NMA Paul-Gerhardt-Allee (2.400 WE) [im Bau]

    Das Viertel ist nach wie vor sehr trocken und bis auf die erreichte Wohndichte sehr vorstädtisch. Einige Projekte - wie auch dieses geben Gewerbenutzung / Gastronomie oder zumindest Cafe oder so etwas wie Arztpraxen an. Realisiert wurden aber nur unbesetzbare Kitas (2 Stück komplett fertig gebaut aber seit Jahren nicht besetzbar) und Fahrradabstellräume. Oder es wurden gleich Wohungen auch im Erdgeschoß gebaut, wo ehemals die Visualsierungen noch Lebendigkeit ausstrahlten. Kurzum die Straßenebene ist sehr banal und man hat wieder nur ein reines Wohnviertel geschaffen. Architektur in Summe Mittelmaß. Freiräume münchentypisch also weder positiv noch negativ auffallend.

    m.E.n. hätten hier die Mischnutzungen mehr forciert werden sollen. Selbst wenn es nur kleine Individualflächen sind, diese nur zur Straße raus gehen, die andere Hälfte der Gebäudetiefe dann an Wohnungen geht, und die 30-100qm Einheiten dann an Ateliers / Archibüros oder eine andere "einfache" Mischnutzung geht kann man da auch gleich oder mehr Miete verlangen als für eine Wohnung mit ebenerdigen Fenstern auf die PGA.

    Am meisten trifft das auf die Gebäudeteile zu, die als "Quartierplatz" positioniert sind. Dort tut es am meisten weh

    Es gibt einige krasse / kranke Beispiele, wo im Erdgeschoß an zentralsten Orten Wohnungen statt zumindest Gewerbenutzung entstanden ist. Von Gastro oder Geschäften spreche ich dar gar nicht mal, welche natürlich noch besser zum Stadtbild passten würden.

    Hier in absolut exponierter Lage wurde kürzlich ein Inbiss / Kleinrestaurant in Wohnungen im Erdgeschoß umgebaut: https://maps.app.goo.gl/nAVW6FzYdTApFWyn6

    In dem ganzen Erdgeschoßbereich direkt gegenüber von den Pasing Arcaden an der Fußgängerzone wurden in einem Neubau ausschließlich Wohnungen gebaut: https://maps.app.goo.gl/zybGDaC72KXKrh3S8


    Aber anscheinend ist es nicht nur ein Problem der Angebotsseite, dass sich die meisten Viertel in München erschreckend wenig urban / lebendig entwickeln: Hier ist ein Ladengeschäft / Cafe / Bäckerrei seit 4 Jahren offen zur Vermietung. https://maps.app.goo.gl/FNGdA61rtvUDddx46 Ich habe sogar Wimmer / Ihle / Zöttl angeschrieben, denen das Inserat bekannt war, aber dennoch zu uninteressant ist. So muss man in einem Viertel in der drittgrößten und reichsten Stadt Deutschlands bei einer Dichte von sicherlich ~10.000 Einwohnern pro Quadratkilometer im Blockrand ab Sonntag 11:30 gut 1,5 km weit laufen, um ein Kuchenstück zu kaufen. Aufenthaltsqualität tendiert hier gegen Null. Insgesamt bin ich von den Versprechungen der Stadtplanung zur PGA somit sehr enttäuscht. Und das passiert geschätzt überall in München.

    Einmal editiert, zuletzt von Isek ()

    Guter Beitrag 1
    Zitat von Isek

    Aufenthaltsqualität tendiert hier gegen Null. Insgesamt bin ich von den Versprechungen der Stadtplanung zur PGA somit sehr enttäuscht. Und das passiert geschätzt überall in München.

    Ich bin ja mal gespannt auf Neufreimann. Da gelobt die Stadt ja Besserung.


    Die PGA kämpft halt denke ich mit der Insellage. Und die Pasing Arcaden setzten dann den Todesstoß.

    Wie so oft im Leben spielen da mehrere Faktoren mit rein.

