Traue nie einer Statistik, die du nicht selbst gefälscht hast.
Obwohl der Leerstand in München sehr niedrig ist, ist die Rendite bei Büros im Vergleich zu vielen anderen Städten niedriger. In Frankfurt werden die Büros in Toplagen mit entsprechenden Mieten gebaut, in München in Randlagen.
Ja mit dem Vergleich zu Frankfurt hast Du natürlich recht.
Aber sollte sich das nicht dadurch relativieren, daß dafür an den Randlagen in München günstiger gebaut werden kann (Flächenpreis, etc.)?
Dann müßte es ja bei so einem geringen Leerstand dennoch lohneswert sein, bei den BVT, SZ HH oder Highlight Towers weiterhin verstärkt zu bauen?
Oder liege ich da falsch?
Ich bin da zuwenig Fachmann, um das wirklich beurteilen zu können. Aber siehe hier, Seite 5:
https://www.colliers.de/wp-con…ro-investment-h1-2017.pdf
München hat mit einem Wert von 3,25% Spitzenrendite den schlechtesten Wert aller relevanten dt. Bürostädte. Ebenso ist es herausstechend, dass in München mit 35% am wenigsten ausländische Investoren aktiv sind.
Alles anzeigen
600.900 Quadratmeter Flächenumsatz
Leerstandsrate des Gesamtmarkts bei 2,4 Prozent, im Stadtgebiet bei 1,6 Prozent
Durchschnittsmiete bei 16,70 Euro pro Quadratmeter
München, 5. Oktober 2017 – Der Münchner Bürovermietungsmarkt liegt nach Angaben von Colliers International auch nach dem dritten Quartal noch auf Rekordkurs. Der Flächenumsatz übertraf mit 600.900 Quadratmeter sogar knapp die Werte aus den umsatzstarken Jahren 2007 und 2011. Im Vergleich zu den ersten drei Quartalen von 2016 lag der Flächenumsatz um 9 Prozent höher.
Der Vermietungsumsatz (ohne Eigennutzer) legte um 12 Prozent auf 552.400 Quadratmeter zu. Die Zahl der Großabschlüsse über 5.000 Quadratmeter lag in den ersten neun Monaten mit 19 bereits genauso hoch wie im gesamten Jahr 2016. 18 Mieter und ein Eigennutzer belegten insgesamt 167.300 Quadratmeter, was 28 Prozent des gesamten Flächenumsatzes entspricht.
„Wir erleben bereits das vierte Jahr in Folge mit steigenden Umsätzen. Dies ist zum einen natürlich auf den konjunkturellen Aufwärtstrend zurückzuführen, zum anderen aber auch, dass München als Unternehmensstandort im europa- und weltweiten Kontext immer stärker an Bedeutung gewinnt“, so Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers International.
Stadtgebiet nahe an der Vollvermietung
Im Stadtgebiet ging der Leerstand in den vergangenen 12 Monaten um gut 100.000 Quadratmeter auf 274.500 Quadratmeter zurück. Die Leerstandsquote liegt nur noch bei 1,6 Prozent. Im Umland sank sie von 6,3 auf 5,1 Prozent, was in absoluten Zahlen 278.800 Quadratmeter entspricht. In Summe bedeuten 553.300 Quadratmeter eine Leerstandsquote von 2,4 Prozent.
Im Jahr 2017 werden oder wurden rund 164.400 Quadratmeter bestandserhöhende Bürofläche fertiggestellt, von der Ende des dritten Quartals rund 91 Prozent vermietet oder eigengenutzt waren. 2018 sind nach derzeitigem Stand 237.400 Quadratmeter an Fertigstellungen zu erwarten. „In diesem Jahr wurden zwar schon mehrere größere Projekte durch Projektvermietungen ausgelöst, spekulative Entwicklungen bleiben aber nach wie vor Mangelware. Dies bedeutet, dass sich der Büromarkt auch mittelfristig auf extrem niedrige Leerstandsraten einstellen muss“, so Alexander de Oliveira Kaeding, Research Analyst in München bei Colliers International.
