Luisenstadt (Mitte) | Kleinere Projekte

Zu diesem Grundstück hier mal der Stand Februar 2010 im Städtebaulichen Rahmenplan Luisenstadt (pdf

Im Bereich des Bebauungsplans I-38 besteht eine Sondersituation, da die Grundstücke Anfang der 1990er Jahre zu sehr hohen Preisen erworben wurden. Nach der Boomphase konnte kein wirtschaftlich tragfähiges Konzept definiert werden, um diesen Teilbereich zu entwickeln.
Für die Bebauungspläne I-34 und I-38 ruhen die Aufstellungsverfahren.

In das Gebiet des B-Plan I-34 fallen die ganzen kleinen Projekte in Dresdener und Waldemarstraße Straße über die hier schon oft berichtet wurde. Heißt eine Quartiersentwicklung ist auch ohne festgesetzten B-Plan möglich.

Was den Parkplatz neben der Bundesdruckerei angeht. Eine abgestimmte Planung die eine Blockrandbebauung vorsieht gibt es laut Innenstadtplan. Wem das Grundstück gehört und ob hier die Absicht besteht zu bauen...keine Ahnung.

Edit: Und noch eine interessante Nachricht am Rande. Lt Tagesordnung für die öffentliche Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung am 30.05. liegt für das Grundstück Alte Jakobstraße 105, welches momentan noch als Lagerfläche für Baumaterial der benachbarten Fellini Residences dient, ein Bauantrag vor.

bzgl. #313, "dreieckiger Park", und die Reaktionen darauf:

Mir geht es gar nicht darum, ob das überhaupt noch möglich ist, dort eine Grünanlage zu anzulegen. Wahrscheinlich ist der Kuchen längst verteilt und Baurecht gegeben. Ich meinte nur, dass ich das sinnvoll und schön finden würde, da die Gegend sehr dicht bebaut wird und es die Attraktivität der Wohnungen und des Stadtbildes aus meiner Sicht verbessern würde.

Wer mal vor Ort war, wird diese massive Dichte, die dort entsteht, wahrscheinlich auch erkennen. Es wurde hier im Strang ja auch schon von anderen kritisiert, dass die Wohnungen dort sehr eng stehen. Beispiel Fellini-Residenz. Als Luxuswohnungsbau angepriesen, schauen dort die zukünftigen Bewohner aus allen Fenstern auf nur wenige Meter entfernte andere Fassaden und Wände. Wenn ich das Geld hätte: Dort würde ich allein aus diesem Grund schon garantiert nicht wohnen wollen.

Es geht mir auch nicht um einen Park, in dem man joggen oder Fußball spielen kann. Sondern um eine kleine gepflegte grüne Freifläche, die etwas Luft, Licht und Sicht zwischen die Blöcke lässt.

@ Malyan, #316:

Von konkreten Planungen ist mir nichts bekannt, der Parkplatz sieht aber nicht wie "in Stein gemeißelt" aus. Es gibt auch kein Schild, dass ihn als festen Grundstücksteil bzw. Parkplatz der Bundesdruckerei ausweist. Die daran anschließenden Gebäudeseiten sind Brandwand (A.-Springer-Str.) bzw. eine fensterlose Wand der Bundesdruckerei (Kommandantenstraße). Möglich wäre eine Blockrandbebauung demnach schon .

Ich bin auch der Meinung,dass eine kleine Grünfläche sich an dieser Stelle gut machen würde.Die Südspitze des Dreieck dürfte sowieso nur schwierig zu bebauen sein,da bedingt durch die Form,Grundstücke mit nur minimalen Rückraum entstehen. Sollten diese mit Wohnungen bebaut werden und aufgrund der hohen Bodenpreise eher teuer werden,so frage ich mich,wer bereit ist,für so eine Lage viel Geld auszugeben.Ich hatte es bereits geschrieben und stimme wieder einmal mit Backstein überein,dass die Gegend aufgrund der baulichen Situation m.E. nur sehr bedingt für hochpreisiges Wohnen taugt.

Hier könnte,wie von Backstein favorisiert,eine Häuserzeile für einen vernünftigen Abschluß sorgen.

eigene Bilder,gemeinfrei,hochgeladen mit http://www.pic-upload.de/

@ Backstein
Diese Dichte ist doch aber in den allermeisten Gründerzeitgebieten die sich heute großer Beliebtheit erfreuen gang und gäbe. Ich finde es wenig nachvollziehbar, kaum nachdem mal wieder 3 Blöcke die vorher Brach standen bebaut sind, nach neuen Grünflächen zu unken. Zumal wie gesagt keine 5 min Fußweg entfernt hinter der Alten Jakobstraße Schluss ist mit jeglicher Blockrandbebauung.

Kleist
Warum zerbrichst du dir denn den Kopf des potentiellen Investors? Keiner baut Wohnungen die er nicht gewinnbringend vermieten/verkaufen kann. Wenn jemand viel Geld für eine mäßig beleuchtete Wohnung in Toplage ausgeben will, dann stört mich das nicht. Und wenn die Wohnungen dadurch vieleicht sogar billiger werden als die anderen rings um (was wohl ziemlich unwahrscheinlich ist) kräht erst recht kein Hahn danach.

Zitat von Saxonia

Diese Dichte ist doch aber in den allermeisten Gründerzeitgebieten die sich heute großer Beliebtheit erfreuen gang und gäbe. ....

.... Keiner baut Wohnungen die er nicht gewinnbringend vermieten/verkaufen kann. Wenn jemand viel Geld für eine mäßig beleuchtete Wohnung in Toplage ausgeben will, dann stört mich das nicht. ...

Da wo Luxus draufsteht,soll auch Luxus drinn sein. Dazu gehört nicht nur die Wohnung selbst,sondern auch das Wohnumfeld. Und das ist hier nicht sehr luxuriös.Die Strassenbreite der Anliegerstraßen ist geringer als die der meisten Straßen in Gründerzeitvierteln wie Prenzlauer Berg. Vom Flair wollen wir hier gar nicht reden.Ich bin die Gegend mehrfach abgelaufen,durch meine Stadtspaziergänge und auch beruflich komme ich viel rum,habe ich Vergleichsmöglichkeiten. Ausserhalb einer Immobilienhausse müssen Selbstnutzer wie Anleger bei solchen Objekten mit großen Wertverlusten rechnen.In Berlin gibt es durch die historische Bedeutung der Stadt große Gebiete mit hochwertigen Immobilien,der Markt im Luxussegment ist aber begrenzt.Sprich es gibt eine starke Konkurrenzsituation.Wer hier Dunkelkammern als Luxusobjekte verhökern will hat es schwerer als in meinetwegen London,wo der Luxus Markt ungleich größer ist.In Berliner Gründerzeitgebieten gibt es alle paar Blöcke einen Grünplatz.

Das niemand beabsichtigt Wohnungen zu bauen,die nur mit Verlust an den Mann zu bringen sind,ist doch klar.Das Nachsehen haben aber oft die Käufer,nicht der Entwickler.Und das man mit Immobilien viel Geld in den Sand setzen kann,ist wahrhaft keine neue Erkenntnis. Ob Käufer von Etageneigentum oder die Anleger von Immobilienfonds.Da haben sich viele schon die Karten gelegt,selbst bei sog."Premiumfonds" wie AXA-Immoselect oder Allianz Flexi.

Zitat von Kleist

Da wo Luxus draufsteht,soll auch Luxus drinn sein.

Luxus ist immer eine Frage der Perspektive. Wieviel dieser Luxus dann tatsächlich wert ist, bestimmt der Markt.

Naja also niemand kauft die Katze im Sack oder? Wer par hunderttausend Euro für eine Wohnung auszugeben gedenkt, der wird sich schon, so wie du das ja auch getan hast, die Umgebung anschauen und sich sein Urteil darüber bilden ob sie das Geld wert ist.
Dennoch erkenne ich das Problem nicht als solches. Schließlich werden auch die Innenhöfe stärker begrünt und weniger bebaut als das früher der Fall war.

^ + ^^ Ein Problem gibt es hier auch nicht,weil die Bebauung sowieso beschlossene Sache ist. Die Idee einer Grünfläche,die hier von Backstein eingebracht wurde und von mir ausdrücklich unterstützt wird,ist nur ein Gedankenspiel,die Grundstücke sind längst verkauft,siehe Batos Ausführungen weiter oben.

Auf die Nachhaltigkeit und längerfristige Wertentwicklung innerhalb der angrenzenden Straßenzüge,hätte solch eine kleine Grünanlage mit Sicherheit positive Auswirkungen gehabt..Darum ging es um nicht mehr oder weniger.

Das niemand die Katze im Sack kauft,dass wäre schön. Gerade die steuerbegünstigten Ostimmobilien Anfang und Mitte der 90er Jahre wurden standardmässig aus dem Prospekt heraus gekauft,mit bekannten Folgen.

Zitat von Batō

Edit: Und noch eine interessante Nachricht am Rande. Lt Tagesordnung für die öffentliche Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung am 30.05. liegt für das Grundstück Alte Jakobstraße 105, welches momentan noch als Lagerfläche für Baumaterial der benachbarten Fellini Residences dient, ein Bauantrag vor.

Nur ein Entwurf oder vielleicht doch konkrete Planung?

(C) delusearchitects

Gleiches Architektenbüro, anderes Grundstück. Anstatt des von Backstein favorisierten Parks wird es wohl eher ein weiteres Hotel:

(C) delusearchitects

Keine Ahnung wie konkret das Ganze ist.

^ Zweites Bild:

das ist einer der Gründe, warum ich die massive Bebauung in der Ecke als zu eng empfinde. So eine Perspektive würde man nie haben, da rings herum ja alles zugebaut ist und die Straßen alles andere als breit sind.

Mal abgesehen davon ist diese Visualisierung zwar ganz nett, aber wenig aussagekräftig. Sieht aus wie aus einem modernen Comic oder einem Computerspiel. Selbst die Bäume haben diese komischen spiralförmigen Schlieren.

Erstes Bild:

Die Visualisierung für die Alte Jakobstraße 105 erscheint mir da realitätsnäher, auf dem Eckgrundstück ist auch städtebaulich eine Bebauung sinnvoll. Sicher kein allzu phantasievoller Entwurf, er passt aber zu den beiden bestehenden Nachbargebäuden.

Zum ersten Bild: Wäre ich Käufer einer Fellini-Wohnung, wäre ich not amused, auf so einen grobschlächtigen Kasten blicken zu müssen. Diese Fischer-Technik-architektur ist doch totlangweilig. Sollte man da nicht wenigstens auch so einen Art-Deko-Bau hinsetzen wie im Rest des Quartiers? Andere Option: Die feingegliederte Fassade des Gebäudes zur Rechten einfach fortführen. Wenn den Architekten von heute nichts schönes einfällt, soll es nur recht und billig sein, die Baukunst früherer Zeiten zu kopieren. (gilt übrigens auch für die Spreefassade des Humboldt-forums)

Der zweite Entwurf gefällt mir recht gut mit seinen geschwungenen Elementen, besonders angesichts der sonst eher strengen Rastern bei den Nachbarbauten.

Backstein: Massive Bebauung? Eng? Seih doch froh, dass es stellenweise eine Verdichtung der Stadt gibt. Wenn man sich die Gegend z.B. auf Bing anschaut, sieht man eine Mischung aus eher aufgelockerter Bebauung mit Wohnblocks und einiger Blockrandbebauung die noch bis heute überdauert hat.

