Ich frage mich ja bei diesem Artikel zwei Dinge
1. Was unterscheidet eine "Top-Lage" von einer "Premium-Lage". Immerhin sollen diese Vokabeln ja die Ausweitung des Geschäftsfeldes kennzeichnen.
2. Was bitte soll die "Revitalisierung" eines voll vermieteten Gebäudes sein? Mehr Vitalität geht nicht.
2 Vermutungen, aber dafür ist es ja das Café:
1. Ich denke, eine Premiumlage ist durch hohe Erlöse gekennzeichnet, während eine Toplage hauptsächlich durch hohes Volumen (natürlich auch mit hohen Erlösen) besticht.
2. Wenn da ein paar Langfristmietverträge ablaufen, erhofft man sich natürlich, nach den Investitionen zu anderen Konditionen vermieten zu können. Insofern trifft es "Erlösoptimierung" wohl eher.
Split aus dem Thread Umgang mit Bauerbe.
Noch immer verstehe ich nicht wie es funktioniert, dass bis in's kleinste Detail rekonstruiert wird...... und hier noch eine angemessene Rendite bleibt. Trotz der Förderung kann ich mir das nicht vorstellen. Aber es funktioniert augenscheinlich!
In Bezug auf eine Rendite funktioniert das auch nicht. Eine Rendite für den Eigentümer ist mit diesen Häusern nicht zu machen, im Gegenteil. Die Kaufpreise einer Eigentumswohnung fangen bei 2.200 € / m² an, zumeist höher. Selbst unter Berücksichtigung der steuerlichen Abschreibungen und der momentan niedrigen Zinsen muss der Käufer noch immens drauflegen. Die Kaltmiete müßte mindestens 11,00 €/m² betragen, so dass zumindest kein Verlust entsteht. Der Käufer muss also schon langfristig finanzstark sein und auf steigende Mieten hoffen.
Die Kehrseite ist, dass viele Anleger das nicht durchhalten. Ich kenne ein Objekt, dass aus 26 Eigentumswohnungen besteht. Hier gab es in den letzten 8 Jahren 7 Zwangsversteigerungen. Diese 7 Käufer hatten halt nicht den langen Atem. Ein richtig finanzielles Disaster stellt sich für den Eigentümer ein, wenn die Wohnung über einen längeren Zeitraum nicht vermietet ist.
^ Ich kann mir nicht vorstellen, dass die Kaltmiete bei 11 Euro liegen muss, damit sich die Investition irgendwann einmal amortisiert.
dann mach ich mal ne Beispielrechnung für eine 100 m² Wohnung, die zu 7,-€ vermietet wird, auf:
Angenommen: 100 m² Wohnung bei einem Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer/Notar) = 2.200 € x 100 m² = 220.000 €
Kaltmiete: 7,- €/m² --> 700 € Kaltmiete / Monat.
Monatliche Kosten:
Verwaltungskosten: 4% = 28 € / Monat
Instandhaltungsrücklage: 9% = 63 € / Monat
Mietausfallwagnis bzw. Maklercourtage: 10% = 70 €/Monat
Betriebskosten: 1% = 7 €/Monat
--> monatl. Kosten der Wohnung (nicht umlegbar): ca 168 €/Monat.
Somit verbleiben von den Mieteinnahmen noch 532 €/Monat, von denen der Kredit bezahlt werden muss.
Die Kosten der Finanzierung unterstelle ich langfristig mit 5% Zinsen (von 220.000 €) --> 916,67 € monatlich.
In diesem Beispiel beträgt der monatliche Fehlbetrag also 384 € zzgl. Tilgung.
Eine Kaltmiete von 7,-- €/m² ist also bei weitem nicht ausreichend, um eine Wohnung zu einem Kaufpreis von 2.200 €/m² zu finanzieren.
@ DieVa: in deiner Rechnung fehlen m.E. die Denkmalschutzabschreibungen. Weiterhin operierst du, soweit das für mich ersichtlich ist, mit unrealistischen Zahlen. Ein Blick hierauf nennt einen Durchschnittsquadratmeterpreis von 1200 Euro für Geschosswohnungen, was sich auch mit meinen Beobachtungen deckt, 80m² bekommt man oft um die 100.000 Euro.
Insgesamt behaupte ich mal, dass sich Investitionen in gefragten Gegenden durchaus finanziell rentieren.
^ ...ich habe Kaufpreise für Erstbezug herangezogen, das ist richtig. Aber die Kosten und auch die Preise stimmen.
Beispielsweise habe ich dazu gerade auf der GRK-Seite nachgesehen. Aktuelles Projekt der GRK ist z.B. die Lützowstr. 21, 23. Die Lage würde ich mit einfach bis durchschnittlich bezeichnen, zumal es eine stark befahrene Straße mit Straßenbahnverkehr direkt vor der Haustür ist.
Die Ausstattung ist natürlich kaum zu toppen. Neben den bekannten Ausstattungsdetails wie Stuck, Parkett, Aufzug etc. soll im Kellergeschoss sogar ein Wellness-Bereich mit Sauna eingerichtet werden.
Kaufpreis der Erdgeschosswohnung Nr. 1 mit 111,74 m² = 290.524,-- EURO. Der Kaufpreis beträgt also exakt 2.600 €/m² zzgl. Kaufnebenkosten. Die GRK kalkuliert selbst ausweislich der Prospektangaben mit einer erzielbaren Miete von nur 5,50 €/m². Das halte ich in der Lage für realistisch, ist aber angesichts der hohen Kaufpreise viel zu niedrig.
Meines Erachtens gilt es ein großes Mißverhältnis zwischen der (top)-Ausstattung, der (einfachen)-Lage, dem (hohen)-Kaufpreis und der langfristig erzielbaren (zu niedrigen)-Miete.
Dass die Durchschnittspreise in Leipzig nur bei 1.200 € liegen, liegt ausschließlich an den Zweitverkäufen. Auch ein Käufer der Lützowstr. 21 wird bei einem Verkauf der Wohnung in ein paar Jahren max 1.000 €/m² erzielen (wenn es keine Inflation in D gibt). Irgendwie ist das gespenstisch.
Ich will nicht die zweifellos tollen Sanierungen kritisieren, aber ich kenne genügend Anleger, die zunächst begeistert von ihrem finanziellen Engagemant waren, bei denen dann aber schnell eine große Ernüchterung eingetreten ist. Und damit meine ich nicht die Anleger aus den 90ern, die in schlechten Lagen gekauft haben. Den Käufern der GRK aus der Lützowstr. wird es ähnlich ergehen.
Meiner Meinung nach wird auch in der Ausstattung flächendeckend viel zu teuer gebaut. Und bei Lagen in Lindenau z.B., die immer einfachen Standart aufwiesen, kann ich nicht jubeln, wenn auch hier Luxusappartements großflächig neu entstehen.
deinen letzten satz kann ich nicht nachvollziehen. "einfache" sanierungen in "schlechten" lagen würden doch praktisch keine mieter finden.
auch dein rechenbeispiel in #1793 verwundert. im grunde richten sich die verkaufsprospekte an eine klientel, die nicht erst riesige kredite aufnehmen muss, um eine eigentumswohnung zu erwerben. rund 80% der wohnungen werden an "reiche" altbundesländler verkauft. (darum wird in den prospekten ja auch erst mal erklärt, wo leipzig überhaupt liegt, wie man in #1792 anhand des projekts "weissenfelser hofgärten" wieder schön sehen kann.)
.....Somit verbleiben von den Mieteinnahmen noch 532 €/Monat, von denen der Kredit bezahlt werden muss. .....
Die Miete genauer gesagt der Mietzins,dient aber eigentlich nicht dazu,für den Erwerb der Immobilie aufgenommene Kredite zu tilgen.Der Mietzins stellt,wie der Name schon sagt,eine Verzinsung des Wertes der Immobilie dar.
Die Finanzierung der Immobilie sollte ohne den Mietzins geplant werden.
Die Beispielrechnung ist auch unvollständig,da Abschreibungen nicht mit berücksichtigt sind.Wenn die Mietzinseinnahmen die Kreditbelastung vollständig abdecken würden,könnte ja jeder eine Wohnung kaufen und vermieten.Aber wie geschrieben.Die Miete dient nicht zur Finanzierung des gekauften Objektes,auch wenn dies oft so verbreitet wird.
