Leipzig: Gentrifizierung (ehem. "Windmühle vs. Abschwiff")

Das sind nun jedoch zwei Paradebeispiele für eine Argumentation "Was nicht sein kann, das nicht sein darf."

Exkurs München:
Für eine Altbauwohnung (Baujahr vor 1950) werden im Herbst 2013 in München durchschnittlich 15,00 €/m² bezahlt. Die Mieten für Wohnung aus dem Bestand (Baujahr nach 1950) liegen bei 14,00 €/m² und für Neubauwohnungen bei 15,70 €/m².

So steht es im Marktbericht „Wohnimmobilien Mietobjekte Herbst 2013 Bayern“, den das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. am 17.12.2013 auf einer Pressekonferenz vorgestellt hat ( http://www.immobilien-newstick…reichte-hoehen-201328915/ ).

Laut Immoscout24 beträgt die durchschnittliche Angebots-Kaltmiete in München 13,30 Euro/m² ( http://www.immobilienscout24.d…enchen/mietwohnungen.html ). Das liegt sogar noch unter den Werten, die der IVD Süd hier angibt. Übrigens werden die richtig edlen und damit teuren Wohnungen dort oftmals gar nicht inseriert. Laut der PWIB-Wohnungs-Infobörse liegt der durchschnittliche Angebots-Mietpreis in München bei 15,17 €/m² ( http://www.wohnungsboerse.net/mietspiegel-Muenchen/2091 ). Das Immobilienportal immowelt.de hatte im Juni 2013 eine durchschnittliche Angebots-Nettokaltmiete von 14,20 Euro/m² ermittelt ( http://www.abendzeitung-muench…66-9002-1dc7bb7538a9.html ).

Ich würde als Vergleich gern noch den qualifizierten Mietspiegel von München anführen, aber der ist aktuell in Überarbeitung und wird erst im Frühjahr 2015 erscheinen ( http://www.muenchen.tv/neuer-m…bittet-um-mithilfe-30735/ ). Der am 20. März 2013 vom Stadtrat beschlossene und auf Zahlen von 2012 beruhende Mietspiegel ist bereits schon wieder weitgehend hinfällig. 2012 lag die durchschnittliche Bestandsmiete bei 10,13 Euro/m² ( http://www.abendzeitung-muench…53-a0de-3fb2d5361764.html ).

Zur Relevanz dieser Immobilienportale: Wie findet jemand, der nach München zuzieht und innerhalb Münchens umziehen will oder muß, am ehesten eine neue Wohnung? Die gleiche Frage läßt sich auch für Leipzig stellen.

Und solange am Stadtrand noch Plattenbauten mit öffentlichen Geldern abgerissen werden, wäre es doch grotesk, wenn in Zentrumsnähe auf einmal neuer Wohnraum mit öffentlichen Geldern bezuschusst werden würde.

Auch hier gilt: Nur weil es grotesk klingt ist es nicht unmöglich. In Schönau (WK 5.1) wurden in diesem Jahr mehrere Wohnblöcke mit insgesamt rund 500 Wohnungen mit Fördergeldern niedergelegt. http://www.deutsches-architekt…d.php?p=362554#post362554 Das war alles so schön und lange geplant, da läßt man sich auch nicht mehr davon abhalten, wenn die aktuellen Entwicklungen nun gerade mal ganz anders sind als in dem Jahrzehnt zuvor. Übrigens hat man das vor nicht allzu langer Zeit in Berlin, in Potsdam und in Jena nicht anders gehandhabt.

Mich wundert nur diese Selbstverständlichkeit, mit der ein Satz fällt wie "Für 5 oder 6 Euro wird es dann in Zentrumsnähe einfach nichts mehr geben." Wie weit ist Zentrumsnähe? Die gesamte gründerzeitliche Kernstadt mit Ausnahme der Plattenbauviertel wie um die Kreuzstraße und in Volkmarsdorf südlich der Eisenbahnstraße? Hieß es nicht noch vor kurzem in genau diesem Thread, Gentrifizierung und Segregation wird es in Leipzig nicht geben, es sind lediglich Phantomdiskussionen?

Aus der LVZ von morgen:

Weniger Hartz IV, mehr Altersarmut
Stadt zieht Bilanz: Trotz Rückgangs der Arbeitslosigkeit steigen die Sozialausgaben weiter

Hartz IV: Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II erhalten 71.525 Leipziger_innen (November 2013), 2010 waren es noch 77.648 Personen. Sie leben in 43011 Bedarfsgemeinschaften (2010: 46326). Ihnen erstattet die Kommune die Kosten der Unterkunft (vor allem für Miete/Heizung, aber auch Umzüge, Mietschulden und eine Erstausstattung der Wohnung). 2010 beliefen sich die Ausgaben auf 160,6 Millionen Euro, im Jahr darauf auf 164,3 Millionen und 2012 auf 153,1 Millionen Euro.

Wohngeld: 11.416 Leipziger Haushalte beziehen Wohngeld. Die Hälfte sind Rentner, 2459 Arbeitnehmer, 376 Selbstständige. Im Durchschnitt werden 98 Euro (Stand: 2011) pro Monat und Haushalt gezahlt.

Ich kann nur wiederholen: Das ist völliger Humbug, weil Du die Einkommen nicht berücksichtigst.

