Hochhausprojekte in Berlin und deren Realisierungsprobleme

    ^ Da fängt doch das Problem an! in Deutschland beschäftigt man sich nur mit sich selbst! Statt immer nur nach Deutschland zu schauen und das eigene scheitern zu sehen wäre es vielleicht mal vernünftig zu schauen wie es anderswo ERFOLGREICH gemacht wird! Ich möchte an dieser Stelle mal daran erinnern das aktuell der komplette deutsche Neubausektor zusammenbricht! Heute erst neue Zahlen, Minus 37 % zum Vorjahr! Die wenigsten Projekte dürften dabei Wohnhochhäuser sein, es trifft eben alle Projekte – mit einigen Ausnahmen. Das Problem heißt nicht Wohnhochhaus sondern fehlgeleitete Politik, aber in Deutschland hat man sich schon immer am liebsten an Scheinproblemen abgearbeitet.

    Die Zahl der Baugenehmigungen geht in Berlin seit 2017 zurück. In Berlin haben sich strukturelle Defizite schon ausgewirkt, als der Markt eigentlich noch gar nicht im Abschwung war. Haugemachte Sachen wie der Mietendeckel haben sich so ausgewirkt wie vorhergesagt: Nämlich negativ. Das wird jetzt natürlich durch Inflation, Zinssteigerungen/vielfach höhere Refinanzierungskosten und generelle Investitionszurückhaltung überlagert und verschärft.


    Wenn ich die Diskussionen hier im Forum sehe: Es besteht mE noch kein Bewusstsein darüber, wie tiefgreifend sich die Welt im Immobiliensektor als Folge dessen auf viele Jahre hinaus verändert hat. Hier schliessen sich Fenster (gerade für Hochhäuser - aber auch für die Entwicklung bestimmter Ort - der Alex könnte hinzugehören), die sich die nächsten 10 Jahre nicht mehr öffnen werden. Zug verpasst.

    In diesem Umfeld ausgerechnet auf einen Schub beim Hochhausbau zu hoffen, ist mutig. Ohne die Details zu kennen würde ich behaupten: Man darf die Frage stellen, ob im jetzigen Umfeld auch nur ein einziges der im Bau befindlichen Projekte noch mal finanzierbar wäre (also Investoren oder Kreditgeber finden würde) - vom Signa-Kaufhof-Turm bis zum Estrel-Turm. Ich glaube, kein einziges davon würde gebaut werden, wenn es nicht schon im Bau wäre.

    Was Oranien schreibt lässt sich in Zahlen gut belegen anhand des sog. Bauüberhangs. Diese Zahl gibt Auskunft über genehmigte, aber noch nicht begonnene oder nicht fertig gestellte Wohnungen. Derzeit beträgt liegt der Bauüberhang in Berlin (jeweils zum Jahresende) bei rd. 65.000 Wohnungen. 2010 lag er bei rd. 12.000 Wohnungen, 2015 bei rd. 41.500, seit 2019 bei rd. 65.000 Wohnungen. Auffällig ist, dass in den Zahlenreihen die Zahl der noch nicht begonnenen Vorhaben stark zugenommen hat und auch die Zahl der ungültig gewordenen Baugenehmigungen. Sie lag früher stets in einem 3-stelligen Bereich, 2021 sind Baugenehmigungen für fast 2.600 Wohnungen ungültig geworden (durch Fristablauf), die Zahl hat sich gegenüber 2019 fast verdoppelt.


    Man kann über die Gründe rätseln, ein Teil geht sicher auf die äußeren Rahmenbedingungen zurück wie Zinserhöhungen, Preissteigerungen, Baustoffmangel, das ist überall so, kein Berliner Problem. Aber ein anderer Teil dieser hohen Zahlen dürfte berlinspezifische Gründe haben, die sich unter dem Begriff "mieses Investionsklima" zusammenfassen lassen.


    Quellen:

    Statistischer Bericht / F / II / 2 : Baufertigstellungen, Bauüberhang und Bauabgang in Berlin

    darin:

    2010

    2015

    2019

    2021

    Zitat von Architektenkind

    Die größere Scheibe, die mal geplant war, hätte m.E. proportional nicht zu den beiden Hochhäusern am Breitscheidplatz gepasst.

