Wohnen in Düsseldorf

    Bau-Lcfr - die Kita wird in die öffentliche Grünanlage hinein geplant. Es ist wohl kaum nötig, in Parks Wohnungen zu bauen. Zudem ist die zur Bahn hin um ca. 8 m ansteigende Grünfläche gleichzeitig der Lärmschutz für die neuen Wohnhäuser an der Marc-Chagall-Straße.


    Eine Verschiebung zugunsten des Wohnungsbaus gibt es dort im Quartier ja auch; da an der Toulouser Alle Wohnhochhäuser statt der im B-Plan ursprünglich dargestellten Büros gebaut werden.


    Die Umnutzbarkeit älterer Bürogebäude ist nicht vorrangig von der Lage der WC-Kerne abhängig. Vor allem die Lage der Erschließungskerne und die Größe der angeschlossenen Flächen, aber auch die oft für heutige Ansprüche beim Schallschutz zu dünnen Deckenstärken sind oft Probleme.


    Ich habe selber schon einige derartige Untersuchungen gemacht.
    Es muss aber auch jeweils eine Nutzungsänderung beantragt werden; was auch im Falle der ehem. Bühnenwerkstatt des Opernhauses an der Venloer Straße der Fall war - und wegen der notwendigen Abstimmungen mit Nachbarn sehr aufwendig und zeitraubend gewesen sein dürfte.


    Es wird aber bei vielen dieser Bürohäuser sicherlich sinnvoller sein, sie durch Neubauten zu ersetzten.


    Im Allgemeinen dürfte das Thema Umnutzung von Bürohäusern nicht alleine Zielführend sein. Wichtiger sind meiner Meinung nach die Verfügbarkeit von preisgünstigen Bauflächen und nicht zu hohe Anforderungen in B-Plänen, wie z.B. die, auch von Bau-Lcfr erwähnten, Tiefgaragen. An den weiteren preistreibenden Faktoren wird man auf der kommunalen Ebene kaum etwas ändern können.


    Die sog. vertikale Verdichtung von Flächen für Wohnungsbau ist nicht überall möglich, und auch nicht immer sozial und gesellschaftlich vernünftig. Diese Erfahrung haben unsere Stadtplaner ja schon mit den Siedlungen der 70er Jahren gemacht; hoffentlich haben sie daraus auch etwas gelernt.
    Allerdings gibt es in Sachen Nachverdichtung hier in Düsseldorf noch ausreichend Potenzial, ohne in die Höhe bauen zu müssen.

    "Bald Wohnhäuser neben dem Rheinturm"


    Sowohl die Print- als auch die Onlineausgabe der Rheinischen Post berichten heute über den CDU-Parteitag, auf dem OB Elbers zwei neue Wohngebäude auf dem der Stadt-Tochter IDR gehörenden Parkplatz neben dem Rheinturm in Aussicht gestellt hat. Ursprüngliche Pläne hatte vor Jahren der Architekt Christoph Ingenhoven entworfen, waren aber auf Eis gelegt worden.


    http://www.rp-online.de/region…n-dem-rheinturm-1.2619581

    Einmal editiert, zuletzt von Grauwacke () aus folgendem Grund: Quelle

    Da werden die Bewohner des Portobello wohl eher weniger erfreut sein; na ja, so ist halt das Leben.


    An dieser Stelle sollte allerdings durch die Stadt, ein von Investoren unabhängiger, Architektur Wettbewerb ausgerichtet werden, der vor allem die städtebauliche Integration zusätzlicher Gebäudekörper untersucht.



    Der aktuell viel besprochene, drohende Mangel an Wohnraum, wird durch derartige Neubauten allerdings nicht tangiert.


    Falls aber weiterhin fast ausschließlich höherpreisige Wohnungen gebaut werden, dürfte sich dieses, durch eine Sättigung in diesem Segment, mittelfristig auf die zu erzielenden Mieten und Kaufpreise auswirken.


    Zudem ist ja nicht alles Hochpreisige bei genauerer Betrachtung auch wirklich hochwertig. Ansprechende Hochglanzperspektiven sind das Eine - die entsprechende Realisierung oft etwas Anderes.

    Hallo!


    In der Online-Ausgabe der RP Rheinischen Post habe ich gerade einen Artikel gelesen, in dem es heißt, der OB Dirk Elbers hat auf dem CDU-Parteitag in Düsseldorf bekannt gegeben, dass neben dem RHEINTURM im Medienhafen zwei "Wohnhäuser" auf dem angrenzenden Parkplatz (also höchst wahrscheinlich direkt vor dem WDR-Studio) gebaut werden sollen.