Im Dezember hat der FOCUS mal wieder die durchschnittlichen Gehälter in zehn deutschen Großstädten verglichen. Die Angaben beruhen auf einer Analyse des Portals Gehalt.de:

FOCUS, 17.12.2013
Deutschlands größter Lohn-Check
1700 Euro mehr für den gleichen Job: In diesen Städten verdienen Sie das meiste Geld
http://www.focus.de/finanzen/k…te-geld-5_id_3488269.html

Am meisten verdienen Berufstätige in München (3.975 Euro), am wenigsten in Leipzig. Dort sind es 2.846 Euro – und damit 17,8 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt von 3.462 Euro. Dazwischen liegen Frankfurt (3.954 Euro), Stuttgart (3.871 Euro), Düsseldorf (3.838 Euro), Köln (3.701 Euro), Hamburg (3.677 Euro), Hannover (3.549 Euro), Berlin (3.282 Euro) und Dresden (2.939 Euro).

Noch deutlichere Unterschiede finden sich bei einzelnen Berufen:
- Pflegepersonal verdient in Frankfurt 3.083 Euro, in Leipzig nur 2.219 Euro
- Steuerberater erhalten in München 6.107 Euro, in Leipzig 1.734 Euro weniger

Anschließend wird das noch für zehn Berufe und die zehn Städte durchexerziert. Davon hier mal nur zwei Berufe in vier Städten:

Das verdienen Köche in …
München: 2.148 Euro
Berlin: 1.774 Euro
Dresden: 1.588 Euro
Leipzig: 1.538 Euro
Deutschland (gesamt): 1.871 Euro

Das verdienen Ingenieure in …
München: 5.644 Euro
Berlin: 4.661 Euro
Dresden: 4.174 Euro
Leipzig: 4.041 Euro
Deutschland (gesamt): 4.916 Euro

Anders als von FOCUS behauptet sind aber die übrigen Lebenshaltungskosten neben der Kaltmiete aber nicht deutlich niedriger. Die Energie- und Wasserpreise sind zuweilen sogar teurer, Diesel und Benzin unterscheiden sich nur in Centbeträgen, der ÖPNV ist teurer als etwa in Paris und liegt in Deutschland mit an der Spitze ( http://www.mdr.de/sachsen/hohe…f1f179a7_zs-9f2fcd56.html ). Lebensmittel und Waren des täglichen Bedarfs sind im Schnitt auch nur unwesentlich günstiger. Dienstleistungen wie Essengehen, Frisör oder Handwerkerleistungen sind aufgrund der niedrigeren Löhne natürlich günstiger, aber wer braucht das schon jeden Tag?

Von Arbeitslosigkeit etc. will ich nun gar nicht reden.

Zitat von WolfsheimJena

... auf das marktübliche Niveau, das sind jeweils zwischen 5,50 und 6,80 EUR. Auf diesem Mietlevel wird auch immer noch nichts verdient, sondern es werden nur die lfd. Kosten sowie die langfristige Instandhaltung gedeckt. Von großen Gewinnen kann da keine Rede sein. Im privat-kommerziellen Wohnungsbestand ist das immer noch eine unterdurchschnittliche Preissituation, erst ab 8-9 EUR lassen sich EInkünfte erzielen ...

Das halte ich ebenso für totalen Humbug. Im Neubau mag es so sein, daß sich dieser aufgrund der hohen Baukosten erst ab 7,50 bis 8,00 Euro lohnt. In Hamburg gaben die Baugenossenschaften dieser Tage an, daß sie bei Mehrfamilienhäusern mindestens eine Kaltmiete von 12,50 Euro verlangen müßten, damit sie sich überhaupt finanzieren lassen. Grund dafür sind in erster Linie die hohen Bau- und Grundstückskosten in Hamburg.

Hamburger Abendblatt, 03.01.14
Wohnungsbau
Hamburger Baugenossen beklagen hohe Preise
http://www.abendblatt.de/hambu…beklagen-hohe-Preise.html

Die Baukosten sind in Leipzig aufgrund der niedrigern Löhne geringer, die Grundstückspreise sind deutlich geringer. Noch vor kurzem hat man bei Versteigerungen ganze Baugrundstücke etwa in Kleinzschocher oder dem Leipziger Osten für das Geld bekommen, was man in der Hamburger Kernstadt für einen Quadratmeter Bauland bezahlt.

Bei der Sanierung von Altbauten weiß ich es aus meiner eigenen Erfahrung, daß es nicht so ist wie von Dir behauptet. Wir sanieren aktuell drei Häuser, zumindest eins davon zu den aktuell üblichen Standards, also Fassadendämmung und Dämmung der oberen und unteren Geschoßdecke, neue doppel- bzw. sogar dreifachverglaste Fenster, Gaszentralheizung, alle Elektro- und Wasserinstallationen neu etc. Wir kalkulieren aktuell mit Kaltmieten von drei Euro/m² und unser Architekt, unser KfW-Berater und die betreuende Mitarbeiterin unserer Hausbank haben uns diese Kalkulation abgenommen und Kredite (Bank und KfW) ausgereicht. Da ist ein hoher Anteil Eigenleistung dabei und wir verzichten vollständig auf Rendite und Gewinne sowie auf Löhne für Verwaltung etc. Nur so sind drei Euro/m² zu halten, vielleicht werden es am Ende auch 3,50 Euro/m².

Aber deshalb und weil ich auch die Kalkulationen von befreundeten Bauherren kenne, die ohne diesen hohen Eigenleistungsanteil sanieren und von denen mehrere trotzdem noch unter 5 Euro/m² kalt rauskommen, weiß ich, daß Deine Behauptung, man würde in Leipzig bei 5,50 bis 6,80 Euro/m² Kaltmiete (zumal im Bestand) nichts verdienen, nicht stimmt.

