Frag das Frankfurter Forum

    Na bin mal gespannt obs dann später das wird. So wirklich viel Sinn macht das Spanplattenteil im Moment noch nicht :)

    Wie erklärt sich Büroleerstand?

    Kann mir vielleicht mal einer der hier vertretenen Real-Estate-Gurus erklären, warum es in Deutschland im Allgemeinen und in Frankfurt im Speziellen so viel Büroleerstand gibt?


    Ich lese immer was von Abschreibungsobjekten, aber mit gesundem Menschenverstand erklären kann ich mir das nicht. Wieso lohnt es sich bsplw. für einen Immobilienfond in der Bürostadt Niederrad ein Bürogebäude leerstehen zu lassen, wenn

    • man ja immer noch Aufrechterhaltungskosten hat. Die Heizung muss doch sicher im Gebäude im Winter auf einem Minimum laufen. Korrekt?
    • Die Abrissgebühren sicher deutlich niedriger sind als die derzeitigen Bodenpreise. Korrekt?
    • man für eine Zwischennutzung (z.B. im kulturellen Bereich) immer noch mehr als 0€ bekommen würde.


    Gibt es da irgendwelche komischen Vorschriften im deutschen Steuerrecht? Wie kann es sich z.B. ein Herr Gaumer erlauben seine Immobilien in teilweise Toplage einfach so vergammeln zu lassen?

    Ich bin kein Steuerexperte, ganz und gar nicht, daher gibt es mit Sicherheit Forumskolegen, die meinen Beitrag korrigieren oder präzisieren können, aber ich versuche mal mein Verständnis des Sachlage zu schildern:


    1. Den Erhaltungsaufwand habe ich ja auch, wenn ein Gebäude vermietet ist, das macht also erstmal keinen großen Unterschied


    2. Ein Verkauf eines Gebäudes weit über "Buchwert" (häufig ist durch die
    jahrelange Abschreibung der Wert eines Gebäudes in der Bilanz viel niedriger, als der Verkehrswert) ist nicht unbedingt attraktiv, da die Differenz als Gewinn zu versteuern ist.


    3. Verluste durch die Mietausfälle wiederum mindern den zu versteuernden Gewinn.


    4. Abriss ist vermutlich nicht immer interessant, da man bei Umbauten ggf. andere baurechtliche Vorgaben zu erfüllen hat, als bei Neubauten.


    Das ist mein laienhaftes Verständnis dieser Problematik, aber gerne lasse ich mir das auch nochmal von einem Experten erklären.

    Naja, meine Steuerbüro-Zeiten sind auch schon eine Weile her, aber lass es mich aus meiner Sicht einmal versuchen (weitergehende, detailliertere Informationen bzw. Bestätigung meiner Ausführungen sicher nur vom guten Steuerberater!):


    OllaPeta:


    1. Natürlich habe ich auch Erhaltungsaufwand, wenn ein Gebäude vermietet ist, aber es ist schon ein Unterschied, ob ich diesen durch Einkünfte in Form der Miete finanzieren kann oder ob ich die Kosten von meinem "Ersparten" (versteuerten Einkünften) in welcher Form auch immer begleichen muss!
    100%-Einnahme ist m. E. besser als 50% Steuerersparnis!


    2. Ja, natürlich, die Differenz aus Veräußerungserlös (abzgl. Veräußerungskosten) zum Buchwert im Zeitpunkt des Verkaufs ist als Gewinn zu versteuern! Sagen wir mal mit maximal 50% Spitzensteuersatz.
    Annahme Verkaufserlös 100 T€, BW 50 T€ = Gewinn 50 T€, davon 50% Steuern, bleiben € 25 T€ versteuerte Einkünfte bar cash auf dem Konto!


    Sollte ich denn aufgrund einer Versteuerung lieber für 50 T€ verkaufen, abzgl. BW = Gewinn null, somit keine Steuern zu zahlen, ergo € Null in der Tasche? Das kann es ja nicht sein. Das ist also für mich ein falscher (aber immer wieder gern vorgetragener) Gedanke. Kenne ich noch aus meiner "Steuerzeit" von den Mandanten. Natürlich möchte man so wenig Steuern wie möglich zahlen, aber doch nicht zu dem "Preis" des Verzichts auf eine Kaufpreissumme!
    (siehe auch Punkt 1 letzter Satz)


    3. Die Verluste werden ja nicht aus dem "Mietausfall" an sich "erzielt", sondern aus den weiterlaufenden Kosten wie Abschreibung, ggf. Finanzierungskosten, Erhaltungsaufwendungen, Grundsteuern etc. pp. bei gleichzeitig null Einnahmen. Die nicht erzielte Miete ist kein Aufwand!


    Um Verluste aus "Vermietung und Verpachtung" deklarieren zu können muss eine sog. "Vermietungsabsicht" vorliegen. Diese ist zu dokumentieren durch Werbeanzeigen etc. Desweiteren spricht man bei etwa 7 Jahren andauernden Verlusten bei gleichzeitig
    negativer "Gesamtüberschussprognose" von sog. "Liebhaberei" D. h. das Finanzamt spricht einem die Vermietungsabsicht ab, mit der Folge das Verluste daraus in der Steuererklärung überhaupt nicht geltend gemacht werden können, ergo voll "ins Leere laufen"!


