Stadtgespräch Berlin / dies und das

^ Sehr schöner Zirkelschluss. Architektenkind hat versucht, dir zu erklären, dass "die oben beschriebenen banalen 60-Quadratmeter-Wohnungen in einem banalen Kiez für vollkommen unerschwingliche Wahnsinnssummen" vielleicht nicht unbedingt die alleinige Schuld eines lokalen Bauressorts sind, du begründest dessen "totales Versagen" (das du ins Thema gebracht hat) wiederum genau damit, um dich dann über ordinären Tribalismus zu beschweren. Ich vermute, du kannst richtig dufte mit dir selbst diskutieren.

Zu dem Thema passt ein Interview der Berliner Zeitung mit dem Immobilienökonomen Andreas Beck zu den hohen Kaufpreisen für Wohnungen. Er sieht eine gesamtdeutsche Immobilienblase, die durch die niedrigen Hypothekenzinsen und große Mengen an Kapital getrieben wird. Derzeit seien die Immobilienpreise um bis zu 50 Prozent überbewertet. Allerdings geht Herr Beck davon aus, dass die Werte wieder zurückgehen. Aufgrund der demografischen Entwicklung sei langfristig mit einer sinkenden Immobiliennachfrage zu rechnen. Daher rät er vom Kauf von Immobilien ab, für ihn ist der Kauf von Immobilien ein "Hochrisikoinvestment".

https://www.berliner-zeitung.d…perte-sagt-nein-li.189984

^ Im Zweifel aus seinem angestammtem Umfeld vertrieben zu werden, wenn man einen "normalen" Job hat, sei es nun, weil man auszieht, sich trennt, vergrößern oder verkleinern will oder schlicht eine Eigenbedarfskündigung erhält, ist schon wenig menschenwürdig, oder wie würdest du das so aus deinem Diesel heraus bezeichnen? Der Hartz-IVer kann halt nich' neben dem Brandenburger Tor wohnen, wa.

Das Problem liegt nicht daran, dass es zu wenig Wohnungen gibt. Sondern daran, dass es zu wenig bezahlbaren Wohnraum gibt. Es wird zu viel am Bedarf vorbei gebaut, Wohnungen dienen in großem Maße als Investitions- und Spekulationsobjekte, die Ansprüche an die Größe des Wohnraums sind gestiegen sind und es wird (unfreiwillig) viel seltener umgezogen als früher.

Auch wenn es Politiker fast jeder Couleur und die meisten anderen Menschen gebetsmühlenartig wiederholen und als einzige Lösung propagieren: Bauen, bauen, bauen ist aufgrund des Klimawandels und der fortschreitenden Umweltzerstörung nicht der richtige Weg. Jede (Neu)bebauung versiegelt weitere Fläche, reduziert Grün, trägt zur Aufheizung der Stadt bei, verbraucht Ressourcen, zieht mehr Verkehr nach sich usw. usf.

Wohnen ist ein Grundrecht. Hier müssen mehr und strengere regulative Maßnahmen ergriffen werden. Ja, das ist ein Eingriff in den "freien Markt" - aber dieser regelt eben nicht alles von alleine, jedenfalls nicht für alle und erst recht nicht für die Umwelt.

Ein paar Aspekte:

Leute müssen z. B. in kleinere Wohnungen umziehen können, ohne das Gleiche oder sogar mehr als vorher an Miete bezahlen zu müssen (und letztlich in ihrer zu großen Wohnung bleiben).

Der Wohnungsbau sollte vorzugsweise - besser noch ausschließlich - auf bereits versiegelten Flächen (brachliegenden Industriegeländen, Parkplätzen, Flachbauten usw.) erfolgen statt Kleingärten, ehem. Friedhöfe oder gar die grüne Wiese zu bebauen. Alternativ muss für jeden neu versiegelten qm ein anderer entsiegelt werden.

Städte und Kommunen müssen ausreichend eigene Wohnungen vorhalten mit festen Mietpreisen.

Ja, was das Thema Wohnen angeht, bin ich für massive Eingriffe in den freien Markt! Und dass das Thema einer großen Zahl an Menschen unter den Nägeln brennt, sieht man u. a. am Volksentscheid.

Und nein, das muss nicht zwingend zu Zuständen wie in der DDR mit verrottetem Wohnungsbestand führen. Z. B. in Wien ist die Situation bekanntlich viel besser und Wien gilt nun nicht gerade als unattraktive und runtergerockte Stadt.

Davon abgesehen halte ich die Lebensqualität in einer Stadt, auch in deren Zentrum, für deutlich höher, wenn es eine gute soziale Mischung gibt. Davon profitieren letztlich alle und es gibt mehr Vielfalt bei Geschäften, Gastronomie und Kultur. Die zunehmende Aufteilung in innenstädtische Viertel mit überwiegend bis ausschließlich Wohlhabenden und sozial schwache Viertel eher am Stadtrand war noch nie und ist auch weiterhin keine gute Entwicklung.

Wenn wirklich am Bedarf vorbei gebaut würde, würde es leere Wohnungen geben, die keiner kauft. Das ist nicht der Fall.

Es wird einfach zu wenig gebaut. Dass der Bedarf an günstigen Wohnraum naturgemäß größer ist als an hochpreisigen, ist dabei kein Widerspruch sondern zum großen Teil das Ergebnis der Politik der letzten 15 Jahre. Natürlich ist Berlin auch Opfer seines Erfolges geworden. Die wenigsten haben 2005 damit gerechnet, dass die Entwicklung so kommt, wie es dann eintrat. Und die Politik hat viel zu spät reagiert.

Krassestes Beispiel dafür der desolate Schulneubau. Dort hatte man eine Vorlaufzeit von sechs Jahren oder zehn für die Gymnasien oder Gesamtschulen, anhand der Geburten und wusste recht genau, was auf die Bezirke zukam, sehenden Auges ist man in die Katastrophe gegangen. Das ist für mich unfassbar. Es ist ein Armutszeugnis. In München stampft man modernste Bildungszentren mit allen Pipapo aus dem Boden, ob Freiham oder Riem. in Berlin baut man bessere Container auf den letzten Drücker.

Die Warnungen von einer Blase halte ich für nicht begründet. Seit Jahren liest man das immer wieder. Natürlich wird die Nachfrage sinken wenn die Zinsen steigen, allerdings werden die Preise bestimmt nicht um 50% fallen, das ist totaler Blödsinn.

Nur bauen wird das Problem Wohnungsmangel nicht lösen, aber ohne bauen wird es bestimmt nicht gelöst.

Und einen Tod muss man sterben. Keiner traut sich an die Traufhöhe, Verdichtung ist eine andere Problematik und an die gigantischen Kleingärtenflächen traut sich auch keiner ran. Leerflächen und Baulandspekulation müssten jährlich besteuert werden, Warum wird die Eigentumsquote nicht erhöht durch Mietkaufangeboten von Seiten des Senats und anderen Modellen? Das wäre ein wirksames Mittel um Menschen die ansonsten kaum Chancen hätten, zu Eigentum zu bringen. Es gibt Möglichkeiten, aber sie werden bei weiten nicht ausgeschöpft.

Hier ein Artikel aus der TAZ ! Also wenn selbst die das so sehen....

https://taz.de/Fehlender-Wohnraum-in-Grossstaedten/!5609116/

Zitat von Georges Henri

Für mich ist die Lage in Berlin seit vielen Jahren viel zu dramatisch für diesen ordinären Tribalismus.

"Ordinärer Tribalismus" ist, wenn man eine monokausale Erklärung kritisiert und auf komplexe Verhältnisse verweist? Meinetwegen. Fakt ist: Bisher hat die Berliner Politik die Preisexplosion am Wohnungsmarkt nicht in den Griff bekommen – weder bei den Miet- noch bei den Eigentumswohnungen. Darüber darf man sich durchaus bei der Linkspartei beschweren, weil sie 2016 genau dafür angetreten war.

Fakt ist aber auch: Jede andere wichtige Stadt in Deutschland hat ähnliche Probleme. Der Trend ist, wie erwähnt, global und hat hierzulande inzwischen selbst die Provinz erreicht. Unter den Großstädten hat Berlin längst nicht höchste Teuerungsrate (die hatte vergangenes Jahr Köln) und auch nicht die höchsten Preise – bei den Mieten liegt es auf Platz 4, bei den Eigentumswohnungen auf Platz 7.

Versuchen wir mal, ein paar allgemeine und hausgemachte Ursachen für Berlin zu trennen.

Allgemein sind zum Beispiel:

- Das Wachstum der Stadt: Mehr Leute steigern die Nachfrage, folglich steigen die Preise.

- Die von Theseus532 erwähnten Niedrigzinsen. Der Geldmarkt liegt seit über 10 Jahren am Boden: Institutionelle Investoren weichen auf andere Anlageformen aus – und Immobilien sind ganz vorne dabei. Milliarden strömen in den Markt und treiben die Preise.

- Auch Privatanleger sehen in der Kombination von günstigen Krediten und steigenden Immobilienpreisen eine gute Anlagemöglichkeit und kaufen Eigentum bei niedrigen Zinsen, aber zu horrenden Preisen.

- Daraus abgeleitet ändert sich die Angebotsstruktur: Wer wenige Mietwohnungen besitzt (z.B. einen Gründerzeitblock) hat einen hohen Verkaufsanreiz; Investoren können bis dato günstige Mietwohnungen aufkaufen und wandeln sie in teures Eigentum um. Neu gebaut wird mit Vorliebe im Hochpreis-Segment (ohne dass das Ergebnis sonderlich luxuriös sein müsste).

- Hohe Baukosten: Ein extrem kompliziertes Baurecht und steigende Materialkosten machen den Neubau günstiger Wohnungen für private Bauherren unrentabel. Diese Aufgabe lastet fast allein auf den Schultern von Genossenschaften und städtischen Gesellschaften.

Hausgemacht sind zum Beispiel:

- Der niedrige Bestand an kommunalen Wohnungen (ein Kardinalfehler der Nullerjahre).

- Der niedrige Bestand an geförderten Wohnungen (auch ein Kardinalfehler, aber längerfristig entstanden).

- Der zu lange verzögerte und zu langsam umgesetzte Wohnungs-Neubau – zum Teil aus Rücksichtnahme auf Nimbys, zum Teil wegen falsch gestellter Weichen (Tempelhofer Feld), zum Teil wegen Planung im Schneckentempo.

- Fehlerhafte Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung – die Politik hat zu lange mit der Hypothese der schrumpfenden Stadt kalkuliert. Als sie das Wachstum endlich erkannte, war es für vorausschauende Maßnahmen bereits zu spät.

Den Wohnungsbestand versucht die Stadt zu horrenden Kosten wieder aufzustocken; der Neubau kommt allmählich in Fahrt, läuft aber immer noch schleppend. Außerdem stellt sie Bestand unter Schutz, den einige unter den hier aktiven Angebots-Theoretikern gerne abreißen würden (Stichwort: Wilhelmstraße). Schließlich versucht sie, in die allgemeinen Prozesse steuernd einzugreifen – inwieweit das funktioniert, wirkungslos bleibt oder gar kontraproduktiv ist, vermag ich nicht zu entscheiden (mögen sich andere hier totsicher sein).

Insgesamt halte ich den Druck auf dem Markt derzeit für viel zu hoch, als dass die Kommunalpolitik von sich aus das Ruder herumreißen könnte. Keiner Stadt in Deutschland scheint das zu gelingen, egal wer regiert. Und andere (Welt-)Metropolen haben längst aufgegeben. Deshalb hatte ich oben geschrieben, ich kenne die Lösung nicht. Und wer sie zu kennen glaubt ("bauen, bauen, bauen"), macht es sich m.E. zu leicht.

P.S.: Die ganze Debatte kann gerne in den Gentrifizierungs-Strang verschoben werden, dort ist sie richtig.

Zitat von Backstein

Das Problem liegt nicht daran, dass es zu wenig Wohnungen gibt. Sondern daran, dass es zu wenig bezahlbaren Wohnraum gibt. Es wird zu viel am Bedarf vorbei gebaut, Wohnungen dienen in großem Maße als Investitions- und Spekulationsobjekte, die Ansprüche an die Größe des Wohnraums sind gestiegen sind und es wird (unfreiwillig) viel seltener umgezogen als früher.

Von Ideologien ist Deutschland im Jahre 2021 leider völlig infiziert, nur das Problem ist, dass sich diesen die Wirklichkeit entzieht. Jede weitere Wohnung hilft. Egal ob teuer oder billig. Wenn diese Wohnung nicht gebaut wird, dann nimmt der Reiche halt dem ärmeren seine Wohnung ab (Eigenbedarf oder Preisüberbietung bei der Suche).

Liebes Architektenkind, sie haben die völlig überzogenen Vorschriften durch die Politik für Umwelt, Klima, "Nachhaltigkeit" etc. für Neubauten vergessen, die die Baukosten in unnatürliche Höhen treiben. Günstiger Wohnungsbau scheitert einfach schon an der Kalkulation, der Politik sei Dank.

Zur Lösung der Wohnungsfrage kann man ja mal in zwei Länder schauen, die dieses Problem „on the fly“ lösen. Da gibt es einfach riesige Wohnungsbauprogramme, die vor allem mit Bauen in die Höhe den innerstädtischen Druck lösen.

USA: die Bevölkerung wuchs seit 1990 um 80 Mio Menschen auf 329 Mio. Da wird vor allem in den Innnestaedten massiv nachverdichtet. Deutschland haette in der USA Analogie heute 105 Mio Einwohner.

Israel: Wachstum der Bevölkerung seit 1990: 100% (von 4.4 Mio auf 8.8 Mio), die Bevölkerung wächst pro Jahr um 1.8% , das waren dann in Deutschland ca 1.5 Mio neue Bürger pro Jahr. In Tel Aviv gibt es mehr Hochhausprojekte als in D zusammen. Mal umgerechnet auf die Einwohnerzahl Berlins: wenn die Berliner so bauen würden wie die Israelis, dann würden pro Jahr 23.000 neue Wohnungen entstehen (2020 in Berlin: 16.000). 7000 neue Wohnungen mehr pro Jahr würde die Lage schon deutlich entspannen.

Daten: central bureau of statistics, housing starts 2020.

Zitat von dieselbär

Das Problem liegt doch hauptsächlich in der Anspruchshaltung der Menschen die denken sie hätten ein Anrecht darauf innerhalb des S-Bahn Rings wohnen zu können. Als ob es ein Verstoß gegen die Menschenwürde wäre wenn man am Stadtrand oder in Brandenburg lebt.

Ein Umzug nach Karow, Helle Mitte oder gleich Wildau ist für viele eben mit einem deutlichen Rückgang an Lebensqualität verbunden.

Dass man einer solchen Zäsur im eigenen Leben nicht freudstrahlend entgegenmarschiert kann ich gut nachvollziehen - ein wahrgenommenes Anrecht erkenne ich daraus nicht.

Vielleicht würde es auch manchen Bewohnern schon helfen, wenn ihre Wohnung nicht aus der Förderung fällt und plötzlich keine Sozialwohnung mehr ist. Nach meiner Kenntnis war Berlin vor langer Zeit dazu übergegangen, einmal geförderte Wohnungen nicht erneut zu fördern, sondern nach den 15 Jahren Sozialstatus in den freien Markt zu entlassen. Ein Irrsinn in meinen Augen! Und die Bewohner können sich die neue, höhere Miete dann nicht mehr leisten und sind auf der Suche nach einer neuen Sozialwohnung. So kann man natürlich auch Nachfrage generieren...

Also 10.000 Euro in dieser Lage kann weder mit der Komplexität oder dem Luxus der Bauausführung noch mit dem Wohnungsmangel in Berlin begründet werden. Ich denke eher, dass der Investor eben versucht, so viel wie irgend möglich aus dem Markt herauszupressen. Bei 5 - 6000 Euro würde man sagen o.k. der will halt auch was verdienen, aber 10.000 Euro sind hierfür einfach "unverschämt" und Wucher und steigert meiner Meinung nach unverhältnismäßig und unsozial ausschließlich den Gewinn des Investors.

Und auch der Wohnungsmangel kann in Berlin nicht soo groß sein, wenn gleichzeitig gebaut wird, aber die Bevölkerung doch nicht so sehr wächst (0-Wachstum in 2020). Ein Problem ist vielmehr – und da müssen wir uns alle an die Nase fassen – dass einfach die qm-Zahl pro Bewohner so sehr steigt. Z. B. lebte in meinem WBM-Haus in Mitte genau eine Familie in einer Vierzimmerwohnung mit 93 qm. In den anderen maximal Paare. Und vor allem ältere Paare würden auch in eine günstigere kleinere Wohnung (im Kiez) ziehen. Aber so etwas regelt eben nicht der Markt, sondern eine intelligente und soziale Wohnungspolitik.

Und bauen, bauen, bauen klingt zwar gut, aber wo? Alle sind doch gegen Nachverdichtung oder größere Bauvorhaben in der Nachbarschaft. Egal ob in Friedrichshain oder in Biesdorf, egal ob auf dem Tempelhofer Feld, in Kleingartenanlagen oder am Pferdesportpark Karlshorst. Überall Gegenwind gegen Bauen.

Zitat von KaBa1

Ein Problem ist vielmehr – und da müssen wir uns alle an die Nase fassen – dass einfach die qm-Zahl pro Bewohner so sehr steigt.

Seit 2011 ist sie fast kontinuierlich um genau einen Quadratmeter gesunken.

Zitat von Friedward

Seit 2011 ist sie fast kontinuierlich um genau einen Quadratmeter gesunken.

Mhm, hab ich jetzt auch gesehen. Aber irgendwie kann das doch nicht sein. Wohin verschwinden denn die gebauten Wohnungen bei konstanter Bevölkerungszahl?

Das vermeintliche Vorrecht der einkommensstarken Gesellschaftsschicht in den Innenstadtbezirken zu wohnen, führt in der letzten Konsequenz zur Verödung der selben. Das wäre nicht mehr mein Berlin. Ich kann die Marktlemminge, die so etwas probagieren, absolut nicht verstehen. Es ist gut, dass die Berliner bei der Wahl anders entschieden haben.

Zitat von KaBa1

Aber irgendwie kann das doch nicht sein.

Ich staune auch, weil ja der Trend eigentlich vom Mehrkind-Haushalt zum Paar- oder Single-Haushalt geht – sprich mehr Platz pro Person. Mögliche gegenläufige Trends:

1. Die Bevölkerung wächst schneller als der Wohnraum.

2. Die Wohnfläche im Neubau sinkt seit Jahren; niemand, der sich 800.000 Euro leisten kann, hätte 2011 eine 80 qm-Wohnung gekauft. Vor allem wurden in letzter Zeit haufenweise sogenannter Studentenwohnungen gebaut – also (möblierte) Mini-Apartments mit 18 oder 20 qm.

3. In der Innenstadt sind die Mieten so hoch, dass größere Wohnungen beim Mieterwechsel häufig an WGs gehen – und da gilt dann oft eine Person pro Zimmer; Wohn-, Ess- und Arbeitszimmer gibt es nicht.

4. Schließlich ist ein Durchschnitt, der auf dem arithmetischen Mittel basiert, nicht immer aussagekräftig, weil er Ausreißer nach oben bzw. unten überproportional bewertet. Wenn also viele kleine Wohnungen dazugekommen sind, sinkt der Durchschnitt "für alle", auch wenn sich für 90 Prozent der Leute gar nichts verändert hat (Erläuterung hier).