    Für Bauherren ist es erstmal mit sehr viel mehr Aufwand verbunden, eine Gewerbeeinheit zu realisieren.

    Für Ladenmieter ist nicht nur das Umsatzpotenzial entscheidend, sondern auch die Aussicht darauf, das Geschäft überhaupt besetzen zu können.

    Im neuen Quartier "Baumkirchen Mitte" war der Wimmer lange Zeit Sonntags geöffnet. Inzwischen ist Sonntags geschlossen. Kein Personal.

    Beim REWE in Aschheim hat die Fleischtheke nicht mehr jeden Tag offen, da gelernte Mitarbeiter fehlen.

    Wer sich darüber beklagt, dass man am Sonntag ab 11:30 Uhr 1,5 km laufen muss, um ein Stück Kuchen zu bekommen, der sollte sich bewusst machen, wie krass der Fachkräftemangel und Mangel an Aushilfskräften im Dienstleistungssektor inzwischen ist. Btw. 1,5 km sind jetzt nicht einmal viel für manche Gegenden.


    In Freiham entstehen zahlreiche Ladeneinheiten im Stadtteilzentrum entlang der Arkaden, also kein abweisendes EKZ. Dort wird es mit 25.000 neuen Einwohnern, mehreren Schulcampi und S-Bahn-Halt vor der Tür genügend Kunden aber eben auch eine gute Erreichbarkeit geben. Trotzdem bin ich gespannt, ob sich die Läden dort auch dauerhaft halten können. In der Bayernkaserne ist die Erreichbarkeit weniger gut, daher veranstaltet die Stadt auch ein "Gewerbe-Speed-Dating", damit man in die massenhaft geplanten Gewerbeeinheiten im EG auch Geschäfte / kleine Betriebe bekommt.

    Viele kleine Betriebe in innerstädtischen Lagen können sich nur halten, weil deren Vermieter nach wie vor günstige Mieten verlangen. Flächen im privaten Neubau ist für viele ein zu großes finanzielles Risiko und daher unattraktiv.

    Es ist klomplizierter als der Fachkräftemangel, der ja nur ein Resultat des Systems ist. Im Mittelmeerraum gibt es genau diese Art von Nahversorgung egal ob Kiosk, Cafe oder Restaurant im Überfluss. Dabei sind die Löhne deutlich geringer und auch die grundsätzlich verfügbare Arbeitskraft ist nach Dekaden geringer Geburtenzahlen nicht viel anders als hier. Die Menschen denken selbstverständlich genau wie jede Firma im Rahmen des Min-Max-Prinzipes. Es gibt eben zig andere Möglichkeiten durch das Leben zu gehen, als ein Cafe oder einen Kiosk zu betreiben. Da steht zunächst die Möglichkeit mit Bildung oder auch ohne Bildung (Bauwirtschaft, etablierte Gastro an zentralen Orten ect.) viel Geld zu machen, wenn man sich anstrengt. Aber andererseits kommt man hier auch ganz gut durchs Leben, wenn man gar nicht Gas gibt. Sprich die Absicherung "nach unten" ist gerade in einer bezgl. Wohnraum Hochpreisstadt wie München vergleichsweise attraktiv. Dazu kommt leider ein für mich sehr unverständliches Denken der Immobilienbesitzer (siehe GWG am Standort hier) lieber einen Ladenraum selbst über Jahre leer stehen zu lassen, als den Mietzins zu reduzieren. Für jemanden, der noch nicht richtig weiß wie das Geschäft laufen wird ggf. auch neu in Deutschland ist, erscheint eine Miete von 2.300 Euro kalt für 100 Quardratmeter in einer eben noch nicht etablierten Lage sicher abschreckend. Dazu kommen sicherlich auch extrem hohe administrative Hürden, um selbst etwas einfaches wie ein Cafe oder einen Kiosk zu betreiben. Allein das deutsche Steuerrecht ist halt schon der Wahnsinn.

