Der Hochhäuser-Spekulierstrang

Danke, Adama, für die ausführlich illustrierten Überlegungen zu dem Hochhaus-Standort. Sehr hilfreich für alle am Thema Interessierten!

Dass hier eine signifikante Hochhaus-Entwicklung technisch und architektonisch sowie unter weitgehender Berücksichtigung des Denkmalschutzes möglich ist, sehe ich ganz genauso. Die ehemalige Commerzbank-Filiale auch im Inneren anzuknabbern, wäre allerdings ein schmerzhafter Akt.

Tishman Speyer hat in allen ihren Frankfurter Projekten bewiesen, dass sie Standorte mutig (antizyklisch) und wirtschaftlich zu Hochhaus-Landmarks entwickeln kann. Und, nicht zu vergessen: In die Liste der TS-Beispiele reiht sich auch das sehr gelungene benachbarte TaunusTurm-Projekt mit Hochhaus und Wohntürmchen ein.

Würde man die denkmalgeschützten Gebäude komplett unangetastet lassen, hätte man eine Baufläche von 630 m². Bei einem Verhältnis von 80:20 (Nutzfläche : Erschließung und Konstruktion) käme man auf eine Nutzfläche pro Etage von knapp 500 m². Die längste Strecke an der Basis wären rd. 26 m, so dass ein Hochhaus mit diesen Prametern rd. 130-150 m hoch werden könnte ohne auwendige Vorrichtungen zur Schwingungsdämpfung. Hiesse rd. 40 Obergeschosse und eine BGF von knapp 21.000 m².

Daraus folgt, für höhere Gebäude kommt man um die Entkernung der geschützten Substanz nicht herum, weil die längere Seite der Basis rd. 36 m betragen müsste, um die Konstruktion schwingungsarm zu halten (Faustformel: längste strecke an der Basis x 5 bis x 6) man müsste also im Innern bis rd. 10 m in die geschützten Grundstücke eingreifen.

Dieses denkmalgeschützte Gebäude anzutasten und / oder nur als Deko für ein Hochhaus zu nutzen, wäre für mich sehr herzlos.

_{Fotos: Beggi}

tunnelklick

Danke, also dann wäre ja die Rechteckige Version eine sehr wahrscheinliche Lösung, würde man die K30 nicht anrühren wollen, bzw. nur anteilig.

Saniert wird im Inneren ja definitiv.

Die Grundfläche wäre dann ja ca. 42 m an der NMZ und 26 m an der Kaiserstraße. Also Grundfläche ca. 1.092,00 m².

Damit könnte man also auch auf mehr als 40.000 qm² kommen, oder? Und zudem auch auf 180 m?

Mit zunehmender Höhe steigt der Bedarf an Aufzügen, so dass ein Nutzflächenanteil von 80% der Bruttogrundfläche bei diesem kleinen Grundriss wahrscheinlich nicht funktioniert. Der Taunusturm ist eines von wenigen HH, die überhaupt auf ein Verhältnis von 80:20 kommen, der hat eine Grundfläche von ca. 1700 m² bei 170 m Höhe. Bei 1.092 m² Grundfläche wird man technisch 180 m bauen können, keine Frage, also auch auf mehr als 40.000 m² BGF, aber ob das wirtschaftlich ist, kann ich nicht beurteilen.

Eine vergleichbar kleine Grundfläche haben das Japan-Center mit rd. 1.300 m² und das Eurotheum mit rd. 970 m².

Ich habe mal gelesen, dass Fahrstuhlschächte in sehr hohen Gebäuden ( in denen man Umsteigen muss) von zwei Fahrstühlen übereinander genutzt werden. Also der untere bedient die Etagen 1 - 40, der obere dann 41-70). Wie das allerdings mit dem Umsteigen in der 40. Etage klappen soll, erklärt sich mir allerdings auch gerade nicht. Aber wenn hier grundsätzlich eine technische Lösung möglich ist, wäre doch mehr verfügbare Mietfläche möglich, oder?

Der denkmalgeschützte Bestand sollte meiner Meinung nach in der ganzen Fläche erhalten bleiben und ein Hochhaus mit Überhang würde mir gar nicht gefallen.

Somit wäre meine Wunschvorstellung ein schlankes Hochhaus auf der Fläche Kaiserstraße 28 wie von Adama aufgezeigt mit 23 x 26 m zur Verfügung stehender Fläche (rund 600m²). Ob das dort hinpasst, probieren ich mal von den in den Posts zuvor genannten Kenngrößen abzuleiten.