Es gibt auch aktuelle Sanierungsankündigungen von Bauträgern wie neulich der "Wohnpark Libelle" in Kleinzschocher - http://www.deutsches-architekt…d.php?p=411315#post411315 - , die eine Mieterwartung von 6,00 Euro/m² kalt angeben und damit werben, daß "das Objekt sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger sehr interessant" sei. Dabei handelt es sich um eine Vollsanierung mit Echtholzparkett, "hochwertigen Bädern" etc.

Also erzähle uns doch bitte nicht, bei einer bereits sanierten oder zumindest teilsanierten Wohnung im Bestand könnten zum selben Mietpreis oder sogar mehr lediglich die laufenden Kosten sowie die langfristige Instandhaltung gedeckt werden und es würden bei Kaltmieten zwischen 5,50 und 6,80 Euro/m² keine Gewinne erzielt werden. Wenn das stimmen würde, dann wären die LWB, alle Genossenschaften und die allermeisten Privateigentümer schon längst pleite.

Zitat von LE Mon. hist.

Da ist ein hoher Anteil Eigenleistung dabei und wir verzichten vollständig auf Rendite und Gewinne sowie auf Löhne für Verwaltung etc.
.....
Also erzähle uns doch bitte nicht,...bei Kaltmieten zwischen 5,50 und 6,80 Euro/m² keine Gewinne erzielt werden. Wenn das stimmen würde, dann wären die LWB, alle Genossenschaften und die allermeisten Privateigentümer schon längst pleite.

Man kann m.E. auf der einen Seite nicht Arbeitslosigkeit und niedrige Einkommen im Osten beklagen, und auf der anderen Seite Selbstausbeutung (in Form von unbezahlter Eigenleistung) und Gewinnverzicht propagieren. Das widerspricht jedem Grundverständnis von Markwirtschaft.

Außerdem möchte ich anmerken, dass die Situation, besonders bei den Privateigentümern, häufig so ist, dass die tatsächlich pleite wären, wenn Sie die notwendigen Rücklagen für langfristige Sanierungen bilden würden (Stichwort kalkulatorische Kosten). Stattdessen fahren Sie Ihr Eigentum mit (gut gemeinten) Billigmieten langfristig auf Verschleiß und haben, wenn die Grundsanierung ansteht, nicht das Geld dafür. Es bleibt dann der Verkauf zum Tiefstpreis oder Leerstand und Ruinierung. Das Eigentum ist dann aufgezehrt. Der Eigentümer hat mit der Aufzehrung seines Vermögens das Lebensniveau seiner Mieter gesponsert. Ein Unternehmen ist dann einfach pleite.

Wenn man mit offenen Augen durch Leipzig geht, sieht man allenthalben Brachen, perforierte Straßenzüge, Baulücken aller Art. Hier kann noch soviel gebaut werden, dass auch 750.000 Einwohner eine Bleibe finden werden, ohne dass "auf der grünen Wiese" vor den Toren der Stadt gebaut werden müsste.
Das ist im vielzitierten München eben anders, dort sind diese (positiv formuliert) Freiflächen einfach nicht mehr zu finden. In Leipzig kann doch davon überhaupt nicht die Rede sein.

Da es (solange kein neues Gesellschaftssystem den Gegenbeweis liefert) immer Einkommensunterschiede geben wird, muss sich jeder Einzelne fragen, wie viel ihm das Wohnen in einer wie großen Wohnnung, mit einem wie hohen Standard, in welchem Stadteil wert sein kann und soll.
Es können eben nicht alle Einwohner einer Stadt in den zwei, drei angesagten Stadtteilen leben.

Zitat von LE Mon. hist.

Also erzähle uns doch bitte nicht, .....es würden bei Kaltmieten zwischen 5,50 und 6,80 Euro/m² keine Gewinne erzielt werden. Wenn das stimmen würde, dann wären die LWB, alle Genossenschaften und die allermeisten Privateigentümer schon längst pleite.

sorry, aber solch ein Nichtwissen ist einfach furchtbar!! Ja, Kaltmieten von 5,50 bis 6,80 € /m² sind i.d.R. nicht kostendeckend. Und dass die privaten Vermieter nicht pleite sind, liegt ausschließlich daran, dass die meisten nunmal in der Lage sind, die fehlenden Mieteinnahmen durch andere Einkünfte auszugleichen.

Ist das nicht zu begreifen? Du schreibst doch selbst, dass eure veranschlagten 3,50 €/m² nur zu halten sind bei hoher Eigenleistung, vollständigem Verzicht auf Löhne für Verwaltung, sowie Verzicht auf Rendite. Schön, wenn du dich dem Hobby der uneigennützigen Stadtsanierung so hingeben kannst....

Ja, auch ich bin der Meinung, dass Leipzig kein Gentrifizierungsproblem hat, im Gegenteil, es gibt immernoch erschreckend viel leerstehenden Wohnraum. Und ich bin auch der Meinung, dass nicht in jeder Lage Wohnungen in unterschiedlicher Größe und Ausstattung, für jeden Geldbeutel entsprechend vorgehalten werden müssen. Das wäre tatsächlich ein Super-Luxus.

[weg]

Ich bitte um Entschuldigung, aber ich bin weiterhin davon überzeugt, dass die Behauptung, Kaltmieten von 5,50 bis 6,80 € /m² wären i.d.R. nicht kostendeckend, nicht stimmt. Und ich glaube auch nicht, das die armen privaten Vermieter aktuell Verluste mit ihren Häusern durch andere Einnahmen ausgleichen müssen. Das mag bei Mieten unter 3,00 oder 4,00 Euro der Fall gewesen sein, aber die Zeiten sind vorbei.

Rechnet mir es doch mal bitte an einem konkreten Haus vor:
- Jahresnettokaltmiete
- Mietausfallsrisiko
- Instandhaltungskosten
- Verwaltungskosten
- Rücklagen für Baumaßnahmen
- Kosten für die Finanzierung (Banken, KfW-Kredit ...)
- Abschreibung (Denkmal, Sanierungsgebiet ...)
- Rendite
...

Und erklärt mir bitte, wie sich das seit Jahren übliche Modell diverser Baufirmen rechnet, Wohnungen als Kapitalanlage zu verkaufen und dann zu sanieren, wenn die Zielmiete unter 7,00 Euro liegt. Ich rede hier nicht von Schrottimmobilien und Betrug von Kleinanlegern durch bestimmte "Strukturvertriebe" ( http://de.wikipedia.org/wiki/Schrottimmobilie ), sondern von Firmen, die alle noch auf dem Leipziger Sanierungsmarkt tätig sind und im Bauerbethread regelmäßig genannt werden. Das war und ist z.T. noch heute selbst bei den "Edelsanierern" wie der GRK üblich.

GRK, Expose für die Zschochersche Straße 59/61 vom Oktober 2012
Kaufpreise: 2.590,00 €/m2 + Erwerbsnebenkosten: ca. 5,5 % des Kaufpreises
"voraussichtlich 6,10 €/m2 Zielmiete, davon werden voraussichtlich 5,80 €/m2 im Rahmen des Mietpools monatlich ausgeschüttet"
http://www.grk-holding.info/fi…he_61/Zschoch61-klein.pdf

GRK, Expose für die "Marienbrunner Gärten", Zwickauer Str. 83-91, 2. Bauabschnitt, vom April 2012
Kaufpreise: 2.290,00 €/m2 + Erwerbsnebenkosten: ca. 5,5 % des Kaufpreises
"voraussichtlich 5,70 €/m2 Zielmiete, davon werden voraussichtlich 5,40 €/m2 im Rahmen des Mietpools monatlich ausgeschüttet"
http://www.grk-holding.info/fi…rienbrunnerGaerten2BA.pdf

GRK, Expose für die Holzhäuser Straße 51 vom November 2011
Kaufpreise: 2.390,00 €/m2 + Erwerbsnebenkosten: ca. 5,5 % des Kaufpreises
"voraussichtlich 5,80 €/m2 Zielmiete, davon werden voraussichtlich 5,50 €/m2 im Rahmen des Mietpools monatlich ausgeschüttet"
http://www.grk-holding.info/fi…user_51/Expose_Holz51.pdf

GRK, Expose für die Stötteritzer Str. 75 vom August 2011
Kaufpreise: 2.350,00 €/m2 + Erwerbsnebenkosten: ca. 5,5 % des Kaufpreises
"voraussichtlich 5,80 €/m2 Zielmiete, davon werden voraussichtlich 5,50 €/m2 im Rahmen des Mietpools monatlich ausgeschüttet"
http://www.grk-holding.info/fi…ett75/Expose_Stoett75.pdf

Zwischen unseren 3,00 €/m² und 6,80 € /m² ist dann doch ein beträchtlicher Unterschied - so ganz grob über dem Daumen 3,80 €/m². Wenn wir mit den 3,00 €/m² Miete Kauf, Sanierung, Mietausfallrisiko, laufende Instandhaltung, Baurücklagen und Finanzierungskosten abdecken können, was würde dann in den 3,80 €/m² stecken, ab denen erst eine Kostendeckung bestehen soll? Natürlich die dann vom Baufirmen zu übernehmenden Arbeiten, die wir in Eigenleistung erbringen. Etwas höhere Verwaltungskosten, obwohl wir die auf Verlangen der Bank sogar schon mit einkalkuliert haben. Der Rest wäre dann Rendite? Mir ist schon klar, dass der Vergleich mächtig hinkt, denn wir haben 2012 in nach immobilienwirtschaftlichen Kriterien schlechter Lage sehr günstig kaufen können. Die Preise sind heute und schon länger "in besseren Lagen" viel höher. Aber die oben gemachte Aussage soll ja pauschal für ganz Leipzig gelten, daher kann ich unser Haus auch als Gegenbeispiel anführen.

Und ich mache das nicht aus reinem Altruismus oder um mich "dem Hobby der uneigennützigen Stadtsanierung hinzugeben". Ich werde Mieter und gleichzeitig als Teil des Kollektivs auch Vermieter sein. Daher habe ich natürlich ein beträchtliches Eigeninteresse, durch hohe Eigenleistung und Verzicht auf Rendite meine künftige Miete so niedrig wie möglich zu halten. Das macht jeder Eigenheimbesitzer mit etwas handwerklichem Geschick nicht anders. Ganz abgesehen von den Möglichkeiten, die künftigen Mieträume nach den eigenen Vorstellungen gestalten zu können und immer zu wissen, wer für eventuellen Pfusch und Schludrigkeiten verantwortlich ist .