    Sehe ich mittlerweile anders. Mit dem 134m Karstadt-Tower ergibt sich nun eine leicht ansteigende Phalanx, die bei dem 110m Gebäude am BVG-Busbahnhof beginnt und hier hätte diese "Scheibe" mit ~100m ein perfektes Bindesglied sein können, das geholfen hätte diese Hochhausreihe städtebaulich zu verknüpfen. 110m->100m->2x118m->134m


    Nun fehlt dieses Bindeglied und die HH am Busbahnhof werden eher als Insel wahrgenommen werden, die mit den HH am Breitscheidplatz/Kudamm nichts "am Huth" haben. Vielleicht kommt ja der Langhof-Turm noch, aber ich rechne damit nicht.

    Aus dem Kudamm Karree-Thread hierhin verschoben.


    Naja, es ist halt schon langsam auffällig, dass ausgerechnet viele Hochhausprojekte - wenn auch aus unterschiedlichsten Gründen - ziemlich schlecht aussehen.

    Steglitzer Kreisel, Monarch Turm und jetzt Kudamm Karree, von Agromex hört man gar nichts mehr, Max und Moritz zieht sich gewaltig, an den Gehry Turm glaubt auch kaum noch jemand, die Liste wird immer länger.

    ^ Mir fehlt hier zwischen dem "langsam auffällig" und den "unterschiedlichsten Gründen" die Beziehung – ersteres suggeriert einen Zusammenhang, letzteres dementiert ihn. Könnten Sie erläutern, was Sie meinen?

    Bei Hochhausprojekten ist nunmal der finanzielle Hebel grösser - in guten Zeiten nach oben - und in schlechten nach unten.

    Ich glaube auch, dass es eher an den Hochhausprojekten liegt, weil aus anderen Städten bzw . Bauprojekten in Berlin hört man nicht so viel über "Rohstoffmangel, hohe Kosten, Krieg etc etc." und ich verfolge regelmäßig aus anderen Städten und auch selbst hier im Berliner Forumsteil. Es ist zum Mäusemelken mittlerweile das anscheinend eine gewisse Bauaktivitat in Bredouille kommt.


    Hoffentlich lässt sich das Problem dauerhaft wieder lösen. 🙏

    Man kann das Problem, denke ich, letztlich auf die Attraktivität des Berliner Markts zurückführen: Berlin ist nach wie vor die Stadt für Immo-investments, hier sind mehr Immobilieninvestoren, Private Equity Akteure und Projektentwickler engagiert als in jeder anderen deutschen Stadt, deren Ausrichtung zudem ganz unterschiedlich ist; das geht von Sales-and-Leaseback bis zu Debt-Investments. Dass bei Groß-/ Hochhausprojekten hier manchem Akteur in diesen Zeiten die Luft ausgeht, ist völlig normal, trifft Berlin aber wegen seiner speziellen Marktlage häufiger als andere Großstädte.

    Bezieht sich hierauf.


    Bei Bauverzug wird immer mit Corona und Ukraine argumentiert, weil dies Umstände höherer Gewalt sind, welche das Bauunternehmen nicht zu vertreten hat und folglich weder für Schadensersatz noch für Vertragsstrafen in Anspruch genommen werden kann.


    Der Umstand, dass Berlin Unternehmen wie Groß & Partner fehlen, welche Großprojekte auch in einem sich wandelnden Marktumfeld umsetzen können, ist nur teilweise plausibel. Zwar wird beispielsweise beim Hotelturm in Neukölln mit Außengerüst gebaut, was für eine zügige Hochhausumsetzung ungewöhnlich ist. Auf der anderen Seite wurden im hiesigen Quartier drei Hochhausprojekte erfolgreich umgesetzt. Ausgehend davon wird es das Marktumfeld für Luxuswohnungen sein, für welchen die Berliner im Schnitt nicht gut genug verdienen, für internationale Drittwohnungsnutzer Berlin im Hochhaus nicht attraktiv ist und die Besserverdiener lieber in Altbauwohnungen in Szenekiezen leben. Ich persönlich finde Hochhauswohnungen auch nur dann interessant, wenn ich auf das Meer und/oder eine Skyline schauen kann. In Berlin schaue ich hingegen auf eine flache Stadt ohne Meer, mit einzelnem Stückwerk, was Hochhäuser angeht. Ich würde mein Geld, wenn ich es denn hätte, daher auch in eine Altbauwohnung in einem Szenekiez investieren.

