Leipzig: Immobilienmarkt und -wirtschaft

Auf LVZ.de gibt es einen Gastbeitrag von Christoph Gröner, dem CEO der Gröner Group AG, zur Bau und Immobilienwirtschaft. Er zeichnet darin ein düsteres Bild und geht auf eine ganze Reihe von Problemfeldern ein (zu teure Finanzierung, übertriebene Grundstückspreise, politische Rahmenbedingungen, mangelnde Innovation z.B. bei Vorfertigung).

Sein Fazit für Leipzig - in den nächsten Jahren um bis zu 70 Prozent sinkende Bauaktivitäten. Bereits laufende Projekte würden meist noch beendet, stagnierende Problemprojekte wie das frühere technische Rathaus und Großprojekte wie Bayerischer Bahnhof und Freiladebahnhof sieht er hingegen als ziemlich chancenlos an.

Es müssten alle Seiten Verantwortung übernehmen, um eine tiefe Krise der Bauwirtschaft mit dauerhaften Schäden (z.B. durch den dauerhaften Verlust von von Mitarbeitern) abzuwenden - so fordert er günstige Darlehen für Immobilien (2 % Zins werden konkret benannt) - das würde seiner Meinung nach auch günstigere Mietpreise ermöglichen.
https://www.lvz.de/mitteldeuts…G74NGX5D3H2SCWFOCBGQ.html

Aha, wir brauchen also endlich niedrige Zinsen, damit es mit Bayrischem Bahnhof, Freiladebahnhof und vor allem Technischem Rathaus vorangeht. Das hat doch 4 Likes verdient. Außerdem werden dann die Mieten günstiger. Ich wiederhole es nur, vielleicht fällt den Vieren dann noch auf, dass wir die letzten Jahre sehr niedrige Zinsen hatten und sie auch aktuell niedriger sind als in noch früheren Zeiten.

Vielleicht hat es die Immo-Wirtschaft auch einfach selbst verzockt, und die Niedrigzinsen waren gerade der Motivator dabei. Groener spricht ja ein paar Punkte an. Mehr Selbstkritik dieser Leute wäre manchmal schon ganz schön.

Dass Grundstücke wie der Freiladebahnhof zur Spekulation freigegeben wurden, war natürlich ein dicker Fehler. Aber hier gilt für mich: Verluste vergesellschaften sollte vermieden werden, der Staat sich nicht erpressen lassen. Wenn der Letzte, der einen überteuerten Preis bezahlt hat, niemanden findet, der darauf bauen will oder kann, muss er eben abschreiben und mit Verlust verkaufen.

Zitat von Ziegel

Ich wiederhole es nur, vielleicht fällt den Vieren dann noch auf, dass wir die letzten Jahre sehr niedrige Zinsen hatten und sie auch aktuell niedriger sind als in noch früheren Zeiten.

Ja, natürlich waren die Zinsen die letzten Jahre extrem (eigentlich absurd) niedrig. Aber genauso klar ist doch auch, dass sich die Bauwirtschaft daran gewöhnt hat und diese nun überholte Zinssituation auch als Grundlage für Kalkulationen genutzt hat. Mit "Verzocken" hat das weniger zu tun - zumal der Zinsanstieg gerade in dieser Schnelligkeit schon ungewöhnlich ist. Dass daraus mindestens Anpassungsprobleme entstehen, liegt auf der Hand.

Gilt genauso für private Häuslebauer, deren Finanzierung jetzt platzt bzw. die bei laufender Finanzierung Probleme bekommen, wenn die Zinsbindung endet (wobei es für mich nicht sehr weitblickend wirkt, wenn man sich die Zinsen in einer Niedrigzinsphase nicht möglichst für die gesamte Rückzahlzeit sichert).

Dass Gröner natürlich in eigener Sache argumentiert und die Lage wohl auch zugespitzt beschreibt, sollte klar sein. Klappern gehört halt zum Handwerk. Größere Teile seiner Argumentation finde ich aber durchaus nachvollziehbar und zumindest bedenkenswert. Die Frage, die sich mir stellt, ist dann eher, wie notwendig es für die Gesellschaft ist, Wohnungsbau zu forcieren (mit entsprechendem finanziellem Engagement des Staates/Steuerzahlers) oder ob man nachlassende Bauaktivitäten nicht doch hinnehmen sollte und darauf setzt, dass sich so das Leerstandsproblem in Kleinstädten/im ländlichen Raum abschwächen könnte.

