Wohnungsmarktentwicklung München (Mieten & Kaufen)

Neuer Mietspiegel – Stadt bittet Bevölkerung um Unterstützung; Rathaus Umschau 7 / 2018, veröffentlicht am 10.01.2018

Im Frühjahr 2019 erscheint gemäß Stadtratsbeschluss ein neuer Mietspiegel für München. Der Mietspiegel ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete und deshalb sehr wichtig, wenn es darum geht, die Angemessenheit einer Miethöhe einzuschätzen. Durch die seit August 2015 geltende gesetzliche „Mietpreisbremse“ hat der Mietspiegel noch an Bedeutung gewonnen, da seit diesem Zeitpunkt bei Neuvermietungen die ortsübliche Miete im Regelfall um nicht mehr als 10 Prozent überschritten werden darf. Die Veröffentlichung eines neuen Mietspiegels ist notwendig, da der aktuell gültige Mietspiegel im März 2019 veraltet sein wird. Die Landeshauptstadt München bittet wie in den vergangenen Jahren die Münchner Bürgerinnen und Bürger sowie die Vermieterinnen und Vermieter Münchner Wohnungen um Unterstützung: Zur Erstellung eines aussagekräftigen und wissenschaftlich fundierten Mietspiegels müssen mittels einer Umfrage Daten zum Beispiel zur Wohnfläche und zur Ausstattung der Mietwohnungen sowie zur Höhe der gezahlten Miete erhoben werden. Mit der Datenerhebung und Erstellung des Mietspiegels hat das Sozialreferat das Marktforschungsinstitut Kantar TNS beauftragt.

Seit Anfang dieser Woche werden nach dem Zufallsprinzip bis zu 40.000 Münchner Haushalte telefonisch kontaktiert, um diejenigen Wohnungen zu ermitteln, die in den Mietspiegel Eingang finden dürfen. Anschließend werden Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Kantar TNS persönliche Interviews mit den Münchner Mieterinnen und Mietern vereinbaren. Zu Beginn des persönlichen Interviews sollten sich die Befragten den Mitarbeiter- und Personalausweis der Interviewerin oder des Interviewers zeigen lassen. Sobald das Interview mit der Mietpartei abgeschlossen ist, werden von Kantar TNS die zugehörige Vermieterin bzw. der Vermieter angeschrieben, um Erkenntnisse vor allem zur energetischen Beschaffenheit der Wohnung zu gewinnen.

Die Teilnahme an der Mietspiegelumfrage ist freiwillig. Um einen repräsentativen und wissenschaftlich fundierten Mietspiegel erstellen zu können, erhofft sich die Landeshauptstadt München wie bei den vergangenen Mietspiegeln eine hohe Teilnahmebereitschaft sowohl bei der Mieterschaft als auch bei den Vermieterinnen und Vermietern. Die erhobenen Daten zur Wohnung werden ausschließlich in anonymisierter Form ausgewertet und unterliegen den hohen Anforderungen des Datenschutzes. Die Teilnehmenden können sicher sein, dass ihre Daten nur zu diesem Zweck verwendet und nicht anderweitig genutzt werden.

Der Münchner Mietspiegel ist für sämtliche Mietparteien ein unverzichtbares Orientierungsmittel, um sich ein zuverlässiges Bild über die ortsübliche Miete machen zu können. Die Landeshauptstadt appelliert daher an die Münchner Mieterinnen und Mieter wie auch an die Vermieterinnen und Vermieter, die Neuerstellung des Mietspiegels zu unterstützen und an der Umfrage teilzunehmen.

Den zur Zeit noch gültigen Mietspiegel für München 2017 gibt es als kostenlose Broschüre bei der Stadtinformation im Rathaus und im Amt für Wohnen und Migration, Franziskanerstraße 8, 81669 München. Im Internet steht er unter http://www.mietspiegel-muenchen.de zur Verfügung.

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Quelle: https://ru.muenchen.de/2018/7/…g-um-Unterstuetzung-76362

Hmmm, ob das wohl der richtige Weg zur Datenerhebung ist?

DB Research geht von weiter steigenden Preisen und Mieten aus, und davon dass langfristig bis zu 100.000 WE fehlen

In München haben sich die Wohnungspreise vom 2009 bis 2017 mehr als
verdoppelt. Im gleichen Zeitraum stieg die Einwohnerzahl von 1,36 Mio. auf
1,53 Mio. Es fehlen mehrere 10.000 Wohnungen. Die Leerstandsquote ist
faktisch null. Auch perspektivisch baut München zu wenig. Angesichts der
Engpässe erwarten wir in den nächsten Jahren höhere Preise und Mieten.

Eine ausführliche Einschätzung findet sich im folgenden Bericht

Die Reichen Chinesen wissen nicht wohin mit ihrem Geld. Gebe ihnen den Tipp in München Immobilien zu kaufen, da wird man sein Geld schon los

Im Ludwig oder Therese kannste für ein 150-200qm Penthouse schon 3-5 Mio reinstecken!

http://www.faz.net/aktuell/fin…rkt-draengt-15427717.html

Wenn noch mehr Wohnungen für diese Zielgruppe gebaut werden sollte, wird sich der Wohnungsmarkt sicherlich nie entspannen. Vancouver hat unter leerstehenden Luxuswohnungen massiv gelitten und deshalb Leerstandssteuern eingeführt. Würde gerne mal Leerstandsstatistiken in den Luxuswohnungsecken wie dem Lenbachpalais oder dem Ding an der Fraunhoferstraße für München sehen.

Ihr habt Recht,

Wir drehen uns im Kreis,

Bei diesem Wirtschaftsboom optisch nach Möglichkeit so wenig wie möglich zu verändern führt zu Wohnraum- und Gewerberaum- Mangel.
Das führt wieder zum Luxuszwang.
Weitere zahlungskräftige Firmen und Beschäftigte werden den kommen.
Wenn man sich dem Veränderungsdruck entgegen stellt erhöht man halt dann den Verdrängungsdruck.

Jetzt sind wieder mal andere schuld.

Kaufpreise für Neubauwohnungen

Laut der neuen "Neubau-Kauf-Map 2017" bewegen sich die Kaufpreise für Neubauwohnungen in den Innenstadtvierteln Richtung zweistelligem Bereich: Im Lehel, in Schwabing West und in der Max-, Ludwigs-, und Isarvorstadt werden bereits im Schnitt mehr als 10.000 €/m² aufgerufen.

Den größten Preissprung legte im vergangenen Jahr die ohnehin schon teure Au hin (vermutlich durch die vielen neuen Angebote der Schörghuber-Gruppe in diesem Stadtteil ); Schwabing West und die Maxvorstadt legten aber ähnlich deutlich (mit +/- 13 Prozent) zu.

Citynah und vergleichsweise erschwingliche Neubauwohnungen gibt es demnach in der Altstadt (6.746 €/m²) , sowie in Milbertshofen (7.826 €/m²), Freimann (6.986 €/m²), Bogenhausen (7.780 €/m²), Berg am Laim (6.977 €/m²), und in Ober- bzw. Untergiesing (7.316 €/m² bzw. 7.916 € m²).

https://www.immobilienscout24.…uf-map-muenchen-2017.html

Seit gestern wird der jährliche ZIA Bericht durch die Presse getrieben:

http://www.spiegel.de/wirtscha…rticle-comments-box-pager

https://www.welt.de/finanzen/i…niger-stark.html#Comments

Dabei geht man von Preisrückgängen im Bereich 15-30% in den nächsten 4 Jahren in München aus.

Ich persönlich kann es mir nicht vorstellen. Ein Abflachen der Preisentwicklung defintiv ja, aber ein Einbruch von 15%+?

Servus Matthias. Willkommen im Forum!

Dieser Prof. Simons vom ZIA tut sich in den letzten Jahren immer wieder durch prägnante Äußerungen hervor. Letztes Jahr sprach er vom "Ende des Schwarmverhaltens", was ja durchaus eine interessante Feststellung war, und auch für einige Diskussion u.a. hier im Forum sorgte: http://www.deutsches-architekt…d.php?p=556035#post556035

Nun geht er also von Preisrückgängen aufgrund geringer Zuwanderung und hoher Fertigstellungszahlen aus, hier der O-Ton aus der ZIA-Meldung:

