Quartier Central (ehemals Güterbahnhof Derendorf)

    Ich war am vergangenen Samstag auf dem Event, und hatte in # 113 kurz darüber berichtet.


    Zum Thema "Wer soll sich das noch leisten?"


    Eigentumswohnungen waren zwar immer schon eher Etwas für Leute mit höherem Einkommen oder sonstigem Vermögen; aber auch die Mietwohnungen sind nicht nur im Quartier Central für viele Düsseldorfer kaum noch zu finanzieren.


    Immobilienpreise werden in erster Linie durch die Kosten beim Grundstückserwerb beeinflusst; aber auch die immer anspruchsvoller werdenden Normen und Verordnungen (z.B. die neue Energie-Einspar-Verordnung) und kostenträchtige Anforderungen aus Bebauungplänen (z.B. die Festsetzung von Tiefgaragen etc.) lassen das Bauen immer teurer werden.


    Wenn eine Stadt für breite Einkommensschichten finanzierbaren Wohnungsbau fördern will, so kann sie das am besten über die Bereitstellung günstigen Baulandes; gleiches gilt für die Länder und den Bund.


    Viele Liegenschaften, wie z.B. nicht mehr genutzte Bahnanlagen, Kasernengelände und der Gleichen könnten für die Förderung bezahlbaren Wohnraumes genutzt werden. Wenn man es denn wollte.


    Die Aurelis (Grundstücksverkäufer z.B. beim alten Güterbahnhof) war bis vor Kurzem ein Tochterunternehmen der bundeseigenen Bahn AG. Hier hätte der Bund also auch diese Möglichkeiten der Steuerung gehabt.


    Aber da die Bahn AG an die Börse gebracht werden sollte, gab es eine andere Maxime: Die vormals bundesbahneigenen Liegenschaften sollten zu möglichst hohen Preisen auf den Markt gebracht werden. Die möglichst hohe Ausnutzung der Flächen stand hier im Vordergrund – nicht eine sozialverträgliche und nachhaltige Nutzung und Stadtentwicklung.


    Die Bauträger und Investoren sind hierfür nicht in die Verantwortung zu nehmen; sie müssen die Projekte als privatwirtschaftliche Unternehmen finanzieren; und hier ist eben auch der Grunderwerb ein nicht unerheblicher Anteil.


    Aber es wird immer sog. „bessere“ Standorte geben, an denen der Erwerb oder die Anmietung einer Immobilie teurer sind – Immobilien in Oberkassel und Büroflächen an der Kö sind auch nicht für Alle finanzierbar.


    Wichtig ist aber, dass die Stadt Düsseldorf den Wohnungsbau insgesamt sozialverträglich und nachhaltig steuert; hier leben halt nicht nur „Besserverdiener“.


    Aber wer im Prinzip Sozialwohnungen im Quartier Central fordert, ist kein Realist.

    Dem kann man nur zustimmen. Wenn man das allerdings mit der insgesamt sehr kleinen Fläche Düsseldorfs zusammen nimmt, kann man nur zu dem Schluss kommen, dass es nicht möglich ist, in größerem Umfang preisgünstigen Wohnraum zu schaffen. Dafür ist die Nachfrage (gerade nach besseren Lagen und guter Ausstattung) einfach zu groß, als das Umwidmungen und Verdichtungen Abhilfe schaffen könnten. Es bleibt nur: Monheim, Ratingen und Neuss eingemeinden! ;)

    Nun, 'zentral Wohnen' ist schon ein Komfortmerkmal, das man als armer Mensch nicht unbedingt einfordern kann. Und in einer flächenmäßig noch recht kleinen Stadt wie Düsseldorf bedeutet 'außerhalb wohnen' durchaus auch außerhalb der Stadtgrenzen. Wer sich Ddf nicht leisten kann, wohnt dann eben in Wuppertal oder Duisburg – so schon lange zu beobachten.


    Der soziale Ausgleich läuft in Deutschland zudem ganz massiv über direkte Zahlungen. Weniger die Kosten werden subventioniert, sondern vielmehr die Einkommen (Kindergeld, Hartz4, Wohngeld...). Ökonomisch spricht viel für diese Lösung, Details würden hier aber zu weit führen.


    Bei Le Flair sollte man in diesem Zusammenhang auch die schönere Seite der Medaille betrachten: Da hängen schon dauerhaft einige Jobs an dem Viertel: Reinigung, Concierge-Service, Gartenpflege, Haushaltshilfen, you name it. Des einen Komfort ist des anderen Existenz.

    Hinzuzufügen ist noch, dass man in Düsseldorf sehr wohl günstig und sehr zentral wohnen kann.
    Beispielsweise in Oberbilk oder Flingern, oder noch zentraler direkt in Stadtmitte. Dass die Qualität dieser Wohnungen natürlich nicht der von teureren entspricht versteht sich von selbst - kann aber auch nicht anders sein.
    Zudem sind die Wohnungen im Quartier Central auch keine Luxuswohnungen, die eine winzige Oberschicht ansprechen sollen, sondern richten sich meiner Meinung nach vor allem an die Mittelschicht.

