Wohnungs- und Büromarkt in HH - Diskussionsthread

    Ich bin mal einige Berichte durchgegangen. Anlass ist der Baustopp vom Gänsemarkt


    Auf dem Hamburger Büromarkt sind Großabschlüsse eine Seltenheit. Wobei man sagen muss, dass Premiumlagen wie Innenstadt oder Hafencity heiß begehrt sind. Die Leerstandsquote liegt bei 4,6%


    560.900 QM Bürofläche befinden sich derzeit im Bau, von denen 63% vergeben sind. Jedoch sind spekulative Neubauten bei steigenden Finanzierungs- und Baukosten ein hohes Risiko und werden daher zurück gestellt.


    Quelle: http://www.deal-magazin.com/ne…hen-am-Bueromarkt-Hamburg


    Ganz anders der Wohnmarkt. Da steuern wir quasi auf einen Kollaps zu. Die Nachfrage zu Mietwohnungen ist ungebremst hoch. Die Anfragen liegen in Hamburg und Berlin am höchsten. Die Anfrage hat sich in den letzten drei Jahren verdoppelt.


    Primär wird bezahlbarer Wohnraum verlangt. Leider steigen neben den Mieten auch noch die Nebenkosten.


    Die Leerstandsquote im Wohnbereich liegt bei 0,5%


    Quelle: http://www.deal-magazin.com/ne…eutschland-spitzt-sich-zu

    Wie im vorherigen Post schon erwähnt steuern wir auf ein Wohnungsdesaster zu.


    Die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen ist komplett eingebrochen . Statt 10.000 Wohneinheiten sind es lediglich die Hälfte geworden.

    Einer der Hauptgründe sind die explodierenden Baukosten, die durch Auflagen und Bürokratie in die Höhe getrieben werden.

    Weggefallene Förderungen verursachten einen Stillstand.

    Ohne den aktiven Bau von Sozialwohnungen mit der Stadt als Bauherrin sähe die Lage noch dramatischer aus. Der freie Wohnungsmarkt gibt nichts her.


    Also die Krise ist hausgemacht. Die Politik muss dringend die Auslagen senken, damit das mittlere Einkommen beim Eigenheimtraum nicht komplett leer dasteht.


    https://www.welt.de/regionales…richt-dramatisch-ein.html

    Ich glaube noch nicht einmal, dass die Auflagen das entscheidende Problem sind. Die waren vor ein paar Jahren auch nicht so viel liberaler als heute - und dennoch wurde bis vor kurzem ja noch kräftig gebaut.


    Fatal ist IMHO eher das aktuelle Mietrecht vor dem Hintergrund stark gestiegener Finanzierungs- und Baukosten. Wer heute zentrumsnah Wohnungen baut, kann nicht damit rechnen, sich außerhalb des absoluten Luxussegments über Mieteinnahmen zu refinanzieren. Wohnungsbau lohnt sich einfach nicht mehr, sobald zur Auflage gemacht wird, in ein Projekt die Errichtung "bezahlbare" Wohnungen einzubeziehen. Noch nicht einmal für Genossenschaften ohne Gewinnerzielungsabsicht.

    4 Mal editiert, zuletzt von HelgeK ()

    Guter Beitrag 1

    Die gestiegenen Baukosten sind aufgrund der politischen Auflagen


    Ich zitiere aus dem o.g. Bericht


    „Die Baukosten steigen seit Jahren an: unter anderem aufgrund der überbordenden Vorschriften und Auflagen aus Politik und Verwaltung. Solange die Zinsen niedrig waren, fiel das weniger ins Gewicht. Doch jetzt ist Neubau für die Wohnungsunternehmen wirtschaftlich nicht mehr darstellbar“, so Struck


    Also das Wohnungsdesaster ist politisch hausgemacht

    ^

    Wenn diese zumindest bundesweit weitgehend einheitlich wären und nicht von Kommune zu Kommune unterschiedlich, wäre schon was gewonnen.

    Dann könnte standartisiert gebaut werden. Das muss ja nicht bedeuten wieder Platte zu bauen. Das kann man heute besser.

    Wenn es allerdings um Energiestandards geht, machen die Vorschriften ja auch Sinn.