Mietpreise ziehen an
Die Mietpreise bewegen sich in der Konsequenz weiterhin stetig nach oben. Die Durchschnittsmiete legte im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt um knapp 3 Prozent auf 16,70 Euro pro Quadratmeter zu. Die Steigerung im Stadtgebiet ohne Umland lag sogar bei gut 8 Prozent. Hier mussten im Schnitt 19,00 Euro pro Quadratmeter entrichtet werden. Die Spitzenmiete für hochwertige Flächen in bester Lage war mit 35,50 Euro pro Quadratmeter um gut 4 Prozent höher als Ende des dritten Quartals 2016.
Fazit
Der Vermietungsmarkt wird 2017 einen deutlich überdurchschnittlichen Umsatz erzielen, und auch für 2018 sind die Vorzeichen gut. Das knappe Angebot kann sich jedoch möglicherweise bremsend auswirken. „Weite Teile des Büromarkts sind mittlerweile leergefegt. Innerhalb des Mittleren Rings gibt es nur noch ein einziges Objekt, in dem kurzfristig über 5.000 Quadratmeter Fläche angemietet werden können. Für Mieter ist es daher derzeit mehr denn je empfehlenswert, sich frühzeitig mit dem Thema Flächenbedarf auseinanderzusetzen. Für Entwickler gilt nach wie vor, dass das Leerstandsrisiko für ein spekulatives Projekt so gering wie schon lange nicht mehr ist, sofern es entsprechend auf Standort und Zielgruppe zugeschnitten ist“, so Bigelmaier abschließend.
Quelle: https://www.colliers.de/presse…hen-werden-immer-knapper/
Dieses Fazit sagt Alles aus. Wo sind die Investoren für ein spekulatives Projekt?
Fazit
Der Vermietungsmarkt wird 2017 einen deutlich überdurchschnittlichen Umsatz erzielen, und auch für 2018 sind die Vorzeichen gut. Das knappe Angebot kann sich jedoch möglicherweise bremsend auswirken. „Weite Teile des Büromarkts sind mittlerweile leergefegt. Innerhalb des Mittleren Rings gibt es nur noch ein einziges Objekt, in dem kurzfristig über 5.000 Quadratmeter Fläche angemietet werden können. Für Mieter ist es daher derzeit mehr denn je empfehlenswert, sich frühzeitig mit dem Thema Flächenbedarf auseinanderzusetzen. Für Entwickler gilt nach wie vor, dass das Leerstandsrisiko für ein spekulatives Projekt so gering wie schon lange nicht mehr ist, sofern es entsprechend auf Standort und Zielgruppe zugeschnitten ist“, so Bigelmaier abschließend.
iconic, Munich 2030,
Man liest hier über sehr niedrige Renditen bei gleichzeitig sehr niedrigem Leerstand und Bedeutungssteigerung der Stadt München in der Welt.
Das erinnert sehr an:
Sehr niedrige Renditen bei gleichzeitig sehr niedrigem Leerstand
und sehr hoher Nachfrage im Wohnungsbau.
Das ist entweder gewollt oder "jemand" betrachtet diese Entwicklung mit Wohlwollen.
Das Stadtbild kann wieder mal ein weiteres Jahr "gerettet" werden.
Euer Schachbrett.
215 Städte werden jährlich hinsichtlich ihrer Büromarktkosten (Miete + Nebenkosten) untersucht.
Hongkong löst mit 27.431 $ pro Arbeitsplatz pro Jahr London als teuersten Büromarkt der Welt ab, Paris mittlerweile halb so teuer wie London, München liegt mit 9.784 $ weltweit auf Platz 17. Durch die Digitalisierung treten die "Power Cities" wie London, Tokio oder NYC immer stärker mit bisher weniger einflussreichen Städten in Konkurrenz, da die Tech-Branche weniger eng mit den klassischen Megacities verzahnt ist als die Finanzwelt.
http://deal-magazin.com/news/5…en-Bueromarkt-weltweit-ab
Studie:
Der Bürovermietungsmarkt hat 2017 in München einen neuen Rekord eingefahren. Nach Angaben des Maklerhauses Colliers beträgt der Jahresumsatz 984 200 qm.