    PGA ist halt doch auch leider wieder ein reines Wohnquartier und zu abgelegen um Leute von außerhalb des Viertels anzulocken. Es braucht m.E. mehr Realismus bei der faktisch umsetzbaren Laden/Gewerbenutzung für so ein Quartier mit 10.000EW/qkm.

    Positivbeispiel ist da für mich bspw. das in den 90er Jahre entstandene Gebiet südöstlich Cosima/Johanneskirchner Straße, das einen kleinen, aber dafür funktionierenden Quartiersplatz hat:

    https://maps.app.goo.gl/MGVxaFFiAeJHWH9H6


    Ansonsten sind mir die Blöcke in der PGA zu groß geraten, bei so riesen Blöcken und Innenhöfen geht schnell die Nachtbarschaft in Anonymität unter (siehe Neuperlach). Auch da finde ich die Dimensionen in obigen Link deutlich stimmiger.

    Das Quartiert südöstlich Cosima/Johanneskirchner Straße hat geschätzt deutlich weniger Einwohner pro qkm als die PGA. Einen urbanen Straßenraum gibt es dort bis auf den Quartiersplatz gar nicht.


    Entscheidend beim Faktor Anonymity ist neben dem Umstand der Kultur (da ist Deutschland einfach sehr speziell..) aus meiner Sicht nur die Verhältniszahl Wohnungen pro Eingang. Die liegt bei der PGA überwiegend zwischen ca. 15 und 20 bei den Häusern mit 4 bis 7 Etagen. Bei den höheren Blöcken (es werden insg. 3) sind es dann mehr. Aber bei zwischen ca. 15 und 20 Wohnungen je Eingang liegt man quais voll in der BAndbreite des traditionellen Blockrands der Altbauviertel.

    • Neu

    Auch nach dem Fahrplanwechsel und im nächsten Jahr wird die das Neubaugebiet erschließende Busline zwischen Pasing Nord und Berduxstraße nur alle 20 Minuten verkehren. Derweil kollabiert der Verkehr in der Offenbachstraße regelmäßig und die E-Rolle türmen sich vor einigen Hauseingängen. Ein typisches Beispiel verfehlter Mobilitätsplanung. Jeder, der es finanziell nur irgendwie kann, nutzt hier das Auto.

    • Neu

    Ganz so schlecht ist das Busangebot auch nicht. Der Bus 161 von Pasing Nord fährt wie Du Isek schreibst leider wirklich nur alle 20 Minuten. Dazu gibt es aber die Linie 162 von Pasing Bahnhofsvorplatz im 10 Minuten Takt und die Linie 180 Richtung Westfriedhof, diese leider auch nur im 20 Minuten Takt. Last but not least gibt es auch noch eine Nachtbuslinie N77. Zu hoffen bleibt dennoch ein dichterer Takt bei den Linien 161/180.


    Die Zukunftsperspektive ist etwas besser. Mit geplanter Querungsmöglichkeit der Gleise Richtung neuem U5 Bahnhof am Knie und Tram 19. Inzwischen gibt es wohl auch eine Finanzierungsvereinbarung für einen S-Bahnhalt (habe ich jetzt aber nicht tiefer recherchiert).


    Mit neuer Fußgänger-/Radbrücke über die Offenbachstraße wird zumindest für Radfahrer der Bhf Pasing etwas bequemer erreichbar.


    Es bleibt aber zunächst mal bei der "Insellage", eingekeilt zwischen Bahnlinien. Es gibt verkehrstechnisch bessere Lagen.

    • Neu

    Nein, die Anbindung ist faktisch schelcht. Das zeigt auch die extrem hohe Nutzung des Autos im Viertel oder die Jüngeren nutzen diese E-Scooter. Das betrifft mich ja auch selbst. Dachte nie, dass ich in München derart oft das Auto nutzen muss.