    Zitat:Hinweis der Moderation: Die Einbindung des Zitats wurde editiert. Grund: Unerlaubtes Pressezitat.
    Bitte künftig auf die Richtlinien für das Einbinden von Texten achten. Vielen Dank. Ec
    Quelle:
    http://www.rp-online.de/region…n-dem-rheinturm-1.2619581


    Habt Ihr eine Idee, was das für Wohnhäuser werden sollen? Groß? Hoch? Wohnhochhäuser?!?

    Ja, der Standort ist ziemlich anspruchsvoll, aber chancenreich. Der Übergang vom Bürgerpark zum Medienhafen ist im Moment sehr unglücklich und undurchlässig und kann so endlich verbessert werden. Der Standort erlaubt auch feinsten Wohnraum.


    mamamia: Geringwertige Wohnungen entstehen tendeziell nicht durch Neubau, sondern eher durch Verfall im Bestand. Wenn man ein Haus vergammeln oder nur veralten lässt, dann war's das mit hochwertig. Von Sättigung sind wir weit entfernt, wenn Neubauten schon lange vor Fertigstellung fast ausverkauft sind. Für echten Überschuss reichen die verfübaren Grundstücke kaum aus.

    ^^Hier heißt es, auf dem Grundstück am Landtag sei ein Wohnhochhaus geplant. Es irritiert etwas, dass man die Höhe des WDR-Gebäudes angeblich nicht überschreiten will – der WDR sagt dazu: Isch 'abe gar kein 'och'aus. Gemeint ist wohl eher das Portobello mit seinen 70m.


    Die RP zählt in dem Artikel und auf einer Karte insgesamt acht Wohnhochhausprojekte auf – im QC wird es wohl zu den drei bekannten noch ein viertes geben. Die Standorte sind insgesamt nicht schlecht gewählt und etwas Metropolisierung schadet nicht.

    Beuthstrasse

    Unter #252 habe ich Mitte September zuletzt ein Foto der Baustelle gepostet - heute habe ich ein neues gemacht:





    Sichtbar sind u.a. drei ebenerdige Eingänge zu zweigeschossigen Wohneinheiten, die wahrscheinlich auf der Rückseite mit Mini-Gärten ausgestattet wurden und das idyllische Leben in einem EFH vorgaukeln sollen. Dies an einer verkehrsreichen Kreuzung inmitten der City finde ich irgendwie albern - wie jeden Widerspruch in sich. So genau an der Ecke mit viel Publikumsverkehr hätte ich mir eher eine Eckkneipe, ein Eckbistro oder Ähnliches vorgestellt.

    Einmal editiert, zuletzt von Bau-Lcfr ()

    Yep, habe damals die Visualisierungen gesehen und fand das Ganze drumherum etwas zu aufgehübscht. Immerhin: Für die Ecke ist das Haus optisch ein Gewinn.

    Zitat von Altstadtjong

    Gerade in Düsseldorf ist so ein Satz ein Schlag ins Gesicht des sozialen Wohnungsbaus, ja des sozialen Miteinanders - kaum irgendwo in NRW werden langjährig mietende, sozial alteingesessene Urdüsseldorfer so aus ihren Vierteln verdrängt wie in Düsseldorf. :Nieder:


    Dass außerhalb Düsseldorfs nicht so viele 'Urdüsseldorfer' aus 'ihren Vierteln' (gehören Stadtviertel ihren Ureinwohnern?) gedrängt werden, ist nicht weiter verwunderlich.


    Nur, wenn sich etwas verbessert, dann liegt es in der Natur der Sache, dass es sich auch verteuert. Ist die Verbesserung deswegen schlecht?


    Wenn Preise tatsächlich bezahlt werden, ist es widersinnig, sie als "unbezahlbar" zu bezeichnen. Der Gegenbeweis ist ja erbracht.

    Gentifizierung ist auch in Düsseldorf kein neues Phänomen; schon in den 80ern wurden durch die sog. Wohnumfeldverbesserung z.B. in Bilk alteingesessene Bewohner durch steigende Mieten quasi verdrängt.
    Oberkassel war schon vor über hundert Jahren ein Musterbeispiel hierfür – statt der Bauern kamen Straßen und Häuser für gutbetuchte Düsseldorfer.
    Die Wertsteigerung und damit der Gewinn für den Erschliessungsträger dürfte damals gewaltig gewesen sein.


    Das ist sicherlich ein Problem; trotzdem muss sich eine Stadt verändern und die Wohnqualität sich den geänderten Ansprüchen und Lebensgewohnheiten anpassen können.


