Wohnungskauf in Leipzig - sinnvoll ?

    Wohnungskauf in Leipzig - sinnvoll ?

    Seid gegrüßt liebe Forengemeinde,


    seit geraumer Zeit bin ich interessierter Mitleser eurer Beiträge und möchte mich mit einer Bitte zu Wort melden.


    Ich überlege in Leipzig, obwohl ich derzeit in der Region Heidelberg/Mannheim wohne, in einer ruhigen Parallelstraße der in Leipzig wohl bekannten "Eisenbahnstraße" (L-Volkmarsdorf) eine kleine Eigentumgswohnung zu erwerben.


    Dabei handelt es sich um eine renovierte 3ZKB Wohnung mit knappen 70qm in einem sanierten Altbau. Den Preis finde ich sehr verlockend, denn sie ist ziemlich günstig. Genau genommen würden die Gesamtkosten der Abwicklung unter 40TSD Euro liegen.


    Nun kenne ich mich persönlich nicht am Leipziger Immobilienmarkt aus und habe die Stadt bisweilen auch lediglich zwei mal besucht. Die Innenstadt hat mir gut gefallen, weil sie eine hübsche Altbausubstanz aufweist und ein gewisses Flair ausstrahlt.


    Attraktiv finde ich das die Wohnung lediglich ca.2km von den Fußgängerzonen entfernt liegt und man unter 10 Minuten mit der nahgelegenen S-Bahn in der Innenstadt ist.


    Was ich mich nun allerdings skeptisch frage ist, ist es aus ökonomischer Perspektive überhaupt sinnvoll eine solche Wohnung in einer Stadt wie Leipzig zu kaufen?


    Wenn ich bei Immobilienscout24 nach Mietwohnungen in Leipzig dieser Größenordnung recherchiere werde ich mit mehr als 4400 Objekten fündig!
    Da nützt es natürlich nicht preisgünstig ein Objekt zu erwerben, wenn man es nicht am Markt vermieten kann.


    Die Miete schätze ich auf ca. 290 Euro. In Heidelberg würde man für ein solches Objekt wohl beträchtlich mehr bezahlen.


    Nun ist meine Bitte an diejenigen die ein wenig Kundig über Leipzig sind eine Empfehlung und Einschätzung auszusprechen.


    Lieben Dank und besten Gruß


    Applejuice2011

    Die Kaufpreise im Wiederverkauf für Wohnungen im sanierten Altbau lagen in Leipzig 2009 bei 1.114 €/m²-Wohnfläche, im Erstverkauf noch wesentlich höher (Quelle: Wohnungsmarktbericht, S. 28). So gesehen wäre der Dir angebotene Preis erstaunlich niedrig. Wenn nach eingehender Prüfung von Wohnung, Haus (inklusive Mietparteien) und Umgebung kein Grund für diesen niedrigen Preis existiert, wüßte ich nicht, was gegen einen Kauf sprechen sollte (vorausgesetzt die 40.000 Euro sind nicht Deine gesamten Ersparnisse). Selbst wenn die Wohnung nicht vermietet werden kann, bleiben ja immer noch Weiterverkauf oder eventuell Eigennutzung als Option. Ohne jetzt selber Wohnungsbesitzer zu sein, würde ich mir aber eine Leipziger Wohnungsfirma suchen, die die Verwaltung der Wohnung übernimmt.


    Alle Angaben ohne Gewähr.


    P.S.: Du kannst uns ja mal auf dem Laufenden halten, wie es weitergegangen ist, das ist meines Erachtens schon ein interessantes Thema fürs Forum.

    In jedem Falle sollte man allerdings nicht unterschlagen, dass der auch für Leipzig niedrige Kaufpreis auch durch die zwar innenstadtnahe, aber nur geringe Mieten erzielende Lage in einem der Viertel Leipzigs, das sich bisher noch nicht so richtig gefangen hat, zustandekommt. Auch wird es künftig (= nach Inbetriebnahme des Citytunnels) keinen S-Bahn, sondern 'nur' noch einen Strassenbahnanschluss geben. Man müsste also schon recht genau auf Strasse und Haus schauen, Vermietungsquote & -erlöse etc.


