Wohnen in Düsseldorf

Düsseldorf - besonders günstige Wohnmetropole?

Die Wirtschaftswoche veröffentlichte einen vom Immobilienverband Deutschland vorbereiteten Vergleich der Mietkosten zum Durchschnittseinkommen in deutschen Metropolen. Unter den zehn berücksichtigten ist Düsseldorf am günstigsten mit 3.841 EUR Nettohaushaltseinkommen und 8,50 EUR/Qm Kaltmiete - so kostet eine modellhafte Drei-Zimmer-Wohnung mit 70 Qm Größe 760 EUR Gesamtmiete, also 19,8% des Nettohaushaltseinkommens. In Hannover sind es bereits 20,1% und so weiter bis München mit 23,7%.
In diesem DAF-Beitrag wurden sämtliche Zahlen übersichtlicher als bei der WiWo aufgeschrieben.

Das Wohnen und die Wirtschaftlichkeit des Stellplätze-Baus

Vor einigen Wochen fiel hier die These, ein Wohnungsbau-Investor könne die unter Zwang errichteten Stellplätze beliebig vermieten. Meine Antwort darauf war, wenn es so einfach - kostendeckend - wäre, müsste privater Stellplätze-Bau florieren, was erneut gegen den staatlichen Zwang spricht.

Etwas Licht in die Sache wirft dieser heutige RP-Artikel, nach dem IDR die noch nicht fertiggestellte Tiefgarage unter dem Barbarossaplatz verkaufen möchte - im Zuge der Trennung von unwirtschaftlichen Objekten. Außer dem Parkhaus am Carlsplatz bringen alle anderen der Firma Verluste.

Kalkuliert wurde die Barbarossaplatz-TG mit 13 Millionen EUR für 400 Stellplätze - 32.500 EUR pro Stück - die Kosten wurden jedoch stark überschritten. Zum Geschäftsmodell gehörten Dauerparkplätze für 200-300 EUR monatlich, die tagsüber stundenweise an Kunden umliegender Geschäfte vermietet werden sollten - dies wurde nicht angenommen. Ohne Zusatzgeschäft müssten die jedoch mehr kosten - ich schrieb mal was über Kosten, für die im Ruhrgebiet eine ganze Wohnung zu mieten ist.
Ferner waren besonders geräumige Luxus-Stellplätze im exklusiven Bereich für weit über 400 EUR monatlich vorgesehen - auch dafür mangelte es an Nachfrage.

Wenn eine Tiefgarage nicht mal in Alt-Oberkassel - wo die vermögendsten Leute mit den teuersten Autos wohnen - kostendeckend gebaut werden kann, gilt dies erst recht für etliche andere Stadtteile.

Zitat von Bau-Lcfr

Vor einigen Wochen fiel hier die These, ein Wohnungsbau-Investor könne die unter Zwang errichteten Stellplätze beliebig vermieten. Meine Antwort darauf war, wenn es so einfach - kostendeckend - wäre, müsste privater Stellplätze-Bau florieren, was erneut gegen den staatlichen Zwang spricht.
Etwas Licht in die Sache wirft dieser heutige RP-Artikel, nach dem IDR die noch nicht fertiggestellte Tiefgarage unter dem Barbarossaplatz verkaufen möchte - im Zuge der Trennung von unwirtschaftlichen Objekten. Außer dem Parkhaus am Carlsplatz bringen alle anderen der Firma Verluste.

Nein, das wirft überhaupt kein Licht in die Sache!
Du schmeißt mal wieder alles schön durcheinander! Stichwort: Äpfel und Birnen!
Du willst doch nicht ernsthaft eine öffentliche Quartiersgarage (die zudem noch Stundenweise vermietbare Stellplätze wie ein normales Parkhaus haben soll)
mit einer privaten Tiefgarage unter einem Wohnhaus vergleichen?!?
Das ist weder kostenmäßig noch konzeptmäßig miteinander vergleichbar.

Zitat von Bau-Lcfr

Zum Geschäftsmodell gehörten Dauerparkplätze für 200-300 EUR monatlich, die tagsüber stundenweise an Kunden umliegender Geschäfte vermietet werden sollten - dies wurde nicht angenommen. Ohne Zusatzgeschäft müssten die jedoch mehr kosten - ich schrieb mal was über Kosten, für die im Ruhrgebiet eine ganze Wohnung zu mieten ist.
Ferner waren besonders geräumige Luxus-Stellplätze im exklusiven Bereich für weit über 400 EUR monatlich vorgesehen - auch dafür mangelte es an Nachfrage.