    Bus 161 braucht gerade bei der Hinfahrt in der Stoßzeit aufgrund seines Linenweges und dem hohen Verkehrsaufkommen in Nussel und Offenbachstraße quasi genauso lange, als würde man zu Fuß gehen. Dazu kommen Ärgernisse, dass der Bus in Pasing Nord oft 1-2 Minuten vor der planmäßigen Zeit abfährt. Das liegt daran, dass die Fahrer sehr gerne ihre Pause in der Berduxstraße machen, wo der Bus ohne Stress steht und es Klo gibt und deutlich leichter ausgestiegen und geraucht werden kann. Dazu kommt dann der generell unsägliche 20 Minuten Takt. Gestern um ca. 18:30 war der Bus aus Pasing Nord kommend extrem voll. Die Situation zum Ein- und Aussteigen ist für Menschen mit eingeschränkter Mobilität und Familien mit Kinderwägen absolut unterirdisch. Dass das bereits so lange akzeptiert wird, ist für mich ein Wunder.


    Bus 162 ist generell sehr instabil. Der Ausfall von Kursen und heftige Verspätungen kommen häufig vor. Vor allem dann, wenn man auf eine stabilie Verbindung z.B. zum Pendeln in die Arbeit angewiesen ist. DAss der Bus am Sonntag pünklich fährt ist schön, bringt den meisten Menschen aber nicht so viel wie der negative Effekt, wenn er regelmäßig zu HVZ Verspätungen hat. Dazu kommt, dass der 162 zur S-Bahn in Pasing nochmal DEUTLICH längere Fahrtzeiten als der 161 hat, weil er eben über die Landsbergerstraße und dann von Süden her den Pasinger Bahnhof anfährt. Zur HVZ aufgrund des hohen Aufkommens motorisierter IV ist der Zustand absolut unattraktiv.


    Bus 180 ist werktags eine nette Ergänzung. Er bringt aber nichts, wenn man - wie die meisten Menschen irgendwie zur S-Bahn Stamm kommen müssen. Sonn- und feiertags gibt es ihn nicht. Der 20 Minuten Takt werktags ist nicht sehr attraktiv.

    • Neu

    Echt Interessant, die beiden letzten Posts

    Einmal die Situation auf dem Papier

    Und einmal wir sie von den Personen vor Ort "gelebt" wird.


    Aufgrund der Größe des Baugebiets finde ich hat die Stadt definitiv geschlafen was die Anbindung betrifft.


    Meiner Meinung nach auch die Fehlende direkte Rad Fußverbindung Verbindung zum Nymphenburger Park / Landsberger Str.

    Der S - Bahn Halt sollte auf alle Fälle kommen.

    Da liese sich am Rande des Baugebiet vielleicht auch noch einiges nach Entwickeln.

    • Neu

    Die Verbindung zum Nympenburger Park wäre schon ganz ok, wenn dieser Weg entlang der Bahngleise bis zur Unterführung Bärmannstraße gebaut würde. Dieser letzte Entwicklungsabschnitt WA7/8 lässt aber auf sich warten und eine provisorische Anlegung des Weges wurde verweigert.


    Was wirklich fehlt ist eine Verbindung nach Süden. Hier muss ein Umweg von ca. 2 km genommen werden, um in den Bereich "Am Knie" zu gelangen. Eine Brücke ist geplant, zur Planung und Realisierung gibt es aber seit Jahren keine Neuigkeiten.


    Der S-Bahn Halt Berduxstraße wird mit keiner hohen Priorisierung geplant. Die Inbetriebnahme wird irgendwann in den 2030er Jahren sein.


    Was im Stadtentwicklungsplan noch angedacht ist, ist die Bebauung der Flächen Kleingartenanlage und der Bahnbaugruppe. Aber ich sehe das eher visionär. Die Erschließung vor allem für das Auto ist nicht ganz logisch. Der ÖPNV ist mit der U-Bahn am Knie auch schon relativ weit weg.


    Und dann gibt es eigentlich nur noch das Stückchen Schuegrafstraße, PGA, Peter Anders Straße zur Bebauung (aktuell vorstädtischer Einzelhandel und noch 2-3 Kleingewerbe) und die begrenzte Nachverdichtung rein in das Villenviertel Obermenzing / Neupasing und an die Punkthäusern rund um die Schmaedelstraße