Hier wird ein wenig Äpfel mit Birnen verglichen. Einerseits eine mögliche Platzanlage, die in gründerzeitlicher Tradtion stehen würde mit klaren Platzkanten (wenn auch mit hässlicher Bundesdruckerei) und anderseits in wenigen zum Teil nur dutzend Meter Entfernung Abstandsflächen der Nachkriegszeilen. Der Waldeckpark geht da gerade noch als Park durch, urban angeschlossen (klare Kante Stein/Grün) ist er wohlgemerkt nicht. Man sollte also m.E. nicht mit der Nähe anderer Grünflächen argumentieren, um einen Platz im Spittelmarkt-"Kiez" abzulehnen, da es unterschiedlichste Konzepte sind und man damit um die Ecke gedacht für den Erhalt der nahen Nachkriegsflächen eintritt (wird doch immer und überall nach mehr grün gebeten/gerufen/geplärrt), die viel eher nachverdichtet werden müssten, bevor das mangels kultiviert gestaltetem Alternativgrün in der näheren Umgebung nicht mehr möglich sein sollte.

Die Berliner Zeitung widmet sich mir einem Artikel dem Gebiet zwischen Spittelmarkt und Alter Jakobstraße. Viele Informationen wurde hier im Thread schon erwähnt, einige Details und Zahlen dürften dennoch neu und interessant sein.

Demnach werden dort ingesamt rund 850 Wohnungen entstehen, darunter auch Luxuswohnungen mit mehr als 200 qm Fläche. "Normale" Wohnungen kosten ca. 3000 - 4000 EUR. Die Beuth-Höfe allein beinhalten 122 Eigentumswohnungen, für weitere 117 Mietwohnungen wurde am Mittwoch Richtfest gefeiert.

Einerseits wird das z. T. elegante Erscheinungsbild der Fassaden betont, gleichzeitig aber auch die leblose Athmosphäre in den Häusern (was hier im Forum ja auch schon bemängelt wurde). Kritsiert wird das Fehlen von Restaurants oder Straßencafés, die wenigen Geschäfte sind meist Agenturen, Versicherungen u. ä.

Ansonsten wird viel über den Investor Groth berichtet und auch einige benachbarte Projekte werden erwähnt. Die Fellini Residences sollen im Sommer bezugsfertig sein.

Dazu gibt es viele Zahlen und einen Übersichtsplan.

Link zum Artikel

Ich finde, neue Restaurants kommen oft recht einfallslos rüber, wie gewollt und nicht gekonnt. Das fällt mir z.B. beim Hackeschen Quartier oder auch Friedrichswerder auf. Die Preise sind bei diesen Mieten entsprechend hoch, das häufig "gewollt und nicht gekonnte", vielleicht auch eher auf Touris ausgelegte Angebot und auch das Ambiente (z.B. ähnlich wie bei all den Luxuswohnungen die niedrigen Decken) rechtfertigen diese Preise aber nicht. Dadurch werden sie eher stiefmütterlich behandelt, sodass sie nach ein paar Monaten wieder schließen müssen.
Wenn ich die Kohle für eine solche Wohnung habe, dann habe ich auch kein Problem damit, in ein etablierteres und schickeres Restaurant essen oder auch Geschäften einkaufen zu gehen. Davon gibts ja in Richtung Gendarmenmarkt/Friedrichstraße oder Spandauer Vorstadt genug. Wie man dieses Problem unter diesen Umständen lösen kann, weiß ich jetzt auf die Schnelle auch nicht...

Das ist ein Effekt, der Neubauten nahezu allerorts anhaftet. Die maximale Ausnutzung der Flächen ist m.E. die Ursache.
Denn das was die Menschen zeitlos und anziehend finden ist in den heutigen Luxusimmobilien kaum zu finden. Wenn man durch lebendige Altbauquartiere geht erkennt man was es ist:

Breite Wege, von der Straßenflucht gerne ein paar Meter zurückgesetzte Gebäudekanten, das Erdgeschoss hat dabei oft 4 Meter Deckenhöhe und mehr, wenn darin ein ansprechendes, helles und großzügiges Raumgefühl entstehen soll selbst dann, wenn der Laden "brummt" und voll ist. Auch der Eingangsbereich eines Hauses kann mit einem Portal und einer Art Lobby sehr großzügig wirken und zum Aufenthalt einladen.

