Planungsgewinn SEM:
Angenommen 30.000 Personen zu jeweils 30qm Wohnfläche.
Verkaufspreis der Bauunternehmer 9000EUR/qm. Baukosten (inkl. Bauunternehmergewinne) <3000EUR/qm. Planungsgewinn 6000EUR/qm (Grund- und Bodenpreis vernachlässigbar, wenn nur Preise für Ackerland gezahlt werden).
Daraus ergibt sich SEM-Planungsgewinn von 5.4 Milliarden Euro.
Und daraus finanziert man die Tunnel (S8, Güterzüge, U4), den Straßenbau usw.
Hier frage ich mich, in welchem Paralleluniversum Du lebst? Das ist Populismus in Reinform. Da werden Menschen, die nicht in der Materie stecken, getäuscht, dass sich die Balken biegen. Von manchen Politikern bin ich das ja gewohnt. Aber muss das hier auch sein? Bedenkst Du nicht, was Du da mit Deiner absoluten Unkenntnis und völlig aus der Luft gegriffenen falschen Zahlen anrichtest? Ich will gar nicht näher auf - mit Verlaub - diesen absoluten Unsinn eingehen, da ist mir die Zeit zu schade. Nur soviel:
In Freiham haben wir doch genau das, was Du beschrieben hast. Bodenpreis ist zu vernachlässigen. Der Grund gehört seit etwa 50 Jahren der Stadt und wurde damals billig erworben. Jetzt geh bitte zu Frau Habenschaden und Herrn Reiter und sag Ihnen mal richtig Deine Meinung, da hier ja alles falsch gelaufen zu sein scheint! Klär Sie auf, es ist doch nach Deinen Angaben so einfach!
Die Wahrheit: Der Kämmerer sieht beim derzeitigen Stand einen Verlust von 1 Mrd.! € Und wir sind erst im ersten Bauabschnitt! Und wer zahlt das jetzt? Bei einer SEM wird es ganz genauso sein. Und wo sind die vielfach probagierten 90% geförderten Wohnungen? Bei allem Respekt, aber bei den Diskussionen über die Wohnungsnot vermisse ich von den meisten Protagonisten den gesunden Menschenverstand. Wer weiterhin das extreme Wachstum und die Schaffung von drei mal soviel Arbeitsplätzen wie Wohnungen befürwortet, handelt nach meinem Ermessen verantwortungslos. Im Nordosten wieder 30% Arbeistplätze im Verhältnis zu den Bewohnern geplant!! Wenn man von ca. 2,5 - 3 zuziehenden Bewohnern pro Arbeitsplatz ausgeht, frage ich mich, was mit dem Riesenprojekt denn eigentlich gewonnen sein soll? Bezahlbare Wohnungen entsehen so nachvollziebar nie. Für Münchner schon gleich gar nicht, da wird nur der Zuzug bedient.
Denk doch bitte nochmal genau über Deine Aussagen nach.
Auch wenn Meinungen unterschiedlich sind, bitte achte darauf, hier immer sachlich und nicht persönlich zu argumentieren. Bitte dazu auch die DAF-Richtlinien beachten: Richtlinien - die sieben Gebote des DAF Achte auf eine angemessene Form und Wortwahl in Deinen Beiträgen. Respektiere die Meinung anderer und unterlasse Beleidigungen. Danke
Tut mir leid, das wollte ich nicht. Ich sehe jedoch auch keine Beleidigung.
^^
Ja, hatte ich auch genannt. Es wird viele Projekte mit keinen Wohnungen zum Verkauf geben. Und von den 9.000 Euro? Würden die akuell anfallen, dann liegt der Anteil am Grundstückspreis (nicht SEM) bei 4.000 Euro. Baukosten liegen bei 3.000 Euro. Planungskosten 1.000 Euro und irgendwo wird der Projektentwickler selbst 1.000 Euro einstecken. Tendenziell gehen die Baukosten eher gegen 4.000 Euro, sodass bei stagnierenden Verkaufspreisen der Gewinn für den Projektentwickler kleiner wird.
Kannst Du mir bitte eines der aktuell beplanten größeren SOBON-Gebiete nennen, bei dem der Grundstückspreis pro qm Wohnfläche nach Abzug des SOBON-Anteils bei 4.000 EUR liegt? Woher hast Du diese Zahl?
@Horus, Hier ist das Schachbrett.
Bitte um Aufklärung der verschiedenen Kostenanteile beim Wohnungsbau in München, wenn so etwas möglich ist,
vielen Dank im Voraus.
Bei vielen verschiedenen Aussagen hab ich von Grundstücks Kosten teilen von ca 70% mitbekommen.
Gruss von Schachbrett
Ich mein folgendes:
Ein Beispiel :
1qm Wohnflaeche kostet 10 000€
Davon sind
3000€ Grundstück
4000€ Baukosten
3000€ Vertrieb, Makler, Gewinn
Wie gesagt: Beispiel
Zitat von horus2Bei allem Respekt, aber bei den Diskussionen über die Wohnungsnot vermisse ich von den meisten Protagonisten den gesunden Menschenverstand.
Ja, den vermisse ich leider häufig auch. Ich glaube wir denken da nur an unterschiedliche Lager der SEM-Protagonisten 
Zitat von horus2Wer weiterhin das extreme Wachstum und die Schaffung von drei mal soviel Arbeitsplätzen wie Wohnungen befürwortet, handelt nach meinem Ermessen verantwortungslos. Im Nordosten wieder 30% Arbeistplätze im Verhältnis zu den Bewohnern geplant!!
Ein Wachstum p.a. von 1 bis 1,2 % kann beim besten Willen nicht als extrem bezeichnet werden. Allein der Umgang mit dem Wachstum ist entscheidend, und da wurde und wird (wie die neuesten Zahlen belegen) zu wenig gebaut, sowohl was die Anzahl der Wohnungen betrifft, als auch im Bereich des ÖPNV.
Natürlich wird im MNO ein Großteil der Arbeitsplätze allein durch die notwendige Infrastruktur und Versorgung der Bewohner entstehen, große Büroparks wie sie z.B. in der Parkstadt Schwabing zu finden sind, sind nicht vorgesehen, eher punktuelle Büroblocks.
Aber ich stimme dir zu, der Anteil von Arbeitsplätzen an der Anzahl der Wohnungen könnte gerne kleiner sein, sprich es sollten eigentlich viel mehr Wohnungen als nur für 30.000 Menschen entstehen.
Zitat von horus2Und wo sind die vielfach probagierten 90% geförderten Wohnungen?
Wo wurden diese denn propagiert? Ich bitte um Angabe einer Quelle, denn diese Behauptung kam hier schon einmal unzitiert. Ich kann mich zumindest an keine derartige Äußerung von offizieller Seite erinnern.
Ein Wachstum p.a. von 1 bis 1,2 % kann beim besten Willen nicht als extrem bezeichnet werden.
In einer Stadt, die bereits jetzt an Ihre Grenzen stößt, sehr wohl. An Lebensqualität habe ich die letzten 10 Jahre nicht gewonnen. Ganz im Gegenteil.
Wohin soll München wachsen? Wollen wir einen Metropolbrei und eine Entwicklung hin zum Gewöhnlichen und Austauschbaren?
Wo wurden diese denn propagiert? Ich bitte um Angabe einer Quelle, denn diese Behauptung kam hier schon einmal unzitiert. Ich kann mich zumindest an keine derartige Äußerung von offizieller Seite erinnern.
Das sollte bekannt sein: Mehrfach von Frau Habenschaden und Herrn Stupka (Pro SEM) gehört. Da werden die Menschen für dumm verkauft. Stehst Du da auch dahinter?
Alles anzeigenIch mein folgendes:
Ein Beispiel :
1qm Wohnflaeche kostet 10 000€
Davon sind
3000€ Grundstück
4000€ Baukosten
3000€ Vertrieb, Makler, Gewinn
Wie gesagt: Beispiel
Ich weiß jetzt nicht, ob das Polemik von Dir ist. ?
Das kann man sicher nicht pauschal beantworten. Das hängt von vielen Faktoren ab.
Z.B. GFZ, SOBON oder §34, Lage,. Ausstattung, Bauform...
Und das wird auch kein Bauträger veröffentlichen.
Wenn von manchen Menschen verkündet wird, die Grundstückskosten würden 70% des Wohnungspreises ausmachen,
kannst Du Dir das jedoch an zehn Fingern ausrechnen, das das kompletter Unsinn ist. Warum macht man solche Aussagen?
Natürlich in eigener Sache um sein Ziel zu befeuern. Seriös ist das nicht.
