^^Das ist eine sehr kurzsichtige Betrachtungsweise. Mieten und Kaufpreise tragen das gesamte Immobilienwesen und damit das ganze Bauwesen und wesentliche Teile des Handwerks. Wo keine oder niedrige Mieten gezahlt werden, wird auch nicht gebaut (zugespitzt: wozu auch?).
Wer's nicht glaubt, fährt bitte nacheinander durch Duisburg und durch Düsseldorf und darf dreimal raten, wo hohe Mieten gezahlt werden und wo niedrige.
Sorry, aber genau das ist kurzsichtig gedacht. Wenn von vornherein die Mieten steigen müssen um das Immobilienwesen zu tragen wie du sagst, dann geht das automatisch zu Lasten der Leute - und eigentlich soll ein Haus den Leuten nutzen, bzw in einer funktionierenden Gesellschaft sollte sich jeder ein dezentes Heim ermöglichen können.
Und dass in Duisburg keiner bauen will, weil man dort keine hohen Profite erzielt, ist genau das richtige Beispiel dafür, wie verkehrt diese Denke ist - sind die Leute dort praktisch "abgeschrieben".
eigentlich soll ein Haus den Leuten nutzen, bzw in einer funktionierenden Gesellschaft sollte sich jeder ein dezentes Heim ermöglichen können.
Es wurde bereits so viel diskutiert, ob eine Regulierung des Wohnungsmarktes Sinn macht oder eher für diesen tödlich ist. Darüber geht es allerdings um den Büromarkt. Ich muss wohl wiederholen, was ich schon mal im Hochhaus-Thread angedeutet habe - in Metropolen, wo die vom Vorredner erwünschten Wolkenkratzer errichtet werden (London, Frankfurt), sind die Büromieten höher - etwa die Frankfurter Spitzenmiete betrug Anfang 2013 37,50 EUR, bei uns sind es 27,50. Dass sich jede Firma ein dezentes Büro leisten können müsse, habe ich im Frankfurter Forum noch nie gelesen.
Das Deal Magazine berichtete gestern über die Büromarktentwicklung in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München, wo in den ersten drei Quartalen der Umsatz mit 2,05 Mio. Qm um 7% zum Vorjahr zurückgegangen sei. Zu den Hauptursachen gehöre das Fehlen moderner Flächen über 5.000 Qm an zentralen Standorten, welche fast ausschließlich Projektentwicklungen bieten können. Die Spitzenmiete aller genannter Städte sei um 4% auf 27,37 EUR/Qm gestiegen.
Fazit daraus - wenn die zentrale Bürofläche mehr werden sollte, muss man in die Höhe und Dichte gehen. In Frankfurt wird gerade der 170 Meter hohe Taunusturm fertiggestellt, schon beginnt an der Taunusanlage das nächste Projekt dieser Größenordnung. Diese können bei einer Spitzenmiete von 37,50 EUR/Qm finanziert werden, in Düsseldorf müssten bei 27,50 EUR/Qm weitere Hochhäuser solcher Dimensionen wie GAP15 oder Sky Office machbar sein. Geradezu verwunderlich, dass kein solches in der City geplant wird.
Fazit daraus - wenn die zentrale Bürofläche mehr werden sollte, muss man in die Höhe und Dichte gehen.
Das kann nicht die Lösung sein!
Mehr Bürofläche ist gar nicht nötig, wichtiger ist es, die vorhandenen (leerstehenden) Bestandsflächen zu optimieren.
Mit meiner Meinung stehe ich wohl nicht alleine da, auch der Artikel im Deal Magazin, den du verlinkt hast, sieht das ähnlich:
Der Flächenknappheit in den zentralen Lagen steht ein Überangebot älterer Bestandsflächen in der Peripherie gegenüber. „Abgesehen davon, dass solche Flächen den Ansprüchen vieler Nutzer nicht mehr genügen, sind sie mit dem Problem konfrontiert, dass sie aufgrund hoher Nebenkosten unter Umständen kaum noch Kostenvorteile gegenüber Neubauflächen aufweisen“, macht Mornhart deutlich. Dies erhöht den Druck auf die Eigentümer, Geld in die Sanierung ihrer Objekte zu investieren, um im Flächenwettbewerb bestehen zu können.