Mit Blick auf das Grundstückthema: Wer als Investor dafür einen (zu) hohen Preis bezahlt hat, wird vermutlich erst einmal abwarten, ob bzw. wann Bauen wieder attraktiver wird. Was diese Grundstücke in Zeiten des (lokalen) Wohnungsmangels längerfristig dem Markt entzieht und damit zum Problem werden kann. Der Staat kann dann versuchen, Bauen attraktiver zu machen - oder aber den Besitz von unbebauten Baugrundstücken so zu verteuern, dass ein Verkauf regelrecht erzwungen wird. Wobei sich auch danach erst einmal jemand finden muss, der dann wirklich baut.

Es wurden ja drei konkrete Beispiele benannt, mit denen es auch in Zeiten extrem niedriger Zinsen nicht voran ging. Dass diese "Problemprojekte" waren, hatte und hat eindeutig andere Ursachen und gerade vom Technischen Rathaus sollte Gröner nicht sprechen, ohne rot zu werden.

Bei leerstehenden Wohnungen können Zweckentfremdungssatzungen greifen, die bis zur Zwangsversteigerung führen können. Ähnliches könnte vielleicht auch für Grundstücke geprüft werden. In so einer präkeren Lage sind wir aber in Leipzig (noch) nicht und auch wenn die Situation teils unschön ist, muss man so etwas auch aussitzen können.

Bevor gewinnorientierte Unternehmen subventioniert werden, finde ich Selbstnutzerprogramme, Stiftungen, Genossenschaften u. ä. fördernswerter, denn dies senkt die Wohnkosten dann auch wirklich dauerhaft.

Die vielen Regelungen, unter denen die Bauwirtschaft angeblich erdrückt wird, mag es geben. Ich höre nur so selten konkrete Beispiele, auch im verlinkten Interview wird keines genannt. Bauen ist nun einmal eine komplexe Angelegenheit und dass Belange von Sicherheit, Ökologie, Wohnqualität, Mieterschutz, Denkmalschutz und Stadtbild Berücksichtigung finden, davon möchte ich keine Abstriche machen.

Vielleicht sind Segmente wie der Wohnbau einfach zunehmend ungeeignet, um damit Gewinn zu machen und man muss über andere, gemeinwohlorientierte Modelle nachdenken. Oder die Branche schafft es durch eigene Ideen und Anstrengungen, sich an das Marktumfeld anzupassen. Es gibt ja kein Grundrecht auf Beibehaltung eines althergebrachten Geschäftsmodells, für die Autoindustrie, die Gröner erwähnt, übrigens auch nicht.

Das statistische Bundesamt hat heute über die Entwicklung der Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2023 informiert. Demnach gab es bundesweit den stärksten Rückgang seit Beginn der Zeitreihe (immerhin im Jahr 2000). Gegenüber dem Vorjahresquartal ein Rückgang um 6,8 Prozent, allein -3,1 Prozent im Vergleich zum Vorquartal.

In den Städten gingen die Preise dabei sogar stärker zurück als auf dem Land, mit den größten Preisrückgängen in den Top-7-Metropole. Die Hauspreise (Ein- und Zweifamilienhäuser) gingen da zweistellig um 10,4 % zurück. Separate Zahlen für Leipzig (keine Top-7-Metropole) habe ich allerdings nicht gefunden.

https://www.destatis.de/DE/Pre…23/06/PD23_245_61262.html

Gestiegene Finanzierungskosten und Inflation schlagen bundesweit betrachtet also sehr deutlich zu - wenn auch wie es zu erwarten war mit einer gewissen Verzögerung. Bei absehbar weiter steigenden Zinsen wäre es überraschend, wenn sich dieser Trend schnell umkehren würde.

Auch in Leipzig sinken die Immobilienpreise Verkauf / Vermietung. Um die gestiegenen Bau(material)kosten zu kompensieren. Denn insgesamt bleibt den Akteuren die Wahl zwischen hochmargigen Umsätzen, welche beim Scheitern / Abbruch auch mal Null sein können oder normalmargigen Umsätzen, welche dafür auch kommen. Letzteres scheint sich durchzusetzen.

Die hohen Baukosten sind Gewinnmitnahmen der Hersteller / Großhändler, welche tatsächlich hohe Spitzen zu Beginn der Coronazeit knallhart als neues Level beibehalten. Damals gab es Engpässe, inzwischen nicht mehr, es ist reine Gier.

Quelle: Aussagen von Beteiligten der Branche. (mehrere)

^ Dennoch gibt es vor allem im mittleren und hohen Segment weiterhin eine mitunter extrem hohe Nachfrage. Wohnungen gehen gar nicht mehr auf den Markt da schon vor der Realisierung alle weggekauft wurde. Größere Wohnungen sind in der Kernstadt mittlerweile schwer bekommen.

Aktuelle Zahlen zu Leipzig: Die LVZ berichtet über die Immowelt-Daten zu Immobilien in Ostdeutschland - konkret zu den Angebotspreisen von Bestandswohnungen (die wirklichen Kaufpreise können natürlich von den Angebotspreisen abweichen und Bestandswohnungen sind natürlich nur ein Marktsegment). In allen 32 untersuchten Stadt- und Landkreisen Ostdeutschlands sind die Kaufpreise im Vergleich zum Vorjahr (jeweils mit Blick auf Juni) gesunken, und zwar in den Städten tendenziell stärker als auf dem Land. In Schwerin um über 14 Prozent, in Erfurt um über 12 Prozent und in Dresden um über 10 Prozent. In Leipzig war der Rückgang moderater, hier gaben die Preise um 6,3 Prozent nach - von 2.651 auf 2.484 Euro pro m².

https://www.lvz.de/lokales/lei…OGTNC57MNTP2G6FDMGVA.html

https://www.immowelt-group.com…ten-um-bis-zu-14-prozent/

Zitat von PhilippLE

In allen 32 untersuchten Stadt- und Landkreisen Ostdeutschlands sind die Kaufpreise im Vergleich zum Vorjahr (jeweils mit Blick auf Juni) gesunken, und zwar in den Städten tendenziell stärker als auf dem Land. In Schwerin um über 14 Prozent, in Erfurt um über 12 Prozent und in Dresden um über 10 Prozent. In Leipzig war der Rückgang moderater, hier gaben die Preise um 6,3 Prozent nach - von 2.651 auf 2.484 Euro.

Zeigt schön, welche Städte während des Booms eine Tendenz zur Überbewertung hatten: immowelt.com

Im Prinzip alle bisher populären ostdt Landeshauptstädte (DD, SN, EF). P und HRO offenbar fair bewertet (und MD nach wie vor unpopulär ... sorry ;-))

Das renommierte Wirtschaftsmagazin The Economist listet Leipzig in diesem Video [ab 7:15] als eines von mehreren internationalen Beispielen für eine erfolgreiche wirtschaftliche Transformation auf. Als Grund dafür werden langjährige und konsequente Investitionen genannt, vor allem in die regionale Verkehrsinfrastruktur.

^ was ganz gut vermittelt wird ist die Tatsache, dass die Ballungsräume komplette Regionen entwickeln. Dennoch ist natürlich das bisher fehllaufende S-Bahnnetz mit Anschluss in die Innenstadt kein Garant für eine positive Stadtentwicklung. Eine renommierte Hochschullandschaft mit Institutionen und eine kulturell tiefgreifende Vergangenheit sind andere Ausgangspunkte als Industrieregionen mit einer singulären wirtschaftlichen Ausrichtung. Wodurch auch der Vergleich zwischen Leipzig und den (Schwer-) Industrieregionen im UK oder Belgien oder den USA dann sehr hinkt.

Hätte man dann noch so hohe Subventionsraten wie die in Leipzig so geliebte Landeshauptstadt im Elbtal, wären sicher noch viel grundlegendere Veränderungsprozesse der Stadt möglich. Welche über das letzte Jahrzehnt ja vor allem durch die Zuzüge von jungen Personen zehrt. Keine (richtige) Großstadt in Deutschland hat sich so stark verjüngt wie Leipzig.

^ Der Vergleich hinkt nicht notwendigerweise, nur weil die Fälle unterschiedlich gelagert sind. Das ist üblich bei Vergleichen, dass die Fälle nicht gleich sind, und man genau diese Unterschiede gern herausarbeiten möchte.

Richtig ist, dass man in Deutschland als Gemeinde viel mehr Spielraum hat als in GB, und dass dieser Spielraum dann natürlich genutzt werden kann, um gemeindeseitig die entsprechenden Stärken zu stärken und Hemmnisse abzubauen. Insofern ist der Systemvergleich hilfreich, gerade aus britischer Sicht kann man von einem förderalen System lernen. Auch, dass man am besten nicht alles mit der Gießkanne verteilt, sondern geziehlt "Kondensationskerne" stützt, die das Umland mitziehen können, ist eine sinnvolle Erkenntniss.

Gleichzeitg wird die Wirkung von Infrastrukturen und gerade vom S-Bahn-Netz in Leipzig meiner Ansicht nach unterschätzt. Ja, die Taktraten und Anschlüsse mögen stark verbesserungswürdig sein, aber man sieht ganz wunderbar, dass genau jene Lagen von Zuzug stark profitieren, die einen S-Bahn-Anschluss nach Leipzig haben. Insofern ist die Wirkung fast empirisch nachweisbar, die S-Bahn ist ein Pfund für die Stadt, dass man nicht kleinreden sollte. Leipzig ist auch als Region (Metropolregion) deutlich besser aufgestellt als viele andere Großstädte.

Welche Subventionsraten du meinst, müsstest du bitte kurz erklären. Falls es um die Subventionen für die Chipindustrie geht, kann man das Dresden ja kaum zum Vorwurf machen, es gibt einfach in Europa keinen ähnlich gelagerten Standort. Die Frage, die sich Leipzig gefallen lassen muss, ist vielmehr: hat die Stadt für Großansiedlungen noch geeignete Flächen (ehrlich gemeinte Frage, ich kenne die Situation nicht)? Es muss ja Gründe geben, warum gerade so eine attraktive Stadt wie Leipzig in Zeiten reihenweiser neuer Großansiedlungen das "Next Big Thing" noch nicht präsentieren konnte.

Zitat von Masumania

Die Frage, die sich Leipzig gefallen lassen muss, ist vielmehr: hat die Stadt für Großansiedlungen noch geeignete Flächen (ehrlich gemeinte Frage, ich kenne die Situation nicht)? Es muss ja Gründe geben, warum gerade so eine attraktive Stadt wie Leipzig in Zeiten reihenweiser neuer Großansiedlungen das "Next Big Thing" noch nicht präsentieren konnte.

Laut Aussage des Landesbeauftragten für Großansiedlungen hat Leipzig diese Flächen nicht mehr sodass es hier keine weitere Großansiedlung wie z.B. in Dresden oder Magdeburg geben wird.

Was ja nicht sein kann, wenn man sich ebenfalls als Region um Intel beworben hat: https://www.freiepresse.de/nac…-um-intel-artikel12064735

In der Gemeinde Wiedemar soll ja das nächste große Ding für Sachsen entstehen: https://www.lvz.de/mitteldeuts…6QMRGHVEMUXIB2BPPMOU.html

Hier lag die Freie Presse wohl falsch denn es ging bei Intel eher um DD (im Raum LE gab es keine Fläche wie auch Kretschmer im verlinkten LVZ-Artikel bestätigt) und die Fläche östlich von Pohritzsch (die btw. überhaupt noch nicht sicher ist) ist nun auch nicht wirklich Stadtrandgebiet um es mal vorsichtig zu formulieren. Ich will hier auch keine Diskussion ausfechten sondern gebe nur das wieder was der zuständige Landesbeauftragte geäußert hat und der wird ja wohl wissen was Sache ist.

^ es ging schon immer um die "Region Leipzig", was natürlich bis Delitzsch/Wiedemar zutrifft. Dass die Fläche erst geplant und entwickelt werden muss, war ein Grund warum Intel nach Magdeburg ging. Bezüglich Intel war Dresden nur kurz im Gespräch weil dort Flächen mit diesem Ausmaß nicht existieren. Deswegen schwenkte man in die Region Leipzig. Nun sollen die Flächen so geplant und entwickelt werden, dass dort ohne größere Verzögerungen eine große Ansiedlung möglich ist.

Man ist von Seiten der dortigen Kommunen und Landkreis auch um eine Entwicklung welche nicht im Logisitk-Sektor sondern "Hochtechnologie" Sektor angesiedelt ist, bedacht. Es wären in der Fläche, nach dem Flughafen/GVZ im Norden, die größten Industrieflächen im Freistaat. Größere Flächen auf dem Gebiet der Stadt gibt es nur noch bei Seehausen II sowie an der Radefelder Allee, zwischen Porsche und Flughafen. Porsche hat, meines Erachtens, die Option auf die Fläche bis zur B6.

Aber wenn der Beauftragte des Freistaats für Großansiedlungen bei den Definitionen der Wirtschaftsstandorte Chemnitz und Dresden inhaltlich korrekt liegt, aber bei Leipzig "Handel" als Oberbegriff nennt, wird's bestimmt gut werden mit Großansiedlungen in der Region... [Hand den Kopf Emoji]

In dem sehr lesenswerten neuen Buch „Age of the City“ von Oxford- Professor Ian Goldin und Wirtschaftsjournalist Tom Lee-Devlin wird neben Seattle und Fukuoka auch Leipzig an mehreren Stellen als Beispiel für eine erfolgreiche Transformation von Städten genannt („levelling-up of left-behind places“).

Herausgestellt wird ein einheitlicher Zugang zu guter Bildung, bezahlbarer Transport & Wohnen, und die Schaffung neuer Jobs für breite Bevölkerungsgruppen (insbes. durch Ansiedlung von Industrie-Clustern).

Dem gegenüber stehen die bekannten Herausforderungen der großen Metropolen, in denen oft nur noch privilegierte Bevölkerungsschichten prosperieren, während Bewohner mit mittlerem oder niedrigem Schulabschluss mit einem polarisierten Jobmarkt, exorbitanten Lebenshaltungskosten und langen Pendelwegen konfrontiert sind.

Hm, über "einheitlichen Zugang zu guter Bildung" können wir streiten, aus meiner Sicht ist Leipzig da aber einfach Durchschnitt. Über "bezahlbaren Transport" müssen wir uns aber nicht unterhalten bei den lokalen ÖPNV-Preisen.

Beim restlichen Genannten kann man sicher mitgehen.

^ Bei dem „bezahlbaren Transport“ sind nicht die Preise für Einzeltickets gemeint, sondern die durchschnittlichen Gesamtkosten für die Einwohner, vom Wohnort zur Arbeit zu kommen. Insofern schneidet Leipzig gut ab, weil es für die Arbeitnehmer noch vergleichsweise bezahlbar ist, in der Stadt zu wohnen, und sie nicht mehrere Stunden aus dem weiteren Umland anreisen müssen. Verglichen wurden verschiedene Monatstickets für Metropolen incl. Umland (Pre- Deutschlandticket), wobei der Zeitaufwand natürlich weiterhin unverändert bleibt.

Wobei ich finde, dass Leipzig - inmitten der ostdeutschen Provinzlandschaft liegend - eine gewisse Besonderheit inne hat. Hier jammert man auf hohem Niveau. Während die Stadt selbst an Wohnungsmangel leidet, stehen im näheren, gut erreichbaren Pendelbereich viele Wohnungen leer. Bis dorthin fährt man auch keine Stunden wie bspw. in Seattle - vorausgesetzt, der ÖPNV tut was er soll: Zuverlässig und engmaschig Orte miteinander verbinden. Wenn ich so etwas hier lese (https://www.mz.de/lokal/weisse…ossvermieter-leer-3753866), dann frage ich mich ernsthaft, ob wir wirklich eine so große Wohnungsnot haben. Das Einpendeln nach Leipzig oder Halle dauert 30-40 min, je nach Ziel. Dem Umland täten einige frische Impulse aus der Stadt durchaus gut. Möglicherweise ändert die geplante S-Bahn-Anbindung ab 2026 hieran etwas (auch wenn diese keinen engeren Intervall bieten wird, aber es gibt einen gewissen psychologischen Effekt). Ist es nicht wesentlich effektiver, den ÖPNV besser auszubauen, als teuer neue Wohnungen zu bauen?