Als Fazit wird angeben, dass sich im neuen Jahr die Vermietungsleistung abschwächen könnte, weil die zunehmende Flächenknappheit bremsend wirken könnte.
https://www.property-magazine.…-von-984-200-m-85367.html
Das wäre nun wirklich die Chance, endlich in die Höhe zu bauen, den 5. Turm am Vogelweideplatz verwirklichen , ein richtiges Cluster im Norden rund um den O2 Turm anzugehen, doch ich fürchte, der eigentliche Bremsklotz ist wie immer die Stadt München.
Alles anzeigen
10. Januar 2018; München: mangelndes Angebot bremst Investmentmarkt
Mit einem Transaktionsvolumen von 5,2 Mrd. € verfehlte der Münchener Investmentmarkt 2017 das außergewöhnliche Vorjahresergebnis um 18 %. In der längerfristigen Betrachtung ist dies aber trotzdem ein sehr respektables Resultat, das gut ein Drittel über dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2018, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird.
„Verantwortlich für den Rückgang ist nicht ein mangelndes Investoreninteresse, sondern in erster Linie ein nicht ausreichendes Angebot an großvolumigen Core-Objekten“, betont Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Die Anzahl der erfassten Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich unterstreicht diese Aussage. Waren es 2016 noch 19 Verkäufe, so konnten 2017 nur 12 entsprechende Großdeals registriert werden. Auch die Gesamtzahl der erfassten Deals hat sich etwas verringert. Darüber hinaus fiel das Volumen der anteilig in Ansatz gebrachten Portfolioverkäufe niedriger aus als 2016. Unter Berücksichtigung der angeführten Aspekte ist das Marktgeschehen insgesamt trotz des Rückgangs als lebhaft zu bezeichnen. Zu den größten und bedeutendsten Deals gehörten die Verkäufe des Kap West, des Kustermann Parks sowie des Highrise One.
Zwar stellen große Transaktionen ab 100 Mio. € mit 41 % immer noch die wichtigste Größenklasse dar, gegenüber dem Vorjahr (48 %) hat sich ihr Stellenwert aber etwas reduziert. Das Investitionsvolumen hat sich im Vorjahresvergleich sogar um gut 900 Mio. € verringert. Zugelegt haben dagegen die mittleren Kategorien von 25 bis 50 Mio. € (23 %), in der auch absolut betrachtet mehr investiert wurde, sowie von 50 bis 100 Mio. € (22 %). Der Anteil der beiden kleinsten Klassen bis 25 Mio. € beträgt 13,5 %. Auch hier fiel der Umsatz geringer aus als 2016.
Breite Beteiligung unterschiedlicher Käufer – vier Verkäufergruppen dominieren
Wie bereits im Vorjahr war 2017 eine relativ breite Streuung des Umsatzes auf unterschiedliche Käufergruppen zu beobachten. Dies spricht dafür, dass der Markt für viele Anleger, auch mit teilweise anderen Risikoprofilen, interessant ist. An die Spitze gesetzt haben sich Spezialfonds, die knapp 19 % beitragen. Nur knapp dahinter folgen Projektentwickler mit gut 17 %, die sich neben einer Vielzahl von Grundstücken auch einige größere Bürogebäude gesichert haben, um sie in den nächsten Jahren zu modernisieren und/oder neu zu positionieren. Zweistellige Beträge steuern darüber hinaus noch Investment Manager (gut 13 %) und Versicherungen (11 %) bei. Der Anteil ausländischer Investoren liegt mit 30 % auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr.
Auf Verkäuferseite lassen sich vier Gruppen identifizieren, die in größerem Umfang beteiligt waren. Auf Platz eins finden sich erwartungsgemäß Projektentwickler, die knapp 30 % des Verkaufsvolumens stellen. Die weiteren Podiumsplätze belegen Equity/Real Estate Funds (20 %) und Investment Manager (14 %). Während erstere breit gestreut Immobilien aller Assetklassen veräußerten, lag bei den Investment Managern ein Schwerpunkt auf dem Verkauf von Büroobjekten. Um die gute Markt- und Preissituation zu nutzen, haben darüber hinaus auch private Anleger (9 %) in größerem Umfang Objekte und Grundstücke veräußert. Der Anteil ausländischer Verkäufer liegt mit einem Drittel deutlich höher als im Vorjahr.
Büros nur Hälfte des Umsatzes, homogene Verteilung über Stadtgebiet, Preise weiter gestiegen
Der Anteil der Büroinvestments hat sich auf 50 % verringert. Damit stellen sie zwar immer noch die wichtigste Nutzungsart dar, erreichen aber den niedrigsten Wert der letzten sechs Jahre. Auch hier zeigt sich, dass es an großvolumigen Neubauprojekten in Top-Lagen mangelt, also dem Marktsegment, an dem viele Anleger besonders interessiert sind. Umso erfreulicher ist es, dass nahezu alle übrigen Assetklassen sowohl relativ als auch absolut zulegen konnten. Position zwei erreichen Hotelverkäufe mit einem Anteil von 18 %, die ihren Umsatz mehr als verdoppeln konnten. Knapp dahinter liegen Einzelhandelsimmobilien mit 16 %; auch sie haben leicht dazugewonnen. Auch Logistikobjekte haben ihr Volumen um zwei Drittel gesteigert und leisten einen Beitrag von fast 8 %. Etwas weniger investiert wurde dagegen in Entwicklungsgrundstücke, die auf einen Anteil von gut 3 % kommen.
Nachdem im vergangenen Jahr vor allem der Cityrand und die Nebenlagen im Fokus standen, verteilt sich das Investmentvolumen 2017 sehr homogen über alle Lagen. Mit gut 29 % wurde zwar erneut am meisten in den Nebenlagen investiert, der Abstand zu den übrigen Marktgebieten fällt aber spürbar geringer aus. Mit 27 % folgen die Cityrandlagen erneut auf Platz zwei. Der Beitrag der City und der peripheren Standorte fällt mit jeweils rund 22 % aber nur unwesentlich niedriger aus. Die skizzierte Verteilung des Transaktionsvolumens unterstreicht, dass Anleger dort, wo sich Chancen bieten, auch investieren und sich nicht nur auf bestimmte Lagen konzentrieren. Dies kann als Vertrauensbeweis in die weitere Entwicklung des gesamten Münchener Marktes interpretiert werden.
Die unverändert große Nachfrage der Investoren, die vor allem im Core-Segment auf ein zunehmend begrenztes Angebot trifft, hat den Wettbewerb um die begehrten Objekte weiter verschärft und als Folge davon die Preise steigen lassen. Zu beobachten war diese Entwicklung in allen Marktsegmenten und Lagen. Die Netto-Spitzenrendite für Bürohäuser ist in den vergangenen zwölf Monaten um 30 Basispunkte gesunken und liegt aktuell bei 3,00 %. Den Titel des teuersten deutschen Standorts hat München allerdings an die Hauptstadt Berlin abgegeben, wo 2,90 % anzusetzen sind.
(...)
München bleibt auch 2018 beliebt
„Auch 2018 wird München einer der wichtigsten und beliebtesten Investmentstandorte sowohl für deutsche als auch für ausländische Investoren bleiben. Hierfür sprechen mehrere Gründe: Die ohnehin schon sehr guten konjunkturellen Basisdaten Münchens werden durch das absehbare Wirtschaftswachstum noch weiter gestärkt. Dies wird sich auf den Nutzermärkten widerspiegeln und erneut zu sehr hohen Flächenumsätzen führen. Als Konsequenz hieraus sollten die Mieten weiter steigen, was wiederum Investoren anlockt, die an den zukünftigen Miet- und Wertsteigerungspotenzialen partizipieren wollen. Die deutlich höhere Bautätigkeit wird darüber hinaus das Angebot an hoch- und neuwertigen Produkten ausweiten, wodurch der Investmentumsatz beflügelt werden dürfte. Vor diesem Hintergrund ist auch 2018 von einem überdurchschnittlichen Transaktionsvolumen auszugehen. Aus heutiger Sicht deutet sogar vieles darauf hin, dass es höher ausfallen könnte als 2017. Ob allerdings wieder die 6-Mrd.-€-Schwelle geknackt werden kann, bleibt abzuwarten“, so Stefan Bauer.
