Alexanderplatz: Diverses

Mein Beitrag bezieht sich eigentlich auf diesen Beitrag im Thread zum Steglitzer Kreisel, passt aber thematisch besser hier rein:

So erfreulich ich diese Nachricht finde, dass sich für ein neues Hochhaus an der Stelle des Steglitzer Kreisels Investoren interessieren, finde ich es momentan doch sehr verwunderlich, dass überall in der Stadt in eher peripheren Lagen (Estrel, Steglitz, Spreeufer in Treptow und nicht ganz so peripher das Upper West) neue Hochhausprojekte möglich sind, während am Alex (also mitten im Stadtzentrum) eine Realisierung der Hochhauspläne mangels Interesse von Investoren noch lange nicht abzusehen ist. Und das obwohl am Alex für die meisten Grundstücke schon Baurecht besteht und im Falle vom Alexa und Hines-Areal die Grundstücke bereits freigeräumt sind, teure Abrisse wie beim Schimmelpfenghaus oder dem Steglitzer Kreisel also nicht erforderlich sind. Hätte man die Möglichkeit alle derzeit in Planung befindenden Hochhausprojekte in einem Gebiet zu bündeln, würde in abzusehender Zukunft eine kleine aber feine Skyline entstehen. So entstehen überall in der Stadt einzelne Solitäre, die ohne jeglichen Bezug zu einander stehen. Schade. Woran könnte das mangelnde Interesse ausgerechnet am Alex liegen, wenn die allgemeine wirtschaftliche Situation den Hochhausbau in Berlin an anderen Stellen anscheinend wieder möglich macht?

Das wichtigste bei einer Immobilie ist die Lage. Anscheinend ist der Alexanderplatz aus geschäftlicher Sicht noch nicht eine der Top-Lagen für Hochhäuser.

^Ja das scheint wohl so zu sein, jedoch erschließt sich mir der Grund dafür nicht. Eine bessere verkehrliche Anbindung als am Alex geht in Berlin kaum, Infrastruktur und Einkaufsmöglichkeiten sind im Überfluss vorhanden, attraktive historische Stadtteile und die Hauptsehenswürdigkeiten Berlins befinden sich in fußläufiger Umgebung, es gibt das höchste Passantenaufkommen in der gesamten Stadt. Verglichen mit dem Industriegebiet neben einem Schrottplatz in Neukölln (Estrel) und dem Treptower Spreeufer (der nächste ÖPNV-Anschluss ist nicht gerade nah) sind das doch Traumbedingungen. Lediglich Steglitz und der Upper West-Standort bieten ähnliche Bedingungen, jedoch sind auch diese Standorte bezogen auf die Gesamtstadt schlechter angebunden als der Alex und im Falle von Steglitz sind bspw. touristische Highlights (die für eine Hotelnutzung attraktiv sind) sehr weit entfernt.

Ich habe da ein paar Hypothesen:
-Der Alex liegt zwar geographisch zentral, aber ökonomisch doch eher peripher, oder? Ich behaupte mal, um den Breitscheidplatz und in der Schlossstr. ist ökonomisch (wenn auch eher durch Einzelhandel) mehr los, als am Alex.
-Das Estrel ist eben das größte Hotel Deutschlands mit Konferenzzentrum, relativer Nähe zum BER usw. Und das (noch bestehende) ICC ist nicht weit weg vom Breiti. Hat der Alex das? Die kleine Messehalle kann da wohl kaum mithalten.
-Der Breiti (oder eher die Gegend drum herum) hat einen etwas anderen Ruf/Charme/Umfeld, als der Alex. Also bitte, der ist ja wohl total verranzt (optisch und "gesellschaftlich") und von Plattenriegeln umgeben. Die Spandauer Vorstadt ist schön, aber ist wohl kaum in einem Atemzug mit dem Alex zu nennen. Und sowieso, was haben Bürotürme davon, wenn um die Ecke eine Altstadt liegt?
-Eine gute verkehrliche Anbindung hat der Breiti auch. Die S-Bahn und die U2 passieren sogar beide. Und was hat man von der U8 und der U5?
-Der Kreisel besteht ja nun mal eh schon. Da machts irgendwie Sinn, wenn man dort einen neuen Turm baut.
-Zum Treptower kann ich jetzt nicht viel sagen, aber er steht ja auch schon...

