten für ein EFH liegen? Ich dachte Geschosswohnungsbau ist ökonomischer? Die Baukosten können realistisch geplant und gebaut niemals über 1.500 EUR pro qm liegen, dafür bekommt man bei einem EFH bereits sehr gehobenen Standard mit KWL, teuren Markenprodukten und allem drum und dran. Und Grundstücke kosten fast nirgendwo in Dresden 300 EUR pro qm. So sollte man für 1.500+300 = 1.800 EUR je qm wirklich besten Standard in bester Lage bekommen, rein ökonomisch gesehen. Rechnen wir darauf noch einen Gewinnanteil für den Investor, dann sind wir bei 2.000 EUR je qm als Verkaufspreis plus Tiefgarage plus Erwerbsnebenkosten.

Baukosten von 1500 € (brutto) pro qm können, je nach Aufwand des Baukörpers (Natursteinfassade, statische Erfordernisse bei großen Glasfassaden usw.), durchaus zu Stande kommen, das ist auch von der Größe des Mehrfamilienhauses abhängig - ein 5-Familienhaus mit 500 m² Wohnfläche ist sicherlich nicht so effektiv zu bauen wie ein 15-FH mit 1.700 m². Kosten für Tiefgaragen kommen noch hinzu - hier sind 10 bis 15 TEUR pro Stellplatz tendenziell "nur" kostendeckend für den reinen Bau . Grundsätzlich ist im momentanen Bauboom eher mit hohen Baupreisen zu rechnen, selbst wenn der Bauträger durch Eigenvergabe der einzelnen Gewerke Geld einspart. Ansonsten fehlen in der Auflistung möglicher Kosten noch Planungskosten (bei Fremdvergabe ist das erheblich) und Vertrieb, genauso wie Eigenkosten des Bauträgers, beispielsweise Zinsen der Zwischenfinanzierung, eigene Angestellte & Geschäftsführer, usw. usf. , 10% (geplanter!) Gewinnanteil noch nichtmal ausreichend, um eine Bauträgerzwischenfinanzierung zu erhalten.

Trotz allem sind natürlich 4.000 € auf den qm happig, selbst bei 12 €/qm Nettokaltmiete ist das immerhin 27,8-fache Jahresmiete oder eine Rendite knapp unter 4%. Für Investoren eher ein KO-Kriterium, für Eigennutzer häufig genug nicht.

Ein EFH mit 1250 €/m² ist in der Ausstattung und im Baustil sicherlich alles andere als vergleichbar mit einem modernen MFH bei USD & Co.

Zitat von efhdd

Bei den heutigen 300.000 EUR Wohnungen von USD & Co. würden 5% Zinsen und 2% Tilgung ja eine Monatsrate von 1.750 EUR plus Hausgeld/Instandhaltung/Warmkosten bedeuten (also locker 2.000 EUR warm für eine 70-80qm Wohnung). Und wie bereits gesagt, sind diese Bestandswohnungen dann aber auch nie und nimmer mehr 300.000 EUR wert.

Deshalb sollte man ohne Eigenkapital keine Wohnung kaufen.
Deshalb sollte man die Zinsen nicht nur für 10 Jahre festschreiben, wenn sie momentan schon so niedrig sind.
Deshalb sollte man (momentan) nicht nur 2% tilgen.
...

Wer eine teure ETW kauft, ist doch nicht automatisch zu doof zum Rechnen.

Zitat von rhdd11

Wer eine teure ETW kauft, ist doch nicht automatisch zu doof zum Rechnen.

Richtig. Die Realität sieht (momentan) eher so aus, dass die ETW cash bezahlt werden, da 3-6% Rendite aus Mieteinnahmen besser (und sicherer) sind als 0,2% auf dem Tagesgeldkonto.

Nur mal zwei schnelle Einwürfe:

Ich bin fast immer grundsätzlich anderer Meinung als efhdd und trotzdem finde ich insbesondere die jüngsten Beiträge als durchaus bereichernd für die Diskussion. Ich will euch ja nicht in euer Forum funken, aber vielleicht läßt sich hier am Ton noch etwas verbessern .

