Laut dem bayr. statistischen Amt ist die Bevölkerung in München 2020 marginal von
1.484.226 auf 1.488.202 gestiegen.
Wie weiter wachsen? Stadtplanung & Siedlungsentwicklung Region
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Laut städtischem Statistikamt ist die Einwohnerzahl im Jahr 2020 jedoch nur von 1.560.042 auf 1.562.096, also um 2.054 Einwohner gestiegen. Das ist nur knapp mehr als die Hälfte der Zahl, die das Landesamt ermittelt hat.
Verkehrte Welt...
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Die Zahlen sind seit Jahren ein gutes Stück auseinander... Ich orientier mich prinzipiell immer an der Stadt und den Daten auf
https://www.mstatistik-muenche…lenmonitoring/atlas.html?, das ist zumindest konsistent auch was Zu-Wegzüge, Geburten, Todesfälle und so angehht.
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Vielen Dank Truderinger und Lugpaj.
Interessant :
Wie wird das eigentlich mit der Zählung und dem Abgleich genau gemacht?
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Anzahl neu geschaffener Wohnungen 2020, Statistisches Bundesamt:
Stadt: 8.304 WE
Landkreis: 1.525 WE
Deutschland: 306.376 WE
https://www.abendzeitung-muenc…nchen-haelt-an-art-735811
https://www.destatis.de/DE/Pre…21/05/PD21_250_31121.html
Das Statistische Amt München weist eine leicht geringere Anzahl von 8.289 WE aus (genehmigt 11.528 WE). Im Schnitt besitzen die Neubauwohnungen eine Größe von 69,3 Quadratmeter. https://www.muenchen.de/rathau…s/Statistik/Bauwesen.html
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glaub ich nicht, dass die Arbeiter aus Osteuropa stark wegen Corona eingeschränkt sind. Nach meinen Kontakten konnten die ihre Sommer und Weihnachtsurlaube machen.
Engpass in München allein ist Bauland mit willingen Projektentwickler / Realisierung. Meist ist das Bauland gar nicht da und nicht selten ist das Bauland zwar da, aber die bei Weitem höchste Umsatzrendite wird durch Warten bei laufenden Preissteigerungen erzielt.
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München veröffentlicht den Entwurf zum "Stadtentwicklungsplan 2040":
Er ist der erste räumliche Stadtentwicklungsplan seit 1983. Er wird die Stadtentwicklungskonzeption „Perspektive München“ ergänzen.
Grundannahme: Im Jahr 2040 werden in München voraussichtlich 1,845 Millionen Menschen leben
Hauptideen:
- "Unbebaute Areale sollen nur noch dann entwickelt werden, wenn sie zumindest teilweise an die Stadt für Wohnungsbau, Erschließung oder Grünflächen gehen. Gleichzeitig will die Stadt dicht bebaute Gebiete etwa innerhalb des Mittleren Rings entsiegeln."
- "Freiräume wie Parks sollen erweitert und miteinander verbunden werden. Es soll ein ganzes Netz aus Parkmeilen entstehen"
- "Bis 2025 sollen 80 Prozent des Verkehrs mit abgasfreien Fahrzeugen, dem ÖPNV, zu Fuß oder mit dem Rad zurückgelegt werden. Die Altstadt soll so schnell wie möglich weitgehend autofrei werden"
- "Bis 2035 will München klimaneutral sein"
- Außerdem ist ein enger Kontakt mit den Umlandgemeinden und -landkreisen geplant.
Abstimmen wird der Stadtrat über diese Pläne am 7. Juli. Stimmt er zu, soll sich ab November die Münchner Bevölkerung beteiligen. Mit den Ergebnissen will die Stadt in etwa einem Jahr eine "verbindliche Richtschnur" für die nächsten 20 Jahre erstellen
https://www.muenchen.de/rathau…ung/Step2040/Inhalte.html
https://www.muenchen.tv/mediat…splan-fuer-muenchen-2040/
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Ich finde bei dem Stadtenwicklungsplan sind viele interessante Details mit dabei, über die noch nicht berichtet wurde, insbesondere in der Karte zur Siedlungsentwicklung (https://www.muenchen.de/rathau…Plan_Stadtentwicklung.jpg).