Die Kosten wird man aber gerade aus geschäftlicher Sicht auch im Blick halten müssen - nicht ohne Grund zieht es Daimler nach Friedrichshain... In Mitte ist natürlich die Lage ideal, bezahlbarer und damit wirtschaftlicher ist es in halbwegs gut erschlossenen 'Randlagen'.

naja, vergessen habe ich sie nicht. es ging eher darum, dass eben 2 der verkehrsanbindungen beide plätze passieren. aber dass sie den kreisel mit der city west verbindet, habe ich i.d.t. nicht bedacht...danke für dein "lob"

P.S. @"breiti" ich habe momentan nur 1,25 arme, deswegen die abkürzungen und jetzt die durchgehende kleinschreibung. bp hätte es vielleicht auch getan. vergib mir also bitte

Ben: Ich kann deine Argumente zum Teil nachvollziehen, jedoch sehe ich das in manchen Punkten anders. Der Alex liegt zum Beispiel weit näher am BER als der Breitscheidplatz. Die U5 und U8 haben schon eine gewisse Bedeutung, da sie aufstrebende sich mitten im Gentrifizierungsprozess befindende Stadtteile (Friedrichshain und Kreuzberg) direkt mit dem Alex verbinden. Durch M2 und M4 ist der Prenzlauer Berg (mittlerweile eine der TOP-Wohnlagen für wohlhabendere Menschen, die allmählich mit Charlottenburg gleichzieht) in wenigen Minuten erreichbar. Die Spandauer Vorststadt (ebenfalls eine der Top-Lagen für Wohnungen im höheren Preissegment) schließt sich unmittelbar nordwestlich an den Alex an. Die Friedrichstraße mit einem zum Teil ähnlichen Warenangebot von internationalen Marken wie der Ku'damm ist nicht weit. Das Alexa (so gut besucht das meistens ist) trägt schon dazu bei, dass auch ökonomisch im Bereich des Einzelhandels einiges los ist am Alex.
Ich finde es merkwürdig, dass das riesige Potential des Alexanderplatzes von Investoren anscheinend noch so sehr unterschätzt wird.

Ben

gut Argumente. Allerdings:

- das direkte Zoo-Umfeld ist schmuddeliger als der Alex. Ebenso grosse Teile des sich anschliessenden Kant-Strassen-Umfelds. Da, finde ich, "trauen" sich die Investoren ganz schön was (Man stelle sich den puritanischen Ami und den streng gläubigen Araber vor, der direkt vor seiner Astoria-Tür über den Sexshop stolpert).

- Die Kaufkraftballung am Alex ist die punktuell grösste in Berlin - grösser als Tauentzien und Schlosstrasse. Allerdings dürften bezüglich des Standorts (Zoofenster, UpperWest) eher die "hochwertigen Dienstleistungen" (Anwälte, Steuerberater, Unternehmensberater) in Kuhdamm-Nähe den Ausschlag geben. Denn die können die höchsten Mieten zahlen. Und auf die zielt das Gebäude als Mieter meines Wissens ab.

- Ein echter Nachteil ist die für die Zielgruppe sehr schlechte Anbindung am Zoo (denen ist die U-Bahn eher egal. Wichtiger wären für die Zielgruppe: Tegel statt BER. Oder ICE-Halt am Zoo. Oder wenigsten den Airport-Express von Hbf.). Hier gewinnt der Alex deutlich durch seine grössere Nähe zu BER

^wie Oranien schon geschrieben hat, sind (bzw. waren bis vor dem Bau des Zoofensters und Renovierung des Bikini-Hauses) Breitscheidplatz und Alexanderplatz beide nicht gerade Schönheiten. Und so schön der Ku'Damm (in gewissen Abschnitten) ist, so ist mit Dom, Museumsinsel, Spandauer Vorstadt und Unter den Linden doch auch einiges an Ästhetischem in unmittelbarer Nähe zum Alexanderplatz vorhanden.

