Wohnhochhäuser in Frankfurt

Eines der Probleme von Wohnhochhäusern in Deutschland ist der schlechte Ruf, der durch die Fehlkonstruktion der Hochhaustrabantenstadt ohne sinnvolle Nahverkehrsanbindung an städtische Zentren aufgebaut wurde.

Ein anderes sind die prinzipiellen Kosten für Bau und Unterhalt von Wohnhochhäusern im Vergleich zu über die Fläche verschmierten EFH- und Reihenhauswürfelchen.

Ersteres macht Wohnhochhäuser für die deutsche Mittel- und Oberschicht unattaktiv, letzteres für die, die Bedarf nach günstigem Wohnraum haben.

Gegen den schlechten Ruf wird mit Luxustürmen im Stil des GrandTower noch eine Weile gearbeitet werden müssen - insbesondere auch, indem Wohnhochhäuser weiterhin in gut an den Nahverkehr und urbanes Leben angebundenen Gebieten gebaut werden. Ein Kandidat wäre für mich das alte EZB/BfG-Hochhaus - perfekte Lage und als Bürogebäude in die Jahre gekommen...

Ich glaube in Deutschland hat man generell eher einen Hang zum Eigenheim und zur Natur. Bis vor 30 Jahren war das Leben in der Stadt eher ein Auslaufmodell. Wenn man in den 80ern gesagt hat man kauft sich eine Wohnung in der Stadt wurde man doch eher schräg angeschaut. Alle in meiner Familie haben sich damals in irgendwelchen Käffern Häuser gekauft. Wie lang man pendeln musste hat da selten eine Rolle gespielt. Wohnhochhäuser werden daher schon von Grund auf als eher negativ gesehen, da sie sozusagen das Gegenteil dieses Idealbildes darstellen. Hilfreich ist dabei natürlich nicht das in Wohnhochhäusern tatsächlich eher Menschen aus sozial schwächeren Schichten wohnen. Es gibt in Stuttgart das Beispiel der Asemwaldsiedlung https://de.wikipedia.org/wiki/Asemwald. Viele Menschen denken das sein ein Ghetto. Dabei handelt es sich hier ausschließlich um Eigentumswohnungen die nicht gerade billig sind. Viele Bewohner wohnen dort bereits seit er Errichtung der Gebäude, die Wohnlage ist ruhig und doch eher gehoben. Es gibt sogar eine sehr aktive Hausgemeinschaft, also nix mit Vereinsamung und Anonymität http://www.asemwald.de/index.htm. Aber der Anblick der Gebäude alleine löst bei Menschen sofort die Assoziation "Ghetto" aus. Dieses Denken muss man eifach mal aus den Köpfen der Leute bekommen.

Naja, diese ganzen 60er/70er-Jahre-Siedlungen sind halt architektonisch furchtbarste triste Massenware und städtebaulich eine Vollkatastrophe. Schlimmer noch als die Zeilenbausiedlungen der 50er, und das will schon was heißen. Da kommt die Ghetto-Assoziation ganz automatisch. Jemand der es sich aussuchen kann würde freiwillig dort nie hinziehen, wobei Ausnahmen nur die Regel bestätigen. Andererseits ist der Mensch halt ein Gewohnheitstier. Wenn man sein ganzes Leben in so einem Käfig verbracht hat, findet man irgendwann tatsächlich noch irgendeine Art Gefallen daran.

Von daher klar, dass solch ein furchtbarer Anblick immer direkt auch mit Ghetto assoziiert wird. Das wird sich auch nie ändern. Von daher wird man noch lange Zeit mit Luxustürmen dicke Bretter bohren müssen, und möglichst auch sich vieler dieser 70er-Jahre-Sünden entledigen müssen, bis das Wohnhochhaus nicht automatisch mit sozialen Problemen in Verbindung gebracht wird.

Die Siedlung erfüllt - trotz ihrer, nach deiner Aussage besseren Bewohnerstruktur - alle Merkmale des Ghettos. Es gibt als Nahverkehrsanbindung nur Buslinien, die Verbindung ins Stuttgarter Zentrum ist nicht umsteigefrei und dauert zwischen 40 und 50 Minuten, selbst zur nächstgelegenen Grundschule gibt es keine sicheren Fußwege - das ganze ist als Autopendleranlage im Grünen konzipiert.

