Wie weiter wachsen? Stadtplanung & Siedlungsentwicklung Region

    Wohnungsbau 2020

    Die Stadt hat nun auch ihre nach Stadtbezirken aufgeschlüsselten Zahlen für das vergangene Jahr veröffentlicht:


    1. Bauüberhang an Wohneinheiten


    Gesamt Genehmigt aber noch nicht begonnen Im Bau, noch nicht unter Dach                Unter Dach (rohbaufertig)            
    2020 32.635 18.247 13.770 618
    2019 29.896 16.692 12.809 395

    Quelle: https://www.muenchen.de/rathaus/dam/jcr:46fc401d-8562-4b3d-856b-9e56978c6afb/jt210405.pdf



    2. Fertigstellungen / Genehmigungen 2020


    • Fertigstellungen: 8.289 WE (+ 16 % ggü. 2019), davon 7.475 durch Neubau, 814 durch Um-, An- und Ausbau
    • Genehmigungen: 11.528 WE (+ 5 % ggü. 2019)
    • Abgang an Wohneinheiten durch Abriss: 864


    We20.jpg

    Quelle: https://www.muenchen.de/rathau…s/Statistik/Bauwesen.html, eigene Darstellung



    3. Öffentlich geförderter Wohnungsbau 2020


    Gesamt 1.672
    Einkommensorientierte Förderung / Wohnen für Alle 909
    Kommunales Wohnungsbauprogramm 272
    München Modell Miete 466
    München Modell Eigentum 25

    Quelle: https://www.muenchen.de/rathaus/dam/jcr:abb4e68e-8042-4bf1-ad3c-d4e8a44f35fc/jt210406.pdf



    4. Wohnungsalter 2020


    Wohngebäude Wohnungen BJ bis 1918 BJ 1918 - 1948 BJ 1949 und später
    143.717 815.057 70.553 71.902 672.602

    Quelle: https://www.muenchen.de/rathaus/dam/jcr:fb974255-781e-402b-a178-466ac48cca36/jt210416.pdf

    Um Himmels willen...Der CSU-Stadtrat Leo Agerer hat nun offenbar tatsächlich gefordert, die Stadt solle neue Flächen für Kleingartensiedlungen ausweisen. Das wurde zum Glück abgelehnt. Leider fehlt aber auch immer noch die Initiative zur Umwandlung der vorhanenden Anlagen in öffentlich nutzbare Grünanalagen und/oder für den Wohnungsbau. Unfassbar, auf welchem Entwicklungsniveau wir im Jahre 2022 immer noch verharren :rolleyes:


    https://www.abendzeitung-muenc…gartenflaechen-art-785322

    Ich finde Kleingartenanlagen haben scshon ihren ganz eigenen Flair und sind oft sehr grün, mit sehr viel mehr und ausgefalleneren Pflanzen als in vielen Parks. Ich würde mir lediglich wünschen, dass die Anlagen besser zugägnglich gemacht werden und höhere Aufenthaltsqualität für Nicht-Parzellen-Besitzer liefern würden. Ich denke mit etwas Umgestaltung könnten Kleingartenanlagen auch erhalten bleiben und dennoch als öffentlich nutzbare Grünanlage durchgehen.

    ^^

    Der Charme von nicht Parzellen-Besitzern für kleingartenanlagen erschließt sich mir nicht. Was habe ich von einem Spaziergang auf Kiesweg zwischen Hecken?

    Zumal die meisten Kleingärten Anlage sich viel Mühe geben auf indirektem Weg zu verhindern, dass Nichtmitgleider einen Spaziergang machen.

    Frage :

    Man könnte solchen Antragstellern eine kleine Aufgabe anvertrauen und sagen:

    Bitte macht Vorschläge an welchen Stellen solche Areale entstehen könnten und wo man als Flächen Ausgleich hochverdichtet Gebäude für Wohnungen und Arbeit bauen kann.

    Zitat von Isek

    ^^

    Der Charme von nicht Parzellen-Besitzern für kleingartenanlagen erschließt sich mir nicht. Was habe ich von einem Spaziergang auf Kiesweg zwischen Hecken?