Den Standort 'in der Peripherie' kann man allerdings schwer optimieren. Daher rührt ja der abgegriffene Makler-Spruch von Lage, Lage, Lage; wenn letztere schlecht ist, dann ist das eben so.
Umwandlung in Wohnraum ist dann teilweise schon interessanter – siehe Thyssen Trade Center. In Stadtmitte finden diverse Sanierungen von Bürohäusern statt – anderer Standort, andere Lösung.
Wenn Kö-Bogen und DSH fertig sind, stellt sich in der Tat die Frage nach der nächsten Neuentwicklung der Spitzenklasse. Angesichts knapper Grundstücke und hoher Mieten ist ein Hochhaus naheliegend. Mein erster Kandidat wäre das Grundstück des jetzigen Innenministeriums...
Der von dir zitierte Absatz spricht aber deutlich von Bestandsflächen in der Peripherie und handelt nicht von den diskutierten zentralen Büroflächen in der Innenstadt.
Das ist richtig, ich hätte meine Meinung etwas ausführlicher darstellen sollen! Für mich ist dieser Teil des Zitates entscheidend, darin sehe ich den wichtigsten Ansatz:
Dies erhöht den Druck auf die Eigentümer, Geld in die Sanierung ihrer Objekte zu investieren, um im Flächenwettbewerb bestehen zu können.
Man muss diese Fächen attraktiver machen, nur so lässt sich dauerhaft ein Kollaps der Innenstadt vermeiden!
Abgesehen davon, gibt es rund um den Hauptbahnhof (bis 1,5 km - oder wo ziehe ich denn die Grenze von zentral bzw. wo ist die Mitte?) noch einige Flächen für "normalhohe" Bürobauten, diese unbebauten Flächen fallen mir spontan ein:
- Quartier M
- Neue Moskauer Straße, südliche Seite, vor dem Neubau Eintrachtstraße
- vorhandene Moskauer Straße, rechts von Nr. 27
- vorhandene Moskauer Straße, nordöstliche Seite, parallel zur Erweiterung der Umgehungsstraße und Bahngleis
- Werdener Straße, Südliche Seite zwischen Albertstraße und Erkrather Straße
- Werdener Straße, links vom Gerichtsgebäude und parallel zur geplanten Umgehungstraße (4 Baukörper, für den ersten ist die Tiefgarage bereits vorhanden)
- Kölner Straße, links vom Gesundheitsamt (Ecke Warschauer Straße)
- Quartier Central
Aber bitte schön, wenn denn unbedingt ein Hochhaus gewünscht wird, warum wird dann nicht auf dem Grundstück auf der Moskauer Straße zwischen PwC und M25 (Hausnummer 19 und 25) eins gebaut, der Hochhausplan sieht da sogar eine Höhe von 140 m vor - damit wäre es das höchste Gebäude der Stadt (nach dem Fernsehturm) - zudem ist ja um die Ecke im Quartier M auch ein 100 m Gebäude geplant.
Zentraler geht es doch kaum?
Ich würde es sehr begrüßen, wenn du deinen Kleinkrieg an einer anderen Stelle austragen könntest. Vielen Dank!
Was hat meine Meinung mit Kleinkrieg zu tun?
Alles anzeigenAbgesehen davon, gibt es rund um den Hauptbahnhof (bis 1,5 km - oder wo ziehe ich denn die Grenze von zentral bzw. wo ist die Mitte?) noch einige Flächen für "normalhohe" Bürobauten, diese unbebauten Flächen fallen mir spontan ein:
- Quartier M
- Neue Moskauer Straße, südliche Seite, vor dem Neubau Eintrachtstraße
- vorhandene Moskauer Straße, rechts von Nr. 27
- vorhandene Moskauer Straße, nordöstliche Seite, parallel zur Erweiterung der Umgehungsstraße und Bahngleis
- Werdener Straße, Südliche Seite zwischen Albertstraße und Erkrather Straße
- Werdener Straße, links vom Gerichtsgebäude und parallel zur geplanten Umgehungstraße (4 Baukörper, für den ersten ist die Tiefgarage bereits vorhanden)
- Kölner Straße, links vom Gesundheitsamt (Ecke Warschauer Straße)
- Quartier Central
Ausgenommen des Quartier Central, welches ich gerade außerhalb der Grenze zur zentralen Lage bezeichnen würde, sind die genannten Areale ja alle auf der Ostseite des Hbf. Ich finde aber gerade diesen Bereich, auch wenn er noch so nah am Hauptbahnhof liegt, persönlich immer sehr unattraktiv und wenig belebt, daher wirkt er auch so dezentral auf mich.
Hier ist für mich der Bereich von Hauptbahnhof zum Rhein, südlich begrenzt durch Graf-Adolf-Str./Platz und nördlich durch den Hofgarten, der eigentlich zentrale und attraktive Standort.
Potentiale gibt es hier sicherlich auch genügend, so z.B. das Jeusite-Kloster an der Oststraße, sowieso geplante Bauprojekte im Zuge des 2. BA's KÖ-Bogen oder der Vielzahl an alter, amortisierter Bebauung.
Mit der Immermannstraße, eingefasst durch den schönen Baumbestand ist ja auch die interessanteste, fußläufige Verbindung von Hauptbahnhof zum Einkaufsbereich gegeben. Gerade hier erhoffe ich mir für die Zukunft die interessanten Neubauprojekte der Stadt anzutreffen.
Das Motel-One hat jetzt architektonisch zwar keinen guten Anfang gemacht, aber ich finde das Potential dieser Straße nach wie vor groß und auch unterschätzt.
Wenige Stunden Verspätung und schon haben Andere geschrieben, was ich sagen wollte - TIFOSI und Echnaton erinnerten, dass die Lage unersetzbar ist. Dass die zentrale besonders nachgefragt wird, steht auch in der PM von Savills Research (zitiert am 05.10). Dann erwähnte Echnaton, dass man abseits liegende Büros in Wohnungen umbauen kann - das Beispiel von Thyssen Trade Center wollte ich ebenso zitieren, genauso wie das Ex-Innenministeriumsgelände als einen der Standorte. Oder vielleicht kommt zum Neubau anstelle der Tuchtinsel, für den bereits der OB warb (die kursierende Höhe war zu niedrig, 80-90 Meter wären besser).
Anekdotisch: Eine Cousine meiner Frau hatte kürzlich ein Vorstellungsgespräch im GAP15, das mit einer Rundführung um die Außenfenster begann. Die Ausblicke auf die ganze Stadt wurden ganz besonders als ein Jobvorteil gepriesen.
Ich kann aber was zum Grundstück auf der Moskauer Straße schreiben - 140 Meter wären ungefähr ein Hochhaus wie der KölnTurm, wo es einst die teuersten Büroflächen der Stadt gab (möglicherweise immer noch) - die allerteuersten natürlich ganz oben. Ich kann mir die teuersten Büroflächen in fußläufiger Nähe der Kö oder des Rheins vorstellen - zeitweise gab es sie im Medienhafen. Aber doch nicht in der Nähe des als berüchtigt geltenden Worringer Platzes, der im Wege zum Innenstadt-Rest steht.
Sicher gibt es noch einige innenstädtische Flächen, aber die sollte man sparsam verbrauchen. Viele braucht man für den Wohnungsbau, der ebenso zentral besonders nachgefragt wird. Die zweite Anekdote: Der Leitartikel der aktuellen Wirtschaftswoche ist über die Nachteile des Pendelns, künftig werden wohl noch mehr Leute in die Wirtschaftszentren ziehen wollen (natürlich nicht bloß wegen eines Artikels, der nur die allgemeine Stimmung wiedergibt).
Aber doch nicht in der Nähe des als berüchtigt geltenden Worringer Platzes, der im Wege zum Innenstadt-Rest steht.
Irgendwann muss man ja anfangen das Viertel umzustrukturieren (zu Gentrifizierung hab ich bekanntermaßen eigentlich eine andere Sicht - der Worringer Platz ist aber schon sehr grenzwertig). Ein Viertel aufgrund des Status Quos abzuschreiben wird keine Verbesserung bringen. Mit dem IHZ und dem Landesgericht ist bereits eine Grundlage geschaffen. Das Quartier m wird dem Viertel einen starken Impuls geben. Der Worringer Platz und alle abgehenden Straßen könnten als nächstes städtische Großprojekt einen zentralen Ort bilden, der mehr als Dönerbuden zu bieten hat und Aufenthaltsqualität vorweisen kann... Der Times Square war bis in die 90er auch noch ein gefährlicher Ort an dem es Sex-Kinos gab und sich Drogensüchtige aufhielten...
Das Deal Magazine berichtete gestern über die Entwicklung des Investmentmarkts, auf dem in Düsseldorf in den ersten drei Quartalen fast 1,3 Milliarden EUR umgesetzt wurden. Mit jeweils etwa 38% entfielen ähnliche Anteile auf die Büro- und Einzelhandelsimmobilien, während im Vorjahr die Bürobauten dominierten. Dies liegt am Verkauf des vorwiegend als Einzelhandelsimmobilie eingestuften Kö-Bogens.
Regional entfielen fast 84% auf die City und den Cityrand. Fazit daraus - wenn man eine Immobilie entwickeln und verkaufen will, sollte diese schon zentral liegen.
Die RP zitierte heute die Bundesbank, nach der es in einigen Großstädten preisliche Übertreibungen gebe, während der gesamte Wohnimmobilienmarkt keine substanziellen Übertreibungen aufweise. Unter den Beispielen wurde Düsseldorf genannt. Das Marktforschungsinstitut Bulwiengesa verweist darauf, dass der Durchschnittspreis aller erworbenen Wohnungen in Düsseldorf 2013 im Vergleich zu 2012 stabil geblieben sei - nach Preiszuwächsen in den Jahren davor. Damit wurde eine Preisschwelle erreicht.
Kann es Auswirkungen auf die Wohnbauprojekte haben? Jene, die nicht auf steigende Preise setzen, sondern bei gegenwärtigen kalkulieren, dürften ungefährdet sein. Den erwarteten Bevölkerungsanstieg erinnert der Artikel noch einmal.
Die RP berichtete heute, dass seit ungefähr 6 Monaten die Vermietung im gehobenen Wohnsegment immer schwieriger wird. Immer öfter werden Angebote über 11 EUR Kaltmiete abgelehnt (vor allem im Altbau, aber zunehmend auch im Neubau), in Ratingen bei über 9 EUR. Besonders starke Sättigung mit gehobenen Wohnungen wird aus Bilk, Unterbilk, Pempelfort, Flingern und Friedrichstadt gemeldet.
Die Nachfrage nach Wohnungen für 7-8 EUR/Qm sei stark geblieben. Die Preise für Eigentumswohnungen steigen weiter.
Einen Artikel zum Thema mit ähnlichem Inhalt gibt es auch in der WAZ - dort wird die These aufgestellt, die hohen Mieten hätten die Bereitschaft erhöht, lieber Wohneigentum für den Eigenbedarf zu kaufen.
Besonders starke Sättigung mit gehobenen Wohnungen wird aus Bilk, Unterbilk, Pempelfort, Flingern und Friedrichstadt gemeldet.
Das sind eben auch keine Luxuslagen, sondern einfach nur gute Wohngegenden. Wenn der Markt dort bei 11 € auf die Bremse drückt, ist das eine gesunde Entwicklung. Bei der Miete kann man noch immer bauen und sanieren.
Etwas Sorgen macht der weitere Anstieg der Kaufpreise: Wenn sich jene von den Mieten entkoppeln, dann ist das ein wichtiger Indikator für eine Blase...
^ Die Immobilienpreise hängen nicht nur von den Mieten ab - viele Käufer sind Eigennutzer, was laut Artikel durch höhere Mieten noch attraktiver wurde.
----------------
Das Deal Magazine berichtete heute, dass im letzten Jahr insgesamt 347.600 Qm Büroflächen neu vermietet wurden - 11% mehr als im Jahr zuvor. Zum großen Teil liegt es am großen Mietvertrag des Innenministeriums mit 45.000 Qm Fläche. Am wichtigsten war der Teilmarkt City / Innenstadt mit einem Anteil von 35% (121.380 Qm) gefolgt vom Teilmarkt Nord mit 78.300 Qm (23%). Die Spitzenmiete stieg von 26,00 auf 27,50 EUR/Qm vor allem wegen der hochpreisigen Vermietungen in der City, für das kommende Jahr wird ein weiterer Anstieg erwartet. Die Durchschnittsmiete von 14,23 EUR/Qm bleibt stabil.
^ Die Immobilienpreise hängen nicht nur von den Mieten ab - viele Käufer sind Eigennutzer, was laut Artikel durch höhere Mieten noch attraktiver wurde.
Jein, auch wenn man als Eigennutzer eine Immobilie kaufe, muss man gewisse Dinge beachten.
Selbst wenn man eine eine langfristige Vollfinanzierung (15-20 Jahre) ohne Restschuld hinbekommt (also ohne eigenes Zinsanstiegsrisiko), läuft man trotzdem die Gefahr, irgendwann im Verkaufsfall die Wohnung nur unterhalb des selbst bezahlten Kaufpreises verkaufen zu können - eben die von Echnaton befürchtete Immobilien-Blase.
Der Boom beim "Kaufen statt Mieten" ist hauptsächlich durch die niedrigen Zinsen bedingt, nicht nur die Zinsen beim Kauf, sondern auch die Zinsen, die man bei den Banken für sein Erspartes bekomme.
Im Gegensatz zu Käufern von Immobilien zum Vermieten, also als Anlage, die natürlich eine gewisse Rendite daraus haben wollen, scheinen viele Eigennutzer blind zu sein, auch hier muss man langfristig denken.
Beispiel:
Bei den Banken bekommt man aktuell 0,5-1,5% Zinsen (je nach Anlage-Modell), also für 300.000 Euro Kapital bekommt man 1500-4.500 Euro Zinsen (minus Zinsabschlagssteuer oberhalb des Freibetrags).
Wenn man das Geld in eine Immobilie anlegt und 4% Nettorendite erhält,
wären das bei 300.000 Euro Kapital 12.000 Euro, wobei die Mieteinnahmen über den Daumen 20% höher sein sollten (wegen nicht auf den Mieter umlegbarer Kosten und Steuern), also bei 14.400 Euro pro Jahr bzw. etwa 1.200 Euro pro Monat.
Bei 11 Euro Kaltmiete müsste die Wohnung also ca. 110 m² groß sein und dürfte dann bei den angenommenen 300.000 Euro Kapital (die ca. 10% Nebenkosten für Makler, Notar, Grunderwerbsteuer mal völlig außer acht gelassen!) pro m² 2.728 Euro kosten.
Für den Kaufpreis muss man sich schon länger umschauen, um was zu finden, wo die Rechnung aufgeht.
Realistisch betrachtet geben Käufer zur Eigennutzung aktuell wesentlich mehr aus - ich schätze mal 3.000-4.500 Euro pro m².
Die Blase droht dann zu platzen, wenn die Zinsen irgendwann wieder ansteigen und das Kaufinteresse zur Eigennutzung wegen zu hoher Zinsen nachlässt und das Kaufinteresse für Anleger nachlässt, weil die Rendite auf dem Kaptialmarkt besser ist.
Der zu erwartende Bevölkerungsrückgang wird auch in den Städten Einfluß haben und das steigende Durchschnittsalter bzw. die immer ältere Bevölkerung und der damit verbundenen Sterblichkeitsrate und somit auch der durch Erbschaften bedingte Verkauf von Immobilien wird stark zunehmen und auch auf die Preise drücken und diese sinken lassen.
Das Deal Magazine berichtete gestern, dass auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt 2013 ein Investmentvolumen von fast 2,1 Milliarden EUR erreicht wurde - 60% über dem zehnjährigen Durchschnitt. Damit liegt die Stadt am fünften Platz hinter München, Frankfurt, Berlin und Hamburg. Die größten Transaktionen waren der Kö-Bogen, das Stadttor sowie der Büroteil an der Hafenspitze. Das Investoreninteresse übersteige das Angebot; die wichtigsten Investoren waren Pensionskassen mit einem Anteil von knapp 20% sowie die Spezialfonds mit 18,5% und die Staatsfonds mit fast 11%.
Mit fast 60% dominieren Büroobjekte; fast 37% des Transaktionsvolumens entfällt auf die City und etwa 49% auf den Cityrand. Die Spitzenrendite der Büroobjekte ist auf 4,75% gefallen, der Geschäftshäuser auf 4,15%.
Die RP veröffentlichte heute einen Artikel über die Grundstückspreise, die an der Königsallee bis 17.000 EUR/Qm erreichen. Die Bodenrichtwerte für Einfamilienhäuser in mittleren/guten Lagen liegen bei 580-740 EUR/Qm, in einfachen ab 370 EUR/Qm - die Preissteigerung beträgt 3-4%.
Eigentumswohnungen wurden im Schnitt um 8-9% teurer, in mittleren Lagen um 2200 EUR/Qm Wohnfläche, in Oberkassel 5800 EUR/Qm. Noch einmal wurde das Projekt am Mannesmannufer mit fast 7 Mio. EUR für 400 Qm erwähnt.
Die WAZ veröffentlichte gestern die Ergebnisse der Studie Marktbericht Köln-Düsseldorf des Portals immowelt.de, nach der die Eigentumswohnungen-Preise im ersten Quartal bei durchschnittlich 2701 EUR/Qm und damit 10% über dem Vorjahreswert lagen. Obwohl die meiste Neubautätigkeit auf die Bezirke 1 (Innenstadt) sowie 2 (Düsseltal und Flingern) entfällt, stiegen die Preise dort um 8-15% - mE ein Indiz, dass die Nachfrage noch viel größer ist und viel stärker nachverdichtet werden sollte. Im linksrheinischen 4. Bezirk sind sie um 3% auf 3432 EUR/Qm gestiegen (am Rheinufer das Vielfache).
Da genauso das Portal wie auch die Zeitung beide Städte vergleichen, darf man vielleicht erwähnen, dass in Köln die Wohnungspreise um 8% (auf 2390 EUR/Qm) gestiegen sind, was durch rege Neubautätigkeit erklärt wird - ein Jahr zuvor wurde noch ein Preisanstieg von 18% errechnet. (Fazit: Das bedeutet, dass man durch intensiven Neubau durchaus die Preislage stabilisieren kann, auch in Düsseldorf.)
Die Düsseldorfer Angebotsmieten blieben mit +2% praktisch stabil.