Daher erlaube ich mir auch weiterhin, Arbeitslosigkeit und niedrige Einkommen im Osten zu beklagen. Weil ich auch selbst in den nächsten Jahren mit vergleichsweise geringem Einkommen rechne habe ich mich für das Modell eines Kollektivhauses entschlossen. So bilde ich kein Eigentum und bleibe flexibel genug, Leipzig auch wieder zu verlassen, wenn ich anderswo bessere und besser bezahlte Arbeit finde. Das sollte hier nun auch nicht zum Thema gemacht werden, sondern lediglich der Widerspruch zwischen unseren 3,00 Euro kalt und den angeblich verlustreichen 6,80 Euro kalt aufgezeigt werden.

Hier noch ein paar weitere aktuelle Sanierungen von Häusern innerhalb des Verbundes des Mietshäuser-Syndikats:

Zollschuppenstr. 11: Miete: 3,90 EUR/m² - Kosten: 455.000 EUR; 535 m²; 850,46 EUR/m²
Zollschuppenstr. 1: Miete: 4,39 EUR/m² - Kosten: 390.000 EUR; 480 m²; 812,50 EUR/m²
Georg-Schwarz-Str. 19: Miete: 3,80 EUR/m² - Kosten: 583.213 EUR; 563 m²; 1035,90 EUR/m²
Georg-Schwarz-Str. 21: Miete: 4,60 EUR/m²
Holteistr. 7: Miete: 3,04 EUR/m²
Pörstener Str. 9: 4,48 EUR/m²
http://www.syndikat.org/
http://www.syndikat.org/s/service/broschuere_nr6.pdf

Mir ist aber auch völlig klar, dass ich mich für eine Nischenlösung entschieden habe. Auch die Syndikatshäuser sind in der gleichen Nische. Mir ist ebenso klar, dass die Mehrzahl der Leipziger_innen weder die finanziellen und zeitlichen Möglichkeiten für noch das Interesse an einer Sanierung und späterem Leben in einem Kollektivhaus hat. Aber es sind Beispiele, daß man auch unter 5,00 EUR/m² in Leipzig ordentlich sanieren kann, wenn auch (durchaus bewußt) nicht auf dem Ausstattungsniveau einer Stadtbau AG oder einer GRK Holding AG.

Zitat von LE Mon. hist.

Rechnet mir es doch mal bitte an einem konkreten Haus vor:
- Jahresnettokaltmiete
- Mietausfallsrisiko
- Instandhaltungskosten
- Verwaltungskosten
- Rücklagen für Baumaßnahmen
- Kosten für die Finanzierung (Banken, KfW-Kredit ...)
- Abschreibung (Denkmal, Sanierungsgebiet ...)
- Rendite
....

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Beispiel:
Ein Kapitalanleger kauft eine 100m² Wohnung z.B. von der GRK für 250.000 € incl. NK. Die monatliche Kaltmiete beträgt 6,80 €, das würde bei Vollvermietung eine jährliche Mieteinnahme von 8.160 € ergeben.

Dem stehen folgende Kosten jährlich gegenüber:
ca 3% Zinsen (Kosten der Finanzierung) = 7.500 €
Instandhaltungsrücklage ca 600 €
Verwaltungskosten pro Monat ca 40 € = 480 €
Kosten für Courtage (Mieterwechsel angenommen alle 2 Jahre) = 680 €

Rendite: (-) 1.100 €

An diesem Beispiel sieht man schon, dass mit solch einer Eigentumswohnung nicht nur kein Geld zu verdienen ist, sondern trotz angenommener Vollvermietung nur Verluste gemacht werden. Steht die Wohnung auch nur 1 Monat leer, sieht die Bilanz noch verheerender aus. An eine Tilgung des Bankkapitals ist gar nicht zu denken, dieses muss komplett aus Eigenmitteln erfolgen. Und im Falle eines Leerstandes muss der Eigentümer dann auch noch die Nebenkosten der Wohnung bezahlen.

Zitat von LE Mon. hist.

Und erklärt mir bitte, wie sich das seit Jahren übliche Modell diverser Baufirmen rechnet, Wohnungen als Kapitalanlage zu verkaufen und dann zu sanieren, wenn die Zielmiete unter 7,00 Euro liegt. Ich rede hier nicht von Schrottimmobilien und Betrug von Kleinanlegern durch bestimmte "Strukturvertriebe" ( http://de.wikipedia.org/wiki/Schrottimmobilie ), sondern von Firmen, die alle noch auf dem Leipziger Sanierungsmarkt tätig sind und im Bauerbethread regelmäßig genannt werden. Das war und ist z.T. noch heute selbst bei den "Edelsanierern" wie der GRK üblich.

.. das rechnet sich nicht. Das merken die Anleger aber meist erst dann, wenn sie die Wohnung eine Zeitlang besitzen und nachrechnen. Dann ist es aber meist zu spät.
Anleger sind in der Regel keine Kapitalhaie oder sowas, sondern meist normale Menschen, die möglicherweise gut verdienen, etwas Geld besitzen und dieses sicher anlegen möchten. In der Regel haben diese Menschen von Immobilien oder Kapitalanlagen überhaupt keine Ahnung.

[weg]

Vielen Dank für das Beispiel, ich werde mich demnächst mal damit auseinandersetzen und auch noch jemand fragen, der sich mit immobilienwirtschaftlicher Kalkulation besser auskennt als ich.

Nur noch zwei kleine Fragen: Wieviel Eigenkapital und wieviel Fremdkapital stecken in den 250.000 Euro? Wie lange ist die Laufzeit des Bankkredits?

Es handelt sich um eine Immobilie der GRK - kann ich davon ausgehen, daß sie unter Denkmalschutz steht und Steuerabschreibungen nach §§ 7i, 10f, 10g, 11b EStG gewährt werden?

Bis dahin verweise ich auf eine ähnliche Diskussion im Juni 2012:
http://www.deutsches-architekt…d.php?p=341320#post341320

Zitat von Altbaufan_

Wäre es wirklich so, dass man eine negative Rendite einfährt, würde die WE ja niemand kaufen, der nicht total gaga ist. Die WE kaufen übrigens nicht "meist normale Menschen", sondern sehr oft Ärzte, Apotheker, Banker, Manager etc. aus Süd- und Westdeutschland

das stimmt. Genau diese Personengruppe verdient ihr Geld eben nicht mit Immobilien, sondern will Geld nur "sicher" anlegen. Und da haben Immobilien immer noch einen sehr guten Ruf und speziell in Leipzig noch Entwicklungspotenzial.

Mir geht es in diesem Beispiel auch nur darum, das Bild des angeblich geldgeilen Immobilienhaies zurecht zu rücken und klarzumachen, dass mit den derzeitigen Mieten kein Gewinn zu machen ist. Sorry, das war die Eingangsdiskussion....

Ich suche die ganze Zeit meinen Denkfehler und komme nicht drauf:

http://schutz-vor-schrottimmobilien.de/3-wert-der-immobilie/
Jahresnettokaltmiete: 6,80 Euro/m² x 100 m² x 12 Monate = 8160 Euro
Ertragswert = Jahresnettokaltmiete x Faktor 15= 122.400 Euro

Den Faktor 15 habe ich jetzt mal gesetzt, weil der in Leipzig längere Zeit üblich war.

Die Wohnung für mehr als das Doppelte des aktuellen Ertragswerts zu kaufen ist wohl eher eine nicht ganz risikoarme Wette auf eine Werterhöhung bei einem späteren Wiederverkauf. Oder es dreht sich in erster Linie um hohe Steuervorteile bei Wohnungen, die in einem denkmalgeschützten Gebäude oder in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet liegen,
http://schutz-vor-schrottimmobilien.de/7-steuervorteile/

Nach etwas Überlegen und Lesen in älteren Beiträgen glaube ich des Rätsels Lösung gefunden zu haben:

Zwar sind 2.500 Euro/m² mittlerweile im Erstverkauf bei gehobener Ausstattung und in den TOP-Lagen nicht unüblich und im Bach-Straßen- oder Musikviertel wurden auch schon die 3.500 Euro/m² geknackt ( http://www.deutsches-architekt…d.php?p=373788#post373788 ), aber sie sind auch nicht typisch für die Masse der Leipziger Wohnungen. Siehe z.B. http://immobilien-kompass.capital.de/wohnen/leipzig , wobei die TOP-Wohnlagen hier mit Preisen für Eigentumswohnungen im Altbau von 1.500 bis 2.200 Euro/m² angesetzt werden. In guten Wohnlagen wie Südvorstadt, dem nördlichen Connewitz oder Gohlis-Süd werden laut der Capital 1.200 bis 1.600 Euro/m² verlangt.

Oder die Pressemitteilung immowelt.de vom 30.04.2013:
http://www.deutsches-architekt…d.php?p=379010#post379010
Die Spitzenpreise werden in Zentrum-West mit seinem exquisiten Waldstraßenviertel gezahlt: 2.453 Euro (+28 Prozent) kostet der Quadratmeter hier. Im angrenzenden Zentrum-Süd liegen die Durchschnittspreise noch bei 1.851 Euro. .... In Schleußig und Plagwitz kostet der Quadratmeter 1.496 Euro (+15 Prozent). ... Im Leipziger Osten (Reudnitz, Anger-Crottendorf, Stötteritz ...) werden sanierte Altbauwohnungen zu durchschnittlich 1.000 Euro pro Quadratmeter angeboten.

„Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser 2013/2014“ von Engel & Völkers Commercial, veröffentlicht am 15. Oktober 2013:
http://www.deutsches-architekt…d.php?p=411655#post411655
Aufgrund des allgemeinen Preisanstiegs und des verstärkten Handels mit größeren Objekten erhöhte sich der durchschnittliche Kaufpreis pro Immobilie deutlich um circa 73.000 auf 451.000 Euro. „In den sehr guten Lagen sind die Kaufpreisfaktoren gestiegen und erreichen dort das 15- bis 19,5-fache der jeweiligen Jahresnettokaltmiete“, ergänzt Ralf Oberänder, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Leipzig. In guten Lagen würden für Wohn- und Geschäftshäuser 1.100 Euro pro Quadratmeter und in mittleren Lagen 750 Euro gezahlt. „Die einfachen Lagen sind mit einem Durchschnittswert von 470 Euro pro Quadratmeter deutlich preiswerter“, betont der Immobilienexperte.

Und basierend auf dem Dr. Klein-Trendindikator Immobilienpreise (DTI) im April 2013 und damit auf tatsächlichen Kaufpreisen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen lag im ersten Quartal 2013 in Hamburg bei 2.850 Euro, in Berlin bei 2.333 Euro, in Dresden bei 1.750 Euro und in Hannover bei 1.456 Euro pro Quadratmeter.