    Wie schon erwähnt ist insbesondere Quartier Central sicherlich kein Standort für geförderten Wohnungsbau; aber die Bodenpreise sind auch für die Projektentwicklung bei privat finanzierten Projekten ein Problem.
    Sei es durch klassische Grundstücksspekulation, oder durch irgendwelche Phantasiewerte, mit denen Grundstücke und Immobilien in den Büchern stehen.


    Qualitative Projektentwicklung hochwertiger und nachhaltiger Objekte und Quartiere wird durch den wirtschaftlichen Druck (also die zwangsläufige Verdichtung zur maximalen Ausnutzbarkeit) erschwert.


    Gestalterische Freiräume oder sogar Innovative, und damit häufig teurere Ansätze in der Entwicklung der Objekte sind da oft kaum noch realistisch.
    Unter dem wirtschaftlichen Druck der schon durch den teuren Einkauf eines Grundstücks das Projekt belastet, werdender Entwickler und der Investor eher vorsichtig und konservativ Agieren – keine Experimente.


    Nur besonders gut aufgestellte Bauträger sind in der Lage, unter solchen Umständen hochwertige Projekte in einem noch wirtschaftlich vertretbaren Rahmen zu realisieren und möglichst mit einem positiven Ergebnis zu vermarkten.


    Dem gesellschaftlichen Wandel und den sich ändernden Lebensgewohnheiten unter den Umständen Rechnung zu tragen ist somit nur schwer umsetzbar.
    Um einer Stadt und den darin lebenden Menschen eine lebenswerte Umgebung zu schaffen, müssen aber diese gestalterischen Freiräume für die Entwickler vorhanden sein.


    In die Höhe auszuweichen halte ich übrigens speziell in Düsseldorf im Bereich des Wohnungsbaus für kaum machbar, da solche Wohnungen nur in dem kleinen Segment der Luxuswohnungen marktfähig sind.

    Agenda 4 – Studenten entwickeln Stadtteilkonzepte


    Hochtief und Interboden veranstalten mit 27 Studenten aus verschiedenen Fachrichtungen eine Ideenwerkstatt , um neue Konzepte, nicht nur für das neue Quartier, zu entwickeln.

    Die Kanalbauarbeiten an der Toulouser Allee sind nahezu abgeschlossen.... Dürfte bald an der Oberfläche weiter gehen.

    Pressemitteilung Aurelis 18.11.2009


    Quelle

    Den Pressetext verstehe ich so: Aurelis hat bislang noch keins der Büro-Grundstücke verkaufen können; und bei den Wohnungsbaugrundstücken ist die "Namensliste" der Investoren auch nicht sehr lang.

    [...]und bei den Wohnungsbaugrundstücken ist die "Namensliste" der Investoren auch nicht sehr lang.


    Hier sieht man den aktuellen Vermarktungsstatuts der Bauflächen.
    Meiner Meinung nach sind die Wohnungsbaugrundstücke sehr gut verkauft (Teilgebiet B ganz und Teilgebiet C zu ca. 70%).
    Bei den Büro-Grundstücken ist mit Sicherheit noch Luft nach oben.... ;)

    Die verkauften Grundstücke wurden im Prinzip alle vom gleichen Investor gekauft und bebaut; beim oberen Bereich ist halt noch die Hochtief mit im Boot.


    Beim Wohnungsbau sieht es ja auch sehr gut aus, und es wird wohl auch weiterhin gut laufen; aber bei den Büroflächen scheint sich ja bislang nichts zu tun. Das ist sicherlich nicht die Schuld des Verkäufers - es gibt in Düsseldorf halt noch andere und atraktivere Standorte für Büros; und der Flächenbedarf scheint halt nicht so hoch zu sein wie beim Wohnungsbau.


    Ich kann damit leben - solange kann das Café Les Halles erhalten bleiben.

    An der nördlichen Zufahrt der neuen Toulouser Allee in Derendorf wird fleißig gearbeitet. Neulich war ich dort sonntags gegen 23:00 in der S-Bahn unterwegs und selbst da wurde gearbeitet.


    Hier ein qualitativ minderwertiger Snapshot von letzter Woche


    stimmt, ich war auch doch sehr überrascht als ich am letzten samstag um kurz vor mitternacht in derendorf war und dort noch fleißig gearbeitet wurde. man scheint es ja echt eilig zu haben.

    ^


    Meinst Du die Erschließungsarbeiten (Straßen, etc.) und den Park, oder auch die Hochbauten (Wohnen und Büros).


    Persönlich glaube ich, das es bei den Gebäudekomplexen etwas länger dauern wird, vorallem bei den bislang nicht verkauften Baugrundstücken für Büros.


    Auch die weiteren 500 - 600 Wohnungen werden wohl nicht alle bis 2013 realisiert sein. Bislang ist ja nur ein kleiner Teil davon auf dem Markt (Das "Le Flair" von Hochtief und Interboden); von anderen Projekten / Investoren ist mir nichts bekannt.