    Zitat von Iarn75

    Zumal die meisten Kleingärten Anlage sich viel Mühe geben auf indirektem Weg zu verhindern, dass Nichtmitgleider einen Spaziergang machen.

    Genau das zu ändern ist die Intention in Truderingers Post #2.303.

    In mein Wohnzimmer möchte ich nicht jeden von außen hinein schauen lassen und vor meinem Balkon würde ich nicht unbedingt einen öffentlichen Weg wollen.

    Wenn ich einen Kleingarten hätte, würde ich da auch nicht wollen, dass Massen von Spaziergängen über meinen Zaun schauen.

    Für mich schließt es sich komplett aus Kleingärten für private Nutzer und gleichzeit für die Öffentlichkeit attraktiv zu machen. Hier sehe ich nur ein entweder oder. Ich meine das nicht nur für mich so sondern generell (mit Ausnahmen natürlich).


    Wobei ich meine Aussage gleich selbst relativieren will. Die neue Form des public gardenings lebt das anders vor und gefällt mir sehr gut. Es ist aber auch etwas anderes, als die eher sehr privaten und in sich geschlossenen Kleingärten.

    Also meiner Erfahrung nach kommt man in die meisten Anlagen ganz gut rein, ist auch nicht verboten, die Zäune wirken lediglich abweisend, verbieten aber nicht den Zugang. Auch kann ich die Beobachtung nicht teilen, dass die meisten Parzellen hinter Hecken sichtgeschützt sind. Im Sommer gibt es bspw. in Land in Sonne genauso viel grün zu sehen wie im angrenzenden Westpark - für Spaziergänger würden es m.E. also schon ein paar öffentliche Sitzflächen und evtl. befestigte Wege tun. Anthuan kann ich da allerdings verstehen, viele Parzellenbesitzer nutzen ihre Kleingärten als erweitertes Wohnzimmer und wollen ihre Ruhe. Ausgangspunkt der Debatte war jedoch die Frage, warum man so Anlagen nicht gänzlich umfunktioniert oder bebaut und das wäre den Parzellen-Besitzern wohl noch deutlich weniger recht.

    Die bestehenden Verhältnisse müssen ja nicht für die Ewigkeit zementiert sein.


    Ich denke, man kann von den Pächtern der Kleingärten durchaus auch mal etwas Lernfähigkeit verlangen. Schließlich besetzten sie nicht selten zentrale Grundstücke mit teils hervorragender ÖPNV Anbindung.


    So viel müßte man auch nicht ändern. Jede Kolonie könnte verpflichtet werden mindestens einen öffentlichen Platz mit Sitzbänken und Tischen zur Verfügung zu Stellen. Wo ist das Problem?


    Generell bin ich ja eher dafür, die Schrebergärten an den Stadtrand oder in den Landkreis zu verlegen und stattdessen innerstädtisch weiter zu verdichten.

    Wenn man sich mal einen groben Überblick verschafft, wie viele dieser Flächen es über das ganze Stadtgebiet verteilt gibt, muss man schon feststellen, dass diese Nutzungsform überdurchschnittlich viel Platz einnimmt. Einige meiner ausländischen Freunde haben darüber bei ihren München-Besuchen schon die Stirn gerunzelt. So gibt es sogar einige dieser Anlagen innerhalb des Mittleren Rings, wie hier in der Neuhausen https://goo.gl/maps/wAFtjWfeFxvc2tNn8, in Schwabing am Olympiapark https://g.page/taverna-olympiapark?share oder am Luitpoldpark https://g.page/zum-brunnergarten?share und natürlich rund um den Westpark wie hier https://goo.gl/maps/6o7xjrxAjxQnm4ZU7 und hier https://goo.gl/maps/osTm3nSjDNaqi4QLA. Richtig große Gebiete gibt es dann außerhalb des Mittleren Rings aber oft in perfekt erschlossenen Lagen und oft sogar mit direktem U-Bahn Anschluss wie am Westfriedhof, an der Studentenstadt oder am Denninger Anger in Bogenhausen.


    Passen Kleingärten noch in unsere Zeit?