In der Kategorie "Urbane, sozial gemischte und klimaneutrale [neue] Quartiere" finden sich dort exakt vier Bereiche, nämlich:
1. Nordosten (SEM Nordost + 5. BA Riem)
2. Münchner Norden (SEM Nord)
3. Blumenau: Hier gab es bisher nur sehr sehr vage Überlegungen, mit dem Bau der U5 wird aber die nordöstliche Ecke der Baumschulen direkt an die U-Bahn angebunden und die Stadt dürfte hier erhebliche Flächen haben, eine Entwicklung ist also nur konsequent.
4. Münchner Westen: Gebiet zwischen Lochhausen, Langwied, Untermenzing, hier scheint auch mehr als nur sporadische Bebauung angedacht zu sein, dass Gebiet ist aber mit Autobahn und Gewerbe schwierig als zusammenhängendes Quartier zu entwickeln.
Darüber hinaus listet der Plan 22 Einzelprojekte auf, von denen die meisten bekannt/ im B-Plan Verfahren sind und über die hier auch schon diskutiert worden ist. Neu für mich sind:
Nr. 16 Muttenthaler Straße (Kategorie 1000-2000 WE) Hier dürfte es vermutlich um die Gebiete südlich der Littmannstraße gehen, die bereits im FNP als Wohngebiet ausgewiesen sind, der Plan sieht bis dorthin auch die Verlängerung der Tram Richtung Solln vor.
Nr. 8 Langwieder Hauptstraße (Kategorie 1000-2000 WE) Neu für mich, aber zwischen Lochhausen und Langwied ist sicher Platz für viele Wohnungen.
Nr. 10 Aubing West (Kategorie <1000 WE) Nördlich der Bahngleise anschließend an Freiham Nord
Die Felder südlich der Siemens-Sportanlagenie und westlich der Drygalski-Allee tauchen in den Plänen nicht auf, für mich nicht ganz verständlich.
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Die Stadt sollte v.a. mal die Geothermie mitsamt Fernwärme vorantreiben oder Solaranlagen auf stätischen Gebäuden. Und sich zb nicht um die Stromerzeugung mit Windparks in der Nordsee kümmern.
Am HKW Süd entsteht zumindest für diesen Typ die größte Geothermie Anlage Europas vermutlich auch der Welt. Problem bei Geothermie ist der mittlerweile ebenfalls wachsende Widerstand besorgter Bürger (Erdbeben) und Umweltschützer (Fracking, Eingriff ins Grundwasser). In Poing wurde eine relativ große Anlage wegen Erdbeben gestoppt. In Eichenau erst gar nicht angefangen.
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BR online vom 8.7.2021
Bezahlbare Wohnungen: München geht radikalen Weg.
Es soll ein Punktesystem für Investoren geben und nach Möglichkeit 80% Mietwohnungen- Quote.
Also man möcht das Problem vermehrt planwirtschaftlich lösen?
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Die kommunale Planungshoheit ist im Grundgesetz verankert.
Bei jedem neuen B-Plan Verfahren entscheidet am Schluss der Stadtrat, wie bislang auch schon.
Ändern soll und wird sich die Beteiligung der Investoren an Erschließungskosten und sozialem Wohnungsbau. Der Wertzuwachs durch neu geschaffenes Baurecht wird dabei zu einem gewissen Anteil abgeschöpft, auch hier heißt es recht unmissverständlich in der bayerischen Verfassung
"Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen."