Deshalb verwundert es mich schon sehr, dass vielfach mit Zahlen hantiert wird, die in keiner Weise belegt sind.
Meist sind solche Angaben rein populistischer Natur.
Ich warte mit Spannung auf die Antwort von Isek. Er wird seine Angaben ja hoffentlich belegen können.
@ Horus, hier ist das Schachbrett,
Ich bin viel mehr Techniker als Mensch, und daher an sachlichen Aussagen interessiert, da es hier fast keine gibt, hab ich natürlich grosse Schwierigkeiten hier weiter zu kommen.
Es gibt scheinbar ein Problem, da etwas Polemik rueberkommt?
@ Horus, hier ist das Schachbrett,
Ich bin viel mehr Techniker als Mensch, und daher an sachlichen Aussagen interessiert, da es hier fast keine gibt, hab ich natürlich grosse Schwierigkeiten hier weiter zu kommen.
Es gibt scheinbar ein Problem, da etwas Polemik rueberkommt?
Nein, nein. Ich dachte nur, das ist eine Anspielung weil ich eine Zahl hinterfragt habe. Mir geht es ganz genauso wie Dir. Aber das liegt in der Natur der Sache. Da ist natürlich viel Ideologie dabei. Jeder will halt seinen Standpunkt verteidigen. Nicht belegte Zahlen mag ich jedoch auch nicht.
Schön dass da so viel Hörensagen berichtet wird. die 90% kommen aus dem Artikel hier:
Die SEM ist aus Sicht des Bündnisses die einzig praktikable Möglichkeit für den Nordosten. Dann entstünden 90 Prozent geförderter oder preisgedämpfter Wohnungsbau mit einer Bindungsfrist von bis zu 60 Jahren. Arbeite man hingegen mit den Regeln der sozialgerechten Bodennutzung (Sobon), dann wären nur 40 Prozent gefördert oder preisgedämpft, und die Bindung laufe nur 25 Jahre. Außerdem sei es illusorisch, "auf einem so großen Gebiet mit mehr als 100 Eigentümern Verträge nach Sobon abzuschließen", sagt Reiß-Schmidt.
Da steht schonmal "geförderter oder preisgedämpfter Wohnungsbau", was ja z.B. schon in Freiham so ähnlich geabut wird. Genossenschaften und die Wohnungsbaugesellschaften bauen MMG (50%) und EOF (25%) Wohnungen als direkt geförderten Wohnraum und die restlichen KMB Wohungen sind auch preisgedeckelt auf viele Jahre. Ich kann jetzt hier niemanden finden, der hier die Leute für dumm verkaufen würde.
Zitat von horus2In einer Stadt, die bereits jetzt an Ihre Grenzen stößt, sehr wohl. An Lebensqualität habe ich die letzten 10 Jahre nicht gewonnen. Ganz im Gegenteil.
Naja, wie gesagt, es kommt halt drauf an, wie man das Wachstum gestaltet. Höher und dichter bauen, mehr Investitionen in den ÖPNV und kürzere Realisierungszeiträume würden da vieles einfacher machen. Bei 1 % Wachstum kein Hexenwerk. Wien macht es vor.
Dann blieben z.B. auch mehr Grünflächen. Aber wenn meistens maximale Breite gefordert wird, braucht man sich nachher nicht zu wundern, dass Grundstücke bis auf den letzten Meter zugepflastert werden.
Zitat von horus2Wollen wir einen Metropolbrei und eine Entwicklung hin zum Gewöhnlichen und Austauschbaren?
Diese unterstellte Folgerung des Wachstums verstehe ich nicht. Auch hier kommt es doch wieder auf das WIE an. Austauschbar wird es, wenn Visionen, Mut und Kreativität keinen Platz mehr haben. Zum einen, da Initiativen und Wutbürger gegen jede Veränderung protestieren, minimales Baurecht fordern oder Entwicklungen gänzlich blockieren. Zum anderen, da die Politik oft nicht in die Gänge kommt, nicht selten ausschließlich starrsinnige Klientelpolitik betreibt (egal welche Partei) und Entscheidungen hinauszögert, z.B. beim Ausbau des ÖPNV, was größere Verkehrsprobleme und damit wieder intensivere Anwohnerproteste auslöst.
Zitat von horus2Das sollte bekannt sein: Mehrfach von Frau Habenschaden und Herrn Stupka (Pro SEM) gehört. Da werden die Menschen für dumm verkauft. Stehst Du da auch dahinter?