    Es ist wohlfeil, die hohen Baukosten "überbordenden Vorschriften und Auflagen aus Politik und Verwaltung" anzulasten. Wenn man mal genauer nachfragt, welche genau sie denn meinen, kommt nicht mehr viel. Kaum jemand kann die Auflage oder Vorschrift benennen, die ihn am Bauen hindert. Und Entlastungen, die gefordert und eingeführt wurden, werden kaum genutzt, z.B. die Typenbaugenehmigung. Es gibt Dutzende von preisgekrönten Modellvorhaben zum kostengünstigen Bauen, aber die darin vorgeführten Anregungen werden kaum oder nicht aufgegriffen, nicht etwa, weil irgendeine Behörde das verhindert, sondern weil Bauherren um Nachteile am Markt fürchten, wenn sie nicht bestimmte Standards anbieten (z.B. Schallschutz im Hochbau, Leitungen auf Putz, Kfz-Stellplätze).

    Nachdem jetzt noch ein Baustopp beim Bezirksamt Nord erfolgt ist und beim Null Emissionshaus die Kosten aufgrund von Auflagen einer Behörde explodiert sind, kann mir niemand sagen, dass diese Baukrise nicht politisch verursacht wurde.


    Selbst die SPD sieht langsam ein, dass die Vorschriften in Deutschland im EU Vergleich die mit Abstand am höchsten sind. Durch manchen Behördenvorschrift Wegfall könnten laut Bericht die Baukosten um bis zu 20% gesenkt werden


    Mit großer Sorge betrachte ich inzwischen diese Entwicklung, in der immer mehr Menschen in die Stadt strömen, der Wohnungsbau aber am Boden liegt, das finanzierbare Eigenheim für junge Familien und die arbeitende Bevölkerung in weite Ferne rückt und die, die man kaufen könnte, wegen behördlichen Umbauauflagen zum Finanzrisiko werden.


    Am Ende werden hier Bevölkerungsgruppen gegeneinander ausgespielt und das ist politischer Sprengstoff.

    Zitat von Häuser

    Am Ende werden hier Bevölkerungsgruppen gegeneinander ausgespielt und das ist politischer Sprengstoff.

    Viele Leute haben seinerzeit 'Gruen' gewaehlt und haben nun den von ihnen selbst 'bestellten' Oko-Sozialismus bekommen. Jetzt wundern sie sich, dass die Wirtschaft am Boden liegt, ihr Job in Gefahr ist und die Kosten fuer Wohnen und Leben explodieren.


    Wenn es nicht gesellschaftlich so tragisch waere, dann waere es gradezu eine Komoedie.


    'De-Growth' vom Feinsten!

    Du suchst am falschen Ort. Man findet sie eher in den Parlamenten dieser Republik als auf dem Bau. Auf dem Bau braucht man außerdem Kenntnisse :)

    2 Mal editiert, zuletzt von Midas ()

    Guter Beitrag 2
    Zitat von Midas

    Viele Leute haben seinerzeit 'Gruen' gewaehlt und haben nun den von ihnen selbst 'bestellten' Oko-Sozialismus bekommen. Jetzt wundern sie sich, dass die Wirtschaft am Boden liegt, ihr Job in Gefahr ist und die Kosten fuer Wohnen und Leben explodieren.


    Dümmer und ideologisch verbohrter wirds heut nicht mehr. Schreit förmlich nach radikalisiertem Konservativismus, der die Rolle von FDP und CxU am Bau-Dilemma nicht sehen will. Dax auf Alltime-High, aber Wirtschaft liegt am Boden. Merkst du selbst oder?

    Zitat von KSN368

    Dax auf Alltime-High, aber Wirtschaft liegt am Boden. Merkst du selbst oder?

    Wer tatsächlich glaubt, dass ein starker DAX und eine Rezession nicht zusammenpassen, der kann bei uns immer noch... ...Wirtschaftsminister werden.