Wenn man im Rahmen der Flächenmaximierung jedoch genau diese Räume zu knapp bemisst, entstehen Tunneleffekte bei denen die Leute eher zügig durchlaufen. Das wirkt dann nicht mehr einladend, sondern abschreckend. Das ist das Rezept für ein lebloses Quartier.

Selbst wenn eine Wohnung 200 qm hat, ist sie bei weniger als 3 Meter Deckenhöhe niemals luxuriös: Es passen keine richtigen Schränke hinein, keine echten Deckenleuchten geschweige denn eine ansprechende Deckengestaltung. Und die Belichtung ist ebenso problematisch. Ein Philippe-Starck-3-Wasserhahn oder eine Edelstahltürklinke wirken im Exposé da eher wie ein schlechter Scherz.

Ciao,

naja, das mit dem EG kann ich so ganz klar zustimmen. Ich finde es dann besser, wenn dort Massionetten-Whg. entstehen als kleine,flache Lädenflächen.
Schaut man sich an,welche Gegenden stark nachgfragt werden, es sind diese mit vielen Altbauten, auch Kiez genannt.
Bei den Wohnungen sehe ich unterschiedlich. Da hängt es wirklich davon ab, wieviel m² bzw wie groß die Wohnungen sind. Ich habe 100m² mit offenen weiten Blick und eine Deckenhöhe von ca 2,81m und bin mit dem sehr zufrieden. Die Höhe ist gut. Sicherlich würden auch mir 3m besser gefallen, aber dann müssen auch die Küchenoberschränke usw. alles angepasst werden und dies wird natürlich teurer, sonst passt das Verhältnis nicht mehr. Je größer bzw. offener die Whg. geschnitten ist und je weiträumiger die Flächen sind, desto höher müssen die Decken sein. Optimal wären dort 3,10-3,30m. Bei Luxusvillen wie z.b. in Florida und Californien auf 2Etagen dann natürlich noch mehr, eher 4m/Etage und mehr.....

Ja, das vergaß ich noch hinzuschreiben. Ich meinte natürlich auch eine grundsätzlich überwiegende Nutzung des Erdgeschoss für Geschäfte und v.a. Lokale.

Dionicar: Erdgeschoß für Wohnungen? hmmm....dem kann ich eigentlich eher nicht zustimmen. Kaum einer möchte doch im Erdgeschoß Vorderhaus wohnen. Ich wohne in einer ziemlich durchgentrifizierten Ecke in Pberg und bei mir in der Strasse sind in der Regel im Erdgeschoß Kindergärten, Kinderläden, Kindertagesstätten, Cafés gelangweilter Pberger Mütter, Kinderläden, ein italienischer Spezialitätenladen, ein Psychotherapeut, Kindergärten....Wohnungen lassen sich i.d.R. erst ab Hochpaterre vermieten.
Da ich im Prinzip täglich am Spittelmarkt bin geb ich allerdings zu, das trotz zwei Bäckereien in der Neuen Grünstrasse, zwei Hotels und sogar nem Pizzaservice mit Restaurant nicht sonderlich viel los ist, könnte mir allerdings vorstellen, das nach der allgemeinen Bauwut durchaus Leben ins Quartier ziehen wird, zumal gerade an der Alten Jakobstrasse durchaus was los ist, dank Supermärkte, Büros, Fortbildungszentren, Cafés.

Die Projektenwickler/Bauträger haben grundsätzlich erst einmal ein Verwertungsinteresse. Die Eigentumswohnungen mit einer geplanten Vollgastronomie im eigenen Objekt lassen sich schwer verwerten. Die Käufer wollen schon die Infrastruktur haben, aber bitte nicht im eigenen Haus. Für Einzelhandel wird sicherlich der Bedarf kommen, aber auch erst wenn die Bebauung des Gebietes abgeschlossen ist.