In Adamas Post #440 war eine Verlinkung auf den Steinway Tower in NYC (Superskinny). Wenn man dessen Breiten-Höhenverhältnis von 1:24 umrechnet, kommt man von der Höhe 453m auf eine Breite von rund 19 Metern. Somit sollte bei den hier verfügbaren 23x26 Metern auch ein schlanker Turm möglich sein, zumal er lange nicht diese Höhe erreicht sondern laut B-Plan bei 180 Metern begrenzt ist.

Da die gesamt Fläche der 3 Grundstücke knapp 2.000m² ist, für den denkmalgeschützten Teil rund 1400m² beträgt ergibt das hier bei 4 bis 5 Stockwerken somit rund 6.000m². Blieben für das Hochhaus noch rund 34.000m² zur Verteilung auf 180 Meter über bei den angedachten 40.000m². Wenn man nach dieser Rechnung bei 600m² pro Etage bleibt, dürften 57 Etagen rauskommen , macht dann 3,15 Meter Höhe pro Etage. Könnte sich also ausgehen, wobei mir da die Frage des Nutzungszwecks in den Sinn kam: Wohnen und Büro, nur Wohnen, nur Büro ?

Sollte die gesamte Fläche natürlich Richtung 50 oder 60.000m² gehen ist diese Rechnung natürlich hinfällig.

Ein weiterer Aspekt in meiner Überlegung für ein schlankes Hochhaus ist auch, die Sicht auf die anderen Hochhäuser nicht zu sehr zu verbauen und mit dem schlanken Turm auch ein Gegenpunkt zu den bestehenden Hochhäusern zu setzen.

Ihr vergesst allerdings, dass sich Türme mit einer vermietbaren Fläche von 600 qm pro Etage schlecht am Markt platzieren lassen (zumindest bei Großmietern). Wer 10.000 qm in einem Tower sucht, will sein Büro nicht über 16 Etagen verteilen. Um die 1.000 qm sollten es schon sein.

Ohne Ankermieter bzw. mit 30-40 verschiedenen Mietern wird der Tower für gewisse Investoren uninteressant.

Als Entwickler würde ich mich scheuen einen so schlanken, aber hohen, Tower zu entwickeln.

Ganz vergessen ist das mit der Nutzungsart ja nicht, die Antwort zur Frage steht ja noch aus. Für Wohnungen ist ein schlanker Turm natürlich eher geeignet als für Firmen. Zum einen wenn man die Grafik des HHEP in #440 mal betrachtet und sich den Sonnenverlauf vorstellt und zum anderen die quasi unverbaubare Aussicht in südöstlicher bis westlicher Richtung. Lichteinfall ist da genug vorhanden, auch zukünftig. Was eher für Wohnnutzung sprechen könnte. Die generelle Entwicklung von benötigter Bürofläche in der Zukunft ist ein anderes Thema. Aber wie der Thread Titel ja sagt: Sepkulierstrang

Besteht für den Quadratmeterpreis, der bei so einem "Skinnyhochhaus" entsteht, überhaupt auch nur Ansatzweise eine Zielgruppe in Frankfurt, die so Kaufkraft stark ist. Hat da einer vielleicht mehr Informationen oder Statistiken? Aus meiner Sicht kann man sich von dem Gedanken Skinnytower in Frankfurt verabschieden.

Grundstücke Kaiserstr. 28 & 30 sowie um die Neue Mainzer Str. 31

Zitat von Kaiser97

Laut diesem Bericht planen Tishman und Commerz Real ein neues Projekt im Frankfurter Bankenviertel.

https://www.iz.de/projekte/new…-bankenviertel-2000022626

Ich hatte festgestellt, dass einige Fotos für diese beiden Gebäude bei Abload entweder nicht mehr abrufbar waren oder aber es keine richtig aussagekräftigen Fotos der Immobilien gab - da gestern gutes Wetter war und ich in der Ecke war, habe ich uns drei Fotos gemacht.

Die "Glasverbindung" ist ja bei näherem Hinsehen schon ein wenig eigenartig (und nicht mein Geschmack), da aber die Ecke nicht die größte Aufenthaltsqualität hat, ist sie mir viele Jahre auch gar nicht aufgefallen.

Mod: Beiträge aus dem Thread "Das Praesidium - Neuentwicklung mit 175-m-Hochhaus" hierher verschoben.

Ich hege die Hoffnung, dass bei der Stadt evtl. nun die Einsicht reift den B-Plan nochmals zu überarbeiten damit dort von einem seriösen Investor unter Erhalt des alten Polizeipräsidiums zwei Hochhäuser gebaut werden dürfen, sonst befürchte ich einen weiteren jahr(zehnt)elangen Stillstand.

Den Einwand verstehe ich nicht.

Zwei neue HH heißen nicht automatisch, daß sich dann Investoren, in diesen politisch destruktiven Zeiten, darum reißen, dann wohl jeweils auf 100-130m gekürzte, bei etwa gleicher BGF, Bauten hoch zu ziehen.

Eher im Gegenteil: War der bisherige Entwurf noch halbwegs repräsentativ, wäre eine Verteilung noch beliebiger und unattraktiver.

Grundsätzlich wird wie seit zwei Jahrzehnten leider nichts passieren. Generell sollte einem Investor eher die Chance gegeben werden, höher wie die bisherigen 175m zu bauen. Entwicklungsplan hin oder her, was Verschattung etc angeht, wäre der Standort prädestiniert für Besseres. Alles unter dem Vorbehalt, daß sich die Situation, überhaupt noch in diesem Land zu investieren, wieder normalisiert.

Sehe ich überhaupt nicht so. Die letzten inoffiziellen Entwürfe mit ihren drei Hochhäusern die noch vor dem Architekturwettbewerb veröffentlicht wurden fand ich bezüglich der Verteilung der BGF und auch der Gebäudehöhen sowohl für das Quartier als auch für die Skyline aber deutlich attraktiver als die derzeitige offizielle Planung.

Deutlich mehr BGF zuzulassen wäre die einfachste Möglichkeit der Stadt hier eine erneute jahrzehntelange Brache zu vermeiden. Die Wohnungen braucht es sowieso.

Im Hochhausentwicklungsplan (HEP) 1998 wurde dem "Hochhaus am ehemaligen Polizeipräsidium" ein Höhe von 145 m zugestanden. In seiner Aktualisierung von 2008 galt dies unverändert und zusätzlich wurde in unmittelbarer Nachbarschaft das "Hochhaus an der Matthäuskirche" mit 130 m Höhe aufgenommen.

Nach Jahrzehnten kaufte (endlich) ein Investor die Liegenschaft mit all ihren Herausforderungen für sehr gutes Geld. In Zuge eines Wettbewerbes und unter Einbeziehung der Stadt wurde ein HH mit 175 m Höhe geplant. Nebenbei, diese Höhenstaffelung fügt sich m.E. besser zum geplante HH an der Matthäuskirche und ins Messe/Europaviertel ein.

Das Zugeständnis seitens der Stadt hinsichtlich der Höhe (plus 20%) war sicher nicht leicht in der damaligen Regierungskoalition zu erreichen, aber letztlich wegen der diversen Herausforderungen, die der Investor erfüllen musste, für die Stadt vertretbar.

Die damaligen baulichen und wirtschaftlichen Herausforderungen bestehen fort, welche eine wirtschaftliche Bebauung nicht verbessern sondern im Gegenteil. Und die kommunalen politischen Konstellationen werden von Legislatur zu Legislatur pluraler und die Forderungen diverser. Jedoch zählt am Ende für einen Investor die tatsächliche und damit eine profitable Nutzung, wenn also eine Vermietung und/oder ein Verkauf stattfindet. Gerade an einer tatsächlichen Nutzung sollte die Stadt ein vitales Interesse haben und daher realistische Vorgaben, da verbunden mit Kosten, an Investoren stellen.

Sicherlich kann mehr BGF durch ein höheres HH generiert werden. Reichen erneut 20% zusätzliche Höhe aus und das HH würde nun 210 m hoch? Oder besser 40%, und das HH würde dann schon 245 m hoch? Irgendwann dürfte auf dem 'HEP-Papier' dort ein Millennium Tower mit 369 m Höhe gebaut werden, aber de facto mit keinerlei Realisierungschancen. Ein Blick über die Straße zeigt, der MT wurde in der aktuellen Planung in zwei HH geteilt weil dies die Chance hinsichtlich Umsetzung verbessert.

Von daher stellt sich die Frage ob nicht deutlich mehr BGF erlaubt werden sollte, dann aber verteilt auf zwei (oder drei, je nach BGF-Zuwachs) HH, die aus wirtschaftlicher Perspektive auch eine realistische Chance auf Umsetzung haben (Entschuldigt bitte die Wiederholung dieser Binse, aber mir scheint auf der kommunalen Ebene blenden das manche Akteure einfach aus).

Das zweite HH könnte dann bspw. an der Ecke Ludwigstraße / Mainzer Landstraße entstehen.

Evtl. könnte - außer Konkurrenz, da ganz wilde Vision - auch unter Einbeziehung der benachbarten Liegenschaft Umspannwerk "Hohenstaufenstraße" ein HH mit hybrider energieaffiner Nutzung entstehen. Das Umspannwerk in den Untergeschossen, in der untere Hälfte ein Rechenzentrum (Nutzung der Abwärme zur Nahversorgung des HH) und in der obere Hälfte Büroflächen für RZ-/IT-/KI-affine Dienstleister. Reaktionen: 6.600

Eurotower

Weiß jemand was mit dem dem Eurotower passieren wird, wenn die EZB dort auszieht? Die Ecke bedarf definitiv eine neue Gestaltung mit öffentlichen Raum in den unteren Etagen. Eine Aufwertung in diesem Bereich ist mehr als notwendig.

Vielleicht erhällt der Berecih des ehemaligen Living XXLs (behrbergt aktuell ein exklusiv von den EZB-Mitarbeitern nutzbares FitnessStudio so weit ich weis), wieder eine öffentliche, im Idealfall kulturelle oder gastronomische Nutzung. Das würde sicher schon einiges verbesseren denke ich.

Vorerst werden wir über Spekulationen leider nicht hinauskommen. Eigentümer des zwischen 1971–1977 errichteten Hochhauses ist seit 2018 die Versicherung Fubon Life Insurance aus Taiwan (Q). Ob sich ein solcher Anleger an eine grundlegende Neupositionierung wagt?

Eine solche dürfte allerdings notwendig sein. Außer dem ehemaligen Living XXL benötigt auch die frühere Einkaufspassage (mit Direktzugang zum U-Bahnhof Willy-Brandt-Platz) eine neue Verwendung. Eine kulturelle Nutzung ist für die ausgedehnten Flächen im außergewöhnlich großen Sockelbau, die für Büros ungeeignet sind, tatsächlich naheliegend. Vielleicht für das Schauspiel, das bestimmt wieder mehrere Spielstätten erhalten soll, am designierten neuen Standort aus Platzgründen womöglich aber nicht erhalten kann. Alternativ oder zusätzlich wäre an ein Museum zu denken.

Bild (2023): Schmittchen

Ergänzend Fotos aus diesem Beitrag. BfG-Hochhaus mit großem Springbrunnen und Gastronomie "Goethe-Terrassen":

Foto: Jutta Hofmann, ISG S7C1998/137, mit freundlicher Genehmigung des ISG

Foto: epizentrum

Im Sockelbau sind aktuell eine großzügige Kantine, Besprechungsräume aber auch (Großraum-)Büros - ob geeignet oder nicht - untergebracht.

Ideen für das Gebäude hätte ich eine Menge. Leider habe ich nicht Adamas Möglichkeiten, das virtuell umzusetzen, wie er beim Kaisertor.

Die Idee, dort ein Museum unterzubringen find ich klasse (toller Eingang im LivingXXL möglich). Eine Außenstelle des Architekturmuseums wäre gleich mehrfach perfekt: Spezial-Thema Skyscraper. Das Museum hätte wie andere Museen auch eine Dependance auf der Kulturmeile. Man könnte das Thema Hochhäuser direkt vor Ort extra in Szene setzen (immerhin gibt es ja auch den Hochhaus-Preis in Frankfurt!). Dazu könnte man vielleicht die ganzen Modelle neuer Projekte besser in Szene setzen, als es derzeit in der Kurt-Schumacher-Straße passiert und damit noch viel mehr Leute erreichen. Die (im doppelten Sinne) unterirdische Passage neu in Szene setzen - eventuell mit direktem Zugang in die neue Oper (die Lobby dort könnte somit spektakulär sein) und auf der anderen Seite auch zum "Bleistift" Kaisertor? Das Dach des Sockels begrünen und als Terrassen für die Öffentlichkeit zugänglich machen. Vielleicht könnte man hier sogar an eine Art Brücke zum neuen Opernhaus denken und eine weitere dramatische Verbindung der Gebäude herstellen (wenn die Oper eines Tages kommt).

Es braucht einfach mal neue Ideen und etwas Offenheit. Wenn Frankfurt wirklich einen großen Auftritt haben will - das wäre eine ganz große Möglichkeit dazu!

Wenn man natürlich einen Mieter mit ähnlich hohen Sicherheitsansprüchen hat wie die EZB, dürfte es mit einer Öffnung des Gebäudes oder auch nur Teilen davon schwierig werden.