Ich habe die Aussage nun auch in einem AZ-Interview mit Herrn Stupka gefunden. Dabei beschränkt er sich auf Grundstücke, die die Stadt selbst bebaut, z.B. über die GWG oder GEWOFAG (und nicht etwa an Genossenschaften, private Bauherrn etc. weiterverkauft).
Die Aussagen in dem Interview sind mir sehr sympathisch, da stehe ich gerne dahinter: https://www.abendzeitung-muenc…b2-93fa-6283e025f647.html
Ich habe die Aussage nun auch in einem AZ-Interview mit Herrn Stupka gefunden. Dabei beschränkt er sich auf Grundstücke, die die Stadt selbst bebaut, z.B. über die GWG oder GEWOFAG (und nicht etwa an Genossenschaften, private Bauherrn etc. weiterverkauft).
Die Aussagen in dem Interview sind mir sehr sympathisch, da stehe ich gerne dahinter: https://www.abendzeitung-muenc…b2-93fa-6283e025f647.html
Er meint damit aber gar nicht komplett selbst zu bebauen, sondern wortwörtlich "auf den Flächen, auf denen die Stadt selbst bestimmen kann, wie und was gebaut wird." Und das kann sie bei einer SEM machen, weil sie selbst allen Grund aufkauft und dann unter Bedingungen wieder weiter verkaufen kann. So hat die Stadt auch bei den bebauten Kasernen (z.B. Prinz-Eugen-Park, Domagkpark) und auch in Freiham getan. Dort gibt es wie ich oben drüber angerissen habe, genaue Auflagen an die sich auch die privaten Bauträger halten müssen. Die erlauben z.B. auch nur eine maximal Miete und eine gedeckelte Steigerung der Mieten vor.
Der Anteil der Grundstückskosten beträgt laut SZ heute im Schnitt 79 %. 1962 waren es noch 8 %.
https://www.sueddeutsche.de/po…-reform-meinung-1.4683240
Auch wenn die SZ keine Quelle angibt, so sind Werte von über 70 % bei Betrachtung der Bodenrichtwerte und ihrer jährlichen Steigerungen, realistisch.
Die erzielten Preise für Wohnbaugrundstücke lagen in den ersten drei Quartalen z.T. schon wieder 15 % über den Bodenrichtwerten zum 31.12.2018.
Du kannst die Bodenrichtwerte beim "Gutachterausschuss für Grundstückswerte" gegen (hohe) Gebühren einsehen:
http://www.kommunalreferat-muenchen.de/gaa/bodenri/index.htm
Alternativ zeigen bereits die SZ / AZ in weiteren Berichten, dass die Zahl von 70 % und mehr nicht abwegig ist:
https://www.sueddeutsche.de/mu…rt-1.4580410?reduced=true
https://www.abendzeitung-muenc…41-bbfc-926b6e497ae9.html
Von "komplettem Unsinn" wie es horus2 betitelt, würde ich also nicht sprechen.
Vielen Dank für die detaillierte Aufklärung 
Bitte erlaubt mir die Fragen:
Auf wieviel der Gesamtfläche in Freiham entsteht 90% geförderter Wohnungsbau?
Wie soll die nötige immense Infrastruktur im NO finanziert werden, wenn 90% geförderter Wohnungsbau gefordert ist?
Ich habe die Aussage nun auch in einem AZ-Interview mit Herrn Stupka gefunden. Dabei beschränkt er sich auf Grundstücke, die die Stadt selbst bebaut, z.B. über die GWG oder GEWOFAG (und nicht etwa an Genossenschaften, private Bauherrn etc. weiterverkauft).
Die Aussagen in dem Interview sind mir sehr sympathisch, da stehe ich gerne dahinter: https://www.abendzeitung-muenc…b2-93fa-6283e025f647.html
Hast Du ihm bei seinen Referaten zugehört? Ich schon. Und da sagt er ganz klar, dass bei SEM's 90% geförderter Wohnungsbau entstehen kann - sondt nicht. So wird es den Menschen suggeriert. Allein eine SEM ist das Allheilmittel und alles wird gut. Eine Rechnung macht er natürlich nicht auf. Für mich ist das unseriös und Populismus.
Schön dass da so viel Hörensagen berichtet wird.
Das ist kein Hörensagen! Ich habe das nicht von dritten.
Zitat von horus2Hast Du ihm bei seinen Referaten zugehört? Ich schon. Und da sagt er ganz klar, dass bei SEM's 90% geförderter Wohnungsbau entstehen kann - sondt nicht. So wird es den Menschen suggeriert. Allein eine SEM ist das Allheilmittel und alles wird gut. Eine Rechnung macht er natürlich nicht auf. Für mich ist das unseriös und Populismus.
Ich habe Herrn Stupka ein einziges mal auf einer Veranstaltung reden hören, sonst leider nicht. In dem oben verlinkten AZ-Interview klingen seine Äußerungen für mich recht plausibel, und ich kann mich mit vielen gut identifizieren.
Ob eine SEM nun ein Allheilmittel ist, wage ich zu bezweifeln, ebenso, dass Herr Stupka dies so wortwörtlich auf die gesamte Stadtentwicklung übertragen hat.
Sicher gäbe es auch die Möglichkeit, die Gebiete per klassischen Bauleitverfahren zu entwickeln, dann eben jeder für sich, wann und wie er will. Hierzu stellen sich mir dann aber folgende Fragen:
- Können dadurch realistisch mehr bezahlbare Wohnungen als mit Hilfe einer SEM entstehen?
- Gelingt es dadurch, Wohnraum und Infrastruktur schneller zu realisieren?
- Wird ein Abstimmen dutzender, wenn nicht gar hunderter Bauleitverfahren zu einer effizienteren, kostengünstigeren und besseren Planung führen als die durchaus verfahrene rechtliche und planerische Umsetzung einer SEM?
- Ist die Wahrscheinlichkeit, dass am Ende Stückwerk herauskommt, bei einer SEM nicht geringer?
Auf diese Fragen werden sich keine abschließenden Antworten finden lassen. Von der CSU kam jedoch bis heute auch kein vorzeigbarer Gegenentwurf eines von ihnen propagierten KoSMo. Stattdessen nur Forderungen nach minimaler Wohnungsanzahl. Ich glaube es liegt auf der Hand: Je weniger Wohnungen, desto geringer die Einnahmen, desto weniger Geld für die Infrastruktur. Geht es nach der CSU, soll aber trotzdem irgendwann eine U4 durch das Gebiet rauschen, soll die S8 trotzdem untertunnelt werden. Da frage ich mich schon: Wer agiert hier populistisch?
Soll überhaupt irgendetwas in einem potenziellen Überschusstopf verbleiben - was angesichts der heute schon horrenden Kosten für eine viergleisige Untertunnelung schwer glaubhaft erscheint - müsste das Baurecht viel mehr maximiert werden. Gleich zwei Anmerkungen hinterher: 1. Eine Bebauung ist für mich auch dann sinnvoll, wenn die Stadt nach Abzug ihrer Ausgaben für Infrastruktur Verluste schreibt, Steuereinnahmen sind immerhin auch dazu da, damit jene zu bezahlen. 2. Unser Stadtkämmerer äußerst sich immerhin wie folgt zur SEM:
"Für meine Begriffe kann es nur mit einer SEM zu einem Nullsummenspiel werden – zumindest ohne hohe Aufwendungen des Steuerzahlers. [...] Die Ausgaben bei einer SEM oder einer Sobon oder irgendeiner Mischform sind ja die gleichen [...] Planungsgewinne von den Eigentümern [Anm.: können im Rahmen einer SEM jedoch] viel stärker abgeschöpft werden. Aus finanzieller Sicht der Stadt jedenfalls, ist eine Realisierung innerhalb einer SEM die für die Stadtfinanzen günstigste Lösung."
An der PGA lag der Grundstückspreis bei ca. 4.000 Euro pro Quadratmeter. Das war aber jetzt auch schon vor 4 Jahren. Aktuell bei gleicher Lage sicher um 500 Euro mehr. Das Verhältnis Fläche Wohnungen zu Fläche Grundstück liegt bei knapp über 1.
Bitte verrate mir, was "PGA" ist. War das eine größere SOBON-Entwicklung, etwa wie jetzt am Lerchenauer Feld? Woher kommt die Zahl? Die kann letztendlich belastbar nur vom Verkäufer oder Käufer kommen. Die Lage spielt hier natürlich auch eine bedeutende Rolle. Das zu pauschalieren geht nicht. Ist das der qm-Grundstückspreis oder der Preis pro qm Geschossfläche?
