SEM Nordost (ca. 18.000 WE) [in Planung]

Zitat von Isek

Tendenz eher in Richtung

4000€ Grundstück

5000€ Baukosten und Planungskosten

1000€ Vertrieb, Makler, Gewinn

Und das bei relativ billigen, dicht bebauten Randlagen.

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Wenn lt. MiaSanMia die Grundstückspreise ohne Quellenangaben 79% betragen, stimmen dann diese Angaben?

Bei einem Verkaufspreis pro qm Geschossfläche von 10.000 EUR lägen die Grundstückskosten nach meiner Rechnung bei 7.900 EUR.

Bau-, Planungs- und Vertriebskosten bei 2.100 EUR. Irgendwie komme ich mit dem Zahlenwerk nicht klar. Und die magische Zahl von 4.000 EUR pro qm Geschossfläche nach Abzug der SOBON-Leistungen ist schon sehr erklärungsbedürftig. Das kann ich einfach nicht glauben und es wurde bis jetzt auch nicht belastbar dargestellt. Wie liegen denn die Bodenrichtwerte in den Randlagen im Schnitt? Und was wird real nach SOBON-Abzug bezahlt? Was ist eine "relativ billige, dicht bebaute Randlage?" Bei allem Respekt, das kann alles nicht stimmen.

Bei der Angabe der SZ beziehen sich die Werte auf die Kosten eines Wohnungsbaus, nicht auf dessen Verkaufspreis, d.h. Gewinne sind dort nicht berücksichtigt.

Darüber hinaus handelt es sich um gemittelte Durchschnittswerte, in der Kaufingerstr. kostet der Qm Grund schnell über 100.000 Euro, was bei solchen Angaben verzerrend wirken kann.
Daher der Verweis auf die Bodenrichtwerte. Wer es genau für spezielle Gegenden oder einzelne Gebäude wissen will, wird um diese nicht herumkommen. Wie in den oben angegebenen Links aber zumindest noch ersichtlich ist, beträgt der Qm Baugrund in den Randvierteln um die 3.000 bis 5.000 Euro. Je nach Baukosten ergeben sich dann unterschiedliche Verhältniszahlen.

PGA = Neubaugebiet Paul Gerhard Allee (2.500 Wohnungen)

Zitat von MiaSanMia

Bei der Angabe der SZ beziehen sich die Werte auf die Kosten eines Wohnungsbaus, nicht auf dessen Verkaufspreis, d.h. Gewinne sind dort nicht berücksichtigt.

Darüber hinaus handelt es sich um gemittelte Durchschnittswerte, in der Kaufingerstr. kostet der Qm Grund schnell über 100.000 Euro, was bei solchen Angaben verzerrend wirken kann.
Daher der Verweis auf die Bodenrichtwerte. Wer es genau für spezielle Gegenden oder einzelne Gebäude wissen will, wird um diese nicht herumkommen. Wie in den oben angegebenen Links aber zumindest noch ersichtlich ist, beträgt der Qm Baugrund in den Randvierteln um die 3.000 bis 5.000 Euro. Je nach Baukosten ergeben sich dann unterschiedliche Verhältniszahlen.

PGA = Neubaugebiet Paul Gerhard Allee (2.500 Wohnungen)

"Bei der Angabe der SZ beziehen sich die Werte auf die Kosten eines Wohnungsbaus, nicht auf dessen Verkaufspreis, d.h. Gewinne sind dort nicht berücksichtigt." Dann stimmt die Rechnung auch nicht, wenn man die genannten 1.000 EUR Vertrieb, Makler und Gewinn abzieht.

"Darüber hinaus handelt es sich um gemittelte Durchschnittswerte"

Dann darf man auch keine pauschalen Zahlen nennen. Das kann sehr unterschiedlich sein, wie du ja angibst.

"Wie in den oben angegebenen Links aber zumindest noch ersichtlich ist, beträgt der Qm Baugrund in den Randvierteln um die 3.000 bis 5.000 Euro"

Biitte ein Beispiel. Ich kann das für den Münchner Norden nicht nachvollziehen. Da wird momentan sehr viel nach §34 gebaut. Die Preise liegen - für mich viel zu hoch - bei ca. 1.600 EUR/qm Grundfläche (Keine Schätzung, ich kenne sowohl Verkäufer als auch Käufer persönlich). Wer könnte auf einem 700 qm Grundstück noch ein Doppelhaus bauen, wenn er 4.000 EUR pro qm, also 2,8 MIo. EUR + Grunderwerbssteuer + Notarkosten u.a. bezahlen müsste?!!