    4. Abriss ist oft dann nicht interessant, wenn aufgrund eines B-Plans bei Neubau dann nicht mehr so hoch oder an Grundstücksgrenzen heran gebaut werden dürfte! Das hat dann insoweit keinen steuerlichen Hintergrund!


    sipaq:


    Es kann sich durchaus lohnen, Bürogebäude zu erwerben und leer stehen zu lassen. Ich muss natürlich wieder Gewinnerzielungsabsicht haben (s. o.)
    Sagen wir mal, die jährl. Abschreibung beträgt 100 T€, ansonsten keine weiteren Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten , keine Einnahmen wegen Leerstand. Bei einer Steuerbelastung von 50% spart man jährlich € 50 T€ und finanziert durch die subsummierte Steuerersparnis über die Jahre die Hälfte (=50% bei 50 % Steuersatz) des KP der Immo! Über die Jahre hat man von einem angenommenen KP von 1 Mio€ = 500 T€ steuerfinanziert.


    Nun ja, bei einem Verkauf für wiederum 1 Mio € (bei Buchwert € null, da komplett abgeschrieben) wäre man bei 50% Steuerlast wieder bei 500 T€ Steuerlast!?. Heißt in der Tat über all die Jahre = Nullsummenspiel!? Der benefit kann hier m. E. nur aufgrund einer (angenommenen) Wertsteigerung der Objekte in guten Lagen zu erklären sein, heißt es gehört auch eine Portion Glück bei einem solchen Investment dazu, keine Ahnung...


    Aber wie Gaumer mit all seinen "Machenschaften" sein Geld macht, kann ich Dir leider auch nicht beantworten. Sonst könnte man es ja gleich genauso machen...vorausgesetzt man hätte das "Startkapital";)

    5 Mal editiert, zuletzt von skyliner ()

    Guter Beitrag 1

    Morgen
    Ich lese hier immer Wohnhochhaus geplant..
    Wo soll das denn entstehen, ist doch kein Platz mehr oder?
    Wie sollte es denn aussehen:confused:


    -----------------
    Mod: Den Thread zu lesen dürfte genügen.

    ^^
    Vielen Dank für die Präzisierung, Skyliner.
    zu 2) Da hast Du sicherlich recht. Das ist wohl immer auch eine Abwägungssache. Aber wie Du schreibts, man hört das öfter.
    zu 3) war etwas unpräzise formuliert von mir, Mietausfälle sind natürlich kein Verlust als solches, aber kann man es nicht trotzdem so sehen, dass die geringeren/fehlenden Einnahmen eben auch einen geringeren Erfolg bedeuten (was die Steuern mindert)?
    zu 4) klar, das ist natürlich kein Steuerthema, hatte ich auch nicht so gemeint!

    Weiß eigentlich jemand was mit dem alten Wasserturm bei der Emser Brücke geschehen soll? Die letzten Gerüchte die ich gehört habe waren Gastronomie oder städt. Kinder- und Jugendbibliothek.

    Das war schon =156&cHash=3ccca77ff5b70190b63f58b4e2afe876"]mehr als nur ein Gerücht. Aber im Mai 2013 stand in der FR, dass sich der Wasserturm doch nicht für einen Umbau zu einer Bibliothek eigne. Eigentümer Aurelis wolle sanieren, aber nur so weit, dass der Verkehrssicherungspflicht genüge getan sei. Eine Investition darüber hinaus komme nur in Betracht, wenn sich eine für Aurelis finanziell lohnende Nutzung ergebe. Seitdem war nichts mehr zu vernehmen.

    An der Bockenheimer Landstraße gibt es seit Jahren entlang des Fußwegs auf der Seite des WestendDuo eine oberirdische Wasser(?)leitung. Wofür braucht man die eigentlich und wie lange noch?

    Die war m.W. für das ABG-Vorhaben in der Gräfstraße, neben dem Bockenheimer Deport gebaut worden. Durch sie wird das bei der Grundwasserhaltung entnommene Grundwasser in den Main befördert. Sie ging ab Opernplatz durch die Taunus-, Gallusanlage zum Main.


    Vielleicht bleibt sie noch ein Weilchen in Gebrauch für weitere Baustellen mit Wasserhaltung auf dem Campus-Bockenheim.

    Kita auf Bouwfonds-Gelände im Europaviertel?

    Hallo zusammen,
    kann mir jemand etwas zu dem geplanten Kitabau auf dem Bouwfondsgelände sagen. Wie hoch darf hier gebaut werden? Ich weiß üblich sind EG + 1. OG.


    Anbei noch ein Bild dazu (die graue Fläche links ist in der zweiten Häuserreihe ist gemeint)



    Quelle: Bouwfonds Homepage

    Kann Dir leider nicht sagen wann die da die Kita hinbauen, aber wahrscheinlich nachdem der letzte Bauabschnitt fertiggestellt wurde (Wird wohl noch als Sammelplatz für Baumeterialien gebraucht?). Auf Bouwfonds Homepage ist das betreffende Stück auch als Kindergarten/-tagesstätte eingetragen, also wird dort einer hinkommen.

    Der Bebauungsplan B-826 weist die Fläche als "Fläche für den Gemeinbedarf - Kindertagesstätte -" aus, ohne Angabe einer Ausnutzungsziffer (GFZ, GRZ oder Zahl der Vollgeschosse).

    du kannst hier auf die seite von bouwfonds gehen und ganz unten runterscrollen. Bei der schematischen Darstellung des Baufelds siehst Du an der Stelle ein grünes Kästchen was links als geplanter Kindergarten bzw. KiTa ausgewiesen ist. Ich glaube in der Prospekt-PDF des ganzen Vorhabens ist das betreffende Bild in vergrößter Form vorhanden.

    Das wird ein Test gewesen sein. Ist auch schon wieder vorbei. Im Rahmen der bevorstehenden Luminale (30. März bis 4. April) wird der Tetraeder von "Zwei M Event + Technik" (Web) besonders illuminiert.