Immobilienmarkt & Wirtschaft

Flinger Straße - die Haupteinkaufsstraße der Stadt?

Eine davon.

Gerry Weber wurde von RPO interviewt. Er bekennt sich zum Modestandort und zu seinen eigenen Bauprojekten in Derendorf. Das Verhältnis zum Modestandort Berlin beschreibt er wie schon manch anderer: Berlin macht die Schlagzeilen, Düsseldorf das Geld (ein jeder macht das, was er am besten kann).

Das Showroomwesen hat schon ein erstaunliches Volumen – gerade wenn man bedenkt, dass Joachim Erwin darin noch unliebsame Konkurrenz zur Messe sah:

- 1200 Showrooms mit insgesamt
- etwa 100000 Quadratmetern Fläche

Wie sagte Albert Eickhoff: Modemesse ist 80er.

http://www.rp-online.de/region…andort-festigen-1.2919411

Zitat von Echnaton

Ddf hat nach einer neuen Umfrage die beste Stadtverwaltung der Republik.

Die Umfrage bescheinigte unter anderen weitestgehende Berücksichtigung der Bürgerwünsche in der Stadtplanung - erst kürzlich wunderte mich hier, wieso an gut erschlossener Hauptstraße gerade mal viergeschossige Stadthäuser entstehen. Zur selben Kaiserswerther Straße fand ich dieses städtische Dokument über den B-Plan für ein noch innenstädischer gelegenes Gebiet, wo die Beteiligung recht Typisches aussprach:

- Bloß kein Hochhaus
- möglichst aufgelockerte Bebauung
- Vorgärten
- "Verringerung der Baumasse und der Zahl der Wohnungen"

Nur einen Steinwurf entfernt gibt es große Bürokomplexe, hier beginnt praktisch die Innenstadt. Trotzdem gebe es angeblich an Läden oder Gastronomie-Lokalen keinen Bedarf - diese wurden gleich ausgeschlossen. Die Anregungen der Bürgerinnen und Bürger reduzierten die geplante Geschossfläche von 15.650 Qm auf 12.000 Qm - um 20-25%.

Die Verknappung bedeutet natürlich höhere Preise, über die im Wohnen-Thread geklagt wird. So bin ich nicht sicher, ob man die Praxis gutheissen kann - vielleicht hätte die Stadt gegen das Wutbürgertum etwas mehr Neuraum durchsetzen sollen. Wie mich kürzlich unser HR-System informierte - eine erfolgreiche Führungskraft kann sich nicht bemühen, besonders beliebt zu sein.

Luxus-Immobilienblase?

Die RP schürte gestern in einem Artikel Ängste vor einer Immobilienblase, was darauf gründet, dass die Zinsen niedrig sind und die Preise für Luxus-Immobilien ab 1,2 Millionen EUR in knapp zehn Jahren um über 31% gestiegen sind. Dass zum Artikelende ein paar Makler beschwichtigen, ist auch nicht anders zu erwarten. Es handelt sich allerdings um einen kleinen Teil des Gesamtmarkts - und 31% in 10 Jahren sind gerade mal 3% jährlich, knapp über der allgemeinen Inflationsrate.

^ Unter Berücksichtigung des Zinseszins-Effektes sind es sogar weniger als 3% jährlich. Absolut kein Grund zur Beunruhigung; eine entsprechende Teuerungsrate wird man bei jedem beliebigen Produkt ausfindig machen können.

411 Neubau-Wohnungen 2011

Die RP berichtete heute, im Jahr 2011 seien 411 neue Wohnungen fertiggestellt worden - 2010 waren es 949, im Schnitt der letzten Dekade 870. Keine dieser Wohnungen hatte ein Zimmer, 21 zwei Zimmer - 246 fünf oder mehr Zimmer. Nach der Fläche - 45 WE von 51 bis 75 Qm, 91 WE von 76 bis 100 Qm, 88 WE von 101 bis 125 Qm, 87 WE von 126 bis 150 Qm, 79 WE von 151 bis 175 Qm, 8 WE von 176 bis 200 Qm, 12 WE von 201 bis 300 Qm und eine Wohnung über 300 Qm.

In einer politischen Diskussion ergab sich, ein Neubau für unter 10 EUR/Qm Kaltmiete sei wegen der Grundpreise und wegen der Richtlinien zur Energieeffizienz und Barrierefreiheit praktisch nicht realisierbar.

