Büromarkt Stuttgart

Der Büromarkt verliert an Dynamik - was aber nicht an sinkender Nachfrage liegt sondern schlicht am fehlenden Angebot. Vor allem große Fläche fehlen demnach, im Segment unter 400 qm geht es wohl noch hoch her. Im ersten Halbjahr 2016 lag die Durchschnittsgröße pro Abschluss bei 708 Quadratmeter und damit 28 Prozent unter dem Wert des Vorjahreszeitraums.
Eine ausführliche Einschätzung findet sich hier:
http://www.jll.de/germany/de-d…mt-den-engpass-zu-spueren

Bleibt die Frage, was zu tun ist? Mehr Bauaktivität als derzeit in Stuttgart ist ja kaum mehr möglich.

Leerstand in Stadt nun bei dramatischen 2,8% (Frankfurt 11,4%)!!

Experten befürchten nun Abwanderung von Arbeitsplätzen, weil in Stuggi nichts mehr gebaut oder angemietet werden kann, kaum noch Neuentwicklungen.

Stadtspitze: Reine Panikmache der Immobilienmakler.

Katastrophales Flächenmanagement für die anderen.

Quelle: StN 10.01.2017

Erst mal ein paar Jahre überbelegen -10 bis -20% Leerstand. Dann ist wirklich gewährleistet, daß neue Flächen auch gebraucht werden und nicht nur ressourcenverschwenderischem Prestige dienen.

Nun gehen sogar in den Nachbargemeinden die Flächen aus, heute: Fellbach.

Höchste Eisenbahn.

Quelle: StN-Online

Extrem geringe Neubautätigkeit, extrem niedriger Leerstand unter 3%.

Mieten stiegen weiter.

Stadtspitze: Nur net hudeln, alles nach Stuttgarter Maß.

Quelle: StZ
http://www.stuttgarter-zeitung…38-b0a1-ac75c4895628.html

Durch die viel zu niedrige Bautätigkeit nun Engpässe nicht nur bei Wohnungen, sondern nun auch bei Büros (Insider: "Stuttgart verbaut sich sein Wachstum"), faktisch Vollvermietung. Spitzenmiete nun bei 24,50 EUR.

Quelle: StZ
https://www.stuttgarter-zeitun…d9-9f6c-45bad671396c.html

Der Strang ist schon etwas älter, aber das Thema noch aktuell. Es hat sich nämlich, wie vorausgesagt, das Vorzeichen geändert. Für neuen Büroraum finden sich keine (bzw. nicht ausreichend) Mieter mehr, Beispiel: Neckarpark:

https://www.stuttgarter-zeitun…cx_1&cx_artPos=2#cxrecs_s

Dafür gibt es u.a. 2 Gründe:

1. Nach wie vor ist Home-Office (bzw. mobiles Arbeiten) ein Thema. In diesem Monat verliere ich meinen eigenen Schreibtisch und nur noch 60% der Belegschaft kann überhaupt noch am Arbeitsplatz erscheinen (Und man schaut, wo noch ein Schreibtisch frei ist). Das sind 40% weniger benötigte Bürofläche und bei vielen anderen Firmen wird das nicht anders sein.

2. In den 80er/90ern wurden "Arbeiter" rausgeschmissen wenn Personal eingespart werden sollte, heute wird bei Angestellten in der Verwaltung die Axt angesetzt.

Wenn tatsächlich Büroraum leer steht (Wovon auch langfristig auszugehen ist), sollte eine Umwidmung in Wohnraum erfolgen, denn die Wohnungsnot ist schlimmer als je zuvor und es ist da kein Licht am Ende des Tunnels.

Ich würde die Einschätzung etwas differenzierter einordnen. Homeoffice ist immer noch ein großes Thema, aber viele Firmen drängen in der Zwischenzeit wieder auf mehr Präsenz. Der Führungsebene von Mercedes-Benz wurde das Homeoffice jüngst sogar untersagt (https://www.stuttgarter-nachri…a2-a8ba-7968fe70be53.html). Viele Unternehmen wollen und müssen aktuell sparen, da steht eben alles auf dem Prüfstand. Logisch das man da auch erstmal keine neuen Flächen anmietet oder baut. Das ist aber eher eine wirtschaftliche Entscheidung als ein Unternehmens-kulturelle. Wenn aktuell keine Flächen benötigt werden, dann kann man auch davon ausgehen das dies auch damit einhergeht, dass man auch keine Mitarbeiter am entsprechenden Standort aufbauen will.

Die Umwidmung von bestehenden Büroflächen ist leider nicht so einfach wie es oft suggeriert wird! Wenn man sich mal mit dem

Thema beschäftigt merkt man schnell, das dies gerade in Deutschland in der Regel teurer ist wie neu zu bauen, oder teilweise schlicht unmöglich. Alleine die Anordnung der Toiletten in Bürogebäuden macht einen Umbau in Wohnungen extrem aufwändig.

Das der Bedarf für Wohnungen in Stuttgart größer als der für Büros ist, kann man auch an der durchschnittlichen Miete für Neubauten sehen bei der 2024 es höhere Mieten pro m² für Wohnungen als für Büros gibt bzw. diese gleichauf liegen.

Zitat von ChatGBT

Nutzung	Baujahr	Durchschnittliche Miete (€/m²)
Wohnraum	Neubau	17,60 € ivd-sued.net
	Älter als 10 Jahre	16,20 € ivd-sued.net
Bürofläche	Neubau	17,30 € de.statista.com
	Älter als 10 Jahre	17,30 € de.statista.com

Was bei Umnutzung schnellstens vom Gesetzgeber geregelt werden müsste, ist eine Reduzierung der Lärmschutzvorschriften, sodass die neuen Mieter eben nicht alteingesessene Firmen vor Ort mit Ihren Klagen verwöhnen können.

Die Neugestaltung von Nassbereichen sollte hier nicht ein Hindernis sein für Umwidmung, man kann hier Schächte die bisher für Lüftung oder IT benötigt werden nutzen, oder auch in den Zwischendecken, Abwasserrohre verziehen, ein guter Fachplaner freut sich über die Herausforderung.

Wer ganz schlau ist, baut dann flexibel, sodass eine Rücknutzung als Büroraum nicht verbaut wird.

Die Umnutzung von Büros – Stichwort Loft – ist ja nun kein neues paar Schuhe! Wenn dies nicht gemacht wird, dann hat das vielfältige Gründe. Rein technisch lässt sich vieles lösen, auch die Konzeption neuer Nassbereiche. Aber das Problem steckt heute eher vielmehr in unklaren Verhältnissen für die Zukunft, z. B. die Art der Heizung, oder generell in der Tatsache, dass Bauen teuer ist und zumindest kurzfristig kein Geld zu holen ist. Jeder wartet halt erstmal ab. Und Fakt ist auch, das insbesondere im städtischen Raum einfach wieder dichter und billiger gebaut werden muss! Warum ist z. B. das Rosensteinviertel mit nahezu lächerlicher Dichte und langfristig auch als Viertel für Besserverdiener geplant? Hier könnte deutlich mehr und auch günstigerer Wohnraum entstehen.

Regent

Imho ist unser Zeitgeist, dass wir immer mehr Nimbys haben und die Anzahl der Katastrophen einem nicht mehr zu Ruhe kommen lässt, hier das Problem.

Beim Heizgesetz; will ich flexibel bauen, ist eine Wärmepumpe ideal, sie kann richtig ausgelegt, heizen und kühlen zur gleichen Zeit, sodass beide Nutzungsarten (wohnen/arbeiten) unterstützt werden. Warum hier viele Ängste bekommen haben, da eben nicht überall eine Wärmepumpe die erste Wahl sein sollte, so wird es sehr schwierig in Mehrfamilienhäusern, die bisher in jeder Wohnung eine Therme hatten, in der Eigentümerversammlung, wenn man das Pech hat, der zu sein, dem seine Heizung als Erstes wegsackt, die anderen dazu bewegen eine zentrale Wärmepumpe zu installieren oder das am Ende auf jedem Balkon eine Lärmquelle installiert wird ... oder einfach daran, dass es zu wenige kompetente Energieberater oder Installationsfirmen gibt.

Wir brauchen mehr innovativen Geist und bei Erkenntnis das es alleine nicht geht, die Erweiterung des eigenen Ökosystems, vielleicht sollte ich mich z.B. bei meiner Heizung mit dem Nachbarhaus zusammenschließen, dann wird es vielleicht wirtschaftlich, wenn man sich Kosten teilt.

Um ehrlich zu sein, zumindest in meiner Umgebung sind so viele verängstigt, viele aus meiner Ansicht ohne Not und die werden durch kommende Änderungen, die wir durch KI erfahren werden, auch nicht ruhiger.

Wir werden also wieder uns neu erfinden müssen und könnten, da die USA die liberale westliche Welt wohl für lange Zeit nicht mehr anführen kann, etwas schaffen was insbesondere Deutschland zu einem Leuchtturm für die Welt machen und das nicht gegen Europa, sondern für Europa aber eben nicht hinter dem großen Bruder, sondern sichtbar für alle.