Quelle: https://www.realestate.bnppari…2018-01-10-p_1696590.html
^
Auf dem Markt für gewerbliche Immobilientransaktionen wurde 2017 ein Transaktionsvolumen von etwa 6,2 Milliarden Euro umgesetzt (Colliers International):
2.2.2018 Abendzeitung:
Büroräume in München: Da sieht es finster aus.
Vielleicht wär ein Lösungsansatz vermehrt neue Bürogebäude zu bauen, evtl. auch in Hochhäusern.
Ein Tipp für die Journalisten: In anderen Städten, besonders im Ausland kann man grösser angelegten Neubau begutachten.
Ja klar, wäre das der Lösungsansatz. Verstehe jetzt auch nicht, daß man sich in München erkundigt, wie HH oder gute Architektur aussieht. Es gibt doch genügend Städte in Europa, da stehen sensationelle HH in der 100-150m Höhe.
Habe mehrere Ordner mit 1.000den von HH Fotos. Also daran kann es doch nicht scheitern.
Sauber sag ich. Zu einer faktischen Vollvermietung an Büroflächen. Da muß man jetzt natürlich auch nicht reagieren und etwa neue Bürotürme bauen. Nein, nein...das braucht es doch alles nicht, in einer Weltstadt 
Achja, falls man denkt, es werden doch bald Kap West, BVT, etc. fertig. Alle bereits jetzt schon fast vollvermietet!!!
Kann über die Baupolitik dieser Stadt nur noch lachen...das kann man eigentlich fast nur noch mit Ironie zur Kenntnis nehmen...
Naja, so kann man natürlich indirekt auch Druck aus dem Kessel nehmen...
Vermietungsumsatz Q1: 223.400 qm
Leerstand Stadtgebiet: 1,8 %
Leerstand Umland: 4,5 %
Fertigstellung Bürofläche 2018: 226.000 qm (56 % bereits vermietet)
Fertigstellung Bürofläche 2019: 362.000 qm (85 % bereits vermietet, da BMW FIZ)
Durchschnittsmiete Stadtgebiet: 19,20 Euro / qm
Durchschnittsmiete Umland: 11,00 Euro / qm
Mehr als 25 % aller Neuvermietungen Q1 / 2017 - Q1 /2018: Miete > 20 Euro / qm
Projektentwickler überlegen lt. Bericht wieder vermehrt, Bürogebäude zu entwickeln, nachdem der Fokus einige Zeit lang stark auf Wohngebäuden gelegen hat.
Ein Grund dafür ist das voraussichtliche Ende der Renditekompression bei Bürogebäuden in Deutschland. Die Spitzenrenditen dürften auf dem aktuellen Niveau verharren, vielleicht noch um wenige Punkte sinken, die aufgerufenen Mieten im laufenden Jahr deutschlandweit gleichzeitig um 3 - 4 % steigen.
Zurück zu München: Neben den klassischen Toplagen werden dafür neue Subzentren, insbesondere das Werksviertel und seine Umgebung, immer begehrter.
Für weniger solvente Firmen wird das Umland immer attraktiver, da die Preisdifferenz Stadt - Umland bis dato noch nie so groß gewesen ist.
http://www.deal-magazin.com/ne…rstand-Stadtgebiet-nur-18
Alles anzeigen
05. Juli 2018
Feuerwerk an Großabschlüssen auf dem Münchener Investmentmarkt; Der Münchener Investmentmarkt hat im ersten Halbjahr weiter mächtig Gas gegeben.