    Das aktuelle Problem liegt nach meinen Dafürhalten wo anders.
    In Düsseldorf werden insgesamt einfach zu wenige Wohnungen neu gebaut, und von denen sind die meisten für Ottonormalverdiener tatsächlich kaum noch finanzierbar. In den letzten 60 Jahren ist der Anteil der Wohnkosten am Nettoeinkommen von ca. 10 auf bis zu 50 % gestiegen.


    Die Öffentliche Hand hat sich in ganz Deutschland schon vor Jahren aus dem Wohnungsbau verabschiedet, und ihre (häufig schlecht gewarteten) Wohnanlagen an teils zweifelhafte Investoren veräußert.


    Private Investoren werden ohne entsprechende Zuschüsse und schon gar nicht dauerhaft für breite Schichten bezahlbare Wohnungen errichten können, oder wollen; hier ist dann wohl doch wieder die öffentliche Hand gefragt. Allerdings muss man dort erst begreifen, dass auch Wohnhäuser (ohne Sanierungsstau) keine Belastung darstellen müssen, sondern einen bilanzierbaren Wert darstellen; auch wenn hier keine interessante Rendite zu erzielen ist.


    Da die meisten Kommunen derzeit wohl kaum in der Lage sein dürften, eigene Wohnungsbauprojekte zu stemmen, könnten andere Modelle, wie z.B. eine PPP (Public-Private-Partnership) interessant werden: In eine gemeinsame Gesellschaft könnten eine Kommune ein Baugrundstück, und ein privater Investor die Finanzierung der Wohnungsbauten einbringen; die Wohnungen könnten dann längerfristig entsprechend preiswert vermietet werden; da der oft hohe Grundstücksanteil bei den Erstellungskosten entfallen würde.


    Liegenschaften der bundeseigenen Unternehmen Bahn und Post wurden leider schon paketweise zu Schleuderpreisen an Investoren veräußert, ohne entsprechende Gegenleistungen zu vereinbaren.
    Hier wurde durch kurzfristiges Profitstreben und dem Wunsch nach guten Bilanzen für einen Börsengang eine große Chance vertan.

    Wegen der allgemeinen Gültigkeit beantworte ich einige dort getroffenen Aussagen hier:


    hierfür müssten zusätzliche, größere Flächen für Neubauquartiere vor allem in mittleren Preissegmenten bereitgestellt und vor allem Investoren für solche Vorhaben gefunden werden


    Die Zeit der großen Neubaugebiete, Trabantenstädte usw. ist zum Glück mit den 1960ern/1970ern vorbei. Durch den Trend der Rückkehr in die City werden eher innenstädtische Lagen gesucht - wer weit weg ziehen möchte, kann im sich entvölkernden Ruhegebiet genügend Angebote finden, für die keine weitere Natur zerstört werden muss.


    Der für ganz Düsseldorf prognostizierte Mangel an Neubauten wird nicht durch eine- oder zwei zusätzliche Etagen in bestimmten Bauvorhaben behoben


    Doch - wenn mehr Dichte nicht nur für ein-zwei Projekte gilt, sondern für etliche Vorhaben, auch für derzeit weniger intensiv bebaute Grundstücke. Dies würde auch den Preis der verbleibenden Baugrundstücke entspannen - anders wenn diese schneller verbraucht werden würden, weil für bestimmte Neubauleistung mangels Dichte mehr Fläche genutzt würde.


    Erinnern wir uns an diesen RP-Artikel vom Dezember 2007, als der damalige OB Erwin verdichtende Wohnhochhäuser um 15 Etagen anregte, als Alternative zur Zersiedelung der Landschaft durch Einfamilienhäuser - was etliche Parteien im Stadtrat begeisterte. Dirk Elbers sagte damals, die Stadt dürfe wegen der Aufenthaltsqualität nicht alles zubauen - dies schliesst das Zubauen der Freiflächen im großen Stil aus.

    Zitat von mamamia


    Oberkassel war schon vor über hundert Jahren ein Musterbeispiel hierfür – statt der Bauern kamen Straßen und Häuser für gutbetuchte Düsseldorfer.
    Die Wertsteigerung und damit der Gewinn für den Erschliessungsträger dürfte damals gewaltig gewesen sein.


    Oberkassel war eben weitgehend unbesiedelt. Gentrifizierung würde ich das nicht nennen – eher: Neuland.


    Zitat von mamamia


    Da die meisten Kommunen derzeit wohl kaum in der Lage sein dürften, eigene Wohnungsbauprojekte zu stemmen, könnten andere Modelle, wie z.B. eine PPP (Public-Private-Partnership) interessant werden: In eine gemeinsame Gesellschaft könnten eine Kommune ein Baugrundstück, und ein privater Investor die Finanzierung der Wohnungsbauten einbringen; die Wohnungen könnten dann längerfristig entsprechend preiswert vermietet werden; da der oft hohe Grundstücksanteil bei den Erstellungskosten entfallen würde.


    Was Du da beschreibst, ist der soziale Wohnungsbau, wie er vor einigen Jahrzehnten umgesetzt wurde: Staatliche Subventionen zur Senkung der Miete. Einen nicht marktgerechten Grundstückspreis einzuforderndern ist selbstverständlich auch eine Subvention.


    Das Ganze funktioniert eben nicht. Denn die hohen Grundstückspreise verhindern ja aktuell keine Neubauten – die Grundstücke werden stattdessen teuer gekauft und die Wohnungen ebenfalls teuer verkauft/vermietet. Dein Vorschlag schafft kein zusätzliches Angebot, sondern verbilligt nur das Angebot, das es ohnehin gibt. Es bleibt also bei Knappheit und – zwangsläufig – Exklusivität. Die Exklusivität zeigt sich dann eben nicht mehr durch den Preis, sondern durch Wartelisten, Wohnungsberechtigungsscheine oder anders gesagt: Planwirtschaft. Die niedrigeren Preise holen nebenbei mehr Interessenten auf einen gleich großen Markt. Probleme gelöst? Keine. Dafür hat Vater Staat weniger Geld für Dinge, die wirklich etwas bringen.


    Zitat von mamamia


    Das aktuelle Problem liegt nach meinen Dafürhalten wo anders.
    In Düsseldorf werden insgesamt einfach zu wenige Wohnungen neu gebaut


    Das ist richtig, aber wo siehst Du ungehobenes Potenzial? Nenn' 'mal ein paar Grundstücke.

    Praktisch dieselbe Erwiderung auf mamamias Beitrag hätte ich auch verfasst, wenn Du mir nicht zuvorgekommen wärst, Echnaton.


    Wieso ist "die öffentliche Hand gefragt", das Mietpreisniveau - auch ungeachtet der ungleich attraktiveren Wohnlagen in Düsseldorf z.B. im Vergleich zum Ruhrgebiet - künstlich zu drücken? Ferrari fahren ist auch für die meisten Deutschen zu teuer und da schreit niemand nach dem Staat.


    "Wohnen ist ja auch ein Grundbedürfnis" höre ich dann die Antwort. Stimmt, aber "Wohnen in Düsseldorf" nicht. Man kann ohne weiteres von Duisburg, Krefeld, Neuss, aus dem Kreis Mettmann usw. einpendeln.


    Und wo steht geschrieben, dass der Wohnaufwand nicht 50 % der monatlichen Einkünfte aufzehren darf? Wer legt diese Grenze fest? Genug zu Essen verbleibt den Leuten auch bei 70 oder 80 % Aufwand für's Dach über dem Kopf. Man gucke sich einmal die Situation in anderen westeuropäischen Großstädten an. Von Spanien über Frankreich und England, von Skandinavien oder Finnland gar nicht erst zu reden, würde man angesichts von Quadratmeterpreisen um die 10 € kalt in Jubelstürme ausbrechen.


    Die ganze Zwangswirtschaft unterdrückt vor allem Investitionsanreize. Ich als Neu-Stockholmer kann davon ein Lied singen. Wer sich dort nicht schon an seinem 18. Geburtstag in die Warteliste einträgt, hat bei Wartezeiten zwischen 8 und 20 Jahren (je nach Zentralität der Wohnung) keine Chance, etwas zu nach unseren Maßstäben rationalen Preisen zu bekommen.


    Angesichts der gesetzlichen Mietpreisbindung, gelingt es natürlich kaum, neuen Wohnraum zu schaffen. Wer baut schon Häuser auf horrend teurem Grund, wenn er hinterher nur ein Drittel der Marktmiete verlangen kann?


    Ergebnis ist, dass der zu bemitleidende Rest zu rund 30 € pro qm schwarz mietet. Und siehe da, es funktioniert auch! Und das selbst angesichts geringerer Durchschnittsverdienste als in Deutschland!


    Dazu kommt ohnehin, dass das Land NRW, das sich jahrzehntelang milliardenschwer im sogenannten "sozialen Wohnungsbau" engagiert hat, auch und gerade deshalb pleite ist wie eine Kirchenmaus. Insofern scheitern derlei Phantasien derzeit schon an der verfassungsmäßigen Schuldenobergrenze in Höhe der Investitionen.