„Die Zeiten der stürmischen Entwicklung der Wohnungsnachfrage sind in München, Berlin und Stuttgart zu Ende gegangen. In Hamburg, Frankfurt, Köln und Düsseldorf ist dies bislang nicht der Fall, aber eine Abschwächung ist auch hier gut möglich“, erklärt Prof. Dr. Harald Simons, Vorstand der empirica AG, der im Frühjahrsgutachten die deutschen Wohnungsmärkte analysiert. Die Zuwanderung insbesondere nach München, Berlin und Stuttgart habe sich beruhigt. Gleichzeitig wachse das Wohnungsangebot kräftig, da sich die Baugenehmigungen der letzten Jahre nun durch höhere Fertigstellungszahlen bemerkbar machen. „Der nunmehr seit acht Jahren andauernde Kauf- und Mietpreisanstieg dürfte bald zu Ende sein. Für München, Berlin sowie Stuttgart sehe ich meine letztjährigen Prognosen bestätigt, hier rechne ich weiterhin mit einem Kaufpreisrückgang. Für Hamburg, Köln und Düsseldorf sind die Aussichten bislang uneinheitlich, für Frankfurt wird der Brexit entscheidend“, meint Simons.

Quelle: https://www.zia-deutschland.de…ender-verknappung-und-ni/

Wenn es tatsächlich zu einer Entspannung käme - und ich hoffe es - , wäre das natürlich grundsätzlich eine überaus positive Entwicklung Die Angabe mit den 15-30 Prozent werden vermutlich in der vollständigen Version der Studie genannt. Dies halte ich auch für etwas hoch gegriffen. Vor etwa 10 Jahren gab es ja in einigen anderen europäischen Wachstumsregionen Preisrückgänge, die aus der Kombination von hohen Fertigstellungszahlen + wirtschaftlicher Rezession entstanden - diese bewegten sich meines Wissens aber im Bereich von unter 15 Prozent.

In der Süddeutschen Zeitung gibt es dazu ebenfalls einen Artikel: http://www.sueddeutsche.de/wir…nde-deutschland-1.3875669

Dort steht zum Thema Preisentwicklung:

"Rückgang der Kaufpreise insbesondere in München und Berlin und möglicherweise auch in Stuttgart um real ein Viertel bis ein Drittel"

Verantwortlich ist vor allem die starke Entkoppelung der Kaufpreise von den Mieten - erstere sind doppelt so stark gestiegen wie die Mieten. Das heißt, eine nicht selbst genutzte Wohnimmobilie wäre nur noch bei weiter steigenden Preisen ein lohnendes Investment, die Einnahmen durch Miete sind aber nicht mehr ausreichend um Rendite zu erzielen. Insbesondere bei zu erwartenden Zinssteigerungen könnte die Trendwende am Markt somit kurz bevorstehen bzw. wurde schon erreicht.

Wenn das so kommt, würde das den Bauboom in München erheblich ausbremsen und einige Großprojekte womöglich sogar verhindern. Insbesondere die heiß diskutierte SEM dürfte dann vom Tisch sein.

Das sehe ich anders. Nur weil die Leute, die mit der Wertentwicklung spekulieren aus dem Markt aussteigen, bedeutet das ja nicht, dass deswegen weniger Leute in München eine Bleibe insbesondere zur Miete suchen.
Insofern halte ich den Bedarf im Wohnungsbau für ungebrochen. Einzig und allein die Art der Bauträger wird von Immobilienhaien mehr in Richtung Wohnungsbau Genossenschaften und ähnlichem gehen.
Gerade beide SEM bleiben dringend notwendig.

Die aktuellen Preise sind doch längst nicht mehr wirtschaftlich unterlegt. Die Kaufpreise kannst du durch Mieten gar nicht mehr wieder reinkriegen bei dem aktuellen Gehaltsniveau in München. Die kommen nur durch reine Spekulation zustande. Wenn die Zinsen erst wieder steigen, dann bricht das schnell in sich zusammen.

Irgendjemand hatte es doch für den Euroboden-Fall ausgerechnet: 3000€/qm Baukosten bei sehr gehobener Architektur und teurer Lage. Lass es 5000€/qm mit allem sein. Verkauf es für 6000€/qm und als Bauherr hast du immer noch Gewinne wie Google gemacht, halt aber nicht mehr Gewinne wie im Drogenhandel. Es kann mir keiner erzählen, dass bei Projekten wie beim Ex-Paulaner die Bayerische Hausbau ihren Einsatz bei den Preisen nicht verdoppelt oder gar verdreifacht.

Hoffe wie Iarn da auch auf eine starke Ausweitung des Genossenschaftsbaus. Von denen müsste man doch eine Baukostenaufstellung bekommen können, um das wirklich zu beurteilen.

Zitat von Iarn75

Das sehe ich anders. Nur weil die Leute, die mit der Wertentwicklung spekulieren aus dem Markt aussteigen, bedeutet das ja nicht, dass deswegen weniger Leute in München eine Bleibe insbesondere zur Miete suchen.

Es geht nicht allein um den Bedarf an Wohnraum. Es geht auch darum, wer sich diesen Wohnraum leisten kann. Zur Verdeutlichung: Eine Mietwohnung für 500€ im Monat werden sich weite Teile der Bevölkerung leisten können, eine Mietwohnung für 2.000€ dagegen nur noch besser Verdienende. Eine Miete von 10.000€ kann sich kaum noch jemand leisten - der Markt für derart teure Wohnungen ist also schon recht überschaubar, unabhängig davon wie viele Leute gerade eine Wohnung suchen.

Der Markt lässt sich also in Preissegmente aufteilen, die jeweils auf eine korrespondierende Kaufkraft der Bevölkerung stoßen. Wenn Neubauten nur noch die oberen Kaufkraftsegmente erreichen, dann spielt es keine Rolle welcher Bedarf im unteren und mittleren Segment besteht. Es kann also (zumindest temporär) durchaus ein Überangebot an Wohnung bei gleichzeitigem Wohnungsmangel geben. Die Konsequenz eines solchen Ungleichgewichts ist dann logischerweise ein Preisverfall.

War heute bei zwei Informations-Pavillions von Bauträgern in Aubing und Freiham:

Die Aussagen von den (schein-)selbstständigen, im Auftrag der Bauträger tätigen Makler:
"Wir werden hier garantiert noch die 8000 dieses Jahr sehen...", "...wir verkaufen hier sogar zu schnell....", usw....

Bei einer Wohnung habe ich während der Verkaufsphase eine Preiserhöhung dokumentiert (400€ pro qm), diese Erhöhung wurde mir auch bestätigt, man passe bei entsprechender Marktentwicklung die Preislisten an.

Hallo?? Wo ist denn die entsprechende Lohnentwicklung? Gibt es nicht immer mehr Befristungen und somit erschwerte Finanzierungsbedingungen? Bricht nicht gerade gefühlt der komplette Mittelstand in München weg? (lt. Abendzeitung von gestern sind über 11% aller Münchner überschuldet, alleine in den letzten 6 Monaten 5000 Fälle aus der mittleren Einkommensschicht)
Aubing und Freiham auf dem gleichen Preisniveau wie Brooklyn?

Ich sehe das Ganze wie Jöran. Ich möchte mal gerne wissen, zu welchen Preisen z.b. die GWG oder die Gewofag bauen - und wie gross die Qualitätsunterschiede zu manchem Bauträger sind.

^^ Das funktioniert aber nur, wenn die Wohnungen bei Nichtvermietung im angestrebten Preissegment dann dem etwas darunter liegenden Preissegment zugeführt werden. Wenn die Wohnungen aber einfach nur spekulativ leerstehen gelassen werden um sie ein paar Jahre später mit Ertrag weiterzuverkaufen, dann bringt das nichts für den allgemeinen Markt. Oder wenn die Wohnungen für sich selber gehalten werden, sollte sich die wirtschaftlich/politisch/soziale Lage in Griechenland/Türkei/Nordafrika/dem Nahen Osten/Russland noch weiter verschlechtern. Deshalb wäre es so interessant zu erfahren, wie signifikant der Leerstand in München eigentlich ist. Vancouver hat dieses Problem ganz enorm, zum Beispiel.

Nur kurz aus dem Zug zwischen H und BS:
Zur PGA gilt etwa folgende Größenordnung für den Kaufpreis einer größeren Wohnung
3000 €/qm Grundstückspreise (jaja die SoBon)
3500 €/qm Baukosten
1000 €/qm Bauträger

Wie man nun dazu kommen kann dass die Preise zurückgehen sollen entzieht sich meiner Vorstellungskraft. Warum sollen extrem gut ausgelastete Baufirmen billiger bauen. Warum sollte die LHM Grundstückspreise signifikant senken. Und warum sollten Bauträger / Projektentwickler auf Margen verzichten?

Zitat von maciver

Gibt es nicht immer mehr Befristungen und somit erschwerte Finanzierungsbedingungen?

Zumindest dazu: Ein befristeter Arbeitsvertag beeinflusst i.d.R. die Finanzierung nicht! Es zählt für die Bank nur das hier und jetzt.

Zitat von Isek

Nur kurz aus dem Zug zwischen H und BS:
Zur PGA gilt etwa folgende Größenordnung für den Kaufpreis einer größeren Wohnung
3000 €/qm Grundstückspreise (jaja die SoBon)
3500 €/qm Baukosten
1000 €/qm Bauträger

Beziehen sich die Grundstückspreise auf das Grundstück oder tatsächlich auf den Wohnungsquadratmeter? Die Baukosten sind bei der einfachen Bauweise auch ziemlich groß.

Wie man nun dazu kommen kann dass die Preise zurückgehen sollen entzieht sich meiner Vorstellungskraft. Warum sollen extrem gut ausgelastete Baufirmen billiger bauen. Warum sollte die LHM Grundstückspreise signifikant senken. Und warum sollten Bauträger / Projektentwickler auf Margen verzichten?

Weil niemand es mehr zahlen kann, zahlen möchte, insbesondere wenn die Zinsen wieder steigen. Beim in München herrschenden Gehaltsniveau sind Mieten von > 3000 Euro/100qm nicht auf breiter Flur vorstellbar, so dass ein Abbezahlen der Wohnung durch die Mieteinnahmen schwerfallen dürfte.

(Selbst mein Chef mit Verantwortung für 40 Softwareentwickler im Großkonzern könnte sich bei seinem Gehalt die obige Wohnung nur mit Schmerzen leisten, wenn überhaupt.)

Das ist natürlich alles auf den Quadratmeter Wohnung bezogen. Baupreise sind stark gestiegen. Anforderungen aus der Planung aber auch. Die Rohstoffpreise sowieso. Einfach ist die Bauweise erstmal nur in Bezug auf die Architektur. Die Technik ist davon unabhängig relativ hoch. Insbesondere wenn hier Vergleiche mit dem Ausland gezogen werden.

Hast du eine Quelle für die Zahlen? Alles, was ich bisher fand bezog sich auf die Geschossfläche. Das wären schon enorm hohe Werte.

Bei solchen Werten hätte es ja niemals Wohnungen für 6000/qm geben dürfen wie noch vor eineinhalb Jahren, da mussten die armen Investoren ja fast draufzahlen. Das ist glaube ich auch der Grund für mein Unverständnis, keine der drei Zahlen, die du genannt hast, ist in den letzten zwei Jahren im gleichen Maß gestiegen wie die Kaufpreise. Der Grund, warum diese Preise verlangt werden ist der, dass sie derzeit bezahlt werden. Warum werden sie bezahlt? Niedrige Zinsen, Spekulation, Betongoldhaltung für Krisenzeiten. Fundamental wird der Markt selbst in München das nicht hergeben.

Entweder steigen die Gehälter massiv (80%) oder die Mieten sinken wieder. So oder so scheitert gerade der hochgelobte Markt.

Die wenigen Neubauangebote in Dortmunds City sind begehrt, auch die 50 Eigentumswohnungen im Westen des Klinikviertels, an der Ecke Friedrich- und Wilhelmstraße. Mit Preisen von rund 2500 Euro pro Quadratmeter und 2650 Euro für die Penthouse-Variante spricht Entwickler HS Wohnungsbau eher betuchte Dortmunder an. „Es haben vor allem Ärzte gekauft“, sagt HS-Vertriebsleiter Mario Völkel. „Die meisten Wohnungen sind schon weg.“

(aus Zeitschrift capital von 01/2017)

Sind die Baukosten in Deutschland wirklich so verschieden? Auch auf Baustellen der Bauträger in M sieht man kaum deutsche Bauarbeiter... Rohstoffe müssten doch auch relativ ähnlich sein, oder? Die Bauträger in Dortmund verdienen auch Geld.... Grundstückspreise OK, aber sonst....