Das Punktesystem bietet Investoren einen zusätzlichen Grad an Flexibilität, im Gegenzug werden Förderquoten insgesamt etwas erhöht - was in meinen Augen angesichts der explodierenden Bodenpreise durchaus fair ist. Zum genauen System kommen sicherlich bald noch mehr detaillierte Nachrichtenartikel, aber mit Planwirtschaft hat da gar nichts zu tun. Es ist schlicht und ergreifend die Weiterentwicklung der SOBON-Regelungen
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Ich finde die Formulierung Planwirtschaft ein wenig zugespitzt, aber bei einer vorgegebenen Quote von über 50% nicht ganz abwegig.
Eigentlich tut mir der Stadtrat fast ein wenig leid, weil alle Quoten etc. die beschlossen werden nur ein rumdoktern an den Symptomen sind.
Wenn man sich die Immobilienpreise oder Assetpreise in der Welt anschauen, kann man die Assetpreisinflation seit 2008 genau verfolgen. Das dies nun nicht mehr nur die Städte trifft, sondern seit 1 Jahr nun auch die ländlichen Gebiete ist durch eine beschleunigte Geldmengenerweiterung seit dem Coronaschock zu sehen.
Die reale Rendite von 10 Jährigen deutschen Staatsanleihen ist nun bei -2,53 Prozent. Das sich die Liquidität in alle Assetklassen Bann bricht, sieht man an dem abgezogenen Geld von negativ verzinsten Girokonten.
Das höhere Preisniveau hebt natürlich auch die Mieten in gewisser Weise.
Das gefährliche dabei ist auch der immer höhere Laverage Grad der eingegangen wird. Somit können nur noch wenige Leute mit Sicherheiten Immobilien kaufen und der Wert der Arbeit verliert gegenüber dem Wert des Kapitals.
Um auf die Sobon zurückzukommen, verhält es sich meiner Meinung nach dem Prinzip der kommunizierenden Röhren. Es kommt zu einer Eigentumswohnungsknappheit und diese werden nun mehr Wert, die Mietwohnungen stagnieren mit etwas Glück.
Wobei man hier auf die Baupreisinflation achten muss.
Am allgemeinen ändert sich aber wenig, da kräftig durch Notenbanken Liquidität nachgepumpt wird. -
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Das ist ziemlich genau die Beschreibung dessen, was mir vor kurzem ein Architekt in einem Gespräch über den hiesigen Immobilienmarkt erzählt hat.
Die Kommunen hätten demnach weder Mittel noch Kompetenzen, die Eigentumsquote drastisch zu erhöhen - hier müssten Impulse vom Bund kommen. Heute bleibt den Kommunen nichts anderes übrig, neben verstärkter eigener Neubautätigkeit, den Markt für Mietwohnungen weiter zu subventionieren und zu reglementieren. Symptombekämpfung statt Angehen einer der Hauptursachen.
Laut SZ bleibt der Aufschrei der großen Akteure aus, offenbar können sie sich mit den neuen Vorgaben arrangieren. Insgesamt ein zustimmender Kommentar, mal sehen was die nächsten Tage an Widerspruch veröffentlicht wird:
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Frage an die "Marktkenner" hier :
Wär es nicht generell sinnvoll langfristig das Angebot massiv zu erhöhen und zwar Miet und Eigentum, vor allem über die starke Ausweitung des Baurechtes pro Fläche zB.?
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Ich denke Muc-Tom hat das gesamtwirtschaftliche Problem sehr gut beschrieben: Niedrigzinsen, Mangel alternativer Anlageklassen, zukünftig Baupreisinflation etc. und die daraus resultierenden Folgen wie ein hohes Wohnungspreis-/Mietpreis- Verhältnis und die Schwierigkeit der Finanzierung, wenn man nicht einen Grundstock an Eigenkapital mitbringt.