^^
Einzelhandel und Bürohochhäuser sind schon unterschiedliche Sachen. Ich denke der Grund warum für einige Jahre in Berlin keine neuen Bürohochhäuser gebaut wurden lag einfach an der mangelnden Nachfrage nach großen teuren Büroflächen. Die neu gebauten Bürohäuser um den Tiergarten standen zum Teil jahrelang leer. Wenn also kein Einzelmieter für das gesamte Haus bereitsteht war das Risiko ein ganzes Hochhaus auf gut Glück zu bauen zu groß. Zumal dort wohl auch noch höhere Mieten erzielt werden müssen als in den niedrigeren Häusern.

Daher war für die Grundstückseigentümer die Spekulation auf steigende Grundstückspreise in der Zukunft anscheinend interessanter als aktuell die Finanzierung für ein unsicheres Hochhausprojekt zu organisieren

Zitat von Oranien

- das direkte Zoo-Umfeld ist schmuddeliger als der Alex. Ebenso grosse Teile des sich anschliessenden Kant-Strassen-Umfelds. Da, finde ich, "trauen" sich die Investoren ganz schön was (Man stelle sich den puritanischen Ami und den streng gläubigen Araber vor, der direkt vor seiner Astoria-Tür über den Sexshop stolpert).

Die Verfügbarkeit von ausreichend buchbarem Frauenmaterial ist gewiss wichtiger aber so ein Sexshop zur Fantasieanregung ist vielleicht auch schon ein guter Standortfaktor.

Ein paar Punkte meinerseits:

- Riegel Haus der Elektroindustrie - Vollständige Sanierung i.H.v. 60m€ 1998 - Vermietungsstand dürfte zufriedenstellend sein - Erhalt des Gebäuderiegels und Vermietung vorhandener Büroflächen wohl risikoärmer als Abriss und Neubau entsprechend des Masterplans - zudem ist offen ob die TLG nicht bald noch verkauft wird.

- Haus des Reisens - Ein Abriss ist sehr wahrscheinlich. Seit Jahren investiert die Alexanderplatz 5 GbR nicht mehr großartig in die Instandhaltung des Gebäudes. Zwar hat die GbR in der Vergangenheit betont die Kollhoff'schen Planungen umzusetzen, passiert ist bisher nichts. Ich rechne eher mit dem Verkauf des Grundstückes an einen Neuinvestor.

- Kaufhof - Mit dem umgebauten Kaufhof hat die METRO Group ein gut laufendes Warenhaus in direkter Innenstadtlage. Mit einem Hochhausanbau hängt man sich ein Risiko ans Bein da umfassende Bauarbeiten am Bestandgebäude ausgeführt werden müssten die eventuell stark den Geschäftsbetrieb negativ beeinflussen könnten. Da hier nicht „auf der grünen Wiese“ gebaut werden kann dürften die Baukosten schwieriger kalkulierbar sein. Ich schätze mal die Metro will sich lieber auf ihr Kerngeschäft konzentrieren.

- Park Inn – wurde erst vor ein paar Jahren saniert. Jetzt schon wieder für einen Neubau abreißen wäre komplett unsinnig (es sei denn der Markt schreit regelrecht danach). Somit ist der Bau von 2 Hochhäusern schon mal blockiert. Rechts ist Blackstone zumindest damit beschäftigt die Wirtschaftlichkeit für den Bau eines Geschäftshauses zu prüfen. Aber man merkt, Blackstone wartet eher ab als das sofort investiert wird. Zudem war Anfang des Jahres zu lesen, dass der Finanzinvestor sogar Bauflächen verkaufen wolle.

- Alexa – Hier könnte ich mir noch am ehesten eine Realisierung vorstellen. Vielleicht sucht Sonae ja bereits einen Co-Investor…wer weiß…

sollten nicht auch die Blöcke links und rechts der Memhardtstrasse fallen? Zumindest wird auch hier seit Jahren wenn überhaupt nur minimal investiert.
Zur METRO, ich bin mir nicht 100% sicher, aber ich meine vor ein paar Jahren gelesen zu haben, das mit der Fertigstellung des aktuellen Kaufhauses ein Hochhaus gar nicht mehr realisierbar wäre, da das Kaufhaus eigentlich der Sockel sein sollte...
Insgesamt ist es doch so, das bis 2013 ursprünglich 13 Hochhäuser gebaut werden sollten. Nachdem die Pläne dafür dementsprechend abgeändert wurden, blieben lediglich 10 übrig, wovon für 8 Baurecht existiert. Inzwischen sprechen die Planer - laut einem Artikel der Morgenpost von November 2010 sogar nur noch von 6 Hochhäusern. Da kann man ja froh sein, wenn überhaupt in den nächsten Jahren mal wenigstens eins davon gebaut wird.

Die Anzahl der in den letzten Jahren in Berlin realisierten Hochhausprojekte > 50 m ist doch viel zu klein, um daraus eine Standortpräferenz potentieller Investoren abzuleiten.

Mir fallen ad hoc nur vier Projekte ein:
- Zoofenster (City West)
- Tour Total (Hauptbahnhof)
- Königsstadt-Carée (nähe Alex)
- Daimler Vertriebszentrale (Ostbahnhof)

D.h. 25 % entfallen auf die nähere Umgebung des Alexanderplatzes. Ich glaube nicht, dass der Alex aus Investorensicht als weniger attraktiver Standort wahrgenommen wird als etwa die City West. Die positiven Standortfaktoren wurden hier zur Genüge dargelegt.

Man muss auch bedenken, dass 150 m eine andere Hausnummer sind, als das bisher umgesetzte. Damit hier etwas in die Gänge kommt bedarf es einer etwas höheren Aktivierungsenergie.

allerdings sind 150m im internationalen vergleich eher bescheiden, wenn nicht sogar lächerlich...

Hauptsache schön

Ich finde 800 Meter im internationalen Vergleich eher lächerlich. Oder anders ausgedrückt: Solche absoluten Vergleiche sind oberflächlich und trivial. Ich möchte keine 150+ Wolkenkratzer in Berlin. Sie sind schlicht deplatziert. Ich möchte auch Berlin nicht mit anderen Städten vergleichen und einen "Wettbewerb" inszenieren.

Nur mal ein Statement gegen diese infantile Komparatitis. Jede Stadt hat ihre eigenen Maßstäbe.

Ich würde mir auch gern höhere Hochhauser wünschen, die weit über die 150 Meter hinaus gehen. Das Problem allerdings ist, dass Berlin mit dem Fernsehturm eine so bedeutende städtebauliche Dominate hat, dass sich größentechnisch nahezu alles in der Stadt daran messen muss. Jedes Gebäude welches in seiner mittleren Umgebung über den unteren Beginn der Kugel hinausgeht würde den Turm anschließend ziemlich deplatziert und klein wirken lassen. Daher wären m. E. nach allerhöchstens 175 Meter hohe Gebäude möglich.
Man könnte natürlich auch fernab des Turms höhere Gebäude bauen. Diese lägen dann aber weniger zentral und des weiteren würde darunter der von vielen gewünschte Cluster-Effekt leiden.

Aber mit dem Fernsehturm und seinen 368 Metern können wir uns doch erstmal trösten. Immerhin ist er gegenwärtig laut Wikipedia das 40. höchste Gebäude der Welt. In Europa liegt er sogar an 11. Stelle.

Das eigentliche Drama an der mangelnden Umsetzung des Kollhoff-Planes ist doch aber, dass staatliche Stellen einen städtebaulichen Rahmen setzen, an dessen Realisierung staatliche Immobilienunternehmen (ob bundes- oder landeseigen) kaum Interesse zeigen, statt hier initiativ zu werden und als Impulsgeber aufzutreten. So werden teure Pläne schließlich zur Makulatur. Man hätte sich diese Pläne sparen können, wenn sich noch nicht mal landeseigene/bundeseigene Unternehmen daran halten.

Echter Berliner: natürlich sind 800m absolut lächerlich, das geht ganz schnell in die richtung "meiner ist größer als deiner"....ich habe persönlich rein gar nichts gegen einen 150+ wolkenkratzer, sofern er wirklich benötigt wird und ein dementsprechender mieter vorhanden ist.
aber ich denke mal, das geht zu sehr in richtung "wolkenkratzer: pro und contra" und darüber könnte man ewig diskutieren.
dennoch stimmt es ab und an ein bischen nachdenklich, wenn irgendwelche entwicklungs- bzw schwellenländer oder diktaturen sich mit immer neuen hochhausrekorden brüsten und eine der größten volkswirtschaften der welt so tut, als könne sie sich solche gebäude nicht leisten.