    Um knapp 15 Prozent ist der DAX seit Oktober gestiegen, auf ein Rekordniveau. Und das, obwohl die Konjunktur in Deutschland schwächelt: Die Zahl der Insolvenzen steigt und Ökonomen erwarten, dass die Wirtschaftsleistung in diesem Jahr unter dem Strich zurückgeht. Steigende Kurse und schwache Wirtschaft: Wie passt das zusammen?


    https://www.tagesschau.de/wirt…hoch-aktienmarkt-100.html

    2 Mal editiert, zuletzt von Midas ()

    Guter Beitrag 3
    Zitat von Midas

    Viele Leute haben seinerzeit 'Gruen' gewaehlt und haben nun den von ihnen selbst 'bestellten' Oko-Sozialismus bekommen. Jetzt wundern sie sich, dass die Wirtschaft am Boden liegt, ihr Job in Gefahr ist und die Kosten fuer Wohnen und Leben explodieren.


    Wenn es nicht gesellschaftlich so tragisch waere, dann waere es gradezu eine Komoedie.


    'De-Growth' vom Feinsten!


    Oh, jetzt schon Parteipolitik im Architekturforum.

    Ich denke die konservatien Parteien, allen voran die Union, sind m Bezug auf (Bau-)Vorschriften keinen Deut besser.

    Im Gegenteil. Machen die Vorschriften der Grünen oft noch Sinn, sind die der Konservatieven oft sinnfrei oder gar schädlich.

    Sinnfrei erlebe ich schon seit Jahren bei mir im Dorf. Zwei Baugebiete etwa gleicher Größe. Dem einen Investor wird erlaubt drei Vollgeschosse zu bauen, dem anderen nicht. Letzterer wollte das nicht akzeptieren und hat erstmal nicht gebaut. Klar, warum stören seine Gebäude den (eh nicht vorhandenen) Dorfcharakter (mit ca. 9000 Einwohnern) der Straße, und 100m weiter, im anderen Plangebiet nicht. Jetzt habe wir dank Unions/FW-Mehrheit im Gemeinderat zwei Brachflächen in der Hauptstraße.

    Und wenn ich an den König von Bayern denke, der hat mit Hilfe von Bauvorschriften den Bau von Windkraftanlagen effektiv unterbunden.

    Zitat von Häuser

    Selbst die SPD sieht langsam ein, dass die Vorschriften in Deutschland im EU Vergleich die mit Abstand am höchsten sind. Durch manchen Behördenvorschrift Wegfall könnten laut Bericht die Baukosten um bis zu 20% gesenkt werden


    Der verlinkte Bericht benennt einen Teil des Problems:


    "Nirgendwo sonst in der Europäischen Union gibt es so viele Bauvorschriften wie hierzulande. Bis zu 8.000 DIN-Normen sind in Deutschland zu erfüllen. Nur zehn Prozent davon sind Gesetzespflicht. Doch nur wer alle 8.000 Normen einhält, geht auf Nummer sicher, dass er nicht später von Mieterinnen und Mietern oder von Käuferinnen und Käufern verklagt wird - wegen angeblicher Baumängel."


    Das mit "nirgendwo sonst in der EU" lassen wir mal weg, das ist dumme Propanda und führt am Thema vorbei.


    Es verschränken sich also die bauordnungsrechtlich und die kaufrechtliche Ebene. Wegen Baumängeln kann vom Käufer (auf Schadenersatz, Nachbesserung, kaufpreisminderung z.B.) nur verklagt werden, wer die vertraglich geschuldete Leistung nicht liefert. Diese wird oft in DIN-Normen definiert, sie beschreiben den Stand der Technik oder die anerkannten Regeln der Technik, womit das vertraglich Geschuldete umschrieben wird. Was schuldet der Wohnungs-/Hausverkäufer, wenn nicht "Stand der Technik" oder eine Bauausführung nach den anerkannten Regeln der Technik? Man kann jetzt alle DINs ausmisten, abschaffen, keine neuen mehr erlassen.


