DO: Immobilienwirtschaft

Pressemitteilung der BNP PAribas Real Estate:

At a Glance | Dortmund | Q4 2024

FLÄCHENUMSÄTZE ÜBER VORJAHR UND AUF NIVEAU DES LANGJÄHRIGEN SCHNITTS

Der Dortmunder Bürovermietungsmarkt verzeichnete 2024 einen starken Flächenumsatz von 101.000 m² und überschreitet damit erst zum fünften Mal in seiner Geschichte die Grenze von 100.000 m². Im Vergleich zum Vorjahr konnte der Gesamtumsatz um knapp 25 % gesteigert werden. Damit liegt das aktuelle Ergebnis auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts. Vor allem das erste und vierte Quartal, mit Umsätzen von 34.000 m² und 30.000 m², brachten Umsatzschübe und trugen damit in Summe 63 % zum Resultat bei.

Zum guten Ergebnis hat auch der überproportionale Anteil (21 %) größerer Abschlüsse zwischen 5.000 und 10.000 m² beigesteuert, der rund acht Prozentpunkte über dem Durchschnitt liegt. Dazu zählen unter anderem die zwei Abschlüsse der Stadt Dortmund, die 9.700 m² im Teilmarkt Westfalendamm für das Jugendamt und etwa 8.500 m² im Citykern für das Ordnungsamt angemietet hat. Großabschlüsse über 10.000 m² wurden im Gesamtjahr nicht registriert, dafür präsentiert sich auch das kleinteilige Marktsegment gewohnt lebhaft.

Aufgrund der angespannten Nachfrage-Angebots-Situation insbesondere im modernen und qualitativ-hochwertigen Flächensegment, hat die Spitzenmiete um knapp 6 % auf nun 18,00 €/m² zugelegt. Bemerkenswert ist, dass sie nicht mehr nur im Citykern, sondern auch für die besten Flächen im Teilmarkt Stadtkrone Ost erzielt wird. Die generell volatilere Durchschnittsmiete notiert aktuell bei 12,60 €/m² und hat damit zum Vorjahr nur leicht um 0,30 €/m² nachgegeben.

ÖFFENTLICHE VERWALTUNG DOMINIERT MARKTGESCHEHEN

An die Spitze der Branchenverteilung hat sich mit knapp 41 % klar die öffentliche Verwaltung gesetzt, was einem stark überdurchschnittlichen Marktanteil entspricht (Ø 10 Jahre: 21 %). Hierzu beigetragen haben insbesondere die vier größten Abschlüsse des Jahres. Mit weitem Abstand rangieren die sonstigen Dienstleistungen (16 %), unter denen sich insbesondere Unternehmen der Energiewirtschaft subsumieren, auf Platz 2.

Hinsichtlich des Leerstands ist in den vergangenen 12 Monaten eine Seitwärtsbewegung zu beobachten. Das Leerstandsvolumen beläuft sich Ende 2024 auf rund 137.000 m² (-3 % ggü. Vorjahr). Deutlich stärker fiel der Rückgang mit 36 % in dem stark nachgefragten modernen Flächensegment aus. Sie belaufen sich nur noch auf 14.000 m². Die Leerstandsrate im Marktgebiet ist auf 4,3 % gesunken. Zudem ist auch das Volumen der im Bau befindlichen Flächen rückläufig. Grund hierfür sind die zahlreichen Baufertigstellungen (125.000 m²) am Ende des Jahres 2024.

PERSPEKTIVEN

Der Dortmunder Bürovermietungsmarkt hat seine stabile Marktentwicklung trotz anhaltend schwieriger Rahmenbedingungen über das ganze Jahr hinweg bestätigt. Im Gegensatz zu anderen deutschen Bürostandorten konnte Dortmund seinen durchschnittlichen Flächenumsatz der letzten zehn Jahre als einziger Markt egalisieren. Besonders auffällig ist, dass sich die öffentliche Hand als Hauptnachfragetreiber für den guten Gesamtumsatz verantwortlich zeichnet. Darüber hinaus spielte auch das lebhafte Marktgeschehen im mittleren Flächensegment eine ausschlaggebende Rolle. Bemerkenswert ist, dass das gute Ergebnis ohne Großvermietungen über 10.000 m² erzielt werden konnte.