Und wenn sie in den 1980ern gebaut wurde, dann sind die Bewohner des Erstbezugs jetzt mehrheitlich im Rentenalter, so dass sie sich mit den nach 40 Jahren anstehenden Sanierungsarbeiten (Rohrleitungen, Warmwasserbereitung) schwer tun werden. Und auch "Neukäufer", die freiwerdende Wohnungen erwerben, haben erst mal ihre Hypotheken abzuzahlen. Sanierungsstau drückt die Verkaufspreise, ändert die Bewohnerstruktur... Gerade erst selber erlebt, Baujahr 72, deckt sich mit dem Alter der jüngsten Ersterwerber.

Dass amerikanische Wohnhöchhäuser anders angeseehn werden resultitert aus der Zonenstruktur in diesen Städten. Du kannst üblicherweise entweder EFHs stellen, oder - ausschließlich direkt im Zentrum - Hochhäuser. Der Haustyp "Mehrfamilienhaus" mit 4-10 Wohneinheiten ist seit 70 Jahren bis auf ein paar Ausnahmen nicht mehr gebaut worden. Dadurch bedeutet "Wohnen in der Kernstadt" immer ein Hochhaus und die Alternative außerhalb ist eben EFH - gelegentlich noch mal DHH.

Sorry, aber da liegst du falsch. Gerade das Projekt Asemwald war seinerzeit sehr ambitioniert, im obersten Stock ist z. B. ein Schwimmbad untergebracht mit Blick über die angrenzenden Wälder. Beton war halt damals schick und für die späten 60er Jahre ist die Architektur durchaus noch herausragend. Das die Gebäude eine schlechte Reputation haben kam erst als man das Konzept für den Sozialbau kopiert hat und Gebäude dieser Art aufgrund der ungünstigen Bewohnerstruktur Schlagzeilen gemacht haben. Aber die Siedlung Asemwald funktioniert bis heute – im Gegensatz zu machen Altbaugebiet. Ein weiteres Beispiel einer funktionierenden Wohnsiedlung ist Alterlaa in Wien https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnpark_Alterlaa.

Zitat von Xalinai

Die Siedlung erfüllt - trotz ihrer, nach deiner Aussage besseren Bewohnerstruktur - alle Merkmale des Ghettos. Es gibt als Nahverkehrsanbindung nur Buslinien, die Verbindung ins Stuttgarter Zentrum ist nicht umsteigefrei und dauert zwischen 40 und 50 Minuten, selbst zur nächstgelegenen Grundschule gibt es keine sicheren Fußwege - das ganze ist als Autopendleranlage im Grünen konzipiert.

Komisches Argument. Es gibt in Stuttgart sehr viele gehobene Wohngegenden die nur über ein Busanbindung verfügen. Sind das jetzt auch Ghettos?

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Die Kombination einer Groß-Wohnanlage ohne vollständige Siedlungsinfrastruktur - Schulen, Kitas, Einzelhandel jenseits Tankstelle und Grundversorgung - mit einer minimalen Nahverkehrsanbindung an urbane Zentren ist für mich die Basis der Ghettobildung. Wann die einsetzt, kann variieren, aber die Alterung der Anlage, der Verkauf von Wohnungen an "Anleger" statt Bewohner, aber eben auch an Bewohner, für die eine ältere Eigentumswohnung bei aktuellen Zinsen günstiger ist, als eine Mietwohnung, sind weitere Faktoren, die irgendwann Wirkung zeigen. Negative Gentrifizierung.

Dass "gehobene" Wohnviertel innerhalb von Großstädten üblicherweise auch durch Löcher im Nahverkehrsnetz markiert sind (In Frankfurt z.B. der Bereich Frauenlobstraße, Cretzschmarstraße/Zeppelinalle bis zur B8) ist ein anderes Thema.

Ich habe ich einer Wohnanlage, die beim Bau auch als schick galt und als ich 1990 kaufte, sehr gepflegt war, mit >70% Eigentümern unter den Bewohnern - und viel urbaner als Asemwald liegt - eine Wohnung.

Den Rest siehst Du oben - ich habe halt gut 10 Jahre Vorsprung.

Und trotzdem ist der Asemwald kein Ghetto während z. B. das Nordbahnhofviertel mit seinen Altbauten und in Innenstadtnähe trotz direktem Anschluss an Stadt- und S-Bahn als Problemviertel gilt. Ich denke es ist auch dieses Schwarz/Weiß denken mit dem wir es uns in Deutschland künstlich schwer machen. Wohnhochhäuser ermöglichen z. B. großzügigere Grünflächen zwischen den Gebäuden und machen einen ÖNV-Anschluss eigentlich auch rentabler wie eine Einfamilienhaussiedlung. Man hat aber auch verschiedenen Gründen Hochhaussiedlungen an den Stadtrand verbannt, dort bevorzugt einkommensschwache Bevölkerungsschichten einquartiert und vernünftigen ÖNV teilweise sogar absichtlich sabotiert. Beim Asemwald ist ein Stadtbahnanschluss übrigens seit Jahren im Gespräch. Das Problem ist das es schon eine parallel verlaufende Linie gibt und das Fahrgastpotential daher zu niedrig wäre. Und vor kurzem gab es sogar eine Initiative die Siedlung um einen weiteren Wohnblock zu erweitern um eine neue Einfamilienhaussiedlung in der Nähe zu verhindern. Am Ende wurde aber beides vorerst gekippt, was im Umkehrschluss aber auch bedeutet das eben überhaupt keine neuen Wohnungen dort entstehen.

Zitat von main1a

Naja und Wohnhochhäuser mit Luxuswohnungen sind ohnehin unökologisch und mehr als genügend gebaut worden. Deswegen sollen nur noch die in der Pipeline (z.B Icoon) befindlichen gebaut werden.

So ganz falsch ist die Argumentation ja nun nicht. Du kannst keine Wohnhochhäuser bauen, in denen Quadratmeterpreise wirtschaftlich realisierbar sind, die für geförderte Wohungen erforderlich sind - also deutlich unter 10€/m². Schon gar nicht nach aktuellen Bauvorschriften.

Und wie auch anderswo schon gesagt: Das "Trickle down", also Umzug von Menschen auch günstigen Wohnungen in teure Hochhauswohnungen, so dass die günstigeren Wohnungen frei werden, funktioniert nicht. Mit Luxuswohnungen wird ein weitgehend separierter Markt bedient, der, zusätzlich zum gewöhnlichen Wohnungsmarkt, Leute in die Stadt zieht, die anderweitig eben nicht in der Stadt, sondern außerhalb wohnen würden.

Natürlich ist es sinnvoll, diesen separaten Markt auch zu bedienen - eine Stadt, die nicht erkennt, dass sie durch Ansiedlung tatsächlich dort gemeldeter und Steuern zahlender Menschen, die sich Wohnngen für 12k€/m² leisten können, deutliche Einnahmen generieren kann, bräuchte einen neuen Kämmerer, aber genau dieser Punkt, dass sich tatsächlich Menschen mit Erstwohnsitz in diesen Wohnungen ansiedeln, trifft offenbar nicht im gewünschten Maße zu.

Ich habe in meinem erweiterten Bekanntenkreis einige, die in Hochhäusern gemietet oder gekauft haben. Alle haben bis dato in angesagten Stadteilen wie Westend, Bornheim oder Sachsenhausen-Süd gewohnt. Ich glaube fest daran, dass Wohnhochhäuser zur Stadt dazu gehören und der Bedarf auch gestillt werden muss.

Denkt man ans Icoon. Hier entstehen soweit ich das auf dem Schirm habe über 100 Sozialwohnungen. Bei normalem Geschossbau wären das sicher nur 30. Wohnhochhäuser sind eine super Sache, um geförderten Wohnraum im großen Ausmaß mit gehobenem Wohnraum quer zu finanzieren. Zudem sind die "Luxustürme" bis dato doch nur ein klitzekleiner Anteil am Wohnungsbestand in Frankfurt. Würde mich stark wundern, wenn es mehr als 1 % wären.

Bei der Debatte geht es nicht darum den Wohnraummangel in FFM zu beseitigen, sondern es geht dabei nur um Ideologie. Ganz einfach.

Zitat von Xalinai

dieser Punkt, dass sich tatsächlich Menschen mit Erstwohnsitz in diesen Wohnungen ansiedeln, trifft offenbar nicht im gewünschten Maße zu.

Sagt wer?

Die derzeit und künftig maßgebenden Stadtpolitiker kommen aus völlig anderen Milieus als die Mieter oder Käufer aus pontifexmaximus' erweiterten Bekanntenkreis. Der Planungsdezernent war Gewerkschaftssekretär, jetzt ist er Berufspolitiker. Wenn für ihn im Winter werktags um 18 Uhr kaum Licht in einem Wohnhochhaus zu sehen ist, ist es für ihn überwiegend ständig unbewohnt. Auf die Idee, dass die meisten Bewohner dann noch im Büro sitzen und frühestens um 21 Uhr nach Hause kommen, kommt er nicht.

Diese Milieus sind in sich geschlossen. Es gibt keinen Austausch und keinen Blick über den Zaun. Das ist neben der ideologischen Steuerung das Hauptproblem. Nicht Tatsachen, sondern eine infolgedessen sehr verengte Sicht bestimmt das politische Handeln. Dies und das unerschütterliche Bewusstsein, immer ganz bestimmt auf der richtigen Seite zu sein, führen zu Annahmen wie der aus dem Zitat oben.