    Die DIN und EN, VDE-Standards usw. werden nicht behördlich vorgeschrieben, sie kommen aus der Industrie, aus den Verbänden, Kammern, Innungen, Normungsremien und woher sonst noch und erleichtern das Wirtschaften (Herstellen, Handeln, Verarbeiten, Verwenden, Verkaufen usw.) enorm. Wie einfach ist es, zur Beschreibung der vertraglich geschuldeten Leistungen auf etwas generell Konkretes wie eine Norm zu verweisen? Was soll denn in Verbraucherverträgen dann drin stehen, wenn nicht in weitem Umfang auf Normen verwiesen werden kann? Die Verbraucherseite wäre der Marktmacht der Bauträger, Baufirmen Hersteller usw. rettungslos ausgeliefert.


    (Rekurs auf die EU: nirgendwo sonst, ist das Kaufrecht und die Rechtsprechung dazu so wie in Deutschland, weil die Gesetze unterschiedlich sind; und so wie in einigen anderen EU-Ländern möchtest du als Wohnungskäufer nicht behandelt werden. Aber es stimmt, man kann die Standards (= Errungenschaften) absenken, bei der Qualität, beim Komfort, beim Rechtsschutz, beim Sicherheitsniveau, bei Umweltauswirkungen auch über Bord schmeissen).


    Die Bauordnungen definieren (hier Text aus Hessen, HH sinngemäß oder gar wortgleich):


    § 3 HBO: Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen nicht gefährdet werden. Dabei sind die Grundanforderungen an Bauwerke nach Anhang I der Verordnung (EU) Nr. 305 / 2011 zu berücksichtigen. Dies gilt auch für die Beseitigung von Anlagen und bei der Änderung ihrer Nutzung.

    Das gehen wir sicher noch alle mit. Aber dann heißt es auch (§ 90 HBO):


    Die Anforderungen nach § 3 können durch Technische Baubestimmungen konkretisiert werden. 2Die Technischen Baubestimmungen sind zu beachten. 3Von den in den Technischen Baubestimmungen enthaltenen Planungs-, Bemessungs- und Ausführungsregelungen kann abgewichen werden, wenn mit einer anderen Lösung in gleichem Maße die Anforderungen erfüllt werden und in der Technischen Baubestimmung eine Abweichung nicht ausgeschlossen ist;...

    Die genannte Konkretisierung durch Technische Baubestimmungen erfolgt dann auf dem Erlasswege. Heraus kommt, was die Branche kritisiert, nämlich das hier (gibts mehr oder weniger gleichlautend in allen Buindesländern):


    Hessische Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen (H-VV TB) (Umsetzung der Muster-Verwaltungsvorschrift Technische BaubestimmungenAusgabe 2023/1) Erlass vom 29. September 2022 (StAnz. S. 1189)


    Nicht alles, was da drin steht, ist in allen BVH zu beachten, aber spannend wäre schon zu erfahren, wer darin was konkret gestrichen haben möchte und warum (Überflüssig? Teuer? zu Kompliziert?). Wie wärs, den Schallschutz im Hochbau zu streichen? Erspart teueren Fußbodenaufbau. Trittschalldämmung? Fast ganz Resteuropa kommte ohne aus. Aber möchtest du im Geschosswohnungsbau die Sanitärgeräusche und den Fernseher deiner Nachbarn hören? Jedes Stühlerücken?


    Man kann auch für billige Plastikschläuche auf vergütete Wasserleitungen verzichten, halt um den Preis von gigantischen Wasserschäden nach Jahrzehnten. Im Grunde ist fast alles verzichtbar, mal abgesehen von Statik, Wärmeschutz und Brandschutz. Barrierefreiheit? Wozu? Ging früher auch ohne.


    Dass im Wohnungsbau "die 8.000 Normen" eingehalten werden müssten, ist Quatsch. Wenn du keine Gastherme oder einen ofen einbaust, brauchts keine Normen über Feuerstätten usw. Wer keine oberirdischen Kraftstofftanks verendet, braucht sich nicht um die Löschwasserrückhalterichtline zu kümmern. Wer keine Feuerlöschanlage einbaut, braucht das Regelwerk zu CO2-Anlagen nicht, wer nicht mit Holz baut, braucht die Holzbaunormen nicht usw.


    Umgekehrt: kann man der Baubranche trauen, wenn man sie nicht reguliert? Würden bestimmte Holzschutzmittel nicht verboten sein, würden sie immer noch verwendet, wenn sie nur billig genug sind; Asbest dito,