Nur weil jemand viel Geld hat oder verdient, schmeißt er es doch nicht mit vollen Händen aus dem Fenster! Auch in dieser Klientel muss das Preis-/Leistungsverhältnis stimmen.

Zitat aus dem genannten RP-Artikel:
"Ein Parkhaus-Fachmann: Wer in Oberkassel für zwei- oder dreihundert Euro im Monat einen Stellplatz mietet, der möchte den fest,
also exklusiv zugewiesen bekommen und ohne jedes Limit nutzen können."

Zudem will man für den Preis nicht noch „wer weiß wie weit“ bis zum Auto laufen, sondern mit dem Aufzug nur bis in die Tiefgarage fahren.
Bei den Preisen und so einem Vermietungskonzept wundert es mich überhaupt nicht, dass da kaum Interesse dran ist.

Zitat von Bau-Lcfr

Wenn eine Tiefgarage nicht mal in Alt-Oberkassel - wo die vermögendsten Leute mit den teuersten Autos wohnen - kostendeckend gebaut werden kann, gilt dies erst recht für etliche andere Stadtteile.

Das musst du mir mal erklären, was hat das eine mit dem anderen zu tun?
Was macht den Bau einer "Tiefgarage für Reiche" teurer als eine für "Normale Menschen"?

^ Die Baukosten sind gleich, aber die Bereitschaft zum Geldausgeben unterschiedlich. Wenn - bildhaft gesprochen - nicht genügend Leute bereit sind, dem Porsche für 100 Tsd. EUR einen TG-Stellplatz für 30-40 Tsd. EUR zu gönnen, wird diese Bereitschaft unter den Fahrern der 10 Tsd. EUR kostenden Fahrzeuge noch geringer.

Ich glaube, Anfang Juli ist zwischen hitzigen Diskussionen dieses Interview mit dem emeritierten Architekturprofessor Wolfgang Döring untergegangen. Die Überschrift mit günstigem Bauland klingt nur auf den ersten Blick wie manche populistische Politikeraussagen, die Stadtfläche derart massivst im Stil amerikanischer Vorstädte auszuweisen, dass der gedrückte Grundpreis jedem ein geräumiges Anwesen ermöglicht. Prof. Döring meint, die Stadt sollte zum Marktpreis Grundstücke für Sozialwohnungen kaufen und gesponsert (mit Verlust) weiterverkaufen. Eine feste Quote für Sozialwohnungen verglich der Professor mit einer Diktatur.
Die Befürchtungen um soziale Brennpunkte in bestimmten Stadtteilen wurden als Quatsch bezeichnet - Ghettos gebe es in Düsseldorf nicht. (Dies spricht allerdings gegen die häufige Anregung, Sozialwohnungen auf alle Stadtteile zu verteilen - es passiert ja nichts Schlimmes, wenn diese in Gegenden mit preiswerterem Grund verstärkt vorkommen.) Die Bewohner seien Mittelschicht - wie Bahnschaffner, Polizisten, Kindergärtnerinnen, Studenten.

Ich möchte deine Posts als Gelegenheit nutzen, um dem Forum mal wieder ein wenig Diskussionspotential zu bieten. Ich folge deinen Äußerungen schon länger interessiert und obwohl ich deine offensichtliche politische Grundeinstellung zu Stadtentwicklungsthemen weitgehend teile, kann ich manche deiner Äußerungen nicht verstehen.

Dein letzter Post drängt mal wieder auf eine Verstärkung "hochwertigen" Wohnraums. Ich glaube, dass niemand es ablehnen würde, hochwertigen Wohnraum zu nutzen - nur leider ist dieser Wohnraum selbst für Gutverdienende zunehmend schwer erschwinglich. Es ist zwar tatsächlich so, dass der aktuell geschaffene - teure - Wohnraum derzeit noch (solvente) Käufer findet, aber die Frage ist doch, ob Düsseldorf einerseits nur noch "diese" Käufer braucht und ob wir uns in Düsseldorf nicht schon in Richtung einer Immobilienblase entwickeln.

Zum Thema einer möglichen Immobilienblase:
Das Quartier Central bietet hier excellente Möglichkeiten, die Entwicklung in den letzten Jahren zu beobachten, da weite Teile von ein und demselben Bauträger erstellt werden (die Kooperation mit HochTief bei späteren Projekten darf man da mal ignorieren). Die Preissteigerungen, die es in den Baugebieten gab, sind weder mit Inflation noch mit "hochwertiger" erstelltem Wohnraum zu erklären. Die qm-Preise sind von "ILE" über "le flair" bis zu "le flair blanc" von 2600€ auf 4000€ geklettert, bei (ich habe die Baubeschreibungen vorliegen) nur marginal "hochwertigerer" Ausstattung in den neueren Bauabschnitten. Besser kann man das noch an den Tiefgaragen-Plätzen erkennen - in ILE waren die anfangs noch für 12.900€ erhältlich, in le flair dann anfangs für 15.900€, später 18.900€, in le flair blanc nun für 19.900€. Glaube mir - die Tiefgaragenplätze sind dabei definitiv NICHT hochwertiger geworden und die allgemeine Inflation lag auch nicht bei 50%...

Diese abartigen Preissteigerungen müssen noch kein Indiz für eine Immobilienblase sein. Wenn man aber ein Anlageobjekt sucht und sich die Beispiel-Rechnungen für Vermietungen anschaut, die einem (egal von welchem Anbieter im Quartier Central) unterbreitet werden, dann sind diese (und ich habe Erfahrungen als Vermieter) zunehmend auf Kante genäht und ehrlich gesagt kaum seriöser als die Beispielrechnungen, die amerikanische und spanische Bauherren ihren Käufern offeriert hatten - und diese Immobilien hatten initial auch erst einmal Käufer gefunden...
Zugegeben hinkt der Vergleich ein wenig, weil die Immobilien dort nicht in bestehende Boom-Regionen, sondern in vermutete Boom-Regionen gesetzt wurden - aber es ist in Düsseldorf zunehmend klar erkennbar, dass man auslotet, was möglichen Erwerbern zuzumuten ist - und angesichts der aktuellen Euro-Krisendiskussionen muten sich da einige Erwerber vermutlich mehr zu, als gesund ist.

Das genannte Thema ärgert mich aber nicht wirklich - als Immobilienbesitzer sehe ich die Nachfrage und das Käuferverhalten mit einem lachenden Auge. Was mich mehr stört, sind jedoch Aussagen, dass "hochwertiger" Wohnraum nötig ist, damit man um Leute buhlen kann, die auch in London, Genf oder Barcelona leben könnten. Du suggerierst, dass "hochwertiger" Wohnraum das einzige ist, was eine Stadt attraktiv macht. Tatsächlich suchen solch unabhängige (und oft auch nicht wohlhabende) Menschen aber eine lebenswerte Stadt und dazu gehört wesentlich mehr als "hochwertiger" Wohnraum. Eine Stadt entwickelt kein Flair dadurch, dass man Neureiche in die Stadt holt (oder Stadtviertel so benennt), sie lebt von einem gesunden Mix von wohlhabenden (in der Regel älteren) Menschen und kreativen (in der Regel jüngeren) Menschen, die eine Stadt wegen ihrer Lebensqualität wählen. Als jemand, der in einer Firma in der Mitte zwischen Düsseldorf und K. arbeitet, kann ich sagen, dass jüngere Mitarbeiter, die eingestellt werden und dazu in die Gegend ziehen, leider eben nicht nach Düsseldorf kommen, sondern nach K. gehen, weil das eine Stadt mit nach wie vor attraktiven - und auch alternativen - kulturellen Angeboten ist.
In Düsseldorf zehrt man hinsichtlich alternativer Kultur aus der Vergangenheit oder führt gerne mal eine einzige aktive und erfolgreiche Band als Alibi dafür an, das Düsseldorf lebt. Aber wo sind noch wirklich quierlige Viertel in Düsseldorf, die auch noch dann Leben aufweisen, wenn die Besitzer der teuren Immobilien im Bett liegen müssen, um am nächsten Tag das Geld für die nächste Rate zu verdienen? In der Altstadt eher nicht, da treiben sich (die "guten" Straßen ausgenommen) nur Sauf-Touristen rum. Und hört mir bitte auf, nun Flingern zu nennen, das ist nur noch ein Schatten der 90er und mittlerweile ebenfalls von gierigen Immobilienmaklern und unpassenden Ralf-Schmitz-Bauten in Beschlag genommen.

Ich glaube, dass man mehr als hochwertigen Wohnraum braucht, um eine Stadt attraktiv zu machen. Man benötigt auch Wohnraum, der junge,kreative Leute wie z.B. Studenten oder auch Berufsanfänger anzieht, die u.a. Kneipen, Clubs und generell das kulturelle Leben pushen. Dieser Wohnraum braucht aber nicht unbedingt hochwertig sein, sondern an erster Stelle günstig, obwohl er zentral / in hippen Stadtteilen liegt - Studenten, die in in Eller, Garath oder noch weiter außerhalb wohnen, bringen keine Bereicherung für das Leben in die Stadt. Genau hier sehe ich aber das Problem - durch die (ich nenne sie immer noch so) Immobilienblase in Düsseldorf werden die Innenstadt(rand)bereiche unbezahlbar. Ich hätte es gerne gesehen, wenn in dem Umfeld des FH-Naubaus - z.B. südlich im Quartier Central, in der noch eine andere Hochschule entsteht - noch Studentenwohnheime entstehen würden oder Stadtteile wie Flingern bei Neuvermietungen keine 20%-Aufschläge auf die Mieten packen würden.
Letzteres lässt sich nicht verhindern, Ersteres liesse sich durch eine entsprechende Stadtentwicklung aber erreichen. Leider will das die Stadt gar nicht, weil sie (meiner Ansicht nach ziemlich kurz gedacht) nur auf Maximierung der Einnahmen aus Grundstücksverkäufen und -steuern aus ist. Ich befürchte, das diese Stadtentwicklung irgendwann dazu führt, dass die Einkaufspassagen irgendwann nicht mehr von "Durchschnittsmenschen", sondern nur noch von neureichen Russen und Saudis bevölkert ist und die Bevölkerung Düsseldorfs im Schnitt etwa so alt ist, wie der Typ auf deinem Forumbild...

Zitat von Echnaton

Viele solcher Flächen gibt es gar nicht mehr – zumal in beliebten Wohngegenden.

Die derzeitige Reserve kann man präzise ausdrücken - hier fand ich ein Interview eines prominenten (und wahrscheinlich gut informierten) Kommunalpolitikers vom Ende Juli, der über zusätzlich noch mögliche 13.000 bis 15.000 WE spricht. Interessant finde ich, dass die Stadtverwaltung 2009 noch auf rund 11.460 zzgl. 775 in Baulücken kam - obwohl seitdem einiges gebaut wurde, wuchs die Reserve minimal. Ich nehme an, es liegt an der Umwidmung einiger geplanten Bürobau-Grundstücke (z.B. im Belsenpark, im Quartier Central) in Wohnprojekte.

Wenn man der ergoogelten Studie glaubt, die den Bedarf für ca. 30.000 zusätzliche Wohnungen von 2009 bis 2025 sieht, braucht man ca. 2.000 im Jahr - diese Zahl nehmen ab und zu manche Politiker in den Mund. Die Stadtverwaltung schrieb 2009 über den Zusatzbedarf von 28.000 WE bis 2020 (macht 2.550 pro Jahr) und über eine erhebliche Unterdeckung. Ich halte diese Zahlen für hochbrisant - spätestens um 2020 müsste die letzte einstige industrielle bzw. militärische Fläche bebaut sein.
Die städtische Seite schreibt über notwendige Umstrukturierungen, Nachverdichtungen und Weiterentwicklungen im Bestand, die gezwungenermassen kräftig sein müssen (ca. 15.000 WE bis 2020-2025 - eine mittelgroße Stadt) - und schon jetzt geplant.

Zu diesem Thema und aus aktuellem Anlass (derzeit drückende Hitze) folgender Artikel in der FAZ: Stadtklima - Die reinste Sauna.

Zwar sei die kompakte, verdichtete City eines der derzeit beliebtesten Konzepte der Stadtplanung. Die Folgen für das Stadtklima seien aber weitgehend unerforscht, auch gerade vor dem Hintergrund des Klimawandels. Jedenfalls stehe aber fest, dass die kompakte Bebauung Winde bremse, Wärme erzeugt und speichert und die Konvektion mit der Folge verstärkter Regenfälle im Osten einer Stadt fördere. Zudem sei dies eine beständige Quelle von Luftschadstoffen. Zur Lösung wird zunächst die Erhebung einer besseren Datenbasis und anschließende Evaluierung gefordert. Es sei beispielsweise nicht erwiesen, dass begrünte Dächer dem Stadtklima nutzten.

Ich entnehme dem, dass die notwenige Verdichtung sich zu einer Verbesserung des Stadtklimas zumindest teilweise im Gegensatz befindet. Ich darf dazu die Seite der Stadt Düsseldorf wie folgt zitieren:

In der Klimaanalyse für Düsseldorf wurden die klimatischen Eigenschaften und Funktionen aller Flächen des Stadtgebietes untersucht und beschrieben. Dort werden auch Hinweise für eine klimaverträgliche und damit der Gesundheit dienenden Stadtplanung gegeben:

■Schonung des Freiraums, insbesondere der großflächigen regional bedeutsamen Ausgleichsräume (Rheinauen, Düsseldorfer Norden, Bergisches Land) und der städtischen Grünzüge (z.B. in Heerdt, Südpark mit Botanischem Garten), besonders Freihaltung von Frischluftschneisen
■Verbesserung des Klimas in dicht bebauten Gebieten durch Offenhalten von Lücken, Blockentkernung, Entsiegelung oder Begrünung
■Weitere bauliche Verdichtungen in den verschiedenen Siedlungstypen je nach Klimaverträglichkeit.

Hervorhebungen hinzugefügt.

Zitat von nospam

Schonung des Freiraums, insbesondere der großflächigen regional bedeutsamen Ausgleichsräume (Rheinauen, Düsseldorfer Norden, Bergisches Land) ... Weitere bauliche Verdichtungen in den verschiedenen Siedlungstypen

Hervorhebung im Zitat von mir - es gibt genau zwei Alternativen, um zusätzliche Einwohner unterzubringen:
- Innenstädtische Verdichtung, die sog. kompakte Stadt
- Vorstädtische dünn besiedelte Siedlungen, wo es kürzlich noch Natur gab (wie eben im Norden oder im Bergischen Land)

Es gibt genügend Untersuchungen, die der zweiten Wohnform die mehrfache Flächenversiegelung pro Einwohner bescheinigen - bebaute Fläche und Verkehrsfläche zusammen. Selbstverständlich bedeutet es negative Klimafolgen, weswegen Stadtplaner seit längerer Zeit zur kompakten Stadt tendieren und zumindest die Düsseldorfer Kommunalpolitiker derer Argumente anscheinend verstanden haben.
Die kompakte Stadt bedeutet keinesfalls, dass man Bäume roden soll, wie der FAZ-Artikel mit Blick auf einen Freibuger Vorfall andeutet - umgekehrt, die verfügbare Freifläche sollte intensiver für Begrünungen oder Wasserflächen genutzt werden. Dass diese Kosten verursachen (siehe Artikel), spricht nicht gegen die Kompaktheit - umgekehrt, auf geringerer Fläche sind die Infrastrukturkosten pro EW geringer, was genauso für Bäume und Brunnen gilt. In Düsseldorf könnte auf bisher Bäume-losen Straßen vielleicht manch ein Parkplatz einem Baum geopfert werden.

Der öfters zitierte Luftaustausch - in unverdichteten USA-Städten wie Los Angeles trifft er auf kaum Hindernisse und doch gelten diese Städte keinesfalls als Oasen des perfekten Klimas.

Zurück nach Düsseldorf - die städtische Seite möchte manche Straßenblöcke entkernen - vielleicht sollte man mit den besonders versiegelnden Garagenhöfen anfangen? Mir ist auch suspekt, dass eine häufige Form der Nachverdichtung Reihenhäuser im Blockinneren sind - mit viel Flächenversiegelung wird eine geringe Ausbeute an zusätzlichen Wohnflächen erreicht. Vielleicht wären ein MFH auf kleinerer Grundfläche und Bäume nebenan zielführender.

Stichwort Gentrifizierung:
Einen höchst interessanten Bericht über sozialen Wohnungsbau auch und vor allem in Düsseldorf gab es gestern bei Monitor / ARD (DasErste), Titel:
Reiche ins Zentrum, Arme an den Rand - Wie der soziale Wohnungsbau zum Auslaufmodell wird, momentan noch zu sehen in der Mediathek.
Es gab auch Beispiele (hier Hamburg), wie Länder und Kommunen der Entwicklung entgegensteuern können, wenn sie nur wollen.

