Trend: Büros in Wohnungen umwandeln

    Mal abgesehen von der kaum vorhandenen architektonischen Qualität (da es nur ein Umbau ist, kann man wohl leider nicht viel mehr erwarten), wer erlaubt denn ständig dieses Aufgestocke von Gebäuden an den unpassendsten Stellen?

    Projektname ist "The Grand - Westend 24". Die Zahl ist auch die Hausnummer an der Westendstraße, das ist nahe Westendplatz. Weitere Bilder gibt es hier, die Vermarktungs-Website ist noch nicht online.


    Es entstehen zwei Townhouses, eine Maisonettewohnung, sieben Etagenwohnungen und zwei Penthouses. Aufgestockt wird lediglich um das Penthouse, Rohne, und das scheint mir optisch im Vergleich zum jetzigen Zustand auf dem Bing-Luftbild sehr wohl vorteilhaft zu sein. Um den Westendplatz herum stehen noch einige andere üble Dinger, eher größer und höher, nicht wenige davon dürften sich einem kaum mehr als Büroraum vermietbaren Zustand nähern. Die Ausnutzung ist eben da, die Fehler wurden in den 1960/70ern gemacht, auf die kann kein Investor verzichten und ein nettes kleines Wohnhaus mit vier Geschossen hinsetzen. Bei Abriss und Neubau würde aber wohl kaum mehr genehmigt.

    Westendvilla (Lindenstraße 30)

    Dass die Architekten Pielok und Marquardt nicht nur Gewöhnungsbedürftiges entwerfen können, sondern auch klassisch Gefälliges, zeigen sie mit dem Umbau einer Gründerzeitvilla in der Lindenstraße 30 (Karte), bei dem Büros in Wohnungen umgewandelt werden. Hier die Entwürfe von ihrer Projektseite:





    Bilder: Pielok Marquardt Architekten, Offenbach; Bearbeitung: epizentrum


    Im Vergleich zur Bing-Vogelperspektive ist zu erkennen, dass sie ein Vollgeschoss aufsetzen werden und das Dach steiler stellen, um darunter ein weiteres Geschoss mit teilweise voller Deckenhöhe unterzubringen. Das Haus erhält durchgehend französische Fenster (bodentiefe mit Geländer bzw. Balkonen).


    Der Umbau sei lt. Architekten-Seite in Gang. Das müsste "man/frau" bei Gelegenheit vor Ort prüfen - bitte gleich mit Fotodokumentation ;) Das Gebäude befindet sich übrigens direkt gegenüber dem Ex-Suhrkamp-Areal.

    Wenn das Dach nicht, wie aufgrund der Zeichnungen zu erwarten, in Konservendosen-Optik statt Schiefer daherkommt, wäre das eigentlich mal wieder ein erfreuliches Projekt im Westend.

    Soweit ich mich erinnere ist der Umbau bereits seit einiger Zeit abgeschlossen. Die Außenanlagen müssten zwischenzeitlich auch fertiggestellt sein.

    Umbau Westendvilla (Lindenstraße 30)

    Nanda hat Recht: Umbau und Aufstockung sind abgeschlossen, das Gebäude ist bezogen. Bei den Außenanlagen sind noch Restleistungen zu erbringen.
    Hier die gewünschten Fotos von einem, wie ich finde, ganz gelungenen Projekt:


    Fassade straßenseitig


    Fassade gartenseitig


    Stand der Arbeiten bei den Außenanlagen


    Alle Bildrechte bei mir

    Einmal editiert, zuletzt von Mouson28 () aus folgendem Grund: Fehlerteufel...

    Guter Beitrag 1

    Westendstraße 24 | Savignystraße 74

    So sah das bisherige Bürogebäude und künftige Wohnhaus aus Beitrag 64ff vorgestern aus:



    Seite zum Westendplatz:



    Die Eingangstür kündet schon von neuen Zeiten:



    Bilder: Schmittchen


    Auf dem Weg dorthin zufällig entdeckt: Die laut Bauschild bisher für Büros genutzte Villa Savignystraße 74 wird in ein Wohngebäude umgewandelt. Es entstehen Sozialwohnungen mit Außenbad - halt, doch nicht - Außenschwimmbecken stand auf dem Bauschild, und Wohnungen auch nicht, offenbar ein bescheiden' Einfamilienhäuschen. Der Entwurf kommt von rmw architekten, Frankfurt.



    Bilder: Schmittchen

    Westend-Rondell (Zimmerweg 3)

    Es geht nur langsam voran. Immer noch steht ein Bauzaun an der Straße. Auf dem folgenden Bild kann man u. a. an den Balkontüren die enormen Wandstärken erkennen (über den Grund hatte ich oben in #42 spekuliert).



    Bild: Schmittchen

    Ich denke es gibt weitere 50 Beispiele, die dieser Entwicklung des Wohnens in Frankfurt innerhalb der Stadtgrenzen folgen. Als ehemaliger Bewohner des Westends Süd, finde ich die Entwicklung von neuem Wohnraum phantastisch. Wie schon so oft zitiert und beurteilt wächst die Stadt sehr schön von innen heraus. Bei Gelegenheit lasse ich mir die Bilder von meiner Frau geben, die Sie aus unserer ehemaligen Dachwohnung in der Mendelssohnstr. fast täglich geschossen hat.

    Green - Living Holzhausen

    Vorhin habe ich mir das Green - Living Holzhausen, Ecke Eysseneckstraße / Voelckerstraße, angeschaut. Zur Auffrischung: Infobeitrag alt/neu, Website, Karte, Schmittchens Fotos von Herbst 2009.


