Stadtplanung | Stadtentwicklung

    Bleibt abzuwarten, was nun aus dem Industriepark wird. Der Erbpachtnehmer hat im Osten Frankfurts bereits Erfahrungen mit Rechenzentren gesammelt und könnte diese Karte womöglich nun in Griesheim ausspielen. Die planungsrechtliche Situation dürfte das auf dem Gelände des IP ohne Weiteres ermöglichen. Wünschenswert wäre hingegen ein gemischt genutztes Gewerbegebiet (auch) mit Ausweichflächen für Betriebe, die zurzeit noch im Stadtumbaugebiet ansässig sind.

    ^ Ich denke der Industriepark bleibt planungsrechtlich Industriegebiet und damit weiterhin offen für störende Betriebe aller Art; störend in diesem Sinne sind alle Betriebe, die irgendetwas emittieren (Geräusch, Dampf, Abgase, Erschütterungen, Staub, Verkehr ...), es müssen ja nicht unbedingt Betriebe mit einer Seveso- oder Gefahrgut-Problematik sein.

    Solche Flächen sind landauf-landab äußerst rar, weshalb im Grunde alle Standorte der früheren Hoechst AG (IP Höchst, Griesheim, Fechenheim, Offenbach, Wiesbaden) trotz des Rückgangs der chemischen Produktion äußerst erfolgreich sind. Es wäre fahrlässig, sie aufzugeben und umzuwidmen. Zum Glück, muss man ja fast so sagen, verhindert die Altlastenproblematik eine Umwidmung, insofern gilt: nur nicht dran rühren. Der IP Griesheim wird uns deshalb gewiss erhalten bleiben.

    Auch, wenn ich Ihre Einschätzung begrüße, teile ich sie leider nicht.


    Der neue Erbpachtnehmer BEOS ist m.E. nach kein Experte für die Entwicklung und Bewirtschaftung von Industriearealen, sondern vielmehr für Gewerbeflächen mit nennenswertem Anteil an Büro-, Service- und Lagerflächen - leider. Zudem ließen sich mit der Unterbringung von Rechenzentren vergleichsweise einfach große Flächenanteile bespielen. Und Erfahrung damit hat BEOS auch bereits. Das wäre quasi nicht mehr als eine Fingerübung.


    Der Standort wäre m.E. eine gute Alternative für Betriebe, die zurzeit im Bereich der Rödelheimer Landstraße „vertrieben“ werden.

    Infraserv Logistics hat der Stadt bestätigt, dass im Industriepark Griesheim keine Stoffe mehr lagern, die eine Anwendung der Seveso-III-Richtlinie erfordern. Das betreffende Lager wird weiterhin genutzt, allerdings nur für Stoffe, die nicht der Störfallverordnung unterliegen. Die Genehmigung für den Betrieb eines Lagers gemäß Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) wurde zum 31.12.2019 an das Regierungspräsidium Darmstadt zurückgegeben (Quelle als PDF).


    Dadurch ergeben sich in erheblichem Umfang neue Nutzungsmöglichkeiten, sowohl auf dem Areal selbst als auch in der bisher nur sehr eingeschränkt nutzbaren Abstandszone. Etwa für die Bebauung dieses Areals mit einer Schule. Hier war schon einmal das Gymnasium Nied geplant, bis jemanden bei der Stadt doch noch der Industriepark und diese Sache mit Seveso einfiel.

    Das dort geplante Gymnasium ist inzwischen fast fertig, allerdings an der Miquelallee am Standort der Ph.-Holzmann-Schule. Ob dann in Griesheim (ist es nicht Nied?) trotzdem weiterhin eine Schule geplant wird?

    Das Schulgebäude nördlich der Philipp-Holzmann-Schule ist komplett fertig. Es ist lediglich ein Provisorium - allerdings für das Adorno-Gymnasium. Dieses soll später seinen endgültigen Standort weiter östlich an der Miquelallee erhalten. Dazu an dieser Stelle. Diesbezüglich scheint die Stadt keinen Zeitdruck zu verspüren, denn die finale Entscheidung im Wettbewerbsverfahren beziehungsweise Vergabe ist meines Wissens noch nicht erfolgt.


    Wenn das städtische Areal Mainzer Landstraße 701 nun mit einer Schule bebaut werden darf, könnte vielleicht diese Planung für das Areal des noch aktiven FCA-Autohauses weiter östlich an der Mainzer Landstraße beendet und dort Wohnungen gebaut werden.

    Die folgende Pressemitteilung der Stadt Frankfurt von heute einmal (mangels Zeit) unkommentiert:


    Magistrat fällt wichtige Entscheidungen zur Stadtentwicklung
    Für ein Gewerbegebiet im Frankfurter Norden wird der GrünGürtel erweitert

    Der Magistrat der Stadt Frankfurt hat am Freitag, 25. September, das Gewerbeflächenentwicklungsprogramm (GEP) und den GrünGürtel-Park Nieder-Eschbach–Rahmenplan beschlossen und damit eine wichtige Entscheidung zur Stadtentwicklung getroffen. Die Vorlagen gehen nun zur Beratung und Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung zu.

    „Wir haben hiermit einen wichtigen Schritt für die Stadtentwicklung getan. Das Gewerbeflächenentwicklungsprogramm bildet die Grundlage der Stadtentwicklungsplanung zur Flächensicherung und -vorsorge für Industrie und Gewerbe in Frankfurt. Es ist damit bei der Aufstellung der Bauleitpläne als selbstbindender Abwägungsbelang zu berücksichtigen“, erläutert Planungsdezernent Mike Josef. „Zugleich haben wir beschlossen, ein neues Gewerbegebiet zu prüfen und bei dessen Realisierung den GrünGürtel deutlich zu erweitern. Damit zeigen wir, dass wir in der Stadtplanung im Sinne des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts die Grünentwicklung immer mitdenken und umsetzen.“

    „Mit dem Beschluss zum GEP sichert der Frankfurter Magistrat langfristig bestehende Gewerbeflächen im Stadtgebiet. Das ist vor dem Hintergrund vielfältig gestiegener Flächenansprüche durch eine wachsende Bevölkerung wichtig, um Arbeitsplätze aus Industrie und Handwerk in der Stadt erhalten zu können. Mit einer aktiven Gewerbeflächenpolitik bieten wir unseren Unternehmen und Betrieben dringend benötigte Expansions- und Wachstumsmöglichkeiten. Es freut mich ganz besonders, dass wir mit dem GEP auch die Weichen für die Prüfung eines neuen Gewerbegebiets an der Autobahn am Rande von Nieder-Eschbach gestellt haben,“ sagt Wirtschaftsdezernent Markus Frank. Denn der Masterplan Industrie hat in seinem Räumlich-funktionalen Entwicklungsprogramm einen entsprechenden Flächenbedarf aufgezeigt.

    Umweltdezernentin Rosemarie Heilig betont: „Mit dem GrünGürtel-Park Nieder-Eschbach setzen wir endlich die langjährige Forderung aus den Stadtteilen und eine Vereinbarung aus dem Koalitionsvertrag um. Mit dem GrünGürtel-Park soll der Weg einer behutsamen ökologischen Aufwertung und Gestaltung dieses Landschaftsraums weitergegangen werden. So wird die überwiegende landwirtschaftliche Nutzung bewahrt und die Erholungsmöglichkeiten sowie das Landschaftsbild erhalten.“

    Um den Bedarf an Gewerbeflächen zu decken, soll in Frankfurt mindestens ein neues Gewerbegebiet entwickelt werden. Nördlich der Züricher Straße soll die Eignung des Areals als Gewerbestandort geprüft werden. Kommt es zu einer Planung, wird sichergestellt, dass zwischen einem neuen Gewerbegebiet „Züricher Straße“ und der Ortsrandlage Nieder-Eschbach Freiflächen in ausreichendem Umfang erhalten bleiben, um insbesondere deren klimatische Funktion aufrechtzuerhalten und als GrünGürtel-Park Nieder-Eschbach gesichert werden. Mögliche Eingriffe müssen qualitativ und zusammenhängend im Frankfurter Norden ausgeglichen und in den GrünGürtel-Park Nieder-Eschbach aufgenommen werden.

    Für eine Reihe von Gewerbelagen sollen Bebauungspläne aufgestellt werden, die der Sicherung und Entwicklung der Industrie- und Gewerbegebiete dienen. In Aufmerksamkeitszonen um Industrie- und Gewerbegebiete sollen bei heranrückender Wohnbebauung beziehungsweise zu genehmigenden Wohnbauvorhaben das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme gegenüber dem industriellen beziehungsweise gewerblichen Bestand besondere Berücksichtigung finden. Für Industriestandorte werden 500 Meter, für Hafen- und Logistikstandorte 300 Meter und für Gewerbestandorte 100 Meter definiert. Das dient sowohl der Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnissen als auch der Sicherung bestehender Gewerbe- und Industriestandorte.

    Für bestimmte Entwicklungsräume in Fechenheim, Griesheim und Rödelheim sollen dialogorientiert städtebauliche Konzepte erarbeitet werden, die die Aktivierung von gewerblichen Flächenpotenzialen zum Ziel haben. Die Entwicklungsräume fassen Standorte zusammen, in denen ein hoher Handlungsbedarf besteht. Sie sind einerseits durch sehr komplexe Problemlagen, andererseits durch erhebliche Flächenpotenziale (unter anderem ungenutzte oder mindergenutzte Flächen) gekennzeichnet.

    Der Magistrat wird beauftragt, beim Land Hessen und gegebenenfalls dem Bund auf eine deutlich verbesserte Anbindung der Gewerbegebiete im Entwicklungsraum Rödelheim/Sossenheim an die Bundesautobahnen im Bereich des Nordwestkreuzes Frankfurt hinzuwirken. Außerdem sollen die Erfahrungen aus dem Modellprojekt zur Entwicklung eines nachhaltigen Gewerbegebietes evaluiert und neue mögliche Standorte für weitere Standortmanagements sondiert werden, um die Entwicklung von Bestandsgebieten zu begleiten. Mit den Erfahrungen aus dem nachhaltigen Gewerbegebiet Fechenheim-Nord/Seckbach soll außerdem die Entwicklung eines Pilotprojekts „Nullemissions-Gewerbepark“ in Frankfurt geprüft werden.

    Liegenschaften im Eigentum der Stadt Frankfurt und ihrer Eigenbetriebe, die sich in Lagen der Standorttypen Industrie- und Gewerbestandort sowie Häfen und Logistikstandort befinden, werden nur in begründeten Ausnahmefällen für ausnahmsweise zulässige Nutzungen im städtischen Interesse veräußert oder verpachtet. Dies gilt auch für Beherbergungsstätten, da diese bodenpreiswirksam und nicht auf Industrie- und Gewerbegebiete angewiesen sind.

    Der Magistrat soll neue Gewerbegebiete entwickeln und ein Wirtschaftsflächenkonzept erarbeiten, sich für eine verstärkte regionale Kooperation bei der Gewerbeflächenentwicklung einsetzen sowie die Einrichtung einer Gesellschaft für die Gewerbeflächenentwicklung vorzubereiten: Die Gesellschaft soll den Erwerb, die Entwicklung, die Bewirtschaftung und die Vermarktung von Schlüsselgrundstücken, Problemliegenschaften oder kompletten Gewerbegebieten, insbesondere in den benannten Entwicklungsräumen sowie in Gebieten mit eingerichteten Standortmanagements umsetzen. Eine Möglichkeit besteht in der Erweiterung des Geschäftszwecks bestehender kommunaler Gesellschaften oder Beteiligungen.

    Ohne @Schmittchens Kommentierung vorgreifen zu wollen: dass Wahlkampf ist, merkt man vor allem daran, dass alle bemüht sind, nach jahrelangem Stillstand kaum noch wahrnehmbare Trippelschrittchen im Planungsprozess populär zu vermarkten. Ich würde sagen "Alter Wein in neuen Schläuchen". Zur Erinnerung:


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    Grafik: Stadtplanungsamt Frankfurt am Main, PLANAS 2020



    Zusammen mit dem Gewerbegebiet "Am Martinszehnten" westlich der A661 (Frischenzentrum usw.) war die Aufstellung des B-Plans Nr. 800 "GrünGürtel-Parl Nieder Eschbach" beschlossen worden. Seitdem hat sich wenig getan, denn ohne eine abgestimmte örtliche Planung könnte die Stadt gar in das verfahren zur Änderung des Regionalen Flächennutzungsplans eintreten. Im Gewerbeentwicklungsplan von 2004 taucht an dieser Ecke ein Gewerbegebiet auf, das dürfte aber mit IKEA bereits abgefrühstückt sein. Im Integrierten Stadtentwicklungskonzept 2030 (ISTEK) taucht die Ecke wieder auf als perspektivisch neues Gewerbegebiet.


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    Grafik: Stadtplanungsamt Frankfurt a.M., Strategiekarte ISTEK 2030


    Das Neue hinter der heutigen Pressemeldung dürfte die parzellenscharfe Abgrenzung der Gewerbegrundstücke von den GrünGürtel-Parzellen sein. Bin gespannt, wieviel Gewerbefläche am Ende wirklich noch übrig bleibt.


    Bevor sich aber irgendein Betrieb niederlässt, muss erst noch das Verfahren zur Änderung des RegFNP durchlaufen werden, um den B_800 oder einen anderen B-Plan verabschieden zu können. Erst nach wenigstens der Offenlage des B-Plans könnte eine Baugenehmigung erteilt werden.

    Mit dem Gewerbeflächenentwicklungsprogramm legt der Magistrat ein städtebauliches Entwicklungskonzept nach §1 Abs.6 Nr.11 BauGB vor, das die Grundlage der Stadtentwicklungsplanung zur Flächensicherung und -vorsorge für Industrie und Gewerbe in Frankfurt am Main sein soll. Bei der Aufstellung der Bauleitpläne ist dieses Konzept als selbstbindender Abwägungsbelang zu berücksichtigen; für die Gewerbestandorte im Grunde eine Entsprechung zum Hochhausrahmenplan.


    Das Konzept ist zu umfangreich, um seine Einzelheiten hier auszubreiten, insoweit ist Selbstlesen angezeigt.


    Da die Gewerbesteuer ihre zentrale Einnahmequelle ist, muss die Stadt ein vitales Interesse an Erhalt und Entwicklung der Gewerbestandorte haben. Dem Konzept wohnt das Bemühen inne, auf den Strukturwandel und neue Trends reagieren, die Darlegung der Standorttypen lässt auf intensive Bestandsaufnahme schließen. Im Vergleich zur Vorgängerkonzept von 2003 ist das vorliegende Konzept wesentlich umfangreicher und besser ausgearbeitet, etwa bei der Darlegung der Standorttypik.


    Grafik: Stadtplanungsamt Frankfurt a.M.


    Neu gegenüber der Vorauflage von 2003 ist die Berücksichtigung des mit der BauGB-Novelle 2017 geschaffenen Typus „Urbanes Gebiet“. Dort sind Wohnen und nicht wesentlich störendes Gewerbe nebeneinander planungsrechtlich zulässig. Mit dem urbanen Gebiet wird erstmals gesetzgeberisch vom Abstandsgebot abgewichen, wonach störende Nutzungen von schutzbedürftigen Nutzungen Abstand zu halten haben. Erstmals erlaubt der Gesetzgeber, Wohnbauflächen den Beeinträchtigungen durch nicht wesentlich störendes Gewerbe auszusetzen. Der Gebietstyp des Urbanen Gebiets kann bei der Entwicklung von Neubaugebieten von vornherein berücksichtigt werden (z.B. Am Römerhof, Heerstraße) oder bei Überplanung bestehender Gewerbegebiete; dort kann dann Wohnnutzung in Gewerbegebiete gewissermaßen eindringen. Das vorgelegte Konzept bilanziert daher erstmals auch den Verlust an bestehender Gewerbefläche, der hierdurch eintreten kann und benennt die entsprechenden Gebiete, die davon betroffen sein können.


    Grafik: Stadtplanungsamt Frankfurt a.M


    Interessanterweise sind Gewerbeflächen, die im Stadtentwicklungskonzept 2030 aufgeführt sind, hier (noch) nicht enthalten, konkret betrifft das die u.a. für den VGF-U-Bahn-Betriebshof Nord ins Auge gefasste ziemlich große Fläche gegenüber der Krebsmühle in Niederursel (westl. A5).


    M_151_20920 vom 25.9.2020

    Falls jemand wissen möchte, was in unserer Stadt beim Thema Ausweisung von Flächen zum Wohnungsbau so alles schief läuft, dann sollte er sich das Gebiet "An der Sandelmühle" (Bebauungsplan 889) mal ansehen.


    Dort berichtete die Stadt vor 4 Tagen, dass dort jetzt der Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan verabschiedet wurde und dieser nun von der Stadtverordnetenversammlung und dem Ortsbeirat debattiert und verabschiedet werden kann.


    Was der Presseartikel der Stadt und das Foto unseres Planungsdezernenten darin leider verschweigen ist, dass die Stadt seit knapp 9 Jahren an diesem Bebauungsplan arbeitet (siehe #714, #791, #972, #1.083 und #1.084) und es immer noch nicht hinbekommen hat, dass hier Wohnungen entstehen und Druck aus dem Wohnungsmarkt genommen wird.


    Der einzige Meilenstein, den man dem og. Presseartikel entnehmen kann ist, dass entgegen früherer Planungen dort nun 300 Wohnungen statt derer 250 entstehen sollen. Wenn man dann aber weiter liest, erfährt man, dass dort sogar Einfamilienhäuser entstehen sollen. Das ist in der Lage (innerhalb des Autobahnrings, direkte Anbindung an die U2 und Laufreichweite zum Bahnhof Heddernheim mit zusätzlicher Anbindung an U1/U3/U8) und bei dem angespannten Wohnungsmarkt Platzverschwendung pur. Moderater Geschosswohnungsbau ist in der Gegend durchaus üblich und würde deutlich mehr Wohnungen schaffen.


    Man fragt sich schon, was unser Planungsdezernat sich da bei gedacht hat. Nicht nur trödelt man bis zum geht-nicht-mehr, man ermöglicht dann auch weniger Wohnungen als möglich wären. Und man tut so, als hätte man aus den initialen Fehlern der Riedbergbebauung (direkt nebenan), wo man zuerst viel zu lose bebaut hat, absolut nichts gelernt.

    Nicht ansatzweise so sehr Platzverschwendung wie die Kleingärten. Da ist ja jede einzelne Parzelle häufig sogar größer als EFH-Grundstücke, und hinzu kommt noch die extra Wohnung, oftmals in irgendwelchen furchtbaren 50er-Jahre-Zeilenbau-Siedlungen oder 70er-Ghettos, deren Bevölkerungsdichte ebenfalls nicht viel höher ist als in einer typischen Großstadt-EFH-Siedlung. Gegenüber diesen scheinbar leider unantastbaren Fehlern (diese pseudo-Nachverdichtung in Form von Aufstockungen und schlecht platzierten Neubauten auf Freiflächen ist eher ein schlechter Witz) sind Einfamilienhausgebiete ja noch regelrecht dicht und urban. Und schöner anzuschauen in den meisten Fällen sowieso.

    Geschosswohnungsbau wird in Frankfurt leider auch viel zu selten in akzeptabler Qualität abgeliefert. In der Regel sind es ja leider doch sinnfrei in die Gegend geschmissene Flachdach-Bauklötzer die dem öffentlichen Raum alles andere als eine angenehme Tapete geben. Und wirklich urban und dicht, so wie in den tatsächlich vorbildhaften Gründerzeitgebieten darf ja gemäß den völlig aus der Zeit gefallenen deutschen Baugesetzen gar nicht erst gebaut werden. Nicht vergessen sollte man aber, dass auch in der Gründerzeit viele wunderschöne Villengebiete in zentrumsnaher Lage wie Holzhausenviertel, Teile vom Westend oder die riesigen Kolonien in Dresden und Berlin entstanden sind. Auch wenn die heutigen EFHs häufig nicht gerade mit jenen Kolonien zu vergleichen sind.

    Also hier liegt die Wurzel des Übels aber doch eher ganz woanders begraben, da sind die Einfamilienhäuser in der Liste der Kritikwürdigkeiten eher ziemlich weit unten anzusiedeln.

    Rohne: Ich widerspreche Dir da überhaupt nicht.


    Ich verstehe nur folgendes nicht:

    Bei den Kleingärten wäre mit ziemlichem Widerstand zu rechnen, sollte die Politik vorschlagen diese umzuwandeln. Insofern verstehe ich, dass die Politik sich da nicht ranwagt (auch wenn ich es nicht gut finde).


    Aber hier handelt es sich um ein neues Baugebiet. Hier ist mit null Widerstand zu rechnen, wenn man drei- oder viergeschossigen MFH-Wohnungsbau plant. Da verstehe ich einfach nicht, warum das nicht geschieht.

    Ich möchte folgendes zu bedenken geben: der B-Plan 889 umfasst 6,95 ha. Davon sollen 2,51 ha Gewerbefläche bleiben (Fa. Diehl) und 2,74 ha Wohnbaufläche werden. 1,7 ha werden als Verkehrsfläche, Grünfläche und Gemeinbedarfsfläche festgesetzt.


    300 WE auf 2,74 ha entspricht einer Dichte von 109 WE/ha. Wie dicht eine solche Bebauung anmutet kann man an einem Vergleichsobjekt erspüren:


    als Vergleichsobjekt taugt das Holbein-Viertel (ex. Güterbahnhof Süd). Dort wurden auf ca. 2,7 ha insgesamt 196 WE errichtet (38 EFH und 158 ETW). Zieht man die Verkehrsflächen von rd. 6.550 m² ab, beträgt dort die Wohnbaufläche 2,05 ha. Daraus ergibt sich eine Dichte von 98 WE/ha, also etwas weniger als an der Sandelmühle vorgesehen. Das Holbein-Viertel auf 109 WE/ha zu verdichten würde bedeuten, 22 weitere WE zu bebauen, z.B. zwei weitere Wohnblocks, also 14 statt der vorhandenen 12, oder die vorhandenen 12 um je ein Geschoss erhöhen.


    holbeinayj8w.jpg

    © Stadtvermessungsamt Frankfurt am Main, Stand 01.2021, © Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation

    rot: Wohnbaufläche, blau: Verkehrsfläche


    Mehr geht immer, aber für hiesige Verhältnisse ist das viel; ich persönlich finde das Holbein-Viertel schon sehr dicht und eine höhere Dichte empfände ich dort unattraktiv. Von daher finde ich die 109 WE/ha an der Sandelmühle vom planerischen Ansatz her nicht kritikwürdig.