    Auf eine rasche, hohe und nachhaltige Wertsteigerung würde ich in Volkmarsdorf momentan persönlich nicht setzen - auf einen Verlust aber auch nicht, billiger kann die Wohnung kaum noch werden.

    Vielen Dank für eure bisherigen Kommentare.


    Roland: Danke Dir für den Link. Laut der Internetseite boomt die Wirtschaft in Leipzig und die Zuwanderung ist hoch. In der Karte kann ich sehen das die besagte Wohnung sich in "mittlerer Wohnlage" befindet.


    @lguent1 Derweil habe ich das Umfeld der Wohnung mit Google Earth besichtigt und finde es ansprechend. Es sind sind geschlossene Straßenzüge mit Altbauten. Wahrscheinlich früher Arbeiterwohnungen. Zwischendurch befinden sich Baulücken oder Häuser die noch zu sanieren wären.


    Meine Absicht ist es die Wohnung nicht zu kaufen um sie unmittelbar mit Profit weiterzuverkaufen (glaube das würde sich hier auch nicht rechnen), sondern zu vermieten. Da ist die Frage wie profitabel und aussichtsreich das ist, denn in Leipzig sind im Vergleich zu anderen Städten deutlich mehr Wohnungen am Markt unvermietet vertreten.


    Es wären übrigens auch nicht meine ganzen Ersparnisse und falls ich die Wohnung selber nutzen würde, müsste ich nach Leipzig umziehen.


    Ich finde eine Diskussion über die Rentabilität eines Immobilienkaufes in Leipzig zum gegenwärtigen Zeitpunkt grundsätzlich nach meiner Einschätzung auch Forenadäquat. Natürlich ist das Thema bei mir gerade aktuell.


    Am Donnerstag besichtige ich die Wohnung und werde gerne über den weiteren Ablauf informieren.


    DaseBLN Der Eindruck von mir ist auch das der Stadtteil Volmarsdorf/Neustadt-Neuschönefeld noch nicht gänzlich entwickelt ist, da noch einige Gebäude zu sanieren sind sowie Baulücken geschlossen werden sollten.
    Danke für die Information mit dem Citytunnel, der mir auch ein Begriff ist. Die S-Bahn Bezugsstation wäre in der Eisenbahnstraße.


    Die Kaltmiete schätze ich aufgrund von zu vermieteten Nachbarobjekten auf 280/290 Euro bei einem Kaufpreis von Gesamt (Immobilie,Courtage,Notar,Grunderwerbssteuern) unter 40TSD Euro.


    Danke Dir auch für Deine Einschätzung zu dem Stadtteil.

    Möchte noch mal zur Unterstreichung seperat gepostet, mein größtes Bedenken deutlich machen.


    Wie schwierig ist es einen Mieter in dortigem Stadtteil für eine sanierte 3ZKB Wohnung mit Balkon und knappen 70qm zu finden?

    Zunächst noch ein paar Fragen:


    Um welche Nebenstraße handelt es sich denn? Liegt sie "hinten" in Volkmarsdorf, also östlich der Hermann-Liebmann-Straße, oder in Neustadt (westlich der Hermann-Liebmann-Straße und nördlich der Eisenbahnstraße, also Einerstraße, Neustädter Straße oder Hedwigstraße) bzw. in Neuschönefeld (südlich Eisenbahnstraße, die wenigen verbliebenen Häuser rings um den Rabet)? Du schreibst zwar Volkmarsdorf, aber bei Immobilienportalen stimmen die geographischen Zuordungen nicht immer. Wenn es allerdings aus einer Zwangsversteigerung kommt, dann sollte die Flur richtig bekannt sein.