    Auf der Baustelle herrscht mittlerweile wieder recht reges Treiben. Fenster mit Holzrahmen sind eingesetzt, größtenteils eine dicke Dämmschicht angebracht, die Außenwände teilweise verputzt, und innen wird an Elektrik und anderem Ausbau gearbeitet. Blick von der Eysseneckstraße...:



    ...entlang der Voelckerstraße:



    Davon die Rückseite (Innenhof):



    An der Voelckerstraße wird der angedeutete Turm mit dem Trapezabschluss sichtbar:



    Und auch hier fordert die Dämmung ihren Preis. Die Fenster liegen deutlich rückversetzt, wie hier im Detail erkennbar:



    Bilder: epizentrum

    Savignystraße 74

    An der Savignystraße geht es voran. Schön war, ist und wird sie, die Villa:



    Hier die Rückseite mit dem Anbau (fürs Schwimmbad?) - über die Baustelle des WestendLeben hinweg geschaut:



    Bilder: epizentrum


    Weitere Infos: Infobeitrag, OSM-Karte, Website der rmw Architekten (leider schon länger nicht aktualisiert)

    The Grand–Westend 24

    In der Westendstraße 24 wird zurzeit komplett entkernt. (Vorbeiträge #60 + #67) Auf der neuen Website gibts Infos und neue Bilder. Nachfolgend der aktuelle Zustand und ein teilverdecktes Bauschild


    By thomasfra at 2011-07-12


    By thomasfra at 2011-07-12


    Bilder: Dexter Luis Real Estate

    Bilanz 2010: 590 "umgewandelte" Wohneinheiten

    Ein lesenswerter Artikel zum Thema Büroumwandlung in Wohnungen stand heute in der FAZ. Der Artikel erwähnt auch ein preisgekröntes Umwandlungsbeispiel aus der Bogenallee in Hamburg-Harvestehude des Hamburger Büros „Blauraum“ (das durchaus gelungene Resultat gibt es hier zu sehen).


    Gegenwärtig stehen in Frankfurt ca. zwei Millionen Quadratmeter Büroraum leer, also umgerechnet 27.000 Wohnungen à 75 Quadratmeter (zum Vergleich: München hat 1,8 Millionen Quadratmeter, Hamburg hat 1,2 Millionen Quadratmeter leere Bürofläche). Der hohe Leerstand hat in Frankfurt zu einer Welle an innenstadtnahen Umwandlungen geführt. Im vergangenen Jahr kamen in Frankfurt 590 Wohneinheiten aus der Umnutzung auf den Wohnungsmarkt, also ein gutes Viertel aller neuen Wohnungen. Besonders drei- oder vierstöckige "Klassiker" mit etwas 4000 Quadratmeter Nutzfläche stehen deutschlandweit im Fokus der Umwandler.


    Bei Umwandlungen stehen aber leider drei beträchtliche Hürden im Weg:
    1.) Sinkender Bodenwert
    Bei einer Umwidmung von Gewerbe auf Wohnen sinkt der Wert des Baugrunds meist sehr stark.
    2.) Psychologie
    Es dauert in der Regel recht lange bis sich ein Eigentümer zugesteht, dass ein vielleicht 50 Jahre altes Gebäude als Büro nicht mehr zu vermieten ist, so Michael Kummer, Chef der Bauaufsicht in Frankfurt.
    3.) Struktur der Immobilienwirtschaft
    Die Immobiliengesellschaften sind größtenteils auf Gewerbe ausgerichtet und haben mit Endnutzern sehr wenig zu tun. Eigentümerwechsel wären eine potenzielle Lösung. Wegen der fünf Jahre dauernden Gewährleistungspflicht meiden aber viele eine klassische Bauträgergeschäft mit Altimmobilien. Allerdings kommt bei Stadtsanierungsgebieten wie dem Bahnhofsviertel die Stadt beispielsweise mit Fördergeldern entgegen.

    Tja, das wären ja eigentlich gute Gründe um dort sozialen Wohnungsbau zu betreiben. Schließlich mangelt es in Frankfurt an bezahlbarem Wohnraum für geringverdiener. Ist ja nicht jeder Banker. Aber da müsste die Stadt mal initiative zeigen. Meistens wird ja nur noch an die Rendite gedacht...

    Wenn man auf einen Beitrag antwortet sollte man möglichst annähernd den Inhalt verstanden haben. Wo wurden denn Gründe für sozialen Wohnungsbau genannt? Im Gegenteil, 1.) spricht absolut gegen sozialen Wohnungsbau, da der Bodenwert bei hochpreisigem Wohnungsbau am wenigsten sinken dürfte (siehe Projekte im Westend).


    Wie soll die Stadt Initiative zeigen? Wenn die Stadt nicht gerade sozialen Wohnungsbau betrieben will, bei dem sie eventuell nach Bau- und Grundstückskosten unterm Strich draufzahlt, ist die einzige Möglichkeit, die Bodenwerte und damit die Preise zu reduzieren, die zulässige Geschossflächenzahl zu reduzieren (was an m² gebaut werden kann bestimmt den Preis des Grundstücks). Dies steht aber in Konflikt mit dem Ziel, möglichst viel Wohnraum zu schaffen. Also baut die Stadt m.M.n. darauf, dass neuer Wohnraum vorrangig im hochpreisigen Segment entsteht und dadurch günstigerer Wohnraum "leergezogen" wird.


    Und außerdem, natürlich wird an die Rendite gedacht: Würdest du ein Haus zum Vermieten oder Verkaufen bauen, wenn Du weißt, dass es für Dich einen Verlust bedeutet? Nein, Du würdest es lassen...