Sky Office an Allianz verkauft

Die RP berichtete gestern, dass das 89 Meter hohe Hochhaus mit 30.000 Qm Bürofläche von Orco an die Allianz verkauft wurde. Die genaue Kaufsumme soll geheim bleiben, doch die RP veröffentlicht Vermutungen, diese dürfte über 100 Mio. EUR betragen. Ungefähr 90% der Fläche sind vermietet, zum Teil mit langfristigen, bis 2020 laufenden Verträgen. Das Interesse der Mieter weckt u.a. die gute Lage in der Nähe der Innenstadt und die Verfügbarkeit großer zusammenhängenden Flächen.

Der Artikel zitiert einen Unternehmensberater, der die größte Transaktion des Jahres als "starkes Signal am Investmentmarkt Düsseldorf" wertet. Wäre dann nicht mindestens ein neues, vergleichbar großes Bürohochhaus in der City die logische Konsequenz der Nachfrage?

Insgesamt wurden laut Artikel in Düsseldorf von Januar bis Ende September Immobilien im Wert von 705 Mio. EUR verkauft. (Bemerkung: Wie kann man das so genau ermitteln, wenn der genaue Preis oft vertraulich bleibt?)

Zitat von Bau-Lcfr

(Bemerkung: Wie kann man das so genau ermitteln, wenn der genaue Preis oft vertraulich bleibt?)

Die Summen werden von Leuten errechnet, denen gegenüber der Preis oft nicht vertraulich ist.

Bouwfonds-Studie: "Wohnungsmärkte im Vergleich"

Gestern wurde eine neue Bouwfonds-Studie über die attraktivsten Regionen für Wohnungsbau veröffentlicht. Zu den 12 ausgemachten gehören u.a. Düsseldorf und Köln/Bonn - wie selbstverständlich die größten Metropolen Berlin, Hamburg, München, Rhein-Main, Stuttgart; außerdem Rhein-Neckar, Nürnberg, Augsburg, Münster/Osnabrück und - für mich etwas überraschend wegen geringer Größe - Konstanz/Bodensee.
In München, Frankfurt und Stuttgart wurden in den letzten fünf Jahren zu 85% Eigentumswohnungen gebaut, nur geringfügig Reihenhäuser oder EFHs/DHs - ein gesund verdichtendes Verhältnis. In einer Umfrage nach gewünschtem Lebensumfeld nannten 39% der über 4.000 Befragten eine Großstadt über 500.000 EW und nur 9% ein Dorf. Daher sind auch die Nachfrage und die Preise in ländlichen Regionen rückläufig.
Neubaugebiete am Stadtrand werden als wenig attraktiv betrachtet - in München, Münster und Regensburg soll der Studie nach die Zentralität eine große Rolle spielen, während in Düsseldorf, Köln und Essen dies weniger der Fall sein sollte.

# Presseinfo zur Studie

Büroflächenumsatz 2012

Das DEAL Magazin berichtete vorgestern, dass 2012 im Stadtgebiet 305.000 Qm Büroflächen neu vermietet wurden - somit konnte das Ergebnis 2011 von 310.000 Qm knapp gehalten werden, der Durchschnitt der letzten zehn Jahre von 295.000 Qm wurde geringfügig übertroffen. Gezählt wurden dabei 445 Mietverträge - 45 weniger als im Vorjahr. Der Leerstand beträgt 863.100 Qm oder 11,4% sämtlicher Büroflächen - 31.000 Qm mehr als Ende 2011. Für die kommenden Monate wird ein Anstieg des Leerstands erwartet, da die alten Vodafone-Büros freigegeben werden.

Im CBD ist die Spitzenmiete um 13% auf 26,00 EUR/Qm gestiegen - vor allem aufgrund der Vermietungen im Kö-Bogen und im Dreischeibenhaus. Dort sollen gut ausgestattete Top-Büroflächen weiterhin fehlen.

Colliers International Düsseldorf sagt für das Jahr 2013 einen Büroflächenumsatz von etwa 275.000 Qm voraus. Die auf das gesamte Stadtgebiet bezogene Durchschnittsmiete soll sich zwischen 14 und 15 EUR/Qm bewegen, die Spitzenmiete gleich bleiben oder leicht steigen.

BNP-Studie: Zentral gelegene Retailflächen fehlen

Das DEAL Magazine berichtete am 30.01.2013 über den Mangel an Verkaufsflächen in A-Lagen wie die Königsallee oder die Schadowstraße, wo einige wenige Objekte gebaut werden - die jedoch bereits vorvermietet sind. Die Miete an der Kö erhöhte sich im vergangenen Jahr um 4% auf 250 EUR/Qm, die an der Schadowstraße um 2% auf 245 EUR/Qm, an der Flinger Straße um 2% auf 215 EUR/Qm - die Mittelstraße mit 120 EUR/Qm (+4%) bleibt günstiger. Erwartet wird ein Anstieg der Mieten auch in diesem Jahr, wobei die nördliche Königsallee und der Schadowplatz dank der Kö-Bogen-Eröffnung besonders an Attraktivität gewinnen könnten.

Global Office Index 4/2012: Düsseldorf unter Top 5 weltweit

Das DEAL Magazine berichtete heute, dass der Global Office Index der Entwicklung der Büro-Spitzenmieten in 90 Teilmärkten weltweit von Jones Lang LaSalle im Jahr 2012 um 1,5% anstieg - in Europa sank er um -1,5%, während er im asiatisch-pazifischen Raum um +2.2% anstieg. Die ersten Plätze belegten Jakarta mit +36,5% und Peking mit +20,2% - Düsseldorf erreichte mit +8,3% den 10. Platz weltweit (als einzige Stadt Europas). Im 4. Quartal 2012 betrug der Anstieg der Düsseldorfer Spitzenmieten +4,0%, was der Stadt den 5. Rang weltweit verschaffte (Jakarta führte mit +7,9%).

Da die Spitzenmieten zwar im CBD erreicht werden, aber dort kaum zusätzliche Flächen entstehen können - vielleicht sollte manch ein Investor erntshaft über innenstädtische Bürohochhäuser am CBD-Ostrand/Südrand (die Berliner Allee und weiter) nachdenken - etwa dort (wo doch kein Hotel entstehen soll) oder im 2. Abschnitt des Kö-Bogens an der Schadowstraße, wo die Stadt sich vielleicht zur etwas Nachverdichtung überreden lässt. (Dort wären die unteren Etagen vom Handel begehrt, s. Beitrag davor.)

Wohninvestments

Das Property Magazine veröffentlichte am 14.02.2013 eine Studie, nach der 2012 in Düsseldorf ca. 700 WE fertiggestellt wurden - 68% mehr als 2011, aber weniger als der Schnitt von 931 WE in den letzten 10 Jahren. Davon sind ca. 40% Mietwohnungen, außerdem werden einige von den Eigentumswohnungen vermietet. Die Spitzenrendite ist auf 4,9% gefallen, was zwischen jener mit den Einzelhandel-Immobilien (4,25%) und Büroimmobilien (5,25%) liegt - ist dennoch stabiler als jene in den anderen Bereichen.
In mancher populistischen Vorstellung würden die Investoren unglaublich gut verdienen, was Spielräume für versteckte Besteuerungen und allerlei Sonderbelastungen bieten sollte - in Wahrheit braucht man nicht viel und der Wohnungsbau wird wieder uninteressant.

Die Projektpipeline bis Ende 2014 umfasst dem Artikel nach 4750 WE, davon die Hälfte Mietwohnungen. Die Nachfrage nach Mietobjekten übersteige in guten Lagen das Angebot, doch in einfachen Lagen sei eine Sättigung mit Projekten zu beobachten, die das gehobene Segment anpeilen. Die Projektentwickler hätten sich der Studie nach angepasst und würden in solchen Lagen künftig verstärkt Wohnungen für die Mittelschicht entwickeln.

Zitat von Bau-Lcfr

Die Spitzenrendite ist auf 4,9% gefallen, was zwischen jener mit den Einzelhandel-Immobilien (4,25%) und Büroimmobilien (5,25%) liegt - ist dennoch stabiler als jene in den anderen Bereichen.
In mancher populistischen Vorstellung würden die Investoren unglaublich gut verdienen, was Spielräume für versteckte Besteuerungen und allerlei Sonderbelastungen bieten sollte - in Wahrheit braucht man nicht viel und der Wohnungsbau wird wieder uninteressant.

Man sollte erst mal zwischen den verschiedenen "Investoren" unterscheiden....
Es gibt die, die bauen und verkaufen und die, die kaufen und vermieten.
Die Rendite bezieht sich auf Investoren, die Immobilien kaufen und vermieten.
Gerade Wohnungen bieten eine krisensicherere Verzinsung, da sie ein geringeres Ausfallrisiko als Einzelhandel- oder Büroimmobilien haben.
Von 4,9% Rendite können normale Kapitalanleger zur Zeit wohl nur träumen.
Die Gewinnmargen der anderen fallen nur einmal an und ich glaube nicht, dass sich ein Bauträger mit 4,9% Rendite zufrieden gibt - gerade jetzt, wo die Immobilienpreise explodieren.
Deshalb glaube ich auch nicht, dass der Wohnungsbau uninteressant werden könnte, auch wenn vielleicht Sonderbelastungen (wie z.B. Auflagen, günstige Wohnungen mitzubauen) kommen sollten.
Zumal der verlinkte Artikel schreibt, dass: "Neubauprojekte weiterhin hoch in der Gunst von Investoren stehen"
Außerdem noch, dass die Nachfrage das Angebot übersteigt und nur deshalb weniger Wohnungen gebaut wurden, weil keine bzw. zu wenig geeignete Flächen vorhanden sind.

^^Die hohen Preise im Verkauf schlagen sich allerdings auch auf dem Grundstücksmarkt nieder. Und die Ansprüche sind hoch – gerade in Düsseldorf. Wer baut, legt also zunächst einmal sehr viel Geld auf den Tisch und versucht, dann noch mehr einzusammeln. Oft funktioniert das – aber längst nicht immer.

Die 4,9% sind eine Rohrendite – spöttische Zungen nennen es 'earnings before annoying stuff'. Davon muss der Vermieter noch erhebliche, nicht umlagefähige Kosten begleichen, in aller Kürze: Instandhaltung, Wartung, Verwaltung, Abschreibungen und natürlich Kapitalkosten. Am Ende bleiben deutlich unter 4,9% – wobei sich die Geschichte schon lohnen kann, gerade wenn man irgendwann mit Gewinn weiterverkauft. Wer sich nicht auskennt, legt sich allerdings auf die Schnauze.

Eine Sozialbauquote (nennen wir sie 'Münchener Modell') führt zu einer Mischkalkulation. Der Investor macht Verlust bei den geförderten Behausungen und versucht das über die frei gebauten Wohnungen auszugleichen – der Gewinn muss hier also deutlich höher ausfallen. Man bietet also weniger Ausstattung für mehr Geld. Das Preis-Leistungs-Verhältnis verschiebt sich zum Nachtteil des Nutzers, weil er die Wohnung anderer querfinanziert. Der Effekt wird dadurch verstärkt, dass dem freien Wohnungsmarkt ein wesentlicher Teil der Neubauten entzogen wird, der Markt also enger wird. Die Spaltung von Sozialmieten und freien Mieten wächst. Plakativ: Du zahlst 15€ kalt, damit Dein Nachbar nur 6€ kalt zahlen muss.

Wenn man das mit der tiefroten Sonnenbrille betrachtet, hat das einen gewissen Charme: reich finanziert arm. Man muss dann freilich außer Betracht lassen, dass viele Bürger in ein reich-arm-Schema nicht recht passen. Ein Problem hat dann jeder, der zu reich ist für eine Sozialwohnung und zu arm für eine vom freien Markt. Und genau so sieht es in München aus: Die Mittelschicht verschwindet aus der Stadt in das Umland und die Stadt verliert zunehmend an Attraktivität, weil schon mittelmäßige Wohnungen ein Vermögen kosten. Das rote München ist viel teurer als das schwarze Düsseldorf.

Die neuen Bodenrichtwerte sind erschienen – Pressemitteilung der Stadt:

Die Kö bleibt Spitze
Gutachterausschuss legt neue Richtwertkarten für Grundstücke und Immobilien vor/Steigende Preise in allen Teilmärkten

Die Anzahl der Kaufverträge auf dem Düsseldorfer Grundstücksmarkt ist im Jahr 2012 leicht gesunken (um 4 Prozent). Der Umsatz in Höhe von 3,50 Milliarden Euro stieg dagegen im gleichen Zeitraum um 20 Prozent. Diese Umsatzsteigerung ist durch 25 Objekte mit einem Kaufpreis von jeweils mehr als 10 Millionen Euro beeinflusst.

Die Datenbasis für die Analyse des Düsseldorfer Grundstücksmarktes bilden die 5.963 Kaufverträge des Jahres 2012. Durch Auswertung der Kaufpreise hat der Gutachterausschuss, ein unabhängiges Expertengremium, Boden- und Marktrichtwerte sowie die erforderlichen Daten für die Wertermittlung abgeleitet. Die Ergebnisse werden jetzt in Form der Boden- und Marktrichtwertkarten sowie des Grundstücksmarktberichts veröffentlicht.

Die Preise für unbebaute Grundstücke verzeichneten einen allgemeinen Anstieg gegenüber dem Vorjahr. Einfamilienhausgrundstücke sind um 10 Prozent teurer geworden, Grundstücke für Mehrfamilien- oder Geschäftshäuser um 5 Prozent. Lediglich die Preise für Gewerbe-/Industriegrundstücke stagnieren. In mittleren bis guten Lagen, wie beispielsweise Benrath, lagen die Bodenrichtwerte für ein Einfamilienhausgrundstück bei 550 bis 700 Euro pro Quadratmeter. Spitzenreiter für Büro- und Geschäftshausgrundstücke blieben Bodenrichtwerte für die Königsallee mit bis zu 16.500 Euro pro Quadratmeter Grund und Boden.

Auch bei den bebauten Grundstücken zogen die Preise an. Bei freistehenden Ein-/Zweifamilienhäusern ist eine Preissteigerung von 4,2 Prozent, bei Einfamilienreihenhäusern von 7,3 Prozent und bei Mietwohnhäusern (auch mit Läden im Erdgeschoss) von 8,4 Prozent zu verzeichnen.

In einfachen Lagen, wie beispielsweise Garath, liegt der Marktrichtwert für ein Einfamilienreihenhaus aus dem Baujahr 1970 bei 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. In der Toplage Stockum ist dagegen ein Marktrichtwert von 6.500 Euro pro Quadratmeter für ein freistehendes Einfamilienhaus aus dem Baujahr 1950 ausgewiesen.

Die Preise für Eigentumswohnungen zogen ebenfalls wieder kräftig an. Im Hauptsegment lag die Preisentwicklung bei plus 7,0 Prozent. Eigentumswohnungen mit einem Alter von höchstens zehn Jahren sind um 8,0 Prozent gestiegen und Eigentumswohnungen in Vorkriegsbauten sogar um 9,0 Prozent.

In mittleren Lagen wie Mörsenbroich wurden Marktrichtwerte für gebrauchte Eigentumswohnungen (Baujahr 1980) mit 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche beziffert. In Spitzenlagen wie Oberkassel waren es 4.500 Euro. Befanden sich die Eigentumswohnungen nicht nur in guter bis bevorzugter Wohnlage, sondern darüber hinaus in Neubauten oder sanierten Altbauten, wurden auch Kaufpreise um 7.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche registriert.

Insgesamt stiegen Umsätze und Preise deutlich gegenüber dem Vorjahr. "Von einer immer wieder bemühten Immobilienblase kann aufgrund der vom Gutachterausschuss ausgewerteten Kaufpreise in Düsseldorf nicht die Rede sein", so der Vorsitzende Dipl.-Ing. Wilfried Mann.

Die aktuelle Bodenrichtwertkarte (55 Euro), die Marktrichtwertkarte (60 Euro), der Grundstücksmarktbericht (52 Euro) und die CD-Rom mit allen Produkten einschließlich Luftbildkarte (140 Euro) sowie Kombi-Pakete aus Richtwertkarte und Grundstücksmarktbericht (85 bzw. 90 Euro) verschaffen einen Überblick über den Düsseldorfer Grundstücksmarkt. Damit sind diese Publikationen nicht nur eine Hilfe für Banken, Sparkassen, Makler und Institutionen, sondern gerade auch für die kaufwilligen Bürgerinnen und Bürger. Erhältlich sind sie in der Kundenzentrale des Vermessungs- und Liegenschaftsamtes Düsseldorf, Brinckmannstraße 5. Weitere Informationen gibt es im Internet unter http://www.duesseldorf.de/gutachterausschuss. Telefonische Auskünfte erteilt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, Brinckmannstraße 5, zwischen 8.30 und 12.30 Uhr unter den Nummern 0211.89-95044 und 89-95045. Im vergangenen Jahr wurden rund 5.500 mündliche und 500 schriftliche Auskünfte gegeben.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein selbständiges, unabhängiges und an keinerlei Weisungen gebundenes Gremium. Seine sachverständigen und marktkundigen Mitglieder sind ehrenamtlich tätig und werden für die Dauer von fünf Jahren von der Bezirksregierung des Landes NRW bestellt. Die Zusammensetzung des Gutachterausschusses weist ein breites Berufsspektrum auf: Architekten, Bau- und Grundstückssachverständige, Makler, Vermessungsingenieure, Juristen und Sachverständige der Banken und Sparkassen gehören zu den ehrenamtlichen Mitgliedern des Düsseldorfer Gutachterausschusses.

Alles anzeigen

http://www.duesseldorf.de/top/…cksrichtwerte/index.shtml

Büromarkt

Das Deal Magazine berichtete gestern, dass auf dem Düsseldorfer Büromarkt im ersten Quartal 78.700 Qm Flächen umgesetzt wurden - 25% Steigerung im Vergleich zum Vorjahr. Den größten Anteil am Umsatz hatte mit 22% der Teilmarkt Nord, knapp dahinter lagen mit je 21% Kennedydamm und Linksrheinisch/Seestern. Im Teilmarkt City gab es beim Umsatz von 15.600 Qm einen Rückgang um 3% - dort fehlten großvolumige Abschlüsse.
Besonders stark gestiegen (um +52%) sind Vermietungen der Flächen von 2.000 Qm bis 5.000 Qm.

Die Spitzenmiete stieg um 2 EUR/Qm auf 24,50 EUR/Qm, die gewichtete Durchschnittsmiete sank um 4% auf 13,48 EUR/Qm. Derzeit befinden sich 874.300 Qm Büroflächen auf dem Markt - bei 7.521.730 Qm Bürofläche insgesamt bedeutet dies einen Leerstand von 11,6%. In diesem Jahr wird insgesamt eine Vermietung von 270.000-300.000 Qm Bürofläche erwartet.

Investmentmarkt: "Bester Jahresstart aller Zeiten"

So betitelte das Deal Magazine den heutigen Bericht über das Transaktionsvolumen des Düsseldorfer Investmentmarkts von ca. 662 Mio EUR im ersten Quartal, was +172% gegenüber 2012 und das beste Ergebnis des ersten Quartals überhaupt sein soll. Ungefähr 2/3 davon entfällt auf den Verkauf des Kö-Bogens für ca. 400 Mio EUR. Der meiste Umsatz entfällt auf die City und zentrale Lagen, auf Nebenlagen nur 1%. Dies wäre mE eine Glosse zur Diskussion über den Sinn des Bürobaus am Stadtrand, welche Lagen "einen spürbaren Bedeutungsverlust" erleben.

Bürofertigstellungen

^ Passend dazu dieser gestrige Bericht im Deal Magazine über die Bürobautätigkeit in den BIG-5-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München, wo in den letzten 15 Jahren in Neubauprojekten und Sanierungen 18 Mio. Qm Bürofläche geschaffen wurden (2002 waren es 2,3 Mio. Qm, 2007 nur 0,57 Mio. Qm). Im zweiten Absatz wird festgestellt, dass Unternehmen "die Vorteile eines innerstädtischen Standorts für Erreichbarkeit und Image bei Personal", Bewerbern und Kunden erkennen, weswegen die Ausrichtung auf gute und sehr gute Lagen ungebrochen sei. In den Big-5-Städten sank der Leerstand gut ausgestatteter Immobilien in den Innenstädten seit 2010 um 1/3 (in München sogar um die Hälfte).

Weiter wird die Grundstücksknappheit in den Innenstädten thematisiert, durch die zunehmend Bestandsbauten gekauft und umgebaut werden - der man jedoch mE durch steigende Baudichte begegnen könnte. 2012 war der Anteil unvermieteter (spekulativer) Fertigstellungen besonders niedrig, daher wird in kommenden Jahren ein Anstieg erwartet.

Quartale I-III am Büromarkt:

Büromarkt Düsseldorf Q3 2013

Flächenumsatz ein Drittel im Plus – Flughafen etabliert sich als Bürostandort

Büroflächenumsatz bis Q3-2013 bei 267.000 m² (+ 33 % ggü. Q3-12)
Spitzenmiete stabil bei 27,50 EUR/m², Durchschnittsmiete mit Plus von 9 % auf 14,70 EUR/m²
Leerstandsquote unverändert bei 10,9 %

Der Düsseldorfer Büromarkt konnte seine gute Performance aus dem 1. Halbjahr auch im 3. Quartal fortsetzen. Der Flächenumsatz erreichte bis einschließlich September die Marke von 267.000 m² und lag damit ein Drittel über dem Vergleichswert des Vorjahres. Das dritte Quartal war sogar das bislang umsatzstärkste in diesem Jahr. „Vor allem die öffentliche Hand, die in den vergangenen Jahren eher zurückhaltend agierte, meldete sich in diesem Jahr mit einigen Großanmietungen zurück“, benennt Panajotis Aspiotis, Regional Director und bei Savills verantwortlich für die Niederlassung Düsseldorf, einen Grund für das starke Ergebnis. So mietete das Innenministerium kürzlich 45.000 m² in der City Süd an – dies ist zugleich der größte Deal des Jahres. Aber auch andere Ministerien sowie die Stadt Düsseldorf mieteten im bisherigen Jahresverlauf größere Flächen an.

Nach wie vor stellen die Mieter hohe Anforderungen an Flächenqualität und Standort, so dass vor allem Neubauflächen in den zentralen Lagen gefragt sind. Da es hier kaum noch größere Bestandsflächen gibt, war der Anteil der Projektanmietungen im bisherigen Jahresverlauf sehr hoch. Hiervon profitierte neben der Innenstadt und dem Bankenviertel vor allem der Teilmarkt Flughafen / Düsseldorf Nord, der mit einem Umsatzanteil von ca. 17 % Rang 2 nach der City Süd (ca. 21 %) belegt. „Die Unternehmen prüfen aufgrund mangelnder Alternativen regelmäßig auch die Anmietung von Flächen in Projektentwicklungen und der Flughafen ist für zunehmend mehr Kunden erste Wahl“, beschreibt Aspiotis das aktuelle Suchverhalten. Der hohe Anteil an Projektanmietungen und der Kundenfokus auf hochwertige Flächen in guten Lagen sind auch Ursache dafür, dass sich die Spitzenmiete auf ihrem sehr hohen Niveau von 27,50 EUR/m² stabilisiert hat.

Ein Flächenmangel besteht jedoch nicht nur im Spitzensegment, sondern es fehlt auch an guter Flächenqualität im mittleren Preissegment zwischen etwa 13,00 EUR/m² und 15,00 EUR/m² (Durchschnittsmiete: 14,70 EUR/m²). Viele der in dieser Preisspanne angebotenen Flächen werden den Anforderungen der Unternehmen nicht gerecht. Hinzu kommt, dass die Gesamtkosten in älteren Objekten unter Berücksichtigung der Nebenkosten ein Niveau erreichen können, das nur geringfügig unter den Kosten für Projektanmietungen liegt. Entsprechend ungünstig erscheint ihr Preis-Leistungs-Verhältnis im Flächenwettbewerb und folglich sind die Leerstände in solchen Beständen recht hoch. Insgesamt verharrte die Leerstandsquote zuletzt bei 10,9 % und lag damit nur knapp unter ihrem Vorjahresniveau.

Auch in den kommenden Quartalen dürfte der Leerstand kaum noch zurückgehen, obwohl die Nachfrage nach wie vor auf recht hohem Niveau ist. Für das Gesamtjahr ist ein Flächenumsatz von ca. 320.000 m² zu erwarten (2012: 310.000 m²). Ein Großteil des Umsatzes entfällt jedoch auf Umzüge, zugleich steigt das Flächenfertigstellungsvolumen in den nächsten Jahren voraussichtlich merklich an. So sind für dieses Jahr insgesamt ca. 120.000 m² projektiert bzw. bereits fertiggestellt, in den beiden nächsten Jahren sind 142.000 m² bzw. 157.000 m² neue Bürofläche geplant.

Alles anzeigen

Pressemitteilung: Savills Research 2013

Finde ich wirklich bedenklich, dass eine "Spitzenperformance" mit einer Steigerung der Durchschnittsmiete um Plus 9 % in Verbindung gebracht wird.
Spitze für den ein oder anderen Investor, ein Nachteil für ausnahmslos alle anderen.