Scheinbar hat Düsseldorf finanzielle Unterstützung des Landes für sozialen Wohnungsbau in Millionenhöhe abgelehnt.
Düsseldorfs Baudezernent Gregor Bonin kommentierte dies sinngemäß mit den Worten:

Wir wollen Qualität statt Quantität.

Man wurde bei dem Bericht aber den Eindruck nicht los, Herr Bonin meinte damit nicht die Bausubstanz.

Herr Bonin ist ja für seine markigen Sprüche bekannt – das (und Ihn) sollte man nicht so ernst nehmen.

Vor gut hundert Jahren zogen die Wohlhabenden an die Ränder der Städte – heraus aus der grauen Stadt – in neue Gartenstädte und Villenviertel;
in den Innenstädten lebten danach noch vornehmlich sozial schwächere Schichten.

Nun dreht sich der Trend wieder um, das ist grundsätzlich nicht schlimm.

Das bei vielen Leuten heutzutage der sozialer Wohnungsbau, zumindest in größerem Maßstab, eher unbeliebt ist, kann ich fast schon nachvollziehen.

Das Hauptproblem liegt nach meinem Dafürhalten aber nicht bei gefördertem Mietwohnungsbau;
es mangelt ja allem Anschein auch an bezahlbaren Eigentumswohnungen, z.B. für jüngere Familien.
Diese Familien will Düsseldorf doch unbedingt anlocken, bzw. halten.

In Düsseldorf mangelt es nicht an potenziellen Bauflächen für solche preiswerteren Eigentumswohnungen.
In Oberbilk kenne ich zwei größere Grundstücke, auf denen solche Projekte realisiert werden könnten:
an der Kölner Straße und auf dem ehem. Güterbahnhof Lierenfeld; hier hat es vor längerer Zeit schon Wettbewerbe für eine Bebauung gegeben.

Vermutlich sind zu hohe Grundstückspreise ein Grund dafür, dass sich für derartige Grundstücke kein Bauträger finden lässt;
die ständig steigenden Baukosten und die ebenfalls immer anspruchsvoller werdenden Normen, etc. tun ihr übriges.
Eine oft ins Feld geführte, höhere Verdichtung senkt übrigens nicht den Grundstücksanteil, das Grundstück wird dadurch nur teurer.

Vielleicht noch erwähnenswert zu dem Monitor-Bericht, der mir sehr gut gefallen hat:

- In Hamburg müssen bei Bauprojekten 30 % der Wohnungen Mietpreisbindungen etc. unterliegen. Ansage der Hamburger Verwaltung: Damit müssen die Investoren leben und das können sie auch ganz gut.

- Dazu kam noch nach Zitat einer Düsseldorfer Wohnungsbaugesellschaft. Diese meinte, mit einer Quote von 20% hätte man kein Problem.

Das wär doch nett. Einfach mal vermeiden, dass unsere Stadt in 10-20 Jahren nur noch von einer uniformen Masse von Schlipsträgern bewohnt wird. Das wollen nämlich selbst die Schlipsträger nicht.

^ Wir sollten doch Wiederholungen vermeiden - Anfang Sommer wurde hier in diesem Thread umfassend über die Idee der starren Quotenanteile diskutiert. Recht verbreitet ist hier wie auch in der Düsseldorfer Kommunalpolitik die Meinung, dass es genauso besonders für Sozialwohnungen geeignete Standorte gibt (wie z.B. auf dem einstigen Güterbahnhof Lierenfeld, wie von mamamia aufgezeigt) wie auch absurd ungeeignete (wie Oberkassel). Es fiel auch der Einwand, dass Neubauten per se etwas gehobener Preisklasse angehören, weswegen Sozialwohnungen im nicht so begehrten Bestand der frühen Nachkriegszeit besser angesiedelt wären (in so einer Wohnung lebe ich selbst freiwillig, bloß des Sparwillens wegen).
Hier fasste ich ein Interview mit einem Architekturprofessor zusammen, der die Quoten mit einer Diktatur vergleicht - und wenn eine einzelne Baugesellschaft mit solchen kein Problem haben sollte, dann bitte, kann sie doch so viele Sozialwohnungen bauen, wie sie möchte. Dies muss dennoch nicht für jede gelten - manche spezialisieren sich auf den unteren Preissegment und manche auf den oberen.
Nicht ganz unkritisch betrachte ich die Hinweise auf Hamburg - demnach wird in Düsseldorf ein geringerer Anteil des durchschnittlichen Nettoeinkommens als dort für die Miete ausgegeben. Laut dem verwandten Hamburger DAF-Thread wird dort über die Mietpreise kaum weniger gejammert als hier.

Nicht neu ist auch die Behauptung:

Eine oft ins Feld geführte, höhere Verdichtung senkt übrigens nicht den Grundstücksanteil, das Grundstück wird dadurch nur teurer.

Dies könnte höchstens dann zutreffen, wenn auf einem einzigen Grundstück eine höhere GFZ genehmigt wäre, ohne dass das Verhältnis des Angebots (11.500 bis 15.000 mögliche zusätzliche WE) zur Nachfrage (bis zu 30.000 benötigte WE bis 2025) anders geworden wäre. Wenn es jedoch auf große Teile der Innenstadt angewendet wird, wird aus dem Knappheit-Markt ein ausgeglichener - natürlich generiert Knappheit weit höhere Preise. Unabhängig vom Effekt der Preiseindämmung - wenn selbst die Stadtverwaltung die erhebliche Unterdeckung sieht, ist es die Pflicht der Stadtpolitik, planerische Rahmen für genügende Deckung ohne des Zubauens weiterer Naturflächen zu schaffen (wie es u.a. in Frankfurt versucht wurde) - dies und nicht irgendwelche Quoten, die Probleme schaffen ohne welche zu lösen.

Der Umstand, dass jemand außerhalb Düsseldorfs wohnt, ist nun wirklich noch keine soziale Notlage.

Aber viele müssen aufgrund unfreiwilliger sozialer Notlage raus aus Düsseldorf, obwohl sie bleiben wollen. Dafür sollte der soziale Wohnungsbau da sein.

Zum letzten Abschnitt: Der Architekt heute ist also nicht in der Lage, sozialen Wohnungsbau so aussehen zu lassen, als wäre es keiner?

Und: Es handelt sich um ökonomische, nicht soziale Probleme. Oft sind die ökonomisch starken sozial schwach.

Das ist keine Frage der Architektur; es hat auch in der jüngeren Vergangenheit gute und von der Fachwelt sowie der Öffentlichkeit beachtete Beispiele für geförderten Wohnungsbau und für vergleichbare Projekte gegeben.

NRW ist allerdings eher kein Vorreiter in Sachen innovativer Wohnungsbau; die Neuerungen kommen nicht selten aus dem Süden.

Die geforderten Standards und Anforderungen sind im geförderten Wohnungsbau übrigens nicht gerade gering.
Sozialer Wohnungsbau unterscheidet sich somit eigentlich nicht von frei finanziertem Wohnungsbau im unteren Preissegment.

Der soziale Wohnungsbau ist prinzipiell eher eine Form der Subvention (durch Baukostenzuschüsse und/oder Zinsverbilligung) an Bauträger und Investoren;
die Mietpreisbindung und die Reservierung für berechtigte Einkommensgruppen ist zeitlich begrenzt.
Nach dem Ende dieser vertraglichen Laufzeit kommen die Wohnungen in der Regel auf den freien Markt, oder werden in Eigentumswohnungen umgewandelt.
In den letzten Jahren sind zudem viele Wohnungen kommunaler oder landeseigener Wohnungsgesellschaften an private Investoren veräußert worden (LEG).
Die öffentlichen Haushalte konnten damit, wenn überhaupt, nur kurzfristig etwas entlastet werden;
die Liegenschaften und Immobilien sind für die öffentliche Hand als Vermögen dauerhaft weg.

Ich sehe aber weiterhin das Problem nicht vornehmlich beim sozialen Wohnungsbau, sondern bei den frei finanzierten Eigentumswohnungen im unteren und mittleren Preissegment.
Das ist doch der Bereich, der den großen Teil des Mittelstandes betrifft; geförderte Wohnungen bekommen die meisten Normalverdiener sowieso nicht.

Es gibt ja noch etwas zwischen sozialem Wohnungsbau und dem oberen Segment.

Die soziale Kompetenz der Menschen ist unabhängig vom wirtschaftlichen Status sehr unterschiedlich ausgeprägt;
das ist aber eher ein Thema für andere Foren.