Leipzig: Immobilienmarkt und -wirtschaft

    Die L-IZ beschäftigt sich mit dem Grundstücksmarktbericht. Demnach sind die Grundstücksverkäufe im letzten Jahr gegenüber den Vorjahren signifikant zurückgegangen. Im Artikel wird dies darauf zurückgeführt, dass in den Vorjahren viele Grundstücke und unsanierte Häuser eher zu Spekulationszwecken gekauft und gehalten würden. Dies bremse den Wohnungsbau aus.


    Dem kann ich mich nur bedingt anschließen. Sicher wird es Grundstücke und Häuser in Leipzig geben, bei denen das der Fall ist. Aber:
    Viele unbebaute Grundstücke sind im Besitz der Stadt oder der LWB. Viele weitere sind bereits bei Projektentwicklern in der Mache, d. h. es gibt schon detaillierte Planungen (Argenta-Areal, Quartier Rosa-Luxemburg-Str., Am alten Zoll, Elisenhöfe, Bayerischer Bahnhof etc.), nur passieren tut nichts. Das Ausbremsen scheint mir eher etwas damit zu tun zu haben, dass der Markt für Wohnraum von 10 Euro kalt aufwärts nicht so riesig ist (ein Teil kann es nicht bezahlen, der andere Teil muss sich erst daran gewöhnen, das zu bezahlen) und die Preise nicht so schnell steigen, wie es die Entwickler gern hätten.

    ^ Leider wieder ein sehr tendenziöser L-iz-Artikel. Werden in Leipzig Wohnungen gebaut, ist es nicht recht, weil die neuen Wohnungen angeblich die Preise nach oben treiben (und Brachen plötzlich als wohltuende Grünflächen gelten). Werden in Leipzig keine Wohnungen gebaut, ist es auch wieder nicht recht, weil die Preise aufgrund zunehmender Knappheit ebenso steigen. Und immer sind private Akteure dran Schuld, weil sie mit ihren Immobilien Geld verdienen wollen. Das ist eine etwas einseitige Sicht der Dinge.


    Wenn die L-iz fehlenden Wohnungsbau zu Preisen für Niedrigverdiener und Hartz-IV-Empfänger bemängelt, dann muss sie ihre Kritik direkt an die Stadt richten, denn sie verfügt über ausreichend Grundstücke zum Bauen. Aber darüber ist in dem Artikel kein einziges Wort zu lesen.


    Natürlich hat die L-iz mit ihrer Einschätzung recht, dass die Preise für Wohneigentum seit Jahren durch die Decke gehen und diese nicht im Verhältnis zur Mietpreisentwicklung stehen. In meinem weiteren Familienkreis, irgendwo in Thüringen lebend, musste sich auch jemand eine noch unsanierte Altbauwohnung hier in Lindenau für über 4.000 Euro/qm zur Eigennutzung kaufen; in einer Gegend, wo die Nachbarschaft für 5 Euro/qm kalt zur Miete lebt. Ich kann mir nicht vorstellen, dass das auch nur annähernd eine wertstabile Immobilie sein soll. Die im Artikel erwähnte Wiederverkaufsquote von 35 Prozent an Käufer, die ihren Wohnsitz tatsächlich in Leipzig haben, deutet darauf hin, dass die Zweitverkäufe schon viel günstiger ausfallen als die Erstverkäufe.


    Aus dem L-iz-Artikel lese ich unreflektierte Kapitalismuskritik heraus statt den wahren Grund für fehlenden Sozialwohnungsbau beim Namen zu nennen. In Berlin hingegen sieht man eindrucksvoll, dass man vor einer wahrlich sehr ungesunden Wohnungsmarktentwicklung nicht davor gefeit ist, wenn die Partei Die Linke das Ressort Wohnen und Stadtentwicklung stellt und Senat und Bund versuchen, mit Mietpreisbremse, Milieuschutzsatzung etc. regulierend einzugreifen.

    Zitat von Cowboy

    Die im Artikel erwähnte Wiederverkaufsquote von 35 Prozent an Käufer, die ihren Wohnsitz tatsächlich in Leipzig haben, deutet darauf hin, dass die Zweitverkäufe schon viel günstiger ausfallen als die Erstverkäufe.


    Beim Wiederverkauf sanierter Eigentumswohnungen (ebenfalls ohne Stellplatzanteil) reicht die Preisspanne von 323 bis 4.420 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche. Der Mittelwert aller ausgewerteten Preise lag mit 1.472 Euro pro Quadratmeter-Wohnfläche fünfzehn Prozent über dem Vorjahresniveau.


    https://www.leipzig.de/news/ne…ienmarkt-2017-in-leipzig/


    Dabei ist zu berücksichtigen, dass die qm-Preise bei großzügigen, familiengeeigneten Wohnungen in Leipzig teils deutlich höher ausfallen als bei kleinen Wohnungen. 4/5-Raum-Wohnungen aus dem Bestand für deutlich unter 2.000 Euro/qm sind in den letzten Jahren nach subjektiver Beobachtung schnell rar geworden. Das erfassen die oberflächlichen Durchschnittszahlen leider nicht.


    Bei den 4.000 Euro/qm in Lindenau waren dann aber wenigstens die Sanierungskosten inbegriffen?

    Es hat sich durch das anhaltende Wirtschaftswachstum in der Stadt schon etwas angedeutet in den letzten Jahren: in Leipzig werden so langsam die Büroflächen knapp. Dabei wurde im ersten Quartal 2018 der Rekordwert von 2017 um 15% übertroffen. In den ersten Monaten diesen Jahres wurden vor allem kleine Abschlüsse mit unter 1.000 qm bei den Neuvermietungen umgesetzt. Folglich sind die Mieten im ersten Quartal 2018 um 4% gestiegen und liegen in der Spitze nun bei 13.50€. Diese befinden sich vor allem im Innenstadtbereich.


    Die Leerstandsquote liegt jetzt bei 7.6%, was die Mieten weiter steigen lassen wird. Von den insgesamt 287.000 qm Bürofläche sind noch ca. 45.000 qm in einem guten Zustand. 79.000 qm sind unsaniert und zur Zeit nicht vermietbar. Das kennen wir in Leipzig vom Wohnungsmarkt.


    Experten im Artikel gehen nun von einem wachsenden Interesse an größeren Flächen aus. Die gegenwärtig entstehenden 56.000 qm sind schon zu gut zwei dritteln vermietet. Außerdem sieht man eine Notwendigkeit einer gesteigerten Bautätigkeit.



    Falls im Büromarkt nun eine ähnliche Entwicklung ins Rollen kommt wie jene auf dem Wohnungsmarkt vor wenigen Jahren, kann man in der Stadt bis 2030 richtig Probleme bekommen. Dann werden die freien Flächen in Konkurrenz zu einander bebaut. Das steigert nur die Preise welche dann vor allem im Wohnungsmarkt negative Effekte haben.

    ^ Wer hätte das vor 15 Jahren gedacht, als nahezu 25 Prozent aller Büroflächen in Leipzig leer standen, dass noch vor 2020 Büroflächen langsam wieder knapp werden. Etwas zeitversetzt zum Wohnungsbau kommt man um ein neues städtebauliches Konzept zum Bau neuer Büroräume nicht umhin.


    Ich war die letzten Tage in Stockholm, und dort ist mir die starke Sub-Urbanisierung von reinen Wohn- und Büroquartieren seit den 60er-Jahren negativ aufgefallen. In der Bürotristesse von Solna beispielsweise, einem Vorort von Stockholm, findet dieses wenig nachahmenswerte Konzept auch heute noch Anklang. In Leipzig fände ich eine Quartiersbildung mit Mischnutzung aus Wohnen und Arbeiten innerhalb der Stadtgrenze attraktiver.

    ^^ Irgendwie habe ich Probleme, solche Panikmeldungen in den Medien mit der Realität in Verbindung zu bringen, egal ob es jetzt Büroflächen oder Wohnraum (ab einer bestimmten Preisklasse) betrifft.


    Wenn man mal in einem Immobilienportal nachschaut, sind massenweise Büroflächen in der Vermietung - etliche davon großflächig und zentrumsnah. Einiges davon ist erst im Bau oder der Planung, aber viele Flächen wären sofort zu haben. Daher kann ich die Meldungen nicht unbedingt nachvollziehen. Entlang der Prager Str. wären aber auch noch reichlich Möglichkeiten zum Bürobau vorhanden.


    Gleiches gilt für Mietwohnungsbau und "Luxussanierung". Wenn man 10 - 13 Euro kalt zahlen kann und will, kann man in Leipzig wohnen wo und wie man möchte. Viele, viele der kürzlich fertiggestellten Wohnungen lassen sich in den Immobilienportalen finden - sei es nun Buchgewerbehaus (z. T. unter 10 Euro), LKG-Carré, Schumanns Gärten, Salomon-Druckerei, Emilienstr. 44 - die Liste ist scheinbar endlos.


    Der Markt in diesem Preissegment scheint mir derzeit gesättigt. Daher lohnt sich momentan aus Vermietersicht meiner Ansicht nach auch keine Zweitsanierung im Luxussegment und die möglicherweise damit einhergehende Verdrängung der Altmieter. Wie viele der prognostizierten Neu-Leipziger Wohnungen in diesem Preissegment nachfragen würden, ist zudem ja auch fraglich.


    Wie seht ihr das?


    Das Problem ist und bleibt der Wohnraum für Leute, die sich keine 10 Euro Kaltmiete leisten können. Wenn man neu nach Leipzig kommt, aus dem Elternhaus aus- oder umziehen muss, ist die Auswahl deutlich kleiner geworden und konzentriert sich zunehmend auf die Plattenbaugebiete am Stadtrand. Dieser Trend wird zunehmen und das Problem verschärfen. Genau dort müsste man gegensteuern, Anreize für den Bau auf zentrumsnahen Flächen schaffen, den KdU-Satz (bei Neuvermietung) auf ein am Markt verfügbares Maß anheben und Leerstände sowie Zweckentfremdung erschweren.


    Da wünsche ich mir nicht nur das Engagement von Bund und Land, sondern insbesondere von den Akteuren in dieser Stadt. Auf dem Spiel steht nämlich meiner Ansicht nach die Vielfalt und die Lebensqualität in der Stadt - und damit ein nicht unwesentlicher Teil ihrer Attraktivität - für Bewohner, für Studierende, für Kulturschaffende und sonstige Kreative, für Wissenschaftler, für Touristen, und letztendlich (mittel- und langfristig) auch für Investoren.

    So ist das Leben eines deutschen Millionärs - Ungleichland

    Passt das hier rein?
    Wer mal etwas mehr über Christoph Gröner (CG-Gruppe) erfahren möchte, ist hier richtig.
    3 Teile, zumindest die ersten beiden recht sehenswert, im dritten Teil wird das Ganze etwas schwammig und scheinbar gab es dann auch noch eine Vorgabe einen gewissen Anteil AfD-Bashing mit unterzubringen.
    Viel Spaß:
    https://www.youtube.com/watch?v=2Y2WxM2Srlc

    Finanztest bietet einen Überblick über Miet- und Kaufpreise 2017: https://www.test.de/Immobilien…nt-jetzt-lohnt-4865683-0/


    Dort sind die genauen Zahlen zwar nur gegen Geld zu haben, sp-on hat für eine Auswertung aber dankenswerterweise Leipziger Zahlen einfließen lassen - als Beispiel für eine lebenswerte Großstadt mit vergleichsweise günstigen Kauf- und Mietpreisen. Auch hier sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen aber stärker gestiegen als die Angebotsmieten, Kaufen also tendenziell weniger attraktiv geworden. Nicht berücksichtig werden einmal mehr unterschiedliche Wohnungsgrößen. Erfasst werden exemplarisch nur "Eigentumswohnungen von 70 Quadratmeter, die ab dem Jahr 2000 gebaut oder vollständig saniert wurden".
    http://www.spiegel.de/wirtscha…und-mieten-a-1218703.html

    Von Immowelt gibt es auch einen neuen Marktbericht. Zu Leipzig und Dresden:


    Vor 10 Jahren waren die ostdeutschen Großstädte Leipzig und Dresden noch günstiger. Nach Steigerungen von mehr als 70 Prozent sind beide nun an den Ruhrgebiet-Städten vorbeigezogen und befinden sich bei rund 2.000 Euro pro Quadratmeter. Beide ostdeutsche Städte sind inzwischen im Kommen. Dank Universitäten und einem vielfältigen Jobangebot ziehen wieder vermehrt junge Menschen nach Leipzig und Dresden.


    https://presse.immowelt.de/pre…er-als-vor-10-jahren.html


    Direkt zur Tabelle:
    https://presse.immowelt.de/med…abellen_10_Jahre_Kauf.pdf


    Leipzig 2008 auf 2018, Sprung von 1.100 € auf 1.910 € und damit um 74% nach oben. Grundlage sind anders als bei der Auswertung durch Finanztest nicht die Verkäufe, sondern die Angebotspreise auf dem Portal (mittlerer Wert der angebotenen Wohnungen und Häuser). Sowohl Dortmund als auch Essen sind mittlerweile deutlich günstiger, Bremen nur wenig teurer.


    Dient auch als Basis für diesen LVZ-Artikel:
    http://www.lvz.de/Leipzig/Loka…zehn-Jahren-um-74-Prozent

    ^ Der Sitz des Landesrechnungshofs soll ja von L nach Döbeln verlegt werden - aber wenn der Redakteur das durcheinander gebracht hat, hätte er sich ja sowohl bei der Richtung als auch bei der Einrichtung vertan.

    Alle großen Genossenschaften in Leipzig "verbünden" sich gegen Leipzigs Stadtverwaltung und deren Vorsteherin, der Dame mit Hut.


    Konkret geht es um eine Idee der Stadt, dass die Genossenschaften pro Jahr 500-700 WE bauen sollen. Fragt sich zuerst, auf welchen Grundstücken, diese haben die Gen. sicher auch nicht in Masse auf Lager...


    Gerade zu lächerlich finde ich die Aussage "In Leipzig gibt es angespannte Gespräche, aber noch keinen angespannten Wohnungsmarkt.“
    Jeder Marktbericht, egal von welchem Anbieter, fast jeder Mitarbeiter der Stadt, diverse Wissenschaftler und auch viele Immobilienmakler sprechen von einem angespannten Markt. Nur die Genossenschaften sehen alles ent- statt angespannt? Mysteriös, schaut man sich doch mal an, wie wenig WE diese in citynahen Bereichen noch frei haben, wo man vor 5 Jahren noch gute Auswahl hatte, gibt es jetzt oft 0-2 Treffer... Man verschweigt hier wohl gern, dass der Leerstand sich vor allem in Grünau oder einigen kaum sanierten Beständen konzentriert (wie jeder über die Suchfunktion der Anbieter herausfinden kann).


    Und: "Anhebung der Bedarfssätze bei den Kosten der Unterkunft (KdU), die in Leipzig bei Plattenbauten zu den niedrigsten Sätzen in Sachsen gehörten". Entweder der Autor hat geschlafen oder die Genossenschaften wissen nicht, dass KdU unabhängig vom Gebäudetyp gezahlt wird.


    http://www.lvz.de/Leipzig/Loka…machen-gegen-Dubrau-mobil

    "Allein bei den Genossenschaften stünden über 3800 Wohnungen leer, hinzu kämen 2000 beim kommunalen Vermieter LWB. Die Genossenschaften könnten ihren Mitgliedern niemals erklären, warum sie „Tausend neue Wohnungen mit sehr hohen Mieten bauen sollen, wenn nebenan Tausend leer stehen.“ ... ."


    Die großen Genossenschaften im VSWG hatten Ende des Jahres 2017 insgesamt 3.814 leerstehende Wohnungen bei einem Gesamtbestand von 53.313 Wohnungen (7,2 %). Davon standen 1.558 (2,9 %) nach ihren Angaben wegen mangelnder Nachfrage leer - das ist aber eine etwas großzügige Umzugsreserve, de facto sind die Genossenschaften nahe der Vollvermietung.


    Bei 2.256 Wohnungen (4,2 %) werden "sonstige Leerstandsformen" als Grund angegeben, vor allem sind das 100 % leerstehende, unsanierte und nicht zur Vermietung angebotene Leerstände.


    https://www.vswg.de/publikationen/ --> Jahresstatistik 2017


    Es gehört schon eine gehörige Portion Chupze dazu zu behaupten, es gäbe in Leipzig keinen angespannten Wohnungsmarkt, weil man selbst noch ein paar hundert Häuser hat, die seit Jahren z.T. verrammelt vor sich hingammeln. Die Buden sind logischerweise für Menschen, die im Moment Wohnungen suchen, völlig irrelevant. Sie helfen ihnen genauso wie noch nicht gebaute Wohnungen, die vielleicht in zwei oder drei Jahren beziehbar sind.


    Ähnlich bei der LWB: Der vermietbare Kernbestand umfaßt 33.486 Wohnungen, davon sind 96,6 % vermietet und mithin 1139 leer. Der "Kernbestand unsaniert bzw. mit Sanierungsplanung" umfaßt 1.552 Wohnungen mit einer Vermietungsquote von 84 %. Damit werden bis zu 250 Wohnungen gar nicht mehr zur Vermietung angeboten, zum Teil schon seit Jahren. Auch liegt die Summe deutlich unter den von den Genossenschaften behaupteten 2000 leerstehenden Wohnungen.
    https://www.lwb.de/file/downlo…2724617a7bf7b5436b1db.pdf

    Jetzt grätsche ich mal dazwischen und behaupte auch, dass es gegenwärtig keinen angespannten Wohnungsmarkt in Leipzig gibt. Das beruht vorwiegend auf den noch immer relativ niedrigen Durchschnittsmieten als auch darauf, dass in Leipzig Wohnungen noch immer auf dem Markt sind.


    Dass es gerade in eine bedrohlichere Richtung geht, ist ja eine ganz andere Sache.




    Zitat von Altbaufan_

    Alle großen Genossenschaften in Leipzig "verbünden" sich gegen Leipzigs Stadtverwaltung [...]


    Konkret geht es um eine Idee der Stadt, dass die Genossenschaften pro Jahr 500-700 WE bauen sollen. Fragt sich zuerst, auf welchen Grundstücken, diese haben die Gen. sicher auch nicht in Masse auf Lager...

    Diesen Kinderkram der Genossenschaften finde ich aber auch ziemlich unsinnig. Haben wir nun in Zukunft ein Problem auf dem Wohnungsmarkt oder nicht? Und geht es doch vor allem gegenwärtig nicht darum, bezahlbaren Wohnungsbau in Zukunft zu gewährleisten?



    Also warum sollten die Genossenschaften denn nicht in die zukünftigen Stadterweiterungen einbezogen werden. Eine Stadterweiterung mit dem klassischen Antlitz eines Suburbia mit 1-3 geschossigen Ein- und Mehrfamilienhäusern wäre doch eine Wiederholung der schlechten Stadtplanungen der 1960-1980er Jahre. Genau so wie es eine Wiederholung von Großwohnsiedlungen wären.


    Die Genossenschaften haben in den ersten Jahren des sozialen Wohnungsbaus noch ganz neue Ansätze verwirklicht und in die Pflicht kann man sie dadurch heute auch durchaus nehmen. Dazu gehören Konzepte eines zukünftigen Städtebaus im Verbund mit der Stadt. Das geht von der Frage, welche Stadtgesellschaft wir haben bzw. sichern wollen. Hin zu Themen der Mobilität, Erschließung, und Umwelt. Die Nachverdichtung von den teilweise sehr lose gebauten "Riegel-Siedlungen" in der Kernstadt ist eine weitere und weitaus immanente Möglichkeit, diese Marge von 500-700 Wohnungen zum größeren Teil zu deckeln. Aber Hauptsache, keine der Graumützen verliert sein Garagendorf oder die Wäscheleine....



    Ein verbünden gegen die Stadt ist wirklich mega albern und peinlich. Aber das ist halt auch Leipzig - da geistert immer wieder die Provinz umher.

    Einmal editiert, zuletzt von hedges ()

    Man wird aber schon mal fragen dürfen, warum sich die Genossenschaften gegenüber der Stadt zu Neubauten "verpflichten" sollten. Ob sich Investitionen lohnen oder nicht, muss jeder Marktteilnehmer selbst beurteilen. Da würde ich Frau Dubrau auch so viel Papiere verfassen lassen wie sie will und trotzdem meine eigenen Entscheidungen treffen. Wenn die Stadt einen entsprechenden Bedarf sieht und Neubauten als lohnende Investition sieht, dann stehen ihr mit der LWB alle Möglichkeiten zur Verfügung.

    In mehreren anderen Großstädten gibt es Verabredungen/neudeutsch "letter of intent" zwischen Stadtverwaltungen und Genossenschaften (und Kommunalpolitik). Die einen bringen Grundstücke ein, die anderen bauen darauf - im Vergleich zu günstigeren Mietpreisen als rein renditeorentierte Unternehmen.


    Solche Verabredungen wird es nun in Leipzig erst einmal keine geben, da die großen Wohnungsbaugenossenschaften ja damit signaliert haben, nicht in größeren Stückzahlen Wohnungsneubau betreiben zu wollen. Entsprechend benötigen sich dann auch keine für sie vorbehaltene Grundstücke - mit Preisnachlässen oder Konzeptverfahren im Gegenzug für bestimmte Verpflichtungen.


    Siehe dazu den letzten Satz im Beitrag von hedges.


    München: "Um diese ... [Genossenschaftswohnungen] zu fördern, hat die Stadt beschlossen, in den großen städtischen Neubaugebieten 20% bis 40% der Flächen für Genossenschaften und Baugemeinschaften zu reservieren. Diese Grundstücke werden nicht zum höchsten Preis, sondern nach einer Konzeptausschreibung vergeben."
    https://www.immobilien-zeitung…chen-bauen-jetzt-genossen