Zu den Miethöhen.Ich kenne mehrere Leute,die in Dortmund,Hamburg und Mannheim 80-90m² Wohnungen haben und 650-750 € warm zahlen.Ich selbst habe in Düsseldorf Bilk in den späten 90er Jahren eineinhalb Jahre in einem 38m² Apartment für 470 DM gewohnt.Die Meinung,dass man für die gleiche Wohnung in westdeutschen Ballungszentren das zwei oder dreifache der Mieten als in Leipzig oder Berlin zahlt ist landläufig verbreitet,aber trifft nur selten zu.
RMA: mir wird auch richtig warm ums herz,wenn ich die Bilder in diesem Strang mir ansehe.Man muss sich aber klarmachen.Das was Du hier siehst,ist nicht der Sanierungsalltag.Es gibt natürlich auch viele,sehr profane Sanierungen.
Was mir aber auffällt,ist ein Trend zu hochwertigen Sanierungen,gerade auch bei Genossenschaften/Bauvereinen wird in Berlin aber auch anderswo mehr Wert auf die Aussenhülle gelegt,als noch vor Jahren.
Die Beispielrechnung fand ich ganz interessant und habe deshalb selber mal gesucht. Unter http://www.target-immobilien.de/html/abschreibungsarten.html habe ich auch ausführliche Beispielrechnungen dazu gefunden.
Die nicht umlagefähigen Nebenkosten für den Kapitalanleger werden dort folgendermaßen angegeben:
Kosten für die Haus- und Mietverwaltung (steuerlich absetzbar):
ca. 20,00 € / Monat zzgl. MwSt. für das Gemeinschaftseigentum
ca. 20,00 € / Monat zzgl. MwSt. für das Sondereigentum
Instandhaltungsrücklage: ca. 0,30 € / m² / Monat
Das liegt für die 100 m² Beispielwohnung schon unter den Werten von DieVa. "Mietausfallwagnis bzw. Maklercourtage" von 10 % als laufende monatliche Kosten zu verbuchen erscheint mir auch etwas zweifelhaft.
Einen Kredit zur Finanzierung wird wie schon bemerkt kein Investor aufnehmen müssen, womit die ganze Argumentation hinfällig wird (selbst wenn, sind 5 % wiederum recht hoch angesetzt). Hier müßte man eher die Einnahmen gegenüberstellen, die man am Kapitalmarkt erzielen kann.
Auch die Wertsteigerungen der Immobilie werden komplett ausgeblendet. In ostdeutschen Großstädten dürften die teilweise beträchtlich sein, da mitunter einzelne Sanierungen der Startschuß für das Aufblühen eines ganzen Viertels sind, wie man hier im Thema immer wieder vorgeführt bekommt.
Wenn es sich nicht rechnen würde, wären in Leipzig wohl nicht eine solche Vielzahl von Gebäuden saniert worden. Die Wohnungen werden meist vollständig vermietet, Risiken wie eine Pleite des Sanierungsträgers oder Kostensteigerungen während der Sanierungen sind natürlich nicht auszuschließen. Ich persönlich würde aber lieber ein paar Euro mit einer herrlich sanierten Immobilie riskieren als am Aktienmarkt...
Die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten die DieVa angesetzt hat kommen schon recht gut hin, soweit ich das "aus der Ferne" beurteilen kann. lguenth1: Mietausfallwagnis und Maklercourtage sind zwingend anzusetzen (§19 Abs.2 #1 ImmoWertV) und mit 10% sogar eher niedrig. Die Rechnung sollte auch nicht wirklich ohne Finanzierung gemacht werden, auch wenn man 100% EK verwendet. Klar kann man sich auch mit reiner EK-Finanzierung seine Rendite herrechnen, aber mit (zum. fiktivem) FK-Einsatz sollte die schon noch höher werden können - ansonsten hamma echt ein Problem mit dem Leverage (in welchem Falle ich so ein Ding eh nie kaufen würde - es sei denn es ist Liebe 
).
Noch beunruhigender finde ich deinen zweiten Post. Denn im Ergebnis bleiben für mich zwei Alternativen: entweder die Investitionsrechnung dreht sich mit enormer Sensitivität allein auf den Abschreibungen oder das Ganze grenzt an Beschiss der jeweiligen Projektentwickler (für die ich bisher soviel übrig gehabt hatte) und der jeweiligen Makler - wie die Gschichten in den 90ern...
Denn im Ergebnis bleiben für mich zwei Alternativen: entweder die Investitionsrechnung dreht sich mit enormer Sensitivität allein auf den Abschreibungen oder das Ganze grenzt an Beschiss der jeweiligen Projektentwickler (für die ich bisher soviel übrig gehabt hatte) und der jeweiligen Makler - wie die Gschichten in den 90ern...
Dein Ergebnis stimmt meines Erachtens. Allerdings sind die beiden Varianten nicht gleichverteilt. Der wesentliche finanzielle Anreiz für die Kapitalanlage in Immobilien sind - neben der Sicherheit und der Wertsteigerung - die Abschreibungsmöglichkeiten für Immobilien unter Denkmalschutz und in Sanierungsgebieten. Das wird bei vielen Websites der bekannten Entwicklungs- und Sanierungsfirmen auch immer wieder deutlich herausgestrichen. Bei den anderen wird das Wissen um die Steuersparmodelle bei den potentiellen Kund_innen wohl stillschweigend vorausgesetzt.
Hier mal als Beispiel die Wi-Unternehmensgruppe, um deren Leipziger Engagement es schon an anderer Stelle geht:
http://www.denkmalschutz.in/Anlageimmobilien.html
Steuerlich noch viel effektiver ist eine Denkmalimmobilie aber, wenn der Eigentümer sie als Anlage Immobilien sieht. Hier kann der Eigentümer die Kosten für die Herstellung, die nach Art und Umfang zur Erhaltung und zur adäquaten Nutzung des Denkmalobjektes erforderlich waren, im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils mit 9 % beim Finanzamt geltend machen. Anschließend kann für die Anlage Immobilien für weitere vier Jahre jeweils 7 % abgeschrieben werden.
Ähnlich: http://www.denkmalimmobilie.com/vorteile/steuervorteil.html
http://www.capital-denkmal.de/…lle_rendite_eigentum.html
http://www.monetenfuchs.de/Ste…kmalschutzimmobilien.html
Und mal konkret in einem Zahlenbeispiel: http://www.das-baudenkmal.de/
Eine weitere Beispielrechnung für Denkmal-AfA: http://ratgeber.immowelt.de/an…hreibung-denkmal-afa.html
Noch ein drittes: http://www.bbs-denkmalschutz.de/Denkmalschutz-AfA.22.0.html
Als viertes und letztes sehr detailliert: http://www.kroellwitz-immobili…Immobilieninvestition.pdf
Bei den Einnahmen muß also neben der Miete auch der Steuervorteil aus der Abschreibungsmöglichkeit nach §§ 7h, i, 10f des Einkommensteuergesetzes für Gebäuden unter Denkmalschutz und/oder in Stadterneuerungsgebieten berücksichtigt werden. Je höher der Aufwand für die denkmalgerechte Sanierung ist desto höher die Abschreibungsmöglichkeit. Das ist eine wesentliche Erklärung dafür, dass in Leipzig meist sehr hoher Aufwand getrieben wird und durchaus auch in "einfacheren Lagen".
Auch den Beschiss durch die jeweiligen Projektentwickler und die schwarzen Schafe gab es und gibt es noch. Das bekannteste Leipziger Beispiel ist Immo Concept und später Heritus AG aus Mannheim ( http://www.heritus.de/ )
28.02.2010 - Heritus insolvent
http://www.hee-rechtsanwaelte.…le/heritus-insolvent.html
15.07.2010 - HERITUS-AG-Pleite: Wer entschädigt die Ruinen-Käufer?
http://www.gomopa.net/Pressemi…aedigt-die-Ruinen-Kaeufer
Aber auch da bestätigt in gewisser Weise sich das oben gesagte. Hier traf es oft Leute mit mittlerem oder gar geringem Einkommen und Vermögen, denen Immobilien aufgeschwatzt wurden, deren Abschreibungsmöglichkeiten sie gar nicht nutzen konnten. Ihnen wurde eingeredet, es wäre auch ohne Eigenkapital ein gutes Geschäft. Das ist es eben nicht.
Auch andere in Leipzig aktive Firmen gaben an, mit 0,00 Eigenkapital noch Geschäfte zu machen, so etwa http://www.vivre-invest.de/ind…denkmalschutz_immobilien0 Die Seriösität kann jede_r selbst beurteilen, u.a. schon mit einem Blick darauf, wieviele Projekte letztendlich realisiert wurden.
dass gilt auch dann,wenn der Käufer genug Schotter hätte,die Wohnung in bar zu erwerben.
Profis investieren so wenig wie möglich Eigenkapital.Die Zinsen sind niedrig und mit dem Geld,dass man nicht an Eigenkapital investiert,kann man arbeiten(spekulieren). Hat ein gewisses Risiko.
Wer bar kauft und fremdvermietet,spart weniger Steuern,als derjenige,der zu 90 % finanzieren lässt.
Stolz wird im Property magazine der neueste "Running Deal" in Leipzig verkündet:
http://www.property-magazine.d…eiten-verkauft-32099.html
Ein Berliner Investor hat eine sanierungsbedürftige Plattenbau-Wohnanlage in Leipzig-Grünau mit einer Gesamtfläche von rund 16.059 m² und insgesamt 297 Wohneinheiten erworben. Verkäufer war eine Leipziger Wohnungsbaugenossenschaft - wir können nun raten, welche ;). Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Beratend tätig waren die Dr. Lübke GmbH ( http://www.dr-luebke.com/ ) und die Limes Wohnbau GmbH ( http://www.limes-leipzig.de/ ). Das Unternehmen plant, den Bestand zu sanieren und dessen Potenziale durch ein aktives Immobilienmanagement zu heben. Nun dann man tau! 
Leider habe ich versehentlich die Email gelöscht, in der das Stadtforum eine Vortragsreihe zur Baukultur ankündigte. Wenn ich mich noch richtig erinnere, dann findet am Donnerstag, 27. Januar, 11 Uhr der Einführungsvortrag mit Martin zur Nedden in der Pfeilerhalle des Grassimuseums statt. Es sind verschiedene städtische und überregionale Institutionen beteiligt.
mal wieder ein artikel über leipzigs sonderstellung, was den gründerzeitbestand angeht: <welt>. konsolidierung ist natürlich eine gute sache, wenn damit nicht - wie schon oft besprochen - ein besitzerwechsel gen alte bundesländer einhergehen würde... ich kann mir allerdings kaum vorstellen, dass sich die verhältnisse jemals in die von frankfurt, münchen oder hamburg kehren werden. dazu fehlt es im umland doch schlicht an bevölkerung, die in den nächsten jahrzehnten potentiell nach leipzig zieht. was denkt ihr?
[...]konsolidierung ist natürlich eine gute sache, wenn damit nicht - wie schon oft besprochen - ein besitzerwechsel gen alte bundesländer einhergehen würde...
Ehrlich gesagt verstehe ich die Intention dieses Satzes nicht. Der- oder diejenige welche Kapital hat, kann sich Häuser und Wohnungen kaufen und die Rendite durch Vermietung etc einstreichen. Das ist eine ganz normale Logik des Kapitalismus.;)
ich kann mir allerdings kaum vorstellen, dass sich die verhältnisse jemals in die von frankfurt, münchen oder hamburg kehren werden. dazu fehlt es im umland doch schlicht an bevölkerung, die in den nächsten jahrzehnten potentiell nach leipzig zieht. was denkt ihr?
An welche Verhältnisse denkst Du? Ob Leipzigs Bevölkerung in 100 Jahren höher sein wird oder nicht, ist reine Kaffeesatzleserei und mir relativ egal, da dieser Umstand keinerlei Auswirkungen auf mein jetziges Leben hat.
Aber Du magst wohl recht haben das Leipzig, wie bereits öfter hier erwähnt, hauptsächlich davon profitiert als Bevölkerungsmagnet für das Umland zu gelten. Menschen aus den alten Bundesländern geben eher Berlin den Vorzug oder bleiben in den dortigen Städten.
Split, was die Bevölkerungsentwicklung angeht. Hier geht's weiter zu diesem Thema. C.