    Aufgrund der akuten Raumnot in der Stadt, sollte man sich im Jahr 2022 schon die Frage stellen, ob die Flächen nicht effizienter d.h. z.B. öffentlich genutzt werden sollten. „Public“ gardening wäre ja eigentlich das genaue Gegenteil, weil eben nicht privat und abgezäunt. Oder man könnte die Flächen den oft daneben liegenden Parks zuschlagen. Oder sie eben für den Wohnungsbau nutzen.


    Andererseits könnte eine Bebauung inzwischen politisch schwierig werden, da Grünflächen im Stadtgebiet zunehmend als schützenswert angesehen werden. Man könnte natürlich auch argumentieren, dass Kleingärten besonders ressourcenschonend sind, da Kleingartenbesitzer dann in der eigenen Stadt Urlaub machen statt klimaschädlich nach Kreta zu fliegen…..In jedem Fall wäre es höchste Zeit für eine Debatte finde ich.

    An die jeweiligen Spezialisten im Forum :


    Welche Auswirkungen gäb es, die auf das jeweilige Stadtgebiet bezogene GFZ um die Ziffer 1 anzuheben (Denkmäler und Dorfkerne ausgenommen).

    Prognos Zukunftsatlas 2022 // Wohnungsbau 2021


    In der im Dreijahresrhythmus veröffentlichten Studie, die seit 2004 die Zukunftsfähigkeit von 400 deutschen Kreisen und Städten hinsichtlich wirtschaftlicher Stärke, Dynamik, Demografie und Wohlstand untersucht, belegt der Landkreis München den ersten Platz, Platz zwei geht an die Stadt Erlangen, Platz drei an die Stadt München. Auf Platz vier folgt die Stadt Ingolstadt und auf Rang neun der Landkreis Starnberg.


    Ergebnisse für die acht größten deutschen Städte (jeweils bzgl. Rang)



    		GesamtStärkeDynamikDemografieArbeitsmarktInnovationWohlstand
    München33894496
    Stuttgart88100165159188
    Düsseldorf1519191231120300
    Frankfurt a.M.20271654529376
    Hamburg22214855227385
    Köln65701241502930373
    Berlin1122061874610400
    Leipzig1372772320255303152


    https://www.prognos.com/de/zukunftsatlas

    https://www.handelsblatt.com/i…satlas-2022/28715856.html


    »Ökonomisch leistungsfähige Regionen wachsen auch nach der Krise wieder stärker. Ein Grund dafür ist, dass ihre Wirtschaft auf Wachstumsbranchen ausgerichtet ist.«


    Heißt: Abnehmende Bemühungen hinsichtlich Wohnungsbau können sich die Stadt und die umliegenden Landkreise nicht leisten. Im Gegenteil. 2021 wurden in München und Frankfurt zwar landesweit noch am meisten Wohnungen pro Kopf fertiggestellt. Doch mit 7.140 Einheiten ist die Stadt wieder deutlich weiter von der Zielmarke von 8.500 Einheiten pro Jahr entfernt als in den Jahren zuvor.

    Zugleich ist der Bauüberhang, also genehmigte aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen, in München (mit Berlin) deutschlandweit am höchsten.

    32.718 Wohneinheiten sind es insgesamt, davon 17.564 genehmigt aber noch nicht begonnen, 14.592 begonnen aber noch nicht unter Dach.


    https://stadt.muenchen.de/info…u--und-wohnungswesen.html

    https://stadt.muenchen.de/dam/…9e56978c6afb/jt220405.pdf

    Schachbrett , grob gesagt definiert die GFZ im Bebauungsplan wie dicht ein Grundstück bebaut werden darf und sie ist ein dimensionsloser Faktor. Beispiel: Das Grundstück hat eine Fläche von 500 qm und es gilt eine GFZ von 0,5, dann dürfte das zu bauende Gebäude eine Gesamtfläche von 250 qm haben. Dachgeschoss- und Kellergeschossflächen sind dabei nicht zu berücksichtigen. Die Beispielfläche von 250 qm gibt indirekt einen Hinweis wieviel Vollgeschosse gebaut werden dürfen, legt die Anzahl aber nicht fest. Wenn die GFZ dem Beispiel folgend um 1 erhöht würde dürfte das Gebäude bei 1,5 GFZ und 500 qm Grundstücksfläche eine Fläche von 750 qm haben. Somit dürfte also die Gebäudefläche 200% größer sein. Theoretisch könnte das Gebäude somit, wenn nur die GFZ in einem B-Plan die alleinige Limitierung wäre, mehr Vollgeschosse haben.

    2 Mal editiert, zuletzt von main1a ()

    Guter Beitrag 1

    ^^

    Auf der anderen Seite wird gerade der Wohnungsbau durch private Investoren komplett zerlegt. Zinsen sind natürlich nicht München-spezifisch. Was mich wundert ist die extremen länderspezifischen Unterschiede. Warum gab es in Deutschland diesen Zienssprung von quasi 0,5 % auf 4 %?

    Den Zinssprung gibt es durch die gestiegenen Renditen auf Staatsanleihen bzw. den Leitzins der Ezb.
    da die Inflation nun bei 10 Prozent liegt ist die EZB, nach ihrer eigentlichen Aufgabe der Geldwertstabilität, verpflichtet die die Inflation auf 2 Prozent zu bekommen.
    Dies kann sie durch hauptsächlich durch zwei Faktoren beeinflussen, den Leitzins und den direkten Aufkauf von Staatsanleihen.
    Nun hat sie den Leitzins auf 2 Prozent angehoben, was immer noch angesichts 10 prozentiger Inflation lächerlich niedrig ist.

    Ich sehe die 10 Jährigen Hypothekenkredite auf kurz- bis mittelfristige Sicht eher bei 5-6 Prozent und nicht bei 4 Prozent.
    Zusammen gepaart mit den überdurchschnittlichen gestiegenen Baupreisen, kommt es natürlich dazu das Bauträger Projekte nicht anfangen bzw. einstellen.
    Ich habe auch das Gefühl, dass man das hier im Forum an dem Projekt postings durchaus sehen kann, dass sich weniger Projekte in der Pipeline befinden. Aber ihr könnt gerne schreiben was Ihr dazu denkt :)


    Ich find in diesem Umfeld den Jubel, dass sich das Finanzvolumen für den Wohnungsbau beim Programm "Wohnen in München" (WiM) auf zwei Milliarden Euro bis 2028. verdoppelt hat, recht naiv.
    Denn seit 2017 der letzten Anpassung des Finanzvolumens sind die Baupreise auch um ca 45% gestiegen.
    Somit bekommt man dafür nicht gleich die doppelte Wohnfläche errichtet.

    Bei 4% Zinsen und 10.000€/qm zahlt man 33€/qm pro Monat "Miete" an die Bank. Hinzu kommen Eigenanteil, Tilgung, Hausgeld. Bei den momentan aufgerufenen Preisen gibt es (fast) keinen Grund als Selbstnutzer eine Immobilie zu erwerben. Entweder die Zinsen gehen zügig runter (unplausibel), oder das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mietpreisen muss sich dramatisch korrigieren. Das werden m.M. nach nicht alle Immobilienentwickler überleben, insbesondere die, die mit viel Fremdkapital Grundstücke erworben haben, die bald nur noch die Hälfte wert sind.

    Ein Bauzins über 5 % oder 6 % aber langfristig auch über 4 % wird das Wohneigentum für einen sehr großen Teil der Mittelschicht unerreichbar machen. Ich behaupte das geht dann schon an die 100 T€ Jahreseinkommen. Dabei nehme ich stark an, dass die Preise konstant bleiben bzw. steigen. Also billiger als 10 T€ pro Quadratmeter wird es nicht mehr. Dafür sind die Kosten allein schon durch den Ressourceneinsatz viel zu hoch. Obendrei kommt der fehlende Anreiz Grundstücke oder sogar schon fertige Immobilien zu veräußern. Bleibt dann noch der Staat als Investor, der aber ausschließlich die Unterschicht mit Wohnraum bedient. Dass natürlich weiterhin der Ingenieur oder Informatiker bei BMW oder Amazon eine Wohnung / Haus kaufen kann, ist auch klar. Aber was machen die Horden an Gymnasiallehrer, einfache Hausärzte, Ingenieure in der Verwaltung oder in Branchen, die jetzt nicht Geld quasi "zum Scheissen" haben?