Angebotsseitig ist eine stabile bis leicht sinkende Entwicklung des Leerstandsvolumens für das Jahr 2025 wahrscheinlich. Gerade das Angebot im Segment der Premiumflächen in Bestlagen dürfte sich angesichts der herausfordernden Bedingungen für Projektentwickler und der hohen Nachfrage nach top ausgestatteten Büroflächen weiter verknappen. Der Dortmunder Markt sollte 2025 weiter auf Kurs bleiben. Dafür sprechen eine sich perspektivisch erholende deutsche Wirtschaft, wie auch eine im Markt zu registrierende langsame Stimmungsaufhellung. Für das Gesamtjahr ist somit von einem Flächenumsatz auf Vorjahresniveau auszugehen. Das begrenzte Angebot an modernen Flächen insbesondere in zentralen Lagen dürfte mittelfristig für einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete sorgen.

BIG-Immobilie

Die Stadt Dortmund arbeitet weiter fleissig an ihrem Immobilienbestand. Derzeit steht das Motto lieber kaufen als mieten ganz vorne.

Nachdem bereits die alte Hoesch-Verwaltung gekauft hat, stehen nun zwei weitere Gebäude auf der Liste wie die RN berichten.

Die (bald) ehemalige BiG-Immobilie am U soll gekauft werden und dort sollen das Personal- und Organisationsamt einziehen. Sowie auch Dosys. Deren Pläne für den Umzug zur neuen Hafenquartier Speicherstrasse wären damit hinfällig.

Die Immobilie Heiliger Weg 74-80 hat derzeit noch Mieter (u.a Continentale, Deutsche Rentenversicherung, Knappschaft) und soll langfristig weitere Stadtämter, wie das Vermessungs- und Katasteramt beherbergen.

CLOUD (ehemaliger Telekom-Tower)

Mal etwas Anderes: Der 3.800 Quadratmeter große Abschluss der E.ON Real Estate GmbH im nun CLOUD genannten Büroturm auf der Stadtkrone ist jetzt nicht unbedingt eine Erwähnung wert. Viel interessanter ist hingegen der Umstand, dass das Objekt mit seinen rund 30.000 Quadratmeran Mietfläche nun wieder nahezu vollständig vermietet ist - aktuell sind nur noch etwa 870 Quadratmeter Fläche verfügbar. Dies wiederum ist erwähnenswert, da der Büroturm vor gut zehn Jahre komplett leer stand. Hauptmieterin ist übrigens die Eon-Tochter Westnetz, die in Cloud ihre Hauptverwaltung hat.

Cloud, links

Foto: eigene Aufnahme

Alte Post

Interessante News zur Alten Post.

Bob W - Anbieter für Apartments - mietet 3300 qm für 15 Jahre in der Alten Post am Königswall.

^ Es wird wohl gleich ein ganzer Gebäudeflügel saniert und umgebaut. Das Projekt könnte somit auch in diesem Strang weiter thematisiert werden. Die dazugehörige Pressemitteilung teile ich dennoch hier:

Bob W kommt in die Alte Post in Dortmund

In einem ehemaligen Postgebäude in Dortmund soll ein neues Aparthotel mit 52 Apartments entstehen. Dafür hat der Hotelbetreiber Bob W einen Vertrag mit Aroundtown abgeschlossen. Das neue Haus markiert einen weiteren Meilenstein in der Expansion des Unternehmens in Deutschland.

Bob W eröffnet ein modernes Aparthotel mit 52 stilvollen Einheiten in der historischen Alten Post in Dortmund. (Foto: © Bob W)

„Mit unserer Expansion nach Dortmund setzen wir einen weiteren Meilenstein in unserer Mission, das Gastgewerbe in Europa zu revolutionieren“, sagt Niko Karstikko, Mitgründer von Bob W. „Das historische Gebäude der Alten Post ist eine außergewöhnliche Ergänzung für unser Portfolio und ein Paradebeispiel dafür, wie wir klassische Immobilien modern und zukunftsorientiert neu gestalten.“

Der langfristige Pachtvertrag mit Aroundtown umfasst 3.300 m2 im historischen Gebäude der Alten Post, das sich unweit des Dortmunder Hauptbahnhofs befindet. Das renovierte Gebäude soll nicht nur das neue Aparthotel von Bob W beherbergen, sondern bietet auch über 10.000 m2 an Büro-, Einzelhandels- und Gewerbeflächen.