Und nun kurz inhaltlich:

In Berlin sind die Baukosten im Wohnungsneubau im Jahr 2013 auf 1349 Euro je Quadratmeter gestiegen (+11,5 Prozent).

BILD, 27.2.2015
Aus dem Wohnungsmarktbericht 2014
50 Fakten über das Wohnen in Berlin
http://www.bild.de/regional/be…berlin-39943336.bild.html

Destatis sagt, dass deutschlandweit die Baukosten bei Wohngebäuden mit Mietwohnungen 1478 Euro/m² und 272 Euro/m³ im Jahr 2013 betragen haben. Betrachtet man nur die "neuen" Länder, so waren es 1326 Euro/m² und 247 Euro/m³.

https://www.destatis.de/DE/Pub…df?__blob=publicationFile

Zitat von rhdd11

Deshalb sollte man ohne Eigenkapital keine Wohnung kaufen.
Deshalb sollte man die Zinsen nicht nur für 10 Jahre festschreiben, wenn sie momentan schon so niedrig sind.
Deshalb sollte man (momentan) nicht nur 2% tilgen.
...

Wer eine teure ETW kauft, ist doch nicht automatisch zu doof zum Rechnen.

300.000 EUR plus 20.000 EUR für TG-Platz (meist verpflichtend) sind 320.000 EUR. 5% Erwerbsnebenkosten (beim EFH: nur auf das Grundstück; bei ETW: auf alles) machen dann noch mal 16.000 EUR. Küche und diverses weitere 10.000 EUR. Macht einen Gesamtbetrag für eine 08/15-Wohnung von 346.000 EUR. 70.000 EUR Eigenkapital in Abzug bringen führt zu 276.000 EUR Kredit. 1,5% Zinsen und 2% Abzahlung ergeben eine Rate von 805 EUR und eine Restschuld von 216.000 EUR nach 10 Jahren.

(805 EUR Rate + Warmkosten/Hausgeld = rund 1.200 EUR - schon ein Batzen Geld)

Die eingesetzten 70.000 EUR wären bei 3% Netto-Rendite am Kapitalmarkt 94.000 EUR wert. Um bei +/- Null herauszukommen müsste man also den Kredit bedienen (216.000 EUR) und den Zeitwert des Eigenkapitals am Anfang heraus bekommen (94.000 EUR). Das sind 216.000+94.000 = 310.000 EUR. Die Wohnung müsste sich im Wert also schon gesteigert haben. Aber wer kauft in 10 Jahren eine abgewohnte Bestandswohnung für 3.100 EUR je qm - also dem Niveau von Düsseldorf?

Solche Neubau-Wohnungen verlieren meist sogar schneller an Wert als Altbau-Wohnungen. Sieht man an den 90er und 2000er Jahre Wohnungen, wo ich vor kurzem erst welche für 1.700 EUR je qm gesehen habe (in guter Gegend in DD). Das ist Investor-Architektur und die haben eine Wertstabilität von einem PKW-Neuwagen. Neu ist schön, nach ein paar Jahren nicht mehr wirklich. Für Altbau wird es immer Liebhaber finden, aber wer will heute eine Wohnung kaufen, welche um das Jahr 2000 herum erbaut wurde? Die haben schon gute Dämmwerte, häufig Fußbodenheizung und Bodenbeläge/Fliesen/etc. tauschen kostet nicht die Welt. Ähnlich wird man 2025/2030 über die Wohnungen von 2015 denken. Altbau bleibt Altbau und da gibt es immer Liebhaber, daher weitestgehend wertstabil. Ein Penthouse in guter Lage mag auch noch seinen Wert erhalten, aber eine 3-5-Zimmer-Standard-Etagenwohnung - nee, die sind in 10-15 Jahren so beliebt wie heute Wohnungen aus den 90ern oder 2000ern.

So ist es eher realistisch, dass man nach 10 Jahren als Kredit genau den Gegenwert der Wohnung hat, bestenfalls, und das Eigenkapital ist verpufft.

216.000 EUR Restschuld bei 5% Zinsen und nur noch 1% Tilgung sind immer noch 1.080 EUR Monatsrate. Inkl. Warmkosten/Hausgeld geht es also Richtung 1.500 EUR. Nach weiteren 10 Jahren, also insgesamt 20 Jahren, sind immer noch 188.000 EUR Restschuld vorhanden. Zins- und Tilgungszahlungen haben sich bereits auf 227k EUR summiert, in Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, etc. hat man auch bereits kräftigt investiert und trotzdem ist nur ein kleiner Teil der Wohnung abgezahlt - nach 20 Jahren!

Und mit Mietpreisbremse, neuer WOBA und Co. verpufft der Wert einer EIGENTUMswohnung sowieso noch schneller. Das einzige was man halt als Mieter nicht hat, ist das schöne Gefühl in Eigentum zu wohnen. Und dafür zahlt mancher sich gerade dumm und dämlich. Sollte durch Maßnahmen von der Stadt der Wohnungsmarkt in Dresden wieder zurück kippen, dann sind Zustände am Mietmarkt wie etwa vor 5 Jahren auch wieder möglich.

Und zum letzten Absatz nochmal: Ja, viele Menschen sind zu doof zum rechnen und unser emotionsgesteuertes Gehirn und der von promovierten Physikern, Mathematikern und einigen, wenigen Volkswirten dominierte Finanzsektor passen nicht zusammen. Menschen verhalten sich nachweislich irrational und Herdentriebe potenzieren dieses Verhalten. Ohne dieses irrationale Verhalten hätten wir jetzt keine Finanzkrise, keine US-Hypothekenmarkt-Krise, keine Krise am neuen Markt, usw.

Warum zitierst du mich, um dann eine Rechnung aufzumachen, die alle 3 Punkte ignoriert?

1.200 EUR Warmkosten, Monat für Monat, sind für Dresdner Verhältnisse nun nicht wenig. Man sagt, dass Wohnkosten maximal 1/3 ausmachen sollten und ein Alleinverdiener (falls einer der beiden Partner arbeitslos wird) die Kosten auch allein tragen sollte. Dieser Alleinverdiener müsste also 3.600 EUR netto verdienen - bei günstiger Steuerklasse sind das 75.000 EUR brutto. Friseurinnen und Friseure verdienen weniger, aber auch so ziemlich alle anderen Dresdner Arbeitnehmer.

Natürlich, bei 10.000 EUR Monatsrate usw. ist alles easy nach 10 Jahren abgezahlt. Hallo?

Das Beispiel war so gewählt, dass es einigermaßen in die Lebensverhältnisse der entsprechenden Käufer passt. In Dresden gibt es weder viele reiche Erben, noch viele selbständige Unternehmer noch anderes gutverdienendes Klientel. Das Durchschnittseinkommen in Dresden liegt bei 26.500 EUR - 75.000 EUR sind also fast 300% vom Durchschnittseinkommen.

Ich könnte auch gut und gerne eine Rechnung mit höheren Rückzahlungsbetrag aufmachen, müsste dann aber gegenrechnen, dass Mieter die Differenz zwischen Miete und weitaus höherer Monatsrate anlegen und Erträge damit erwirtschaften. Das kommt am Ende auf das gleiche hinaus bzw. begünstigt bei den aktuellen Hypothekenzinsen sogar Langsam-Abzahler.

Genauso musst du rechnen, dass längerer Zinsfestschreibung kostet. Aber ok, nur für dich: 276.000 EUR zu 2% Zinsen und 2% Tilgung ergeben eine Finanzrate von 920 EUR - Warmkosten im Bereich 1.350 EUR. Die Restschuld nach 15 Jahren sind 180.000 EUR. Der aufgezinste Betrag des Eigenkapitals sind 109.000 EUR. Für +/- Null braucht man also einen Restwert nach 15 Jahren von 289.000 EUR für eine 15 Jahre alte Wohnung (2.890 EUR je qm - realistisch sind vlt. maximal 2.000 EUR je qm). Realistischerweise muss man sich noch fragen, ob die Vergleichs-Miete nicht unter 1.350 EUR liegt, damit mehr freies, investierbares Kapital beim Mieter.

Und Eigenkapital habe ich in die Rechnung einbezogen. 70.000 EUR - wer hat das mal eben rumliegen? Waren 20% vom Gesamtbetrag.

Manchmal ist es sogar interessant, den Livestream zu Stadtratssitzungen zu verfolgen (oder live vor Ort zu sein), denn da kommen eigentlich immer zahlreiche Infos in Nebenbemerkungen/Reden. So wurde in der letzten Sitzung erwähnt, dass die Eigentumsquote von in DD wohnhaften Eigentümern schon seit längerem wieder stagniere, tlw sogar leicht schrumpft. Das ist erstaunlich, ging man doch durch die zunehmenden Fertigstellungen der letzten Jahre im ETW-Bereich von einer allmählichen Annäherung ans Westniveau aus - auch weil einem viele Projekte bekannt sind, wo sich fast immer "die Dresdner" eingekauft hatten. Im obigen DNN-Artikel zum Wohnungsmarkt ist erneut der Stand von nur 14% Eigentumsquote benannt (West: 43%) - es hat sich also seit Jahren nix bewegt - seltsam.
Nun wurde im Stadtrat erwähnt, dass der Großteil der neuen ETWs in DD an auswärtige Käufer geht - sicherlich auch nachvollziehbar infolge stets mitmischender institutioneller Großanleger wie Fonds, Versicherungen oder Holdings. Explizit wurde darauf verwiesen, dass ein Großteil dieses auswärtigen Kundenpotentials kaum über Ortskenntnis oder lokale Informationen verfügt, aber dennoch blind kauft. Das trifft sicherlich eher für all die kleineren Anleger zu, bei den Großen machts die Masse. Natürlich sind auch "die Dresdner" nur seltenst Spezialisten des Immo-Geschäfts, aber ihre Preissensibilität dürfte doch etwas höher sein und die allg. Kenntnis der Lage idR ausreichend, was aber nicht vor überzeichneten Abschlüssen garantiert.
Damit erklärt sich zum Teil die Preisspirale, denn zum einen wird die ewige Masche der Immo-Branche ausgenutzt (Lobeshymnen fürs Objekt bei gleichzeitiger Zurückhaltung von relevanten Infos) und zum anderen eine dreiste Abschöpfungsstrategie gefahren, solange bis der Markt blutet. Die Verkaufspreissteigerungen der letzten 2-3 Jahre sind im Prinzip durch nichts begründet, allein die Meute kauft noch. Dabei meine ich jetzt nicht einzelne medienwirksame Exklusivobjekte bei 4TE/m² in Toplagen sondern vielmehr eine Marktmasse, die beim Neubau gefühlt von 1,8 TE/m² kam, dann bei 2,0-2,3 verharrte (was an neuen Bauauflagen und allg. Preisanstieg für Bauleistungen lag) und seitdem innert einem Jahr bis 2,6 oder 2,8 TE/m² stieg, ohne dass dies begründbar wäre. Teils sind die Verkaufsabschlüsse niedriger als die Angebotspreise, aber ich bin mir sicher, dass die tatsächlichen kalkulierten Gewinnmargen (also Reinprofite) weit höher liegen als mitunter angegeben. Das Geschäft fasst jedoch stets das ab, was der Markt auch bereit ist zu geben. Den Investoren ist die Herkunft der Käufer egal. Daher kommt bei mir die Vermutung auf, dass mögliche Wertverluste in der Zukunft nicht unbedingt und vorrangig zulasten "der Dresdner" gehen sondern hauptsächlich bei den Fernanlegern abzuschreiben sind. Das wäre quasi eine ähnliche Situation wie Ende der 1990er (und tlw. bis heute), als schon vieles in Ostdeutschland saniert war, sich aber bis zuletzt nicht recht amortisiert hatte. Erinnert sei daran, dass es nicht wenige westdeutsche Rücküberträger oder Sanierer gab, die große Verluste mit ihren Ostimmobilien eingefahren haben. Nun sind wir eine Generation weiter und vielleicht wiederholt sichs. Für Dresden ist dies dann nicht das Schlechteste. Der derzeitige Preisanstieg bei Mieten und Kaufpreisen ist mE nur dreist.