    Die Sanierungsgebiete in Neustadt-Neuschönefeld, die auch näher am Zentrum liegen, stehen etwas besser da als Volkmarsdorf.
    http://www.leipzig.de/imperia/…ebietskulisse_09_2010.pdf


    Und ich würde Dir dringend empfehlen, das Haus nicht nur in google street view anzuschauen, sondern unbedingt vor Ort - wird ja nun auch morgen erfolgen. Wie ist die Mikrolage, welchen Eindruck macht das Haus von außen und von innen? Wie gut ist denn die "Renovierung"? Billiges Klicklaminat und weiße, runde Plastetürklinken aus den 90er Jahren oder doch etwas besser? Denn danach werden auch deine zukünftigen Mieter_innen ihre Entscheidung treffen und wohl eher nicht nur nach street view.


    Grundsätzlich hat die Eisenbahnstraße immer noch nicht den allerbesten Ruf ("Talibanstraße"), vor allem in den hinteren Teilen. Einen gewissen Einfluß darauf haben auch die Polizei und die lokalen Medien wie die LVZ mit ihrer unaufgeregten und sachlichen Berichterstattung insbesondere im Zusammenhang mit der aktuellen Debatte um illegale Drogen und Beschaffungskriminalität. Und der für Leipzig vergleichsweise hohe, für westdeutsche Großstädte aber eher unterdurchschnittliche bzw. übliche Anteil an Migrant_innen bzw. Deutschen mit familiären Wurzeln außerhalb der Bundesrepublik hat auch einen gewissen Einfluß auf die öffentliche Wahrnehmung, vor allem, wenn dann beide Phänomene unglücklicherweise noch miteinander verknüpft werden.


    Allerdings habe ich den Eindruck, dass vor allem jüngere Leuten wieder verstärkt in den Leipziger Osten ziehen, nachdem der Süden oft zu teuer und der Westen zumindest in den zentralen Bereichen (Plagwitz und Lindenau zwischen Karl-Heine- und Lindenauer Markt) fast schon voll ist. Letztlich ist es vor allem eine Frage des Preises und da bekommt man für ca. 4,20 Euro kalt auch noch anderswo etwas.


    Leipzig:„Eisenbahnstraße - Hinter den Fassaden"
    http://www.youtube.com/watch?v=2FUSwM0tcQ4
    http://www.youtube.com/watch?v=rDzH6EUxev0


    "Fakt ist !"- u.a mit Horst Wawrzynski, Polizeipräsident Leipzig, und Rolf Müller, Händler und Vereinsvorsitzender der Leipziger Interessengemeinschaft Eisenbahnstraße e.V.
    http://www.eins-extra.de/tv/Fa…/eid_287216564016364?day=
    http://www.youtube.com/watch?v=30NvVsP4KiQ

    @ LE Mon. hist. vielen Dank auch für Deine Meinung und Einschätzung und Deine Links. Natürlich schaue ich ein Objekt und das Umfeld vor Ort an, bevor ich ein Objekt kaufe ;)
    Deine Links finde ich ganz interessant.


    Derweil habe ich mit mehrere Meinungen zum Objekt und der Lage bekommen - vielen Dank dafür an alle :) - und mich aufgrund dessen entschlossen eine Besichtigung und Kauf zu vertagen und noch zu warten. Das Risiko ist höher als ich erwartet habe, weil der Stadtteil doch einige Brennpunktgebiete hat, einige Baulücken und unsanierte Häuser, welche hoffentlich einmal saniert und nicht abgerissen werden. Die Vermietbarkeit ist schwieriger als ich annahm, und die Rendite geringer als angenommen, weil die Kaltmiete relativ gering ist und das Hausgeld welches ja nur anteilmäßig an den Mieter umlegbar ist muss ja auch noch berücksichtigt werden.
    Dennoch ziehe ich in Erwägung in absehbarer Zeit bei einer günstigen Gelegenheit eine Immobilie zum Vermieten zu kaufen.


    Leipzig traue ich allen mir bis jetzt vorliegenden Informationen eine positive Entwicklung am Immobilienmarkt zu. Die Stadt ist auf jeden fall wunderschön. :daumen: