Leipzig: Immobilienmarkt und -wirtschaft

    "Eigentumsgarage" auf Pachtland

    Wer erleben will, welche Blüten ungerechtfertigte Eingriffe der öffentlichen Hand in das Marktgeschehen treiben, der suche nach "Eigentumsgarage auf Pachtland".


    Hintergrund: Der Käufer erwirbt selbstverständlich kein Eigentum an der Garage. Wofür die üppig vierstelligen Summen über den Tisch wandern, ist im Prinzip die Aufgabe einer von öffentlicher Hand subventionierten Pachtgarage. (Subventioniert = Verpachtung unter Marktpreis)


    Der öffentlichen Hand (Kommune, kommunale Betriebe, ...) entgehen dadurch allein in Leipzig jährlich Mehreinnhamen in Millionenhöhe. Auch dürfte eine strukturelle Korrelation von Garagenbesitz und prekären Lebensverhältnissen nur schwer nachweisbar sein.


    Erlebt der soziale Wohnungbau also eine Renaissance, so haben wir wohl bald das Konstrukt der "Eigentumswohnung in Mieträumen" bzw. die fünfstellige Ablöse für die gebrauchte Roller-Küche.


    *So* muss Planwirtschaft!

    Das Wirtschaftsmagazin 'Capital' veröffentlichte in der letzten Woche mit der Ausgabe 5/2015 seinen großen "Capital-Immobilien-Kompass" für den Kauf- und Mietmarkt in Deutschland. Sechs Jahre nach dem Beginn des Immobilien-Booms in Deutschland dokumentiert der Immobilien-Kompass bis auf Ortsteil-Ebene hinunter die Preisentwicklung in diesem Zeitraum.


    http://immobilien-kompass.capital.de/


    Capital, G+J Wirtschaftsmedien, 23.04.2015
    'Capital' wieder mit großem Immobilien-Kompass in Heft 5/2015: Investoren finden jetzt auch Mietrenditen auf lokaler Ebene, rund 11.000 Orte unter http://www.immobilien-kompass.de/capital
    http://www.presseportal.de/pm/…estoren-finden-jetzt-auch

    Ich frage mich bei diesem Kompass immer wieder, wie man (trotz vorhandener "Kriterien", die man sich durchlesen kann) zu manchen Ergebnissen kommt.


    Beispiel, konkrete Straße tut nichts zur Sache, da mehrfach vorkommend:
    Gewerbeflächen sind eine "gute Wohnlage"
    Straßenbahnwendeschleifen dito
    direkt daneben Wohnbebauung "grau" ... muss ich das nachvollziehen können?


    Auch dass bspw. das nun wirklich nicht kleine Areal Siebengrün großteils als mittlere Wohnlage (also 2 von 5) eingestuft ist und direkt daneben (Jägerstraße und Co.) eine Top-Lage (5 von 5) sein soll, ist absoluter Unfug, da beides großteils hochwertig saniert und entsprechend teuer ist. Und ein paar Meter Unterschied machen keine drei Stufen weniger aus.
    Die Kaisergärten, bereits seit 2009/2010 bezogen, sind gleich mal gar nicht bewertet, obwohl VOR Siebengrün fertiggestellt. Desweiteren an der Hans-Oster-Straße eine Häuserzeile Top-Lage (warum auch immer), etwas weiter nördlich (Maria-Grollmuß-Straße und Olbrichtstraße) stehen noch einige gelbe Klinker-Altbauten, die sogar nur einfache Lage (1 von 5) sind.


    Wer Leipzig kennt, wird zahlreiche weitere Beispiele finden, wo nur Fragezeichen durch den Kopf gehen, auch wenn die Kriterien erläutert sind ;)

    Tja, wahrscheinlich liegt es schlichtweg an der Datenmenge. Es ist ja nicht nur Leipzig, das hier bunt eingefärbt wird. Nun kann man sich entweder daran erfreuen, dass die Kartenmacher_innen den Mund sehr voll nehmen und sich offensichtlich dabei verschluckt haben:


    "Kein anderes Medium bietet eine derartige Informationstiefe und Aktualität zu regionalen Immobilienmärkten wie wir. Wer eine Immobilie kaufen oder mieten will, kommt an unserem Angebot nicht vorbei. Wir setzen die Standards", sagt Horst von Buttlar, Chefredakteur 'Capital'. "Der neue Immobilien-Kompass hat das Potenzial, zur 'Schwacke-Liste' der Immobilienwirtschaft zu werden", ergänzt Dr. Peter Hettenbach, Inhaber des Dr. Hettenbach Instituts.


    Oder man meldet brav die Fehlerchen, wie es in den Ausführungen zur Methodik gewünscht wird:


    http://immobilien-kompass.capi…rtikel/wohnlagen-methodik


    Lernendes System
    Nutzer des Capital Immobilien-Kompass können über die Funktion „Beitrag verfassen“ Anmerkungen zu den Wohnlagen machen. Das iib-Institut überprüft die Beiträge und übernimmt sie gegebenenfalls in die Karte.


    Ich weiß allerdings, was ich mache :D .

    Wenn die Karte so offensichtliche Fehler enthält und das in nahezu jedem Stadtteil, sollte man vielleicht diese Selbstloberei sein lassen und lokale Experten mit einbeziehen.


    Auch "Hierbei werden städtebauliche Faktoren (Bebauung, Alter, Zustand, Straßenbild), Anbindung (öffentlicher Nahverkehr, Parkplätze), Versorgung (Schulen, Geschäfte), Umwelt (Lärm- und Geruchsbelastung, Grünflächen) und Soziales (Leerstand, gemeldete Straftaten) berücksichtigt." das ist Augenwischerei, da dazu nicht jede Stadt umfangreiche Daten heraus gibt und ich nicht davon ausgehe, dass die Firma sich die Daten mühsam ergoogelt. Bspw. kann man die Anzahl der Parkplätze nirgendwo 100% genau erheben, da nicht festgelegt ist, ab / bis wann ein Parkplatz noch wohnungsnah ist.


    Der nicht selbst denkende Kapitalanleger wirds schon glauben ;)

    Erstbezug Baugenossenschaft Leipzig
    Arthur-Hoffmann-Str. 126, 132-136, Connewitz


    Anhand eines konkreten Beispieles sieht man deutlich, dass auch bei Genossenschaften das Wohnen im Neubau ohne Förderung alles andere als freundlich für Geringverdiener ist:
    Wohnfläche 100,00 qm
    Kaltmiete 905,00 EUR (!)
    Nebenkosten + 252,00 EUR
    Heizkosten (inkl.) 101,00 EUR
    Warmmiete 1.157,00 EUR


    Quelle: http://www.bgleipzig.de/wohnungdetails-3509.007.html


    Somit liegen wir bei einer mehr als stolzen Warmmiete von 11,57 pro qm relativ weit weg von der Innenstadt und vergleichen mit den ALG-II-Sätzen, die bei rund 4,50 kalt + NK liegen.
    Ohne staatliche Förderung wird kein einziger Neubau, selbst wenn er ohne "Premium-Ausstattung" ist, jemals für Geringverdiener (auch nicht für die, die arbeiten) zur Verfügung stehen. Wenn sich die Preise in Leipzig weiterhin nur noch in diese Richtung entwickeln (dank Zuzug und Neubauten ausschliesslich über 8 Euro kalt), sind 2020 diese 8 Euro Kaltmiete im Gesamtdurchschnitt Standard, auch für Wiedervermietung und Bestand.


    Was ich damit sagen will: Ein "Schimpfen" auf die Bauträger, die ebenfalls in diesem Preissegment agieren, ist zu kurz gegriffen. Bei der WG Lipsia, egal ob Grünau oder anderswo oder der WG Unitas am Westplatz, sind die Preise ähnlich (mind. 8 Euro kalt im Neubau). Potentiale für <8 Euro pro qm bietet der Bestand, hier muss nicht jede Sanierung luxuriös ausfallen, dann klappt's auch mit 6 Euro kalt (in einigen Lagen machen das manche Bauträger sogar noch trotz guter Ausstattung).

    Die kommunale LWB erwirtschaftete 2014 einen Überschuss von 14,4 Mio Euro. Die Mieteinnahmen beliefen sich in diesem Zeitraum auf 117,2 Mio Euro, 2 Mio Euro mehr als 1 Jahr zuvor. Die Verbindlichkeiten sanken von 918 Mio Euro im Jahr 2007 auf zuletzt 700 Mio Euro. Um der steigenden Einwohnerzahl Rechnung zu tragen, soll das Wohnungsportfolio von derzeit rund 35.000 Wohnungen aufgestockt werden. Derzeit plane man mit 1000 neuen Wohnungen in den nächsten Jahren. Da wahrscheinlich keine großen Wohnungskontingente auf den Markt kommen werden, stehen die Zeichen auf Neubau. Näheres soll auf der Gesellschafterversammlung im Herbst diskutiert werden. Nähere Einzelheiten: klick!

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    700 Mio Verbindlichkeiten, aber Geld für ein neues Logo, vermutlich allein für den Entwurf einen höheren vierstelligen Betrag plus die Umstellung von Logis an Gebäuden, ServiceKiosken, Exposes, Mietverträgen, Briefpapier uvm. - am Ende wohl eher ein hoher fünfstelliger Betrag?

    Einmal editiert, zuletzt von Altbaufan_ ()

    Laut MDR 19.30 fehlen in Deutschland mittlerweile 800.000 Wohnungen. Die Flüchtlinge werden die Situation verschärfen, sobald sie aus den Einrichtungen von Land und Kommune heraus sind (Erstaufnahmestellen, Turnhallen usw.). Gebaut wird aber fast ausschließlich teurer Wohnraum - bundesweit.
    Die Bauwirtschaft bemängelt zu lange Genehmigungszeiten und Auflagen (Parkplätze, Spielplätze usw.)
    Dresden Jena und Leipzig gehören zu "Schwarmstädten" und hätten kaum noch Platz für neue Haushalte.


    Gleichzeitig gibt es vor allem im Osten ein parallel verlaufendes "Ausbluten" der Städte und Gemeinden.


    Die Bauwirtschaft fordert wieder die Politik. Dass aber auch die Bauwirtschaft ihren Teil leisten muss und nicht immer nur "Luxusausstattung" bauen muss, scheint dort nicht anzukommen. Ich bin mir sehr sicher, dass Käufer auch normalen Standard (Heizung statt Fußbodenheizung, normale Badausstattung statt Luxuslinien und Designerbäder Laminat statt Echtholzparkett, Tapeten statt Xfach gespachtelter Wände usw.). Es ist ja allgemein bekannt, dass manche Firmen ausschließlich auf dicke Gewinne und Rendite spekulieren und dann noch den Staat fordern, damit die Gewinne noch mehr steigen? Ein Haus muss rentabel sein, jedoch muss die Rendite nicht am obersten Ende liegen.


    Wenn man in Frankfurt am Main oder München mittlerweile bis über 30,00 Euro pro qm kalt zahlt, ist irgendwas aus dem Ruder gelaufen.

    Warum soll ich mich als Käufer denn mit "normalem Standard" zufriedengeben, wenn ich bereit bin für gehobeneren Standard zu zahlen und der Bauträger bereit ist diesen anzubieten?

    Wenn du das willst und kannst, geschenkt. Du bist aber genau wie ich nicht der Rest dieses Landes. Es gibt aber genau dort genug Menschen mit weniger Einkommen, die auch gern Eigentum erwerben wollen (und es ja laut Politik auch sollen, v.a. in Leipzig ist die Eigentumsquote bekanntlich extrem gering), es aber nicht können, da sich nun mal nicht jeder die Luxusausstattung für 4500 Euro pro qm leisten kann, man aber auch kostendeckend für 3000 Euro bauen könnte. Betonung auf könnte. Die Leute ausschließlich auf den Wiederverkauf zu verweisen wäre eine Option, macht aber die Erstverkaufspreise, als auch die Erstbezugsmieten keinen Cent billiger, ergo müsste schon am Anfang günstiger verkauft werden, sonst bringt das ganze null.

    ^ Mal unter uns: Ob man für 3000 Euro oder 4500 Euro baut, hängt weniger von der Ausstattung als vielmehr von der Lage ab. Mitunter kann man für etwas mehr als 2000 Euro/qm in der Kernstadt Wohneigentum erwerben und muss dabei auf Fußbodenheizung und Designerbad nicht verzichten.

    Die
    Leipziger Internetzeitung     widmet sich der Entwicklung des Leipziger Immobilenmarktes.


    Resümiert wird, dass sich in Zentrumsnähe die als "gut" eingestuften Wohnlagen vermehren. Die Maklerfirma Engel & Völkers zählt inzwischen auch Reudnitz, Marienbrunn und Stötteritz, den südlichen Teil von Gohlis-Mitte (direkt an der Georg-Schumann-Straße gelegen!) und sogar Wiederitzsch, die östlichen Teile von Lindenau und Plagwitz -mit ihrer Nähe zum Auwald und zu den großen Parks der Stadt- zu den guten Wohnlagen.
    Das führt zu Gentrifizierungseffekten. Damit die positive Entwicklung in Leipzig anhält, wird ein belastbares soziales Wohnungsbauprogramm notwendig sein, meint die Leipziger Internetzeitung.



    HIER beschäftigt sich die Leipziger Internetzeitung mit den Chancen, die der Flüchtlingsstrom bietet. Wenn man die nicht nutzt, werden es andere tun. Bremser in Sachsen wollen die alten Zustände bewahren.

    ^ bestätigt hat sich mittlerweile der Stadtbezirk 'Zentrum Ost' als teuerster Bereich der Stadt. Im Bereich Preis/qm bei Neukauf, nicht Mieten. Dieser stellt damit 'Zentrum West' mit dem Bachviertel, Waldstraßenviertel, und Musikviertel in den Schatten. Das ist vor allem auf die Neubautätigkeiten und dementsprechend den Preissteigerungen im Wohnungsmarkt bei Neukauf zurückzuführen. Die jetzigen Bautätigkeiten und Planungen werden die Zahlen sicher noch heben. Wer hätte das vor 10 Jahren gedacht?


    Generell gibt es aber überall ein Steigerung im Vergleich zu 2010 zu verzeichnen. Nicht nur holen kräftige Steigerungen bei Neukauf die schwachen Stadtteile aus dem Niedrigniveau, sondern sind auch in den etablierten Stadtbezirken zu verzeichnen. Namentlich Lindenau (+46%), Zentrum-Süd (+49%), Zentrum-West (+59%), Plagwitz/Schleußig (+66%), und eben Zentrum-Ost (+85%).


    Quelle hier

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    Kleiner Hinweis: Das Zentrum-West beinhaltet nicht das Waldstraßenviertel. Das gehört zum Zentrum-Nordwest, Zentrum-W endet an der Waldstraße.
    Das Musikviertel (Mozartstraße, Haydnstraße usw.) gehört zudem zum Zentrum-Süd. Die Grenze ist hier Anton-Bruckner-Allee / Karl-Tauchnitz-Straße.
    Zu sehen (im entsprechenden Maßstab, der voreingestellt sein müsste) auf stadtplan.leipzig.de


    Viele Grüße


    PS: Die Daten sind zudem mit Vorsicht zu genießen, da sie nur die Auswertung EINES Immobilienportals darstellen.
    Dort fehlen auch genug Objekte, teure wie billige. Eine Gesamterfassung aller angebotenen WE (Eigentum wie Miete) ist leider meines Wissens nirgendwo vorhanden, da manche über ImmoScout, Immwelt, andere Immonet, wieder andere über lokale Makler und noch andere über Eigenwerbung agieren - und andere alles zusammen.


    Die teuerste Kaufwohnung mit unfassbaren 5.600 Euro pro qm findet man z.Z. in den Parkvillen am Kickerlingsberg. Diese 0815-Architektur aus fertigen Elementen mit hässlichen Blech"jalousien", die immer gleich aussehen und lediglich farblich verändert sind, ist den Preis mE nicht wert, gute Lage hin oder her. Alle Neubauten im Umfeld sind preiswerter, selbst die, die erst 2015 begonnen wurden.
    Und das, obwohl das Objekt bereits 2013/2014 fertiggestellt wurde, d.h. diese Wohnung sich seit über 2 J. nicht verkauft. Muss wohl am Preis liegen. Wer so viel Geld ausgibt, hat von Leipzig einfach keine Ahnung oder zahlt es aus der Portokasse. Selbst 4.500 Euro (Riverhouses oder Talstr. 4-6) sind bekanntlich -noch- die Ausnahme und mit 3.000-4.000 ist man z.Z. gut dabei.
    Wer noch ein bisschen Taschengeld übrig hat:
    http://www.immowelt.de/expose/…ampaign=nestoriade_tf2010

    Zitat von Altbaufan_

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    Kleiner Hinweis: Das Zentrum-West beinhaltet nicht das Waldstraßenviertel. Das gehört zum Zentrum-Nordwest, Zentrum-W endet an der Waldstraße.
    Das Musikviertel (Mozartstraße, Haydnstraße usw.) gehört zudem zum Zentrum-Süd. Die Grenze ist hier Anton-Bruckner-Allee / Karl-Tauchnitz-Straße.
    Zu sehen (im entsprechenden Maßstab, der voreingestellt sein müsste) auf stadtplan.leipzig.de


    Viele Grüße


    Alles klar - danke!


    Bzgl. der Auswertungen des Immobilienportals, denke ich, sind es sicher keine allg. Zahlen spiegeln aber dennoch den Trend. Der ist ja zur Zeit in Richtung Ostvorstadt und den dortigen Neubauten. An anderen Stellen unweit des Zentrums finden zur Zeit ja keine Wohnungsbauten in diesen Umfängen statt. Obwohl ich auch neulich wieder, über drei Ecken, den Mietpreis von 18/qm (Kalt) an anderer hörte....

    In Leipzig steigen Mieten prozentual am stärksten

    Die Angaben oben beruhen auf der Analyse der Angebotsmieten auf Immowelt.


    Dieser Tage hatte auch Jones Lang LaSalle (JLL) seine Analyse von Leipzig und anderen deutschen Großstädten vorgelegt. Veröffentlicht wurde dies unter anderem in der


    Cash-Online vom 23.2.2015
    Aufwärtstrend in Leipzig angekommen
    http://www.cash-online.de/immo…leipzig-angekommen/307363


    Mietwohnungen:
    - überdurchschnittlicher Anstieg der Angebotsmieten hat sich fortgesetzt
    - Plus von 3,4 Prozent im zweiten Halbjahr 2015
    - Angebotsmiete beträgt nun durchschnittlich 6 Euro/m²
    - auf Jahressicht stiegen die Mieten mit 8,1 Prozent
    - Zuwachs am stärksten im Vergleich der acht von JLL untersuchten Städte
    - 2014 lag die Mietensteigerung noch bei rund vier Prozent
    - 2015 gab es Mietzuwächse in allen Stadtbezirken r
    - Der höchste Anstieg war erneut in Schleußig und Plagwitz verzeichnet worden.
    - Auch im Osten Leipzigs sind die Mieten wieder deutlich angestiegen, wobei das Mietniveau deutlich unterhalb des Mittelwertes für die Gesamtstadt liegt.


    Eigentumswohnungsmarkt
    - Preisanstieg von 12,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr
    - zweithöchster Zuwachs der acht Städte nach Stuttgart
    - 1.500 Euro pro Quadratmeter im Mittel
    - Preissteigerung erstreckt sich auf immer mehr Lagen der Stadt
    - am stärksten stiegen Kaufpreise in preiswerteren Lagen der Bezirke Ost und Nordost
    - auch gefragte Lagen im Zentrum und Gohlis (Bezirk Nord) und in "den neuen Trendlagen östlich des Zentrums" gab es überdurchschnittliche Preisanstiege


    Wohnungsneubau eher verhalten
    - 2014 wurden 785 Wohnungen im Neubau fertiggestellt
    - Rund 60 Prozent des Neubaus sind Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
    - Der Bau von Eigentumswohnungen würde überwiegen, da das Mietniveau in den meisten Lagen für den Mietwohnungsbau noch zu gering sei.
    - Die bisher eher verhaltene Belebung der Bautätigkeit sei darauf zurückzuführen, dass die meisten Zuzügler Studenten und Auszubildende mit geringen Einkommen seien, die noch nicht als Nachfrager auf dem Eigentumsmarkt auftreten.


    „Während größere Städte wie Berlin oder München nachlassende Anstiege der Miet- und Kaufpreise zeigen, ist der Aufwärtstrend mittlerweile in Städten wie Leipzig angekommen. Bei den insgesamt vergleichsweise noch niedrigem Miet- und Kaufpreisniveau sind in den nächsten Monaten weitere hohe Steigerungsraten wahrscheinlich“, so Roman Heidrich, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin.