Stadtgespräch Berlin / dies und das

    ^ Stichwort "Genossenschaften", dazu eine PM vom 11.09.2018: http://www.stadtentwicklung.be…h_1809/nachricht6606.html


    Noch jüngeren Datums sind folgende PMs:
    http://www.stadtentwicklung.be…h_1809/nachricht6611.html
    http://www.stadtentwicklung.be…h_1809/nachricht6615.html


    "Einige Fälle der Wohnungen um 100 Qm für 1-2 Personen" in Berlin kennst du selber, schreibst du; nehmen wir an, es handelt sich um Mietverträge (bzw. "Nutzungsverträge" bei Genossenschaften) aus der Vorwendezeit, glaubst du, dass solche Haushalte darüber nachdenken, umzuziehen?:D

    ^ Der erste Fall einer besonders großen Wohnung, der mir in den Sinn kommt, ist in West-Berlin seit der Vorwende-Zeit, in der Innenstadt, um 80-100 Qm, von zwei verpartnerten Frauen nur die Hälfte des Jahres bewohnt (die andere Hälfte leben sie in einer anderen Stadt). Wohl keine Wohngenossenschaft. Ich habe beim letzten Besuch bei der Bewohnerin (ist allerdings eine Weile her) den Eindruck bekommen, dass es eine unter den Grünen verbreitete Wohnsituation ist. Sicher, jeder darf so viel Wohnfläche beanspruchen wie er/sie sich leisten kann, doch bitte ohne zu klagen, die Wohnkosten seien zu hoch.
    Der darunter verlinkte Artikel berichtet, die 38,5 Qm pro Kopf in Berlin seien im Vergleich der Hauptstädte Europas viel.


    Es gab mal ein Programm des Wohnungstausches - Google findet noch Spuren davon. (Auch in den letzten Tagen fand ich in einem der Artikel eine Erwähnung eines solchen Programms - demnach sollte beim Tausch jeder die jeweils andere Miete ohne Erhöhungen übernehmen.) Genutzt wird es nicht allzu rege - die Situation kann also nicht so schlimm sein, wenn es kaum Anpassungsbereitschaft gibt?


    Darüber zitierte ich einen CDU-Politiker, der u.a. innenstädtische Nachverdichtung fordert und da stellt sich die Frage, wie entschlossen dies in Berlin befolgt wird. Da hatten wir etwa die Entwürfe für zwei Grundstücke am Checkpoint Charlie, die ersten zum Teil mit 100-120 Metern Höhe - im dazugehörigen Thread wurden keine besonderen Proteste erwähnt, doch schwupp wurden maximal 60 Metern daraus. An sehr vielen Stellen der Stadt könnte eine Ecke etwas Höhe ertragen - was man mit Blockrandhöhe erreichen konnte, wurde bereits ausgeschöpft.
    Ein weiteres dazugehörige Thema sind verschiedene Plattenbausiedlungen, die gerne unter jedem Vorwand unter Denkmalschutz gestellt werden und insgesamt nicht so viel Dichte haben. Bauten der Nachkriegszeit werden sehr oft abgerissen und ersetzt, ob in Düsseldorf, Ruhrgebiet oder auch Hamburg - öfters mit mehr Dichte als zuvor. Vielleicht sollte man mit dem Denkmalschutz für solche Ensembles zurückhaltender umgehen bzw. in einigen Fällen in besonders zentralen Lagen den bestehenden hinterfragen.


    Ich erinnere selbst oft an die prekäre finanzielle Lage Berlins, doch selbst in solcher hören sich die 20 Mio. EUR für die Landes-Förderung der Wohngenossenschaften nicht berauschend an. Sollte etwa die umstrittene Sanierung des Hauses der Statistik nicht das Mehrfache kosten? Wer in den Medien verlauten lässt, das Wohnen sei die wichtigste soziale Frage, sollte die Gelder womöglich anders lenken.

    Wohnungsbaugenossenschaften

    Zitat von Bau-Lcfr

    [...] die 20 Mio. EUR für die Landes-Förderung der Wohngenossenschaften [..]


    Woher kommt dieser Betrag?


    Zitat von Hallole

    ^ Stichwort "Genossenschaften", dazu eine PM vom 11.09.2018: http://www.stadtentwicklung.be…h_1809/nachricht6606.html [..]


    In der verlinkten PM heißt es, der Senat habe im Rahmen des Handlungsprogramms zur Beschleunigung des Wohnungsbaus beschlossen, Genossenschaften kurzfristig 20 Baugrundstücke zur Verfügung zu stellen und sie künftig an der Entwicklung neuer Stadtquartiere zu mindestens 20 Prozent zu beteiligen.


    Und genau dieses "Angebot" lehnen die Genossenschaften nun wohl ab: https://www.rbb24.de/politik/b…en-lehnen-angebot-ab.html
    Demnach ist die Grundstücks-Rechtslage in fast allen Fällen frühestens in 2 Jahren geklärt & die Flächen sind ausschließlich in Erbbaupacht zu vergeben. Die Genossenschaften wollen aber Grundstücke kaufen - und davon hat das Land kaum welche anzubieten..


    Hintergrund: http://www.stadtentwicklung.be…h_1811/nachricht6644.html
    https://www.stadtentwicklung.b…orum/de/boden/index.shtml



    Die - wie du oben schreibst - "prekäre finanzielle Lage Berlins" ist mittlerweile weitgehend unter Kontrolle: http://www.deutsches-architekt…hp?p=618016&postcount=572
    Übers gesamte Bundesgebiet verteilte, von einer Tochtergesellschaft der "Berliner Bankgesellschaft" bis 2000 angehäufte (Schrott-)Immobilien wurden seit ca. 2002 verkauft - mit Gewinn dank zuletzt guter Preisentwicklung.
    Dagegen dürfte die "BayernLB" noch eine Weile an den bayerischen US-Immobilienzockereien "zu knabbern haben" - und die NRW-eigenen Reste der "WestLB" befinden sich schon seit vielen Jahren in Abwicklung..


    Was die "große Welt der Politik" aber mit den (eher) kleinen Leuten und den von dir oben genannten Einzelfällen ("zwei verpartnerte[n] Frauen .. Wohl keine Wohngenossenschaft .. ist allerdings eine Weile her ..) zu tun haben soll, versteht wohl niemand...

    Unser Berliner Senat kauft ja nun verstärkt durch Vorkaufsrecht Häuser auf oder zurück zu den jetzt horenden Immobilienpreisen ( ist zwar wirtschaftlich unlogisch aber egal).
    Ja das Geld fehlt nun natürlich für neu zu bauende Häuser und zu recht landete ja unsere Bausenatorin Lompscher nun auf Platz 2 der peinlichsten Berliner 2018 bei der Abstimmung "als Bausenatorin die keine neuen Häuser bauen will" (so in der Art schreibt es die Berliner Zeitung).
    Sie verschärft das Wohnungs- u. Mietpreisproblem somit durch ihr "Nicht"-Handeln bei stark wachsender Berliner Bevölkerung aber vielleicht ist das ja von ihr auch so gewollt. Sonst hätte ja die Linke nichts mehr zu meckern gegen hohe Wohnungsmieten, wenn durch genügend neu gebaute Häuser sich das Mietpreisproblem durch ein eventuelles Überangebot an neu gebauten Häusern selbst regulieren könnte.
    Tatsache ist jedenfalls, dass seit Amtsantritt weniger neue Wohnungen gebaut wurden als die Jahre davor obwohl das Bevölkerungswachstum munter weiter geht.
    Die Berliner Zeitung nennt es denn auch Besitzstandswahrung pur und kurzfristige denken.

    ^ Wer die einfachen Antworten mag, kommt mit deiner Analyse wohl zurecht ;)


    Es ist aber leider wie so oft viel komplizierter. Ich kann da aber auch nur grob skizzieren, was ich anders sehe als du.


    Natürlich müsste mehr gebaut werden, aber dazu bedarf es Platz, Planung und Kapazitäten bei den Bauunternehmen. Daran erkennt man schnell, dass der Einfluss der gerade regierenden Politiker begrenzt ist. Außerdem ist es kein spezielles Berliner Problem, sondern bundesweit vorhanden.


    Hinzu kommt, dass neu gebaute Wohnungen nicht billig zu kaufen oder mieten sind. Daher ist das, was der Senat derzeit tut, nämlich günstigen Wohnraum durch Erwerb durch die landeseigenen Wohnungsgesellschaften zu erhalten, erstmal vollkommen richtig!


    Dem massiven Zuzug durch noch massiveren Neubau zu begegnen und dann auch noch zu hoffen, dass dadurch irgendwann die Mieten sinken würden ist Augenwischerei.
    Die Attraktivität der Städte im Allgemeinen und Berlins im Besonderen ist zu derzeit einfach zu hoch, als dass sich da etwas erreichen ließe.


    Außerdem wäre keiner bereit, auch kein kommunales Unternehmen, die auch wirtschaftlich handeln müssen, Gebäude zu errichten, die dann nicht wirtschaftlich zu betreiben sind. Also das bezieht sich auf die Gebäude, die zum Schluss dieser theoretischen Entwicklung gebaut werden müssten und durch die dann die Mieten sinken würden. Das entspricht nicht den Reglen des Marktes und es würde nicht funktionieren!!!


    Der Impuls zu sinkenden Mieten, die es aber z.Z. selbst bei mir auf dem Land bei deutlich geringerer Nachfrage nicht gibt, kann daher nur von außen kommen; z.B. durch Bevölkerungsrückgang, eine Wirtschaftskrise oder die Trendumkehr bei der Wahl des Wohnorts, d.h. "Stadtflucht", o.ä.).


    Es hilft auch nicht, wie gerne gefordert, die Baustandarts bzw. rechtlichen Anforderungen zu senken um billiger bauen zu können. Zum Einen ist fraglich, ob diese Einsparungen an den Käufer / Mieter weiter gegeben werden, zum Anderen entstehen dadurch wahrscheinlich viele Gebäude, die in wenigen Jahrzehnten saniert, wenn nicht sogar wieder abgerissen werden müssen, wie es der letzten Plattenbaugeneration auch ergangen war.



    Ich nutze diese Gelegenheit und wünsche allen Foristen frohe Weihnachten
    (Neujahrsgrüße folgen nächste Woche) :cheers:

    Es freut mich das wir beide zumindest der selben Meinung sind, dass mehr Wohnraum gebaut werden müsste :)
    Das es einen Bevölkerungrückgang in Berlin oder anderen Großstädten geben wird sehe ich auch nicht.
    Wie machen es andere Länder mit Bevölkerungswachstum in Großstädten? Das kann doch nicht nur ein deutsches Phänomen sein...


    Ich wünsche somit auch allen hier ein geruhsames Wheinachten

    Gestern brachte die Berliner Abendschau einen Beitrag über die Initiative für einen Volksentscheid "Deutsche Wohnen & Co. enteignen." Besonders interessant ist ein Interview mit dem renommierten Verfassungsrechtler Prof. Christian Pestalozza zur Frage, ob solche Enteignungen mit dem Grundgesetz vereinbar wären. Seiner Einschätzung nach wäre eine Enteignung durchaus rechtmäßig.
    https://mediathek.rbb-online.d…22076&documentId=60142192

    Klar. Es besteht nur das Risiko, dass das Bundesverfassungsgericht eine Enteignung letztinstanzlich aufhebt - und auch im Erfolgsfalle würde es hunderte Millionen Euro an Entschädigung kosten.


    Was der rot-rot-grüne Senat nicht zu verstehen scheint: Enteignungen schaffen (wie jeder andere Eigentümerwechsel auch) nicht per se mehr Wohnungen.


    Wenn der Senat die Wohnungsknappheit lindern will, muss er 1) privates Bauen attraktiver machen, indem Bauen durch z. T. aberwitzige gesetzliche Anforderungen (v. a. im Umweltbereich) nicht immer weiter verteuert wird; und 2) selber bauen.


    Letzteres hat in Berlin schon einmal bestens funktioniert, in den 1920er und frühen 1930er Jahren. Auch damals wurde die Stadt von der SPD regiert, aber von einer SPD, die sich noch nicht mit Symbolpolitik aufgehalten hat, sondern die elementaren materiellen Bedürfnisse ihrer Wähler im Blick hatte.

    Der Herr Müller von der SPD ist strikt gegen Enteignungen von Wohnungsunternehmen. Link
    Lieber Carlo, es macht meines Erachtens nach Sinn bei diesem Thema differenzierter zu reflektieren, also die Bewegung hinter dem geplanten Volksentscheid genauer zu betrachten. Fett gedruckte lehrerhafte Allgemeinverurteilungen vom hohen Roß helfen nicht, denke ich.


    In einem Gastbeitrag im Tagesspiegel von Karlheinz Knauthe wird dargelegt, warum das geforderte Gesetz verfassungswidrig wäre.
    Weil

    • das Gesetz für den (vermeintlich) angestrebten Gemeinzweck nicht geeignet und auch nicht erforderlich sei.
    • es bei der Festlegung der zu sozialisierenden Grundstücke gegen den Gleichheitssatz verstößt.
    • die angestrebte Höhe der Entschädigung mit verfassungsrechtlichen Grundsätzen nicht vereinbar sei.
    • Grundsätze der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit durch das Gesetz verletzt würden.


    Q: Tagesspiegel

    Wenn es verschiedene Rechtsauffassungen gibt, dann dürfte die letzte Entscheidung beim Bundesverfassungsgericht liegen. Ich denke, dass es gut wäre, den Fall möglichst bald vor das Bundesverfassungsgericht zu bringen, damit alle Seiten Rechtssicherheit haben. In der Regel fällt das Bundesverfassungsgericht sehr differenzierte Urteile mit umfangreichen Begründungen. Durch diese Vorgaben wird es möglich sein, ein Enteignungsgesetz auf den Weg zu bringen, das mit der Verfassung im Einklang steht.

    Zitat von Dunning-Kruger

    Der Herr Müller von der SPD ist strikt gegen Enteignungen von Wohnungsunternehmen. Link


    Das ist sehr begrüßenswert.


    Zitat von Dunning-Kruger

    Fett gedruckte lehrerhafte Allgemeinverurteilungen vom hohen Roß helfen nicht, denke ich.


    So, so. Ich verstehe das Hervorheben der Kernaussage eher als Dienst am Leser. Schlecht gelayoutete seitenlange Traktate will doch keiner lesen. ;)


    Zitat von Dunning-Kruger

    In einem Gastbeitrag im Tagesspiegel von Karlheinz Knauthe wird dargelegt, warum das geforderte Gesetz verfassungswidrig wäre. Q: Tagesspiegel


    Den genannten Gründen würde ich zustimmen.


    Hinzuzufügen wäre, dass Enteignungen immer (d.h. auch dann, wenn das Bundesverfassungsgericht ein Enteignungsgesetz nicht verwerfen sollte) entschädigungsbedürftig sind.


    Die dafür zurückzuhaltenden Mittel könnte der Senat sinnvoller einsetzen, indem er - wie nach den beiden Weltkriegen - selbst im größeren Umfang baute. So würde auch neuer Wohnraum geschaffen und nicht lediglich vorhandener anders verteilt. Außerdem vermiede man so, Investoren zu verprellen - denn die werden prinzipiell nach wie vor gebraucht. Ganz alleine kann die öffentliche Hand den Wohnungsbedarf keinesfalls befriedigen.

    ^ Gute Nachricht. Schade aber, dass nicht erklärt wird, wie es zu der eklatanten Differenz in der Schätzung der Entschädigungskosten (bis zu 36 Milliarden Euro versus zwischen 9 und 12 Milliarden Euro) kommen kann, zumal vom Preis nicht unwesentlich abhängt, ob eine Vergesellschaftung sinnvoll ist oder nicht.

    ^ und ^^


    Mal zur Einordnung eine Fakten-Sammlung:


    Berliner Landesunternehmen sind mit knapp 16,2 Milliarden Euro verschuldet: https://www.bz-berlin.de/berli…r-16-mio-euro-verschuldet
    Darunter vor allem die sechs kommunalen Wohnungsgesellschaften, auf die zusammen allein 9,2 Milliarden Euro Schulden entfallen: https://www.bz-berlin.de/berli…aben-91-mrd-euro-schulden


    Das Land Berlin selbst hat demnach in den vergangenen Jahren zwar Schulden getilgt, aktuell betrage der Schuldenberg noch rund 57 Milliarden Euro.
    (Weitere Belastungen - aus dem Immobilien-/Bankenskandal 2001 - sind wohl keine mehr zu erwarten: https://www.deutsches-architek…hp?p=618016&postcount=572)


    Vor 18 Jahren privatisierte das Land tausende kommunale Wohnungen: https://www.tagesspiegel.de/be…en-haeusern/24025252.html
    Der damalige Abteilungsleiter in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung warnte demnach damals davor, sieht andererseits im Rückkauf von Wohnungen jetzt nicht wirklich eine Lösung, da es die Menge der bezahlbaren Wohnungen in Berlin nicht erhöhe.
    Würde der Senat das Geld über seine Wohnungsbaugesellschaften in den Neubau stecken, hätte er am Ende dreimal so viele Wohnungen - meint der Chef des Immobilienverbands IVD in: https://www.handelsblatt.com/f…-0vhdxzyFFFYAGSuB9B3H-ap6



    Wir dürften uns einig darin sein, dass derzeit die Zinsen historisch niedrig sind und nicht weiter sinken - sondern nur noch steigen können.
    Im Gegensatz zu z.B. Wien hat die Politik in Berlin keine Kontinuität bzgl. Wohnungsbau und -erhalt aufzuweisen; außerdem gilt (nicht nur an der Börse) der Spruch: "Hin und her macht Taschen leer". :)

    Zitat von Klarenbach

    Mittlerweile gibt es ein Rechtsgutachten des Verfassungsrechtlers Reiner Geulen zur Rechtmäßigkeit von Enteignungen privater Immobilienkonzerne. Demnach ist eine Enteignung rechtlich zulässig. Gleichzeitig könnten die Entschädigungssummen deutlich unter dem Verkehrswert liegen.


    1) Auftragsgutachten wie dieses haben die Angewohnheit, die Rechtsauffassung des Auftraggebers zu bestätigen. Zu diesem Zweck werden sie üblicherweise angefordert.


    2) Die Rechtmäßigkeit einer Enteigung ist eine verfassungs-, keine verwaltungsrechtliche Frage. Es bedarf für sie immer eines Gesetzes, über dessen Verfassungsmäßigkeit letztinstanzlich das Bundesverfassungsgericht entscheidet.


    3) Reiner Geulen ist nicht "Verfassungsrechtler", wie Sie schreiben, sondern Fachanwalt für Verwaltungsrecht. Das ist nicht dasselbe. https://www.geulenklinger.com/kanzlei/


    4) Zudem ist der 76-Jährige politisch in diesen und verwandten Fragen selbst so eindeutig positioniert, dass mit einer objektiven Einschätzung nicht unbedingt zu rechnen ist: https://de.wikipedia.org/wiki/Reiner_Geulen


    Fazit: Papier ist geduldig.

    Berlins Finanzsenator Kollatz habe davor gewarnt, dass die Debatte über Enteignungen von Immobilienkonzernen Berlins Position am Kapitalmarkt schwächen könnte: https://www.rbb24.de/wirtschaf…schaden-kapitalmarkt.html
    Einem Bericht der Rating-Agentur Moody's zufolge würden unerwartete, zusätzliche Schulden zu einer schlechteren Bewertung bei Berlins Kreditprofil führen. Das könnte bedeuten, dass das Land schwerer an Kredite mit langen Laufzeiten kommt oder womöglich höhere Zinsen zahlen muss.


    Moody's beziehe sich auf die Summe von 36 Milliarden Euro und stufe Berlin derzeit mit der zweitbesten Bewertung Aa1 ein.

    aus dem RAW Strang

    um nicht zu sehr im off-topic im RAW Strang zu werden, äussere ich mich hier.
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    ... unabhängig von politischer Ausrichtung der handelnden Personen, meine ich, dass sowohl Lüscher als auch Lompscher die Erfolge fehlen. Beide haben im Grunde nichts vorzuweisen, haben die Stadt IMHO ideentechnisch kein Schritt vorangebracht, im Gegenteil, deren Verständnis von Stadtgestaltung ist wesentlich dafür verantwortlich, Berlin zu einem städtebaulichen Langweiler werden zu lassen.
    Lompschers Wirken ist Krisenverstärkend. Ideologisch insofern, da sie an erwiesenermaßen unbrauchbaren Lösungsansätzen festhält ( Mietpreisbremse etc. ).


    Dabei sind die Vorraussetzungen in den letzten Jahren so gut wie seit den Gründerzeitjahren nicht mehr. Hoher Nachfrageüberhang bei Wohnungen und Gewerbe, steigende Mieten / Verkaufspreise, eine ganze Dekade lang Nullzinspolitik, mit der dadurch verstärkten Flucht in Sachwerte, verbunden mit einem weltweiten Immobilienboom. Wo sind die Ergebnisse in Berlin zu besichtigen ? Kann man irgendwo erkennen / erahnen, dass in der Wohnungsbaupolitik geklotzt wird / werden soll ? Wo sind die konkreten Großprojekte, die jetzt angegangen / vorbereitet werden ? Wo macht der Senat Druck, erstellt Pläne für Geschosswohnungsbau im großen Stil ? Wo werden Verkehrswege geplant, ausser Radstreifen ? Nix.