Bei den 3 großen SOBON-Gebieten dürfte der Verkaufspreis weit darunter liegen. Das wird nachvollziehbar durch die hohen SOBON-Zahlungen eher im 3-stelligen Bereich liegen. Je nach GFZ. Den höchsten Wert dürfte das Gebiet Raheinstr. haben. Da ist die GFZ wohl sehr hoch. Die Preise können je nach Verhandlungsgschick unterschiedlich sein und ich kann sie nicht belegen. Ist nur eine Folgerung aus den §34-Preisen.

Und nebenbei: Herr Stupka suggeriert, dass ohne SEM 5.000 € pro qm fällig sind (mehrfach selbst gehört). Und er geht auch nicht auf zusätzlichen hohen Steuergeldbedarf oder andere von Dir richtig genannte Unabwägbarkeiten ein. Und er spricht von 90% gefördetem Wohnungsbau. Wenn das kein Populismus ist....

Zitat von Isek

^^

PGA = https://www.muenchen.de/rathau…e/Paul-Gerhard-Allee.html

Den Grundstückspreis pro Quadratmeter kannst aus der Grundschuld des Bauträges bei Wohungskauf berechnen. Das steht einfach im Kaufvertrag.

Über die Grundschuld im KV einer Wohnung berechnen? Hast Du da eine Wohnung gekauft? Ist die Grundschuld einzig und allein auf das Grundstück bezogen? Ich gehe mal sehr davon aus, dass ein Bauträger auch den Bau finanziert. Und es wird auch nicht einen einzelnen Kreditvertrag geben. Also ich bin da kein Insider, aber das scheint mir schon etwas weit hergeholt zu sein. Ausschlaggebend ist doch der qm-Preis der Fläche im Kaufvertrag und was tatsächlich bezahlt wurde. Und den Preis pro qm-Wohnfläche und qm Grundfläche sollte man tunlichst nicht vermischen. Wurde die gesamte Fläche an einen Bauträger verkauft und wann und von wem? Und alle haben den gleichen Preis bekommen? Du bleibst uns auch die Antwort schuldig, ob es ein SOBON-Vertrag war. Soweit ich quergelesen habe, war so gut wie keine Verkehrsinfrastruktur nötig. Bleiben die 30% geförderten Wohnungen und die weiteren Infrastrukturkosten auch mit Schulen etc. Verbürgst Du Dich dafür, dass der/die Verkäufer abzg. SOBON-Leistung und Steuern 4.000 Euro pro qm Grundstücksfläche erhalten haben bzw. wie belegst Du das?

Bin ich hier eigentlich der einzige, der das Auftreten von horus2 hier als extrem aggressiv empfindet?

Zitat von Isek

Die Grundschuld bezog sich auf das Grundstück. Dazu gab es später nach Erlöschen der Grundschuld eine entsprechende Nachricht des Notars.

Pro Quadratmeter war da nichts angegeben. Aber ich kenne die Grundschuld und ich kenne die Größe des Grundstückes.

Ja, die PGA ist SOBON. Quelle bitte bei Bedarf googeln.

Letzte Frage kann ich nicht genau beantworten. Zu welchem Zeitpunkt welcher Betrag an die LHM angeführt wird, kenne ich nicht. Ich kenne nur den Quadratmeterpreis des Grundstückes. Da drinnen stecken nach meinem Wissen eben die Transferleistungen für die SOBON. Wofür das Geld von der LHM ausgegeben wird, weiß ich auch nicht. Es entstehen neben den Straßen, eine Grundschule und 5 Kinderbetreuungseinrichtungen, dazu das Jugendzentrum. Mag schon sein, dass das zusammen 100 Millionen kostet.

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Die Transferleistungen stecken ganz sicher nicht im Kaufpreis. Die SOBON-Leistungen trägt der Verkäufer, der dann einen verminderten Kaufpreis erhält. Darum ist diese Zahl so gar nicht nachvollziehbar. Bei 50% SOBON-Kosten läge der qm-Preis pro qm Grundfläche bei 8.000 EUR! Da könnte man nur auf eine extrem hohe GFZ bzw. eine sehr gute Lage schließen. Wieviel an die LHM ging war auch keine Frage. Das wissen nur Insider. Also ich folgere, dass Du Dich nicht für diese Zahl verbürgst und nur auf Umwegen darauf schließt. Damit ist es jetzt aber auch gut.

Zitat von Iarn75

Bin ich hier eigentlich der einzige, der das Auftreten von horus2 hier als extrem aggressiv empfindet?

Wenn es für Dich aggresiv ist, dass ich Zahlen und Rechnungen etwas hartnäckig hinterfrage, dann ist das wohl so.

Zitat von horus2

Dann stimmt die Rechnung auch nicht, wenn man die genannten 1.000 EUR Vertrieb, Makler und Gewinn abzieht.

Dann darf man auch keine pauschalen Zahlen nennen. Das kann sehr unterschiedlich sein, wie du ja angibst.

Mir ist schon klar, dass die Durchschnittsangaben der SZ nicht mit Isek´s pauschaler Rechnung übereinstimmen. Ich vermute, die SZ hatte hier Informationen vom genannten Gutachterausschuss, während Isek sich, wie sich herausstellte, mit seinem Beispiel auf die PGA bezieht

Zitat von horus2

Biitte ein Beispiel.

Beispiele:

Für den Stand 31.12.2016 gibt es Werte für einzelne Straßen am Rande Bogenhausens, Forstenrieds oder Großhaderns, die Kaufpreissteigerungen der letzten drei Jahre muss man sich hinzu denken: https://www.wangenheim.de/de/u…ise_haben_sich_verdoppelt

Aktuellere Werte für zentralere oder luxuriöse Lagen:

https://www.aigner-immobilien.…uenchner-Grundstuecke.htm

Für exakte Werte einzelner Grundstücke (nur kostenpflichtig): http://geoportal.bayern.de/bay…o/vZI34/nfy90/fyif5/NP11e

Zitat von horus2

Und nebenbei: Herr Stupka suggeriert, dass ohne SEM 5.000 € pro qm fällig sind (mehrfach selbst gehört).

Bis zur Umsetzung einer Wohnbebauung vergehen sicherlich noch mehr Jahre als ich Finger habe, sollte es bis dahin keinen Preissturz oder zumindest eine -stagnation der Grundstückspreise geben, wird er da, wenn ich mir obige Zahlen ansehe, nicht groß daneben liegen.

Zitat von horus2

Und er geht auch nicht auf zusätzlichen hohen Steuergeldbedarf

Soweit ich das mitbekomme argumentieren Hr. Stupka und seine "PRO SEM" für eine SEM im Vergleich zu einer klassischen Bebauung, nicht pro SEM contra gar keine Bebauung. Diesbezüglich beschreibt auch Kämmerer Frey, die SEM sei die finanziell günstigste Lösung für den Steuerzahler.

Du hast aber Recht, Hr. Stupka sollte auch auf den Steuergeldbedarf eingehen. Denn dessen Löwenanteil besteht bei gewünschter ÖPNV-Infrastruktur ohnehin, welche Verschwendung wäre es, wenn dann nur Wohnraum für 10.000 Menschen entstünde, wie es die CSU fordert.

Zitat von Isek

Was hätte ich wo behauptet / verbürgt? Ich kenne den Kaufpreis des Grundstückes, das ist alles. 50 % SOBON-Kosten? 8.000 Euro? Verstehe ich nicht. Muss ich aber auch nicht.

Ich gehe bis jetzt davon aus, dass im Kaufpreis des Grundstückes eine gewisse Umlage für die soziale Erschließung und für die Ermöglichung günstiger Wohungen steckt (günstigere Grundstückspreise für Genossenschaften). Im Kaufpreis der Wohnung steckt neben dem Kaufpreis des Grundstückes der Anteil von 25 % (oder sind es 30 %) an Wohnungen, die der Bauherr (Bauträger) für sozial Bedürftige reservieren muss. In diesem Fall war das der letzte Bauabschnitt, zu dem es einen langfristigen Mietvertrag mit der LHM gibt. Die Mieten decken aber die Baukosten nicht. Das Geld holt sich der Bauherr (Bauträger) von den Käufern der Eigentumswohnungen.