Zitat Xalinai:

"Und wie auch anderswo schon gesagt: Das "Trickle down", also Umzug von Menschen auch günstigen Wohnungen in teure Hochhauswohnungen, so dass die günstigeren Wohnungen frei werden, funktioniert nicht. Mit Luxuswohnungen wird ein weitgehend separierter Markt bedient, der, zusätzlich zum gewöhnlichen Wohnungsmarkt, Leute in die Stadt zieht, die anderweitig eben nicht in der Stadt, sondern außerhalb wohnen würden."

Mit grossem Verlaub:

Das stimmt einfach nicht !.

In der Tendenz jedenfalls ist das Gegenteil richtig. Ich kenne den Begriff "Trickle down" nicht. Früher sagte man dazu "Nachrückeffekt". D.h. diejenigen, die eine neue sehr teure Wohnung (sog."Luxuswohnung") kaufen (egal ob Selbstnutzung oder Fremdvermietung) schaffen für sehr zahlungskräftiges Klientel neuen Wohnraum. Diese Leute verlassen eine andere (immer noch sehr gute) Wohnung, die dann frei wird. Dort ziehen andere Leute ein, die sich ebenfalls verbessern und eine "mittelmässige" Wohnung woanders freiziehen. So geht der Nachrückeffekt langsam "nach unten" in den Wohnungsmarkt durch.

Genau so war es im Berlin der 1990er Jahre zu beobachten. Als der massive Nachwende-Bauboom in Berlin lief sagten viele: "Wer soll in all diese teuren Wohnungen ziehen ?!". 10 Jahre später (und nach beträchtlichen Überkapazitäten) sah es in Berlin wie folgt aus: Die "Luxuswohnungen" waren alle belegt und wir hatten über 100.000 leere Wohnungen (in Worten: "einhunderttausend" !!). Berlin galt damals als "Hauptstadt des Leerstandes". Und der Leerstand war nicht bei den "Luxuswohnungen", sondern bei den "Bruchbuden", d.h. schlecht sanierte Wohnungen in schlechteren Lagen (nicht selten durchaus zentral, aber an Hauptverkehrsstrassen gelegen).

Also: Schaut Euch das Berlin der 1990er Jahre an. Es gibt keinen besseren Beleg für den "Nachrückeffekt" als die Situation damals in Berlin.

PS:

Selbstverständlich benötigt seriöse Wohnungspolitik auch beträchtlich viel Sozialwohnungen und deutlichen Milieuschutz im Bestand.

Es gilt das ganz alte Lied:

"Sowohl als auch" und nicht "entweder oder" muss man in der Wohnungspolitik denken !

Also kurz (und provokant) zusammengefasst:

Die Luxusbuden von heute sind die Sozialwohnungen von morgen?

Weil: die Einkommen steigen mitnichten so stark, wie die Mieten (zumindest im städtischen Bereich)!

Ob die Luxus(eigentums)wohnungen in einem Hochhaus was (möglicherweise) neu gebaut wird oder eine Konversion eines 6, 7 oder 8-geschossigen Bürogebäudes dafür nötig ist, ein Grundbedarf ist da und wird von den Projektentwicklern wie auch immer umgesetzt bedient. Im Zweifelsfall werden eben Gründerzeitler in den in Frage kommenden Stadtteilen umgebaut was für die Öffentlichkeit weniger augenfällig ist da kleine Mengen pro Gebäude umgewandelt werden. Und wie will das Planungsamt solche Sanierungen verhindern? Die Vorschriften immer weiter ausdifferenzieren damit auch notwendige Sanierungen, die aber keine Luxussanierungen sind, dank exzessiver Vorhaben nicht mehr ausführbar sind? Nein, das ist der falsche Weg denn das hilft dem normalen Mieter oder Wohnungseigentümer keinen Millimeter.

Frankfurt hat richtig reagiert und eine Zweitwohnungssteuer eingeführt. Wenn diese maßvolle Kriterien zugrunde legt dann geht die Kämmerei nicht leer aus und kann mit dieser zweckgebunden Steuer den Bau von Wohnungen des ersten und zweiten Förderweges unterstützend - natürlich nicht komplett - finanzieren.

Die neuen Wohnhochhäuser werden m.E. Hybride sein, d.h. Luxuseigentumswohnungen, normale Eigentumswohnungen, Mietwohnungen und geförderte Mietwohnungen in einem Gebäude. Wenn es in der Horizontalen funktioniert warum nicht in der Vertikalen?