PS:

Dr. Klein-Trendindikator Immobilienpreise (DTI), 23. Dezember 2013
http://www.drklein.de/wohnungs…enchen-und-stuttgart.html
Drittes Quartal 2013
Metropolregion München: In der Metropolregion München liegt der Medianpreis für Eigentumswohnungen bei 3.721 Euro pro Quadratmeter. Die Hälfte der Preise liegt über diesem Wert, die Hälfte darunter. Der maximale Quadratmeterpreis beträgt hier 8.385 Euro; Preisspanne: 610 €/qm – 8.385 €/qm
Metropolregion Frankfurt am Main: Medianpreis für alle Eigentumswohnungen (Alt-, Neubau): 2.424 €/qm; Preisspanne: 501 €/qm – 8554 €/qm
Metropolregion Stuttgart: 1.875 €/qm; 606 €/qm – 4.7810 €/qm

http://www.drklein.de/hausmark…reicht-spitzenpreise.html
Metropolregion Düsseldorf: 2.000 €/qm; 660 €/qm – 6.889 €/qm
Metropolregion Köln: 2.143 €/qm; 613 €/qm – 6.650 €/qm
Metropolregion Dortmund: 1.226 €/qm; 547 €/qm – 3.207 €/qm

Metropolregion Hamburg: 2.799 EUR/qm; 717 EUR/qm – 9.635 EUR/qm
Metropolregion Hannover: 1.502 EUR/qm; 584 EUR/qm – 4.062 EUR/qm
Metropolregion Berlin: 2.351 EUR/qm; 530 EUR/qm – 7.051 EUR/qm
Metropolregion Dresden: 1.765 EUR/qm; 583 EUR/qm – 3.529 EUR/qm

Wie schon geschrieben, wie kann man erwarten mit Geld, was man nicht besitzt, Rendite zu machen?

Zitat von DieVa

Beispiel:

Dem stehen folgende Kosten jährlich gegenüber:
ca 3% Zinsen (Kosten der Finanzierung) = 7.500 €
Instandhaltungsrücklage ca 600 €
Verwaltungskosten pro Monat ca 40 € = 480 €
Kosten für Courtage (Mieterwechsel angenommen alle 2 Jahre) = 680 €

Rendite: (-) 1.100 €

An diesem Beispiel sieht man schon, dass mit solch einer Eigentumswohnung nicht nur kein Geld zu verdienen ist, sondern trotz angenommener Vollvermietung nur Verluste gemacht werden. Steht die Wohnung auch nur 1 Monat leer, sieht die Bilanz noch verheerender aus. An eine Tilgung des Bankkapitals ist gar nicht zu denken, dieses muss komplett aus Eigenmitteln erfolgen. Und im Falle eines Leerstandes muss der Eigentümer dann auch noch die Nebenkosten der Wohnung bezahlen.

Alles anzeigen

Zitat von Altbaufan_

Wenn dem wirklich so ist,
- warum zeigt niemand GRK wegen falscher Renditeversprechen an?

weil in der Regel keine Renditeversprechen abgegeben werden. Es gibt nur Aussagen zu den erwarteten Mieteinnahmen. Rechnen müssen die Anleger dann schon selbst...

Zitat von Altbaufan_

- warum gehen Investoren und Kapitalanleger dann nicht massenweise in Leipzig insolvent oder werden ihre Gebäude nicht los?

hab ich vorher schon erklärt: weil die Anleger in der Regel noch andere Einkünfte haben, so dass die Verluste aus Vermietung kompensiert werden können.

Zitat von Altbaufan_

- warum werden die Objekte dann ruckzuck verkauft?

weil die Anleger blauäugig sind, oder auf langfristig steigende Mieten oder Immobilienwerte hoffen.

Übrigens sollte man geraden diesen Anlegern danken. Sie sind es, die hier Arbeitsplätze schaffen und der Stadt Steuereinnahmen bescheren, statt sie als skrupellose Immobilienhaie zu verteufeln, die nur auf die Rendite schielen. So, das wollte ich jetzt hier einfach nur mal loswerden.....

[weg]

Diese Renditeberechnung interessiert mich doch sehr, also habe ich mal bißchen rumgefragt und selbst gesucht. Und dabei unter anderem auch diese Übersicht gefunden:

Stiftung Warentest, 06.04.2004
Eigentumswohnungen: Wieder attraktiv
Von der Miete zur Rendite
Bei Immobilien bedeutet Rendite nicht immer dasselbe. Finanztest erklärt die wichtigsten Rendite-Begriffe.
http://www.test.de/Eigentumswo…ttraktiv-1164849-1164865/

Und ich habe das Beispiel von DieVa einmal damit durchgerechnet:

Brutto- und Nettomietrendite

Kaufpreis: 237.000 Euro
+ Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten): 13.000 Euro
= Investitionskosten: 250.000 Euro

Nettokaltmiete pro Jahr: 6,80 Euro/m² x 100 m² x 12 Monate = 8160 Euro
– Verwaltungskosten pro Jahr: 480 Euro
– Instandhaltungskosten pro Jahr: 600 Euro
= Jahresreinertrag: 7080 Euro

Nettokaltmiete pro Jahr: 8160 Euro
: Kaufpreis: 237.000 Euro
= Bruttomietrendite: 3,44 Prozent

Jahresreinertrag: 7080 Euro
: Investitionskosten: 250.000 Euro
= Nettomietrendite: 2,83 Prozent

Die anfängliche Bruttomietrendite liegt bei Eigentumswohnungen im Schnitt zwischen 4 und 5 Prozent. Hier läge sie etwas darunter.

Aber bei welcher anderen Anlageform bekommt man derzeit mit sehr geringem Risiko noch fast 3 Prozent Rendite? Natürlich geht es da um die sichere Anlage von Eigenkapital, nicht um Fremdfinanzierung. Da würde ich die gleiche Frage wie Besitzmittler stellen.

Auch nach anderen Faustregeln ist es kein Geschenk:

Stern.de, 18. Juli 2013
Immobilien-Vergleich von "Finanztest"
Wo Kaufen günstiger ist als Miete
http://www.stern.de/wirtschaft…t-als-mieten-2040177.html

Wie viele Jahresnettokaltmieten müsste man zahlen, um auf den Kaufpreis der Eigentumswohnung zu kommen?
Kaufpreis-Miete-Verhältnis in ausgewählten Städten:
Berlin: 21,6 bis 30,3
Hamburg: 22,5 bis 31,0
Leipzig: 18,6 bis 27,8
München (Stadt): 23,2 bis 28,2

Hier läge das Verhältnis bei 29,0 bzw. mit Nebenkosten bei 30,6, also recht hoch.

Mit einer etwas anderen Rechnung kommt man mit dem Kehrwert des Preis-Miet-Verhältnisses auch wieder auf die Bruttomietrendite von 3,44 % ( http://magazin.ratgeber-eigent…und-mietpreisrendite.html ).

Nun es handelt sich mit 100 m² um eine sehr große Wohnung und nach den oben gezeigten Preisen eher in einer guten bis sehr guten Lage. Das sind üblicherweise Objekte, in denen schon jetzt oft mehr als 6,80 Euro/m² Kaltmiete gezahlt wird und fast alle damit rechnen, dass die Mieten in den nächsten Jahren schnell steigen. Das Mietausfallsrisiko dürfte bei der laut Immobilienwirtschaft großen Nachfrage nach großen und sehr gut ausgestatteten Wohnungen in guten bis sehr guten Lagen recht gering sein. Und warum da aller zwei Jahre ein Mieterwechsel angenommen werden soll ist mir nicht ganz klar. Und falls tatsächlich Kosten für Maklercourtage anfallen sollten, dann werden die doch in zwei Jahren über Mieterhöhungen sowie dem neuen Mieter übergeholfen. Das wird ja sogar in der Debatte um die Kostenübernahme der Courtage von den Kritikern der Regierungsbeschlüsse aus den Reihen der Immobilienwirtschaft zugegeben.

Zu dieser Rechnung kommen die Denkmalabschreibungen und die Objektrendite, also unter anderem die Annahmen über künftige Miet- und Kostensteigerungen und den späteren Verkaufserlös der Immobilie hinzu, die beide bei der Kaufentscheidung noch einmal einiges Gewicht haben dürften.

Offenbar ist der Erwerb einer sehr großen, hochwertig sanierten und überdurchschnittlich ausgestatteten Wohnung in einer guten oder Toplage zu einem Preis zumindest im oberen Drittel der Preisspanne offenbar auch bei 6,80 Euro/m² Kaltmiete immer noch ein lohnenswertes Geschäft, sofern es mit ausreichend Eigenkapital und in den meisten Fällen mit den zusätzlichen Möglichkeiten der Steuerabschreibung verbunden ist. Wenn es das nicht wäre, würde das Modell nicht immer noch so gut funktionieren, denn immerhin wird die überwiegende Zahl der Sanierungen mit genau diesen Anlagemodellen finanziert.

Wie kommt dann die Aussage zustande, daß die Mehrzahl der privaten Eigentümer, die fast immer deutlich weniger als die hier zum Ansatz gebrachten 2.370 Euro/m² netto / 2.500 Euro/m² brutto - im Durchschnitt 1000 Euro/m² (siehe meinen vorigen Beitrag mit den Kaufpreisen in Leipzig) bezahlen, bei der selben Miete von 6,80 Euro/m² nicht kostendeckend vermieten könnten? Erklärt es mir bitte, vielleicht habe ich ja etwas übersehen oder nicht beachtet. Im Gegensatz zu euch habe ich mir ja keine Eigentumswohnung gekauft und habe das auch nicht vor.

@LE Mon hist:

Danke für die aufschlussreiche Aufschlüsselung.

Dazu mal die Summen, die durch die Afa Denkmalschutz und die Afa Altbau dazukommen:

Bei einem Kaufpreis von 237.000 und einem Denkmalschutzanteil von 78% (ein üblicher Wert) kommen bei einem angenommenen zu versteuernden Jahreseinkommen von 70.000€ als Single über die 12 Abschreibungsjahre laut folgendem Rechner insgesamt 92.667€ Steuereinsparungen zusammen.
Wobei die AfA Altbau 40 Jahre lang abgeschrieben, (und nicht nur 12) meines Wissens aber nicht auf den Kaufpreis, sondern nur auf die Altbausubstanz angerechnet werden kann. (der Rechner geht pauschal von 50% des Kaufpreises aus).

Wenn man die Ersparnis mit einberechnet, dann lägen wir hier bei einer Rendite von 5.18%. Die reale Rendite liegt natürlich durch eventuellen Leerstand etc. darunter. Aber für eine vergleichsweise sichere Anlage ist das bei dem derzeitigen Zinsniveau doch beachtlich.