Da hast Du etwas falsch verstanden. Du hast Dich eben nicht für Deine genannte Zahl verbürgt. Das ist keine Anspielung, ich wollten nur klarstellen, dass die Zahl nicht belegt ist.

Du gehst falsch davon aus, dass im Kaufpreis eine "gewisse Umlage für die soziale Erschließung" enthalten ist. Der Kaufpreis ist bereits um die SOBON-Lasten bereinigt. Nicht die Bauträger sondern die Grundeigentümer tragen die SOBON. Diese wird von der Wertsteigerung des Bodens erhoben. Diesbezüglich ist meine Zahl von 8.000 EUR falsch, da war ich zu schnell. Ich bitte um Entschuldigung. Vom Baulanddwert ist natürlich der Ausgangswert abzuziehen, dann fällt die Differenz natürlich nicht so hoch aus. Ich versuche es mal an einem Beispiel (nur Beispielzahlen, keine Relevanz):

Ursprünglicher Wert: 500 EUR pro qm

Baulandwert: 6.000 EUR pro qm

Wertsteigerung: EUR 5.500 pro qm

SOBON-Lasten 60% der Wertsteigerung: 3.300 EUR pro qm

Dann bleiben für den Grundstückseigentümer: 6.000 - 3.300 = 2.700 EUR. Und das ist der Kaufpreis, der i.d.R. noch zu versteuern ist.

Ich hoffe, Du verstehst, warum mir Deine Zahl daher extrem hoch vorkommt und ich das bezweifle.

Dass sich der Bauträger bei den frei finanzierten Wohnungen am Marktpreis orientiert ist sonnenklar. Selbst wenn er für die halben Kosten entwickeln könnte, würde er für die Wohnungen nicht weniger verlangen. Oder würdest Du als Unternehmer ewas verschenken? Letztendlich muss es sich für den Bauträger immer noch lohnen.

Ich hab den Eindruck, dass so wenig Transparenz wie möglich sein soll, sodass man von allen Seiten Politik betreiben kann.

Generell ist das Volumen des Baurechts bezogen auf die verfügbare Fläche in der Stadt viel zu gering.

Jahrzehnte lang hat man versucht der Bevölkerung zu suggerieren, dass eine Wirtschaftsmetropole dieser Grössenordnung ohne grosse Veränderung auskommen kann.

Zitat von MiaSanMia

Beispiele:

Für den Stand 31.12.2016 gibt es Werte für einzelne Straßen am Rande Bogenhausens, Forstenrieds oder Großhaderns, die Kaufpreissteigerungen der letzten drei Jahre muss man sich hinzu denken: https://www.wangenheim.de/de/u…ise_haben_sich_verdoppelt

Aktuellere Werte für zentralere oder luxuriöse Lagen:

https://www.aigner-immobilien.…uenchner-Grundstuecke.htm

Für exakte Werte einzelner Grundstücke (nur kostenpflichtig): http://geoportal.bayern.de/bay…o/vZI34/nfy90/fyif5/NP11e

Wenn man sich natürlich die hochpreisigeren Gegenden herauspickt... Dann liege ich mit dem Norden/Nordosten anscheinend nicht falsch. Und die SEM-Gebiete liegen nun mal im Norden/Nordosten und können nicht mit Bogenhausen verglichen werden.

Dann stimmt die Rechnung auch nicht, wenn man die genannten 1.000 EUR Vertrieb, Makler und Gewinn abzieht.

Nachdem Du nicht darauf eingehst liege ich wohl richtig. Die Zahlen der SZ können nicht stimmen. Das ist vielmehr Stimmungsmache.

Zitat von MiaSanMia

Bis zur Umsetzung einer Wohnbebauung vergehen sicherlich noch mehr Jahre als ich Finger habe, sollte es bis dahin keinen Preissturz oder zumindest eine -stagnation der Grundstückspreise geben, wird er da, wenn ich mir obige Zahlen ansehe, nicht groß daneben liegen.

Ich verstehe ja, dass Du Dich damit identifizierst, bitte beachte aber die Realitäten. Von Glaskugelei halte ich nichts. Herr Stupka verweist nicht auf einen Preis in ferner Zukunft. Er suggeriert, dass das der Preis ist, den Grundbesitzer im SEM-Gebiet jetzt bekommen. Oder habe ich da was versäumt? Das ist für mich aus mehreren Gründen extrem populistisch:

1. Dass dieser Preis im Bezug auf den Münchner Norden/Nordosten völlig daneben liegt, haben wir ja bereits festgestellt.
2. Er nennt den Preis im Bezug zur SEM. Dass selbst bei SOBON von der Bodenwertsteigerung 2/3 abzuziehen sind und der verbleibende Rest mit dem Höchststeuersatz (landw. Betriebsvermögen) zu versteuern ist, verschweigt er tunlichst. Nach meiner Rechnung mit dem völlig utopischen Preis von 5.000 EUR pro qm blieben letztendlich 963 EUR. Man kann sich auch den Spaß machen und einen realen Bodenpreis ansetzen. Dann sieht man, wie extrem falsch seine Aussagen sind.
3. Er erweckt damit den Eindruck, dass sich die SEM-Betroffenen lediglich unendlich bereichern wollen und baut ein Feindbild auf.

Wenn man mit solchen Methoden seine Ziele verfolgt, ist das für mich extrem unseriös und es spaltet die Gesellschaft. Hinzu kommen die anderen, bereits beschriebenen Gesichtspunkte, die bewusst verschwiegen werden. Neiddebatten bringen keinem was.

Wie Du richtig angibst, wird eine Realisierung dieser Monstertrabantenstädte sehr lange dauern. Und damit hat Herr Stupka auch ein Problem. Eine SEM kann nur eingeleitet werden, wenn schnell Wohnraum geschaffen wird und auch nur, wenn vorher keine Einigung mit den Grundstückseigentümern erreicht wurde. Ist im Gesetzbuch nachzulesen. Beides wird nicht berücksichtigt und man begibt sich auf sehr dünnes Eis (Rechtsbruch).

Es ist auch nicht zu übersehen, dass die Bevölkerung zunehmend kritisch auf die massive Nachverdichtung und Bebauung reagiert. Die Bürgerinitiativen schießen überall wie Pilze aus dem Boden. Wenn man bedenkt, dass seit 2005 etwa 270.000 Menschen zugezogen sind (hab ich gelesen, kann ich nicht belegen), wird mir Angst. Das ist fast die Einwohnerzahl von Augsburg. Wie soll das bei dem begrenzten Ressourcen enden...? Dass die Lebensqualität für die meisten immer mehr sinkt ist einfach nicht zu verneinen. Ich verspüre es zunehmend am eigenen Leib. Sicher gibt es auch welche, die es möglichst dicht und quirlig mögen. Die sind das aber nach meiner Ansicht einfach so gewohnt, weil sie schon urban aufgewachsen sind. Für den gesamten Außenbereich trifft das sicher nicht zu. Und mit den Fingern auf diese Menschen zu zeigen und sie als Besitzstandswahrer zu diffamieren ist nach meinem Verständnis einfach nicht in Ordnung. Die leben da, weil es da ist, wie es ist. Damit kein falscher Eindruck ensteht: Ich beziehe das auf die Auseinandersetzungen im Bezug zur SEM und nicht auf Aussagen hier im Forum.

Zitat von horus2

Wenn man sich natürlich die hochpreisigeren Gegenden herauspickt... Dann liege ich mit dem Norden/Nordosten anscheinend nicht falsch. Und die SEM-Gebiete liegen nun mal im Norden/Nordosten und können nicht mit Bogenhausen verglichen werden.

Ich picke nichts heraus, sondern biete dir das, was das Internet freiverfügbar hergibt. Wenn du damit nicht einverstanden bist, bitte bemühe dich selbst, nach den Dir genehmen Straßen zu suchen

In oben genanntem Link (Wangenheim, 31.12.16) sind Orte in Englschalking und Denning angegeben, Bereiche an die die SEM immerhin angrenzt. Wie erwähnt, müssen leider die Kaufpreissteigerungen der letzten drei Jahre hinzuaddiert werden. Wenn es dir die horrenden Gebühren wert sind, kannst du gerne beim Gutachterausschuss Bodenrichtwerte erfragen. Dann haben wir es ganz genau, was mich auch interessieren würde.

Zitat von horus2

Nachdem Du nicht darauf eingehst liege ich wohl richtig. Die Zahlen der SZ können nicht stimmen. Das ist vielmehr Stimmungsmache.

Bitte erläutere mir, auf welche Frage ich eingehen soll oder warum dir meine bereits gegebene Antwort nicht ausreicht.

Woraus leitest du ab, dass die Zahlen der SZ nicht stimmen können? Aus dem Vergleich Isek´s Zahlenbeispiel bzgl. der PGA und den in der SZ angegebenen Durchschnittswerten für die Stadt München? Wie mehrfach erwähnt, sind die SZ-Werte aufgrund eben jener gemittelter Durchschnittsbildung verzerrt. Daher ist es nicht verwunderlich, dass diese nicht auf Einzelfälle übertragbar sind (die Zahlen dienen im Artikel viel mehr als Vergleich zur Situation im Jahr 1962).

Zitat von horus2

Herr Stupka verweist nicht auf einen Preis in ferner Zukunft. Er suggeriert, dass das der Preis ist, den Grundbesitzer im SEM-Gebiet jetzt bekommen. Oder habe ich da was versäumt?

Das kannst du besser beurteilen als ich, ich habe ihn nicht mehr als einmal sprechen hören. Wenn er diese Behauptung ohne Beleg in den Raum wirft, ist das populistisch und konterkariert eine sachliche Debatte. Auf der Website finde ich nur folgendes: http://www.prosem-muenchen.de/grundeigentum-und-gemeinwohl

Zitat von horus2

Er erweckt damit den Eindruck, dass sich die SEM-Betroffenen lediglich unendlich bereichern wollen und baut ein Feindbild auf.

Das stört mich unabhängig von Hr. Stupka in der gesamten Debatte um eine Bebauung des MNO, da stimme ich dir völlig zu. Denn dabei wird vernachlässigt, dass viele Bauern überhaupt nicht verkaufen, sondern schlichtweg ihren Betrieb weiter führen wollen. Erst nachrangig, wenn der Verkauf nicht vermieden werden kann, stellt sich überhaupt die Frage nach dem Verkaufspreis. Da kommen die Leute immer schnell mit Vorwürfen wie Bereicherung oder Gier um die Ecke, obwohl vermutlich JEDER versuchen würde, seinen Grund, wenn er ihn denn schon verkaufen muss (im Rahmen einer SEM kann jeder zwar auch selbst bauen, aber das muss man sich auch erstmal antun wollen), einen marktüblichen Preis zu erzielen. Auf der anderen Seite warten auch manche Grundeigentümer darauf, ihren Grund endlich bebauen zu können (erste Versuche inmitten des SEM Gebiets gab es schon vor zwanzig Jahren).

Wir sind hier schnell in einer Grundsatzdebatte über Allgemeinwohl, Strukturentwicklung Stadt - Land, Wachstum ja oder nein und wie. Unsere Ansichten hierzu sind sehr verschieden. Das geht völlig in Ordnung und ich kann meine so auch hinterfragen, wenngleich wird auch nicht völlig zusammenkommen werden. Ich befürworte insgesamt eine Bebauung im MNO, ob SEM oder KoSMo kann ich jedoch nicht abschließend beurteilen, da es außer der SEM noch kein anderes ausgearbeitetes, realistisches Entwicklungsmodell gibt (nur auf Aussagen Hr. Freys oder Fr. Merks vertrauen).

Zitat von horus2

Eine SEM kann nur eingeleitet werden, [...] wenn vorher keine Einigung mit den Grundstückseigentümern erreicht wurde.

Im entsprechenden §165 Abs. (3) Nummer (3) BauGB heißt es wörtlich:

Die Gemeinde kann einen Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn [...] die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke durch städtebauliche Verträge nicht erreicht werden können ODER

Eigentümer der von der Maßnahme betroffenen Grundstücke unter entsprechender Berücksichtigung des § 166 Absatz 3 nicht bereit sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr beauftragten Entwicklungsträger zu dem Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Absatz 1 Nummer 6 und Absatz 4 ergibt"

https://www.gesetze-im-interne…JNR003410960BJNG004405116

Zitat von MiaSanMia

Ich picke nichts heraus, sondern biete dir das, was das Internet freiverfügbar hergibt. Wenn du damit nicht einverstanden bist, bitte bemühe dich selbst, nach den Dir genehmen Straßen zu suchen

Da hast Du mich falsch verstanden. Ich meinte die Links bzw. den Gutachterausschuss. War nichts gegen Dich.

Zitat von MiaSanMia

Bitte erläutere mir, auf welche Frage ich eingehen soll oder warum dir meine bereits gegebene Antwort nicht ausreicht.

Es geht um den SZ-Artikel "Heute betragen die Grundstücksanteile in München 79 Prozent und die Baukosten 21 Prozent"

Das kann beim besten Willen nicht stimmen.

Zitat von MiaSanMia

Das kannst du besser beurteilen als ich, ich habe ihn nicht mehr als einmal sprechen hören. Wenn er diese Behauptung ohne Beleg in den Raum wirft, ist das populistisch und konterkariert eine sachliche Debatte. Auf der Website finde ich nur folgendes: http://www.prosem-muenchen.de/grundeigentum-und-gemeinwohl

Der Link bestätigt doch genau meine Aussage. Da werden 5.000 EUR neben der SEM in den Ring geworfen. Völlig ungefiltert. Wenn man nicht tief in der Materie steckt, meint man natürlich dass ohne SEM 5.000 EUR bezahlt werden müssen. Ist doch klar, dass das so gewollt ist. Kein Wort von SOBON und Versteuerung. Und eines ist uns doch auch klar: 5.000 EUR im SEM-Gebiet - und nur um das geht es - ist einfach Unwahrheit und mit nichts belegt.

"Der Bodenwert steigt immens, wenn Ackerland zu Bauland wird. Diese Wertsteigerung beruht aber nicht auf einer besonderen Leistung des Grundeigenümers sondern ist planungsbedingt. Nach Artikel 161 der Bayerischen Verfassung sind diese leistungslosen Gewinne für die Allgemeinheit nutzbar zu machen, insbesondere können damit die immensen Kosten der Infrastruktur finanziert werden

Ein Bodenwert von 5.000 je Quadratmeter schlägt zudem mit etwa 4.000 Euro bei der Erstellung von einem Quadratmeter Wohnfläche durch. So kommt es zu Preisen bei Eigentumswohnungen ab 8.000 Euro/ m2 aufwärts."

Populismus pur. Es ist für mich alleine schon eine Leistung, wenn das Ackerland über viele Generationen gepflegt und bewahrt und nicht verkloppt wurde. Für diejenigen, die es weiter erhalten wollen, sind solche Äußerungen ein Schlag in's Gesicht. Wenn SEM, dann aber auch so wie es beschrieben ist: "leistungslosen Gewinne für die Allgemeinheit nutzbar zu machen". Wenn das gerecht angewendet wird, dann bitte nicht auf einzelne, sondern auf alle! Jeder der eine Immobilie verkauft, gibt die Wertsteigerung, die erzielt wurde, an die Allgemeinheit ab. Das ist genauso leistungslos. Warum sollen diese Leute nicht die Infrastruktur bezahlen wenn anderen die kommunalen Aufgaben aufgedrückt werden. Nötigenfalls mit Enteignungen. Wenn das ebenso gefordert wird, bin ich auch für eine SEM. Dann ist es gerecht. Ansonsten kann mich mich nur schwer mit einer Gemeinwohldebatte befassen.

Zitat von MiaSanMia

Das stört mich unabhängig von Hr. Stupka in der gesamten Debatte um eine Bebauung des MNO, da stimme ich dir völlig zu. Denn dabei wird vernachlässigt, dass viele Bauern überhaupt nicht verkaufen, sondern schlichtweg ihren Betrieb weiter führen wollen. Erst nachrangig, wenn der Verkauf nicht vermieden werden kann, stellt sich überhaupt die Frage nach dem Verkaufspreis. Da kommen die Leute immer schnell mit Vorwürfen wie Bereicherung oder Gier um die Ecke, obwohl vermutlich JEDER versuchen würde, seinen Grund, wenn er ihn denn schon verkaufen muss (im Rahmen einer SEM kann jeder zwar auch selbst bauen, aber das muss man sich auch erstmal antun wollen), einen marktüblichen Preis zu erzielen. Auf der anderen Seite warten auch manche Grundeigentümer darauf, ihren Grund endlich bebauen zu können (erste Versuche inmitten des SEM Gebiets gab es schon vor zwanzig Jahren).

Wir sind hier schnell in einer Grundsatzdebatte über Allgemeinwohl, Strukturentwicklung Stadt - Land, Wachstum ja oder nein und wie. Unsere Ansichten hierzu sind sehr verschieden. Das geht völlig in Ordnung und ich kann meine so auch hinterfragen, wenngleich wird auch nicht völlig zusammenkommen werden. Ich befürworte insgesamt eine Bebauung im MNO, ob SEM oder KoSMo kann ich jedoch nicht abschließend beurteilen, da es außer der SEM noch kein anderes ausgearbeitetes, realistisches Entwicklungsmodell gibt (nur auf Aussagen Hr. Freys oder Fr. Merks vertrauen).

Es können sich nicht immer alle einig sein. Wär ja fast langweilig. Jeder hat seine Argumente. Mich stört es jedoch gewaltig, wenn ideologiegetrieben Halb- und Unwahrheiten verbreitet werden und dadurch große Teile der Bevölkerung völlig falsch informiert sind. Das geht einfach nicht.

Zitat von MiaSanMia

Im entsprechenden §165 Abs. (3) Nummer (3) BauGB heißt es wörtlich:

Die Gemeinde kann einen Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn [...] die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke durch städtebauliche Verträge nicht erreicht werden können ODER

Eigentümer der von der Maßnahme betroffenen Grundstücke unter entsprechender Berücksichtigung des § 166 Absatz 3 nicht bereit sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde oder den von ihr beauftragten Entwicklungsträger zu dem Wert zu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Absatz 1 Nummer 6 und Absatz 4 ergibt"

https://www.gesetze-im-interne…JNR003410960BJNG004405116

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Ich weiß jetzt nicht, was Du damit sagen willst. Wer hat vorab mit den Grundstückseigentümern gesprochen? Über Städtebauliche Verträge??. Wir wissen doch, was da abgelaufen ist. Im Norden war es genauso.

Und nebenbei: Der S-Bahntunnel wurde beschlossen und mehrfach im Stadtrat bestätigt, dass eine Bebauung erst mit dem Tunnel kommt. Da sind sich auch jetzt im BA wohl alle einig. Für den Tunnel wird der früheste Termin mit nicht vor 2037 angegeben. Wir wissen alle, dass das in der Realität noch länger dauern wird. Die Untersuchungen zur SEM laufen jetzt bereits 9! Jahre. Im Grunde ergebnislos. Allein diese Tatsachen machen eine SEM rechtlich schon gar nicht möglich, das dauert viel zu lange. Das schreckt jedoch die Protagonisten nicht davor ab, munter weiter zu machen. Ohne Rücksicht auf Verluste. Recht zu ignorieren wird bei Entscheidern manchmal mit "Mut" umschrieben. Und die Betroffenen hängen noch viele weitere Jahre in der Luft.

Jetzt ist es aber von meiner Seite aus wieder genug. Es gibt auch noch andere Dinge, die den Tagesablauf bestimmen.

So long.

Zitat von Isek

^^

PGA = https://www.muenchen.de/rathau…e/Paul-Gerhard-Allee.html

Den Grundstückspreis pro Quadratmeter kannst aus der Grundschuld des Bauträges bei Wohungskauf berechnen. Das steht einfach im Kaufvertrag.

Ich konnte heute durch Zufall mit einem Fachmann darüber sprechen. Den Kaufpreis kann man in keiner Weise aus der Grundschuld ableiten. Die Grundschuld kann bzw. wird in der Praxis weit über dem reinen Kaufpreis des Grundstückes liegen. Ist auch logisch, da zu Beginn des Baues noch keine weiteren Sicherheiten vorhanden sind und die Bank nur Zugriff auf das Grundstück hat. Die Grundschuld liegt dann, wie Du richtig angegeben hast, nur auf dem Grundstück. Die Bank kümmert sich mit fortschreitender Realisierung des Bauvorhabens darum, dass sie Ihre Sicherheiten hat. Er hat mir das ausführlich erklärt. Im Umkehrschluss wäre nach meinen Verständnis (kennen mich mit Grundschuld nicht aus) mit hohem Eigenkapitaleinsatz die Grundschuld auch niedriger. Auch dieser Sachverhalt zeigt deutlich, dass dadurch der Kaufpreis nicht abgeleitet werden kann. Deine Behauptung "Ich kenne den Kaufpreis des Grundstückes, das ist alles." solltest Du deshalb bitte ev. revidieren bzw. klar belegen.