Expansion von Bob W

Mit der Neueröffnung in Dortmund erweitert Bob W sein Portfolio auf insgesamt fünf Standorte in Deutschland – einem zentralen Wachstumsmarkt des Unternehmens. Damit ist der Hotelbetreiber nun in 18 Städten in 10 Ländern aktiv, mit weiteren Expansionen in Planung. Der aktuelle Vertragsabschluss erfolgt parallel zu laufenden Gesprächen mit Immobilienbesitzern in weiteren deutschen Schlüsselstädten wie Stuttgart, Köln und Hamburg, die die Präsenz von Bob W in Deutschland weiter stärken sollen.

Die Umbauarbeiten an der Alten Post in Dortmund haben bereits begonnen, und Bob W wird voraussichtlich 2026 seine ersten Gäste willkommen heißen. Die Apartments bestehen aus 30 m2 großen Studios und 40 m2 großen Ein-Zimmer-Wohnungen mit voll ausgestatteten Küchen.

--------------------------------------------------------

Und wer sich nun fragt, warum der Komplex Alte Post heißt - genau deshalb:

Fotograf: Gerd Fahrenhorst | Wikimedia Commons - the free media repository

Vollvermietung des Harpen-Hauses an der B1

Kaum ist die Ankermieterin Nucera aus dem markanten Harpen-Haus am Westfalendamm ausgezogen, schon sind die Flächen auch wieder komplett neu vermietet. Die dazugehörige Pressemitteilung:

CUBION vermittelt Gesamtnutzer für das rund 7.000 m² große Harpen-Haus

12.02.2025

Die CUBION Immobilien AG hat erfolgreich rd. 7.000 m² Bürofläche in der Voßkuhle 38 in Dortmund vermittelt. Mieter der repräsentativen Immobilie wird eine Körperschaft des öffentlichen Rechts. Die Liegenschaft besticht durch ihre optimale Anbindung an die B1 und ihre ausgezeichnete Infrastruktur. Neben einer hervorragenden Erreichbarkeit mit dem Auto sowie öffentlichen Verkehrsmitteln bietet das Gebäude eine Vielzahl an Stellplätzen für Mitarbeiter und Besucher. Besonders hervorzuheben sind die beiden großzügigen Dachterrassen, die einen beeindruckenden Blick über Dortmund ermöglichen.

Foto: CUBION Immobilien AG

Die Büroflächen befinden sich in einem exzellenten Zustand und können kurzfristig bezogen werden. Diese Kombination aus moderner Ausstattung, attraktiver Lage und flexiblen Nutzungsmöglichkeiten machte die Immobilie zu einer idealen Wahl für den neuen Mieter.

CUBION war bei der Anmietung vermittelnd und beratend tätig und wünscht dem neuen Nutzer einen guten Start am neuen Standort. „Es freut mich sehr, dass wir sowohl den Mieter als auch den Eigentümer von Beginn des Prozesses an begleiten und beraten durften und ein für beide Parteien sehr gutes Ergebnis erzielen konnten. Für den Dortmunder Büromarkt ist dies ein hervorragender Start in das Vermietungsjahr 2025.“ so Niklas Klein, Prokurist und Associate Director Office Leasing bei der CUBION Immobilien AG.

Eigentümer der Liegenschaft ist die Harpen Unternehmensgruppe.

Stadt hat BIG-Gebäude am Dortmunder U gekauft

Die Hannover Leasing Gruppe hat den Bürokomplex am Dortmunder U nun für 67 Millionen Euro an die Stadt verkauft. Nach bisherigem Stand wird das Personal- und Organisationsamt und das Dortmunder Systemhaus (Dosys) die freiwerdenden Flächen Ende 2025/Anfang 2026 beziehen. Die BIG Krankenkasse wiederum hat sich mit ihrer Verwaltung bekanntermaßen in Freundliebs Südtor am Phoenix See eingemietet. (Quelle)

Fotos: eigene Aufnahmen

Pressemitteilung der BNP Paribas Real Estate:

At a Glance | Dortmund | Q1 2025

STARKER JAHRESAUFTAKT MIT BISLANG HÖCHSTEM UMSATZ

Der Flächenumsatz in Dortmund liegt mit 43.000 m² rund 27 % über dem Wert des Vorjahresquartals. Die starke Nachfrage beschert dem Büromarkt trotz der anhaltend schwierigen wirtschaftlichen Bedingungen den bislang besten je registrierten Jahresauftakt der Historie. So wurde nicht nur das Vorjahresergebnis, sondern auch der langjährige Durchschnitt um stolze 79 % übertroffen. Insbesondere die City verbucht mit über 33.000 m² Umsatz eine hohe Marktaktivität.