Und in den nächsten Jahren stellt sich bei den 6, 7 oder 8-geschossiges Bürogebäuden in den erschlossenen Stadtgebieten verstärkt die Frage wie sie weiter genutzt werden können wenn sie das Ende ihres ersten Nutzungszyklus erreicht haben. Für Wohnnutzung umbauen bei kleinstem Risiko Mieter und/oder Käufer zu finden oder die Büronutzung mit einer Sanierung fortschreiben was aber ein großes Risiko der Mieterfindung beinhaltet. Bei ersterem überwiegen auch die positiven Chancen für die Stadt da kein Bau von Infrastruktur notwendig ist und sich einfach Mischformen von geförderten und freien Mietwohnungen und möglicherweise Eigentumswohnungen finden lassen was möglicherweise auch eine ausgewogenere Stadtteilstruktur bringt.

Edit - Tante Wiki weiß Bescheid: Die Trickle-Down-Theorie.

Was genau sind eigentlich "Luxuseigentumswohnungen" und inwiefern unterscheiden sie sich von "normalen Eigentumswohnungen"? Wie wird das voneinander abgegrenzt - gibt es da eine klare, belastbare oder gar quasi-amtliche Definition? Das würde mich wirklich mal interessieren, gerade weil es offensichtlich in Mode kommt, Erstgenanntes zu verteufeln. Dann kommt einer Abgrenzung allerdings große Bedeutung zu.

^ nein, diese Abgrenzung gibt es nicht. Wer von "Luxuswohnungen" spricht, meint manchmal einfach nur Neubau, manchmal gehobenes Wohnen und manchmal eben den echten Luxus, der sich tatsächlich im 0,01 bis 0,1%-Bereich des Frankfurter Wohnungsbestandes abspielt. Das verzerrt dieDebatte natürlich unheimlich, da normale Projekte die gehobenes Wohnen bieten (z.B. Eden oder Grandtower) dann teilweise verteufelt werden. Wer brauch schließlich 650 Luxuswohnungen an dieser Stelle? Tatsächlich werden in diesen zwei Türmen nur wenige Wohnungen tatsächlich Luxus-Standard haben.

^ ich hab jetzt gerade leider nicht die Preise von Grand und Eden im Kopf, aber kann sich dort ein Versicherungskaufmann und eine Krankenpflegerin zusammen eine 2-3 Zimmer Wohnung leisten? Ich befürchte nicht und dann kann man schon langsam auch von Luxus und nicht mehr nur gehoben sprechen.

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Wenn Du nach dem Kriterium gehst, ist jede Neubau-Wohnung bzw. sanierte Altbauwohnung in fast jedem Stadtteil Frankfurts und dem nahen Umland eine Luxuswohnung.

Schau doch mal, was Du für 400.000€ für eine Eigentumswohnung ab 80qm in Frankfurt im Augenblick bekommst.

^^ eine Wohnung, die sich um Luxussegment bewegt, können sich (auch zwei) Durchschnittsverdiener natürlich nicht leisten. Wir reden von Haushaltseinkommen nördlich von 200.000 € im Jahr. Deswegen gibt es auch so wenige davon. Das sind Unternehmer, Vorstände oder Großverdiener in leitenden Positionen. Und weil es so wenige sind, haben echte Luxuswohnungen auch eine sehr sehr überschaubare Auswirkung auf den Wohnungsmarkt. Gleichfalls müssen solche Leute auch die Möglichkeit bekommen so zu wohnen, wie sie möchten, sonst ziehen Sie lieber nach Paris oder London.

Lt. Duden ist eine Luxuswohnung "mit viel Komfort und Eleganz ausgestattete große Wohnung." Weiter hilft in unserer munteren Diskussion wohl ehr dieser Artikel zum Thema Kennzeichen von Luxusimmobilien. Danach sind mittlerweile 0,5 % der Immobilien auf dem Markt dem Segment Luxus zuzuordnen. Womit wir denke ich, was pontifexmaximus zum Ausdruck bringen wollte, der Preis das entscheidende Kriterium ist und dann ist man zwangsläufig beim Einkommen welches sich aber zum Wohnort relativiert.

Wenn man vom offiziellen Mietspiegel ausgeht und alle Ausstattungs- und Lage-"Register" zieht, kommt man bei Mietpreisen von ca. 20€/m² kalt raus (für 80 m²).

Ich denke alles, was darüber hinausgeht, läuft schon recht sicher unter "Luxus".

Wobei es bestimmt sehr viele Vermieter gibt, die weit weniger gut gelegene und ausgestattete Wohnungen für mehr als 20€ vermieten ...

PS:

Die Europaallee läuft im Mietspiegel übrigens nur unter "mittlere Wohnlage"