Mit einem Transaktionsvolumen von rund 4,03 Mrd. € wurde nicht nur der bereits sehr gute Vorjahreswert um 68 % übertroffen, sondern auch ein neuer Rekord aufgestellt. Im langfristigen Vergleich fällt das Resultat sogar mehr als doppelt so hoch aus wie der zehnjährige Durchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Damit hat sich die bayerische Landeshauptstadt erneut an die Spitze aller deutschen Standorte gesetzt und sowohl Frankfurt als auch Berlin auf die Plätze verwiesen. Einen wesentlichen Beitrag zu diesem fulminanten Halbjahr hat ein wahres Feuerwerk an Großdeals geleistet“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Insgesamt wurden bislang schon 13 Einzeltransaktionen im dreistelligen Millionenbereich abgeschlossen. Als Beispiele stehen die Verkäufe des Correo Quartiers, des ATLAS, des SZ-Towers oder des Aviva in München-Neuperlach. Insgesamt sind die Transaktionen von über 100 Mio. € für deutlich mehr als die Hälfte des Investmentumsatzes verantwortlich. Im Gesamtvolumen enthalten sind auch 556 Mio. € (14 %) anteilig eingerechneter Portfolioverkäufe.
Aufgrund der hohen Anzahl großvolumiger Deals entfallen 57 % des Umsatzes auf Deals größer 100 Mio. €. Auch im langjährigen Vergleich ist dies ein ausgesprochen hoher Wert, der unterstreicht, dass gerade professionelle Anleger, die vor allem an großen Deals interessiert sind, an die nachhaltige Stabilität des Münchener Markts glauben. Auf den weiteren Plätzen folgen die Kategorie 50 bis 100 Mio. € mit knapp 23 % sowie die Größenklasse zwischen 10 und 25 Mio. € mit 12 %. Lediglich 8 % tragen Abschlüsse von 25 bis 50 Mio. € bei (Vorjahr: 33 %), wofür allerdings in erster Linie ein nicht ausreichendes Angebot verantwortlich ist.
Quelle: https://www.realestate.bnppari…2018-07-05-p_1704893.html
Und noch ein Marktbericht, von "German Property Partners (GPP)":
•München verzeichnete erneut den größten Zuwachs aller Top-7-Standorte. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stieg der Büroflächenumsatz um 15 % auf 690.500 m2.
•Im 3. Quartal war die Anmietung von 40.000 m² Bürofläche durch die Serviceplan Gruppe im „iCampus“ der größte Abschluss in München und zugleich der zweitgrößte neue Vertrag im Kreis der Top-7-Standorte.
•Viele Großabschlüsse pushten die Durchschnittsmiete im Vergleich zum Vorjahr um 12 % auf 18,50 €/m²/Monat.
•Von allen Top-7-Standorten ging der absolute Leerstand um 31 % am stärksten auf 450.000 m² zurück. In den Teilmärkten Zentrum, Zentrum West und Stadt West lässt sich daher nahezu von Vollvermietung sprechen.
Quelle: https://www.germanpropertypart…it-staerkstem-mietanstieg
Den starken Mietpreisanstieg kann man wahrscheinlich gut mit dem sinkenden Leerstand begründen. Das wird den ganzen Markt für Investoren interessanter machen.
Ich warte immer noch darauf, dass wie ungefähr im Jahr 2000, als es auf einmal fast keinen Leerstand mehr gab, viele Investoren mit größeren Projekten ankommen ( damals Uptown / Highlights / ...). Da passt dann der neue Hochhausrahmenplan gut, damit man auch Standorte für neue Projekte vorschlagen kann. Wenn es so weitergeht wie bisher, haben wir in 1-2 Jahren keinen nennenswerten Leerstand mehr.
Q1 2019:
https://www.colliers.de/wp-con…fographics-q1_2019-de.pdf
Q1 2017. Der Leerstand wird beständig weniger. Im ersten Quartal gab es einen Fächenumsatz von 259.000 m². Gemessen am Jahresumsatz vom letzten Jahr von 780.000 m² ist das für ein Quartal recht viel.
- Spitzenmiete 35,50 € / qm
- Durchschnittsmiete 16,00 € / qm
- Leerstand 2,9%