Zurückzuführen ist das aktuelle Ergebnis maßgeblich auf die rege Anmietungstätigkeit der öffentlichen Verwaltung, welche für rund 68 % des Flächenumsatzes verantwortlich zeichnet. Gut 21.000 m² hiervon entfallen dabei allein auf die Stadt Dortmund. Darunter auch der bis dato größte Vertrag, die Anmietung von rund 15.000 m² im Teilmarkt City.

Ebenfalls bemerkenswert ist der deutlich überdurchschnittliche Anteil von knapp 86 % der Vertragsabschlüsse mit jeweils einer Mietfläche von mehr als 5.000 m². Üblicherweise entfällt nur etwa ein Drittel des Umsatzes auf diese großvolumigen Flächenkategorien. Während sich das Anmietungsgeschehen im Segment unter 500 m² auf Vorjahresniveau bewegt, präsentiert sich die Dynamik im mittleren Segment enttäuschend.

Aufgrund der ungebrochen hohen Nachfrage nach Premiumflächen bei gleichzeitig rückläufigem Angebot in diesem Segment sind die Mietpreise weiter gestiegen. Die Spitzenmiete lag Ende März 2025 bei 20,00 €/m², was einem Plus von knapp 18 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

LEICHTER LEERSTANDSANSTIEG - LEERSTANDSRATE BEI 4,4 %

Trotz des hohen Flächenumsatzes ist der Leerstand in den letzten drei Monaten um knapp 4 % auf nun 142.000 m² gestiegen. Die Leerstandsrate liegt dennoch weiter unter der Fluktuationsreserve von 5 % und notiert aktuell nur bei 4,4 %, was auch im bundesweiten Vergleich einer niedrigen Quote entspricht. Der moderne Leerstand verzeichnet indes einen Rückgang von rund 46 % zum Vorjahr und beläuft sich nur noch auf rund 14.000 m². Somit weisen lediglich 10 % des Gesamtleerstandsvolumens eine moderne Ausstattungsqualität auf. Im Citykern liegt dieser Anteil mit 5 % bzw. 3.300 m² sogar noch niedriger.

Auch das Bauvolumen notiert aktuell eher auf einem geringen Niveau. Ende des ersten Quartals 2025 befinden sich nur noch 37.000 m² Bürofläche im Bau. Die Vorvermietungsquote liegt bei niedrigen 6 %, sodass noch gut 35.000 m² dem Vermietungsmarkt zur Verfügung stehen und etwas Entlastung bringen.

PERSPEKTIVEN

Der Dortmunder Büromarkt hat trotz der aktuell schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen einen sehr soliden Jahresstart hingelegt. Mit 43.000 m² steht der beste je registrierte Jahresauftakt zu Buche. Maßgeblich hierzu beigetragen haben großvolumige Mietabschlüsse durch die Stadt Dortmund. Die bereits sichtbare Erholung bei größeren Abschlüssen dürfte sich im weiteren Jahresverlauf auch im kleinen und mittleren Flächensegment abzeichnen, sodass sich der Flächenumsatz zum Jahresende 2025 über dem langjährigen Durchschnitt von etwa 100.000 m² bewegen könnte.

Durch geänderte Mietansprüche und den starken Nachfragefokus auf moderne und ESG-konforme Büroflächen in gut angebundenen City-Lagen ist insbesondere in den Nebenlagen und bei qualitativ schlechteren Bestandsflächen ein weiterer Anstieg des Leerstands nicht auszuschließen. Die Nachfrage nach hochwertigen Flächen dürfte hingegen ungebrochen hoch bleiben und aller Wahrscheinlichkeit nach zu einem weiteren Leerstandsrückgang in diesem Segment führen.

Die wirtschaftliche Erholung fußt angesichts eines möglicherweise eskalierenden Zollstreits mit den USA und der weiteren geopolitischen Unsicherheitsfaktoren auf einer eher wackeligen Basis. Dennoch könnten die kürzlich beschlossenen finanzpolitischen Maßnahmen – wie das Infrastruktur- und Rüstungspaket – der deutschen Wirtschaft ab kommendem Jahr neuen Schwung verleihen. Erste positive Effekte könnten sich bereits im weiteren Jahresverlauf zeigen. Vor diesem Hintergrund ist zu erwarten, dass auch der Flächenumsatz auf dem Dortmunder Bürovermietungsmarkt konstant hoch bleibt und zum Jahresende ein Ergebnis auf bzw. leicht über Vorjahresniveau erzielt werden kann.