    Dem stimme ich nur teils zu. In Berlin sind in den letzten Jahren extrem gut bezahlte Jobs entstanden, auch das Durchschnittseinkommen ist im Verhältnis zum Rest von Deutschland stark gestiegen und mittlerweile eher im oberen Drittel anzusiedeln, Tendenz steigend. Das Projekt ist auch wie geschrieben ausverkauft, obwohl bei Baustart sicher die Lage noch ein wenig anders war. Zudem sind in der Bauzeit gut eine halbe Millionen Einwohner dazu gekommen + Speckgürtel. Mittlerweile guckt man von diesen Gebäuden sogar auf eine kleine, aber wachsende Skyline. Gleiche gilt für den nahen Alex, der auch einiges in Zukunft dazu bekommen wird. Dazu ist der Abschnitt der Spree definitiv auch ein Hingucker. Bleibt dann eher der Punkt, das Besserverdiener lieber im Altbaukiez kaufen, statt in einem Hochhaus. Und die, die sich auskennen und Familie haben, kaufen sich lieber eine Villa draußen am Wasser und stellen sich ein Boot in den Garten, statt in einer Hochbüchse irgendwo im Zentrum zu wohnen. Würde ich auch so machen. Aber vllt. denke ich da auch zu westlich und Zuzügler die wegen gut bezahlter Tech-Jobs oder der rasant wachsenden Bankenszene aus z.B. Asien kommen, leben gerne in Hochhäusern - Das kann man so aber wohl nicht pauschalisieren.


    Denke man muss bei Planungs- und Umsetzungszeiträumen von gerne mal 5-10 Jahren den extrem starken demokrafischen Wandel in Berlin mit einberechnen und damit auch, das in Zukunft sich solche Projekte noch mehr lohnen als es vor ein paar Jahren oder vom jetzigen Zeitpunkt gesehen der Fall war/ist. Man schaue sich einfach mal die 2-stelligen Wachstumszahlen in Tech und Finanzbranche allein im letzten Krisenjahr 2022 an. Wenn die Krise jetzt vorbei ist, wird das denke ich richtig spannend im vertikalem Bau in B.

    Zitat von yourrulez

    Das Projekt ist auch wie geschrieben ausverkauft, obwohl bei Baustart sicher die Lage noch ein wenig anders war.

    Da muss ich etwas entgegen reden. Bei Upside hatte Ziegert Schwierigkeiten am Ende die restlichen Wohnungen zu verkaufen und hatte auch schon mit Rabatten geworben. Der Vertrieb wurde im Juli eingestellt, da keine zuverlässige Aussage getroffen wurden konnte wann der Baustopp aufgehoben wird.

    Ich fand die vor einigen Jahren diskutierte Idee einer "Ringcity" ganz charmant - dass der Städtebau innerhalb des S-Bahnringes relativ einheitlich niedrig und an der Traufhöhe im Großen und Ganzen orientiert bleibt (außer einige Cluster, die sich dann aber im Kontext einfügen müssen). dafür aber dann entlang des S-Bahnrings auf 200 bis 250 Meter Höhe dann hochgezogen werden könnte... - Ich denke, das würde dann nicht nur eine "Skyline" in dem Sinn ergeben, sondern auch stadtstrukturell einen eigenen Charakter zum Ausdruck bringen, der der Typologie Berlins entspricht...

    Zitat von Stadtstruktur

    Ich fand die vor einigen Jahren diskutierte Idee einer "Ringcity" ganz charmant ... dafür aber dann entlang des S-Bahnrings auf 200 bis 250 Meter Höhe dann hochgezogen werden könnte...