Trotzdem gibt es einen Marktmechanismus zwischen Angebot und Nachfrage natürlich weiterhin, und gerade in und München gibt es nunmal auch demografisch bedingt (Zuzug + Geburtenüberschuss + alte Leute, die alleine in großen Häusern wohnen + mehr Single-Haushalte allgemein) einen gravierenden Wohnraummangel (Angebot < Nachfrage). Zusätzlich sind die Baupreise in München zwar höher als anderswo, aber der wahre Preistreiber ist der Mangel an Baugrund und Baurecht. Ich kenn mich nicht gut mit Baupreisen aus, aber m.W. sollte es auch in München möglich sein, mit ca. 4.000€ pro qm effektiver Wohnfläche zu bauen, solange keine besonderen Schwierigkeiten dazu kommen. Neubau-Preise unter 8.000€/qm finden sich auf Immoscout aber maximal noch irgendwo in Lochhausen auf dem freien Feld, d.h. bereits hier geht 50% des Preises für den Grund drauf. Hier kommen in München einfach einige Sachen zusammen: Enge Stadtgrenzen und Baumüdigkeit in den Umlandsgemeinden, Planungsverzug in den 0er Jahren, weil nicht mit einem großen Zuzug gerechnet wurde, Großgrundbesitzer ohne Handlungszwang, die kein Problem haben 30 Jahre zu warten.
Um Schachbrett 's Frage damit zu beantworten: Klar würden die Preise runtergehen, wenn die Stadt für eine massive Angebotsausweitung sorgen würde... Mir fallen auch viele Möglichkeiten ein, sehr viel mehr Baurecht zu schaffen, aber die wenigsten sind davon rechtlich und politisch umsetzbar, insbesondere wenn man dabei noch (soziale) Infrastruktur und Verkehr mit berücksichtigt.
Ein Gedankenspiel hinterhergeschoben, das ein bisschen die Strategie der Stadt verdeutlichen soll:
Szenario 1: Die Stadt schafft im SEM-Nordost Gebiet Baurecht für 2.000 EFH-Parzellen mit 800 m2 Grund und GFZ 0.4. Dann gehen die EFH-Preise in München garantiert zurück, eine entsprechende Villa kostet dann vielleicht nur noch 3 Mio statt 3,5-4 Mio. In der Folge werden dann große Wohnungen und DHH auch ein Stück billiger, weil einige der Leute, die sich die neuen EFH'ser leisten, dann aus diesen Immobilien rausgehen. Für sozial schwache Mieter hat diese Maßnahme allerdings vermutlich keinerlei Effekt, bis dieser Substitutionseffekt beim einfachen Mietwohnungsbau ankommt, ist er verschwindend gering, außerdem wird insgesamt nur wenig Wohnraum geschaffen.
Szenario 2: Die Stadt schafft 30.000 Sozialwohnungen im SEM Gebiet. Das dürfte die unverschämten Preise für kleine/billige Wohnungen doch ein gutes Stück drücken, umgekehrt wird der Preis von Villen dadurch vermutlich nicht merklich verändert. Da aber sehr viel mehr Wohnraum insgesamt geschaffen wird, dürften auch mehr Menschen stärker profitieren, in diesem Fall auch insbesondere sozial schwächer gestellte.
Fazit: Die Stadt muss einen Ausgleich schafffen, von dem nicht nur die Stärksten/Schwächsten profitieren, sondern unterschiedliche Gruppen je nach Bedürftigkeit berücksichtigen. Dies versucht sie mit den SOBON-Ansätzen, wo neben EoF durch Genossenschaften, KMB, Baugemeinschaften auch die untere Mittelschicht - Mittelschicht etwas profitieren soll. Die frei finanzierten Wohnungen nutzen im wesentlichen der (oberen) Mittelschicht, und um Reiche muss man sich nicht gesondert kümmern. Die Stadt versucht also ein Stück weit je nach Grad des Mangels unterschiedlich viel neues Angebot zu schaffen, weil der Immobilienmarkt am Ende eben nicht nur auf einen durschnittlichen Kauf-/Mietpreis runtergebrochen werden kann.