    Um eine "Ringcity" mit mehreren Clustern entlang des S-Bahnringes zu realisieren, bräuchte man mindestens 15 bis 20 Hochhäuser (oder besser mehr). Du selbst nennst eine Höhe von 200 bis 250 Meter. Deswegen frage ich dich, woher der Bedarf für 20 stattliche Hochhäuser mit 200 bis 250 Meter Höhe herkommen soll?


    Die Realität sieht so aus, dass in Berlin in den letzten 30 Jahren kein einziges Hochhaus mit dieser Höhe gebaut wurde.

    Ich glaube auch nicht an den Bedarf für so viele Hochhäuser in absehbarer Zeit, aber man sollte auch bedenken dass in den letzten 30 Jahren hauptsächlich Baulücken gefüllt wurden. Das neigt sich langsam aber sicher dem Ende zu. "Radikalere" Lösungen wie größere Satellitenstädte am Rand, Bebauung des Tempelhofer Felds und auch mehr Hochhäuser sollten nicht länger weder als Tabu noch als pipe dream gelten.

    Wie am Abend die BZ berichtet hat, will die CDU Hochhäuser in Berlin Bauen nicht nur für Wohnhäuser sondern auch Schulen, Kitas & Gewebe " lösen" .

    Deren Ziele der Projekten :


    Es sollte langsam bekannt sein, dass ein copy/paste von Pressezitaten nicht erlaubt ist.


    Ich kann mir bei allen Respekt es wenig vorstellen, dass deren Plan genau so sein wird. Sowas braucht sehr viel Zeit & die Zeit rennt durch den Mangel in Berlin.

    Quelle:

    CDU will hoch hinaus! In Berlin sollen Wolkenkratzer wachsen

    ^Zum Kontext: Man hat offenbar gezielt den Varso-Tower besucht und sich dann die Frage erlaubt, warum Hochhäuser und Wolkenkratzer mit theoretisch bis zu 300m in Berlin bei zunehmend teuren Bodenpreisen nicht auch möglich sein könnten. Auch künftig wäre das dann aber wohl eher eine obere Orientierung und keine konkrete Zielsetzung. So lese ich es jedenfalls heraus.


    Da man ja offenbar auch Schulen und Kitas sowie (bezahlbares?) Wohnen in den Türmen unterbringen will, könnte ich mir zudem eine Art Deal vorstellen: Die Investoren dürfen höher bauen und können gerade oben attraktive und teure Wohn- und Büroflächen positionieren, dafür machen sie umgekehrt Zugeständnisse bei den unteren Geschossen. In der Mischkalkulation könnte das dann wirtschaftlich funktionieren und eine neue - vertikale - Umsetzung der "Berliner Mischung" darstellen. Da man so engere Abstände zwischen den Funktionen hat und zudem ja Standorte mit starker bestehender Verkehrsinfrastruktur bevorzugt, würde es zudem auch wie angedeutet das Pendeln reduzieren/optimieren. Dazwischen dann Grünflächen/Parks mit öffentlicher Aufenthaltsqualität.


    Fazit: Von der theoretischen Grundlage her kann es durchaus plausibel sein. Aber ob da aktuell viel zu machen ist? Leider klingt es auch hier wieder mehr nach schönen Visionen und weniger nach der zähen, harten aber notwendigen Alltagsarbeit. Zudem muss man auch hier (ähnlich wie bei Schwebebahn oder Olympia aber auch der Randbebauung in Tempelhof) sagen: Hochhäuser polarisieren und werden gerade in Berlin tendenziell nicht so gerne gesehen. Da wird man einen langen Atem brauchen und erstmal Akzeptanz schaffen müssen. Ob sich die aktuelle Regierung lange genug dafür halten wird, steht mE in den Sternen. Ich würde es dennoch hoffen, da man aktuell gefühlt zumindest mal konkrete Lösungen für die vielen verschleppten Baustellen sucht und teilweise gute Ansätze zu finden scheint. Aber vollständig überzeugt bin ich bislang noch nicht...