Immobilienmarkt Frankfurt

    Bürokomplex "Europark" Wilhelm-Fay-Straße 31-37 verkauft

    Vor gut einem Jahr kündigte die Deutsche Bank an, infolge "neuer Arbeitsplatzkonzepte" über 100.000 m² Bürofläche aufzugeben. Dazu gehört der Gebäudekomplex TZE ("Technisches Zentrum Eschborn") an der Eschborner Alfred-Herrhausen-Allee, dessen Verkauf an die OFB Projektentwicklung kurze Zeit später mitgeteilt wurde. Nun ist mit dem "Europark" im Sossenheimer Gewerbegebiet Wilhelm-Fay-Straße auch der zweite große Standort, den die Deutsche Bank verlassen wird, verkauft worden. Der Gewerbeimmobilienfonds Corum Origin, Eigentümer seit 2015, veräußerte den Baukomplex mit 48.000 m² Bürofläche für einen Nettoverkaufspreis von 95 Millionen Euro an einen "der größten Anbieter von Rechenzentren in den USA" (PM). Corum erzielte einen Bruttogewinn gegenüber dem Ankaufspreis von fast 24 Millionen Euro.


    Bis Ende 2024 wird die Deutsche Bank den "Europark" räumen. Meiner Erwartung nach wird der Bürokomplex anschließend abgerissen und das Grundstück mit einem oder mehreren Rechenzentren neu bebaut. Zwar wird der Erwerber in der Pressemitteilung nicht genannt. Doch wäre es keine Überraschung, wenn dieser bereits Rechenzentren in der Nachbarschaft betreiben würde.


    Auf Luftbildern aus dem Jahr 2000 ist der "Europark" noch überwiegend in Bau. Eine lange Existenz ist ihm also voraussichtlich nicht beschieden. Traurig wird darüber wohl niemand sein, denn Wertigkeit in Architektur und baulicher Ausführung zeichnet den Gebäudekomplex ganz gewiss nicht aus.


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    Bild: Schmittchen


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    Bild: © Stadtvermessungsamt Frankfurt (Orthofoto 2020)

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    Es gibt ohne Zweifel "wertigere" Gebäudekomplexe.

    Aber ein neues Rechenzentrum würde diesen Standort wohl auch nicht aufwerten - ich fürchte eher das Gegenteil.

    Schon bemerkenswert. Auf den Luftbildern aus 2000 ist das Ganze noch im Bau. Und knapp 20 Jahre später spricht man schon wieder über Abriss. Wertig hin oder her: in Zeiten, in denen alle über Nachhaltigkeit, Ressourcenschonung und alternative Nutzungen sprechen ist das ein absolutes Armutszeugnis.

    Und noch ein Rechenzentrum? Ja klar, weil jetzt keiner mehr ins physische Büro kommt, braucht es umso mehr Rechenkapazitäten fürs homeoffice.

    Irgendwie habe ich mehr und mehr den Eindruck, dass es kein wirkliches Konzept gibt, wohin sich die Stadt eigentlich entwickeln soll.

    Käufer des "Europark", der damals in der PM nicht benannte "Anbieter von Rechenzentren in den USA", ist der Cyrus One (Q). Das als Nachtrag zu #961. Im Gewerbegebiet Wilhelm-Fay-Straße besitzt Cyrus One bereits vier Standorte. Der bisher neuste entstand in nächster Nähe zur S-Bahn-Station Eschborn Süd.

    Der Immobilieninvestor Conren Land hat das Scala West an der Solmsstraße gekauft, über den Preis wurde Stillschweigen vereinbart.

    Geplant ist, das 2001 errichtete Gebäude einer umfangreichen energetischen Sanierung inklusive einer Modernisierung der Fassade zu unterziehen, außerdem soll auch die Lobby aufgewertet werden.


    Meldung dazu.

    Trendwende auf dem Immobilienmarkt: die Preise sinken

    Der Planungsdezernent hat heute den immobilienmarktbericht 2022 vorgestellt. Der Immobilienmarkt habe sich im vergangenen Jahr sehr uneinheitlich gezeigt. Im ersten Halbjahr war in vielen Teilmärkten noch ein Preisanstieg zu verzeichnen, im zweiten Sechsmonatszeitraum drehte sich die Entwicklung und die Preise waren rückläufig. Ursachen für diese Trendwende sind vor allem die Verunsicherung durch den Ukraine-Krieg, die Baukostensteigerung sowie der Anstieg der Baukreditzinsen um ein Vierfaches innerhalb eines Jahres. Hinzu kommt noch der Einfluss einer hohen Inflation, welche sowohl preiserhöhende wie auch preissenkende Elemente enthält.


    Bei allen Eigentumswohnungen im Bestand war im zweiten Halbjahr 2022 gegenüber 2021 ein Preisrückgang zwischen 1,2 Prozent und 4,1 Prozent zu verzeichnen. Diese neue Marktlage zeigt sich nicht nur im Preisrückgang, sondern auch im Umsatzrückgang von rund 25 Prozent.


    Altbauwohnungen mit Baujahr vor 1950 erzielten in innenstadtnahen Lagen rund 6800 Euro pro Quadratmer Wohnfläche. In dieser Baualtersgruppe lagen die Preise im Nord- und Ostend bei 7400 Euro pro Quadratmeter, im Gallus und Gutleutviertel bei 7780 Euro pro Quadratmeter und im Westend bei 9280 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen wurden im Schnitt mit 8280 Euro pro Quadratmeter gehandelt und liegen im Jahresdurchschnitt um 0,4 Prozent oberhalb des Vorjahreswertes.


    Die aktuellen Kreditzinsen und Baukosten führen zu einem Preisdruck sowohl bei den Kaufpreisen, als auch auf die Miethöhen. Diese Spirale sorgt dafür, dass auch die bisherigen Bodenpreise hinterfragt werden. Der Gutachterausschuss sieht für die Wohnbauflächen im Jahr 2022 eine Stagnation der Bodenpreise. Bei einigen Büro- und Einzelhandelsstandorten ist ein Rückgang der Bodenpreise bereits feststellbar.


    Quelle


    In diesem Jahr enthällt die PM leider noch keinen Link auf den Bericht selbst.

    Areal Teehaus Ronnefeldt am Kurfürstenplatz (Bockenheim)

    Das Teehaus Ronnefeldt wurde 1823 in Frankfurt gegründet. Bis heute hat das renommierte Teehandelsunternehmen, das in diesem Jahr sein 200-jähriges Jubiläum feiert, den Hauptsitz in der Stadt, seit 1951 am Kurfürstenplatz in Bockenheim. In der Zentrale und am Produktionsstandort in niedersächsischen Worpswede sind rund 160 Mitarbeiter beschäftigt.


    Nun verlegt Ronnefeldt seinen Hauptsitz von Bockenheim an den Westhafen, genauer in das Bürogebäude Westhafen-Pier. Ein Personalabbau ist damit nicht verbunden, im Gegenteil, Wachstum ist geplant. Für den bisherigen Sitz, ursprünglich eine Miederwarenfabrik, ist demnach eine neue Nutzung zu finden.


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    Bild: © Stadtvermessungsamt Frankfurt am Main


    Wahrscheinlicher als eine neue Nutzung dürfte allerdings der Abbruch des Bestands und eine Neuentwicklung des Grundstücks sein. Anbieten würde sich eine Einbeziehung des angrenzenden Parkplatzes des Discountmarkts an der Schloßstraße (oder gleich der gesamten Filiale), zumal es sich bei dem Ronnefeldt-Areal um ein im Blockinneren gelegenes Grundstück handelt. Darüber hinaus wird gerade das benachbarte Gelände der inzwischen abgerissenen ehemaligen Feuerwache 4 neu entwickelt. Hier ist ebenfalls eine übergreifende Entwicklung denkbar.


    Zwei ältere Fotos des Ronnefeldt-Hauptsitzes:


    Bild: https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/0/01/Ronnefeldt_ffm_001.jpg    Bild: https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/9/9e/Ronnefeldt_ffm_050.jpg

    Bild links: me mit GNU-Lizenz für freie Dokumentation @Wikimedia | Bild rechts: Peng (talk) mit Lizenz CC BY-SA 3.0 @Wikimedia

    Updates aus dem Frankfurter Immobilienmarkt [10.05.2023]

    Die, die schon länger dabei sind, werden sich an meine regelmäßigen Updates aus dem Frankfurter Immobilienmarkt erinnern. Mit Ausbruch der Corona-Pandemie ist das damals bei mir in 2020 eingeschlafen. Jetzt möchte ich das gerne wiederbeleben. Anbei die Übersicht über die größeren und kleineren Deals im März/April/Mai, abseits der großen Threads hier im Forum in kurzer Form. Quelle ist überall das Deal-Magazin.

    • memox Deutschland mietet 840qm im Maxxon, Frankfurter Straße 10-14 in Eschborn.
    • Das IT-Systemhaus juunit verlegt seinen Standort von Frankfurt nach Eschborn und mietet 460qm im Campus Eschborn in der Düsseldorfer Straße 40.
    • Sanofi mietet vier Etagen (Etagen 3-6) mit ca. 3.375qm im T4 des FOUR. Bezugstermin ist voraussichtlich Mitte 2024.
    • Die Wirtschaftskanzlei Simmons & Simmons mietet zwei Stockwerke im T4 des FOUR. Bezugstermin ist voraussichtlich Mitte 2024.
    • Nuveen mietet 2 Etagen (14 und 15) mit ca. 2.100qm im T4 des FOUR. Bezugstermin ist voraussichtlich Mitte 2024. Der T4 ist damit zu ca. 93% vorvermietet.
    • Peakside Capital Advisors erwirbt vier Gebäude mit 20.000qm Logistik-, Büro- und Servicefläche in der CargoCity Süd. Bei den Objekten handelt es sich um Service-, Büro- und Mezzanineflächen sowie ein Parkhaus mit 420 Stellplätzen.
    • Zwei neue Mieter (BDP International und ein unbekannter Mieter) ziehen in den Niederrader Astropark (Lyoner Straße 9) und mieten dort ca. 4.000qm.
    • Im Niederrader Campus Carreé in der Lyoner Straße 25 verlängert Universal Pictures International seinen Mietvertrag um acht Jahre über 1.150qm Bürofläche.
    • Zwei Mietverträge im ONE über insgesamt 2.200qm wurden von der Institutional Investment Group (1.500qm) sowie der Rabobank (700qm) abgeschlossen. Der ONE ist damit zu rund rund 80% vermietet.
    • Creditreform Offenbach Gabold mietet 720qm Bürofläche im Goethequartier, Berliner Straße 259-263 in Offenbach.
    • Der Projektentwickler CILON kauft eine Büroimmobilie in der Eschborner Mergenthalerallee 45-47. Das Hochhaus mit neun Geschossen und Tiefgarage hat eine Mietfläche von 5.000qm und befindet sich auf einem Grundstück von 2.000qm.
    • VINCI Energies Deutschland erweitert seine Fläche im CCC (ComConCenter) in Frankurt-Niederrad um 1.200qm auf 9.000qm.
    • Feldhoff & Cie. mietet zum 1. Juni 2023 drei Etagen im Frankfurter Westend Tower mit rund 1.150qm Bürofläche.
    • Deutsche Bildung AG mietet 380qm Bürofläche im Depot Sachsenhausen (Hedderichstraße 36).
    • Netto Marken-Discount mietet 190qm Bürofläche im „AOC“ in der Hanauer Landstraße 291-293b.
    • HAMBURG TEAM Investment Management hat die Büroliegenschaft Frankenallee 2-4 im Europaviertel von der Barmenia Krankenversicherung erworben. Die in 1994 errichtete siebengeschossige Bestandsimmobilie hat eine Gesamtmietfläche von 5.400qm und ist zu einem wesentlichen Teil an das Land Hessen vermietet.
    • Die PageGroup erweitert Ihre Fläche im WestendCarre auf 3.000qm.

    Der Immobilienmanager meldet, dass im Global Tower drei neue Mietverträge unterschrieben wurden. Ein Rechenzentrenbetreiber, eine Privatbank und ein Marktforschungsunternehmen beziehen demnach bald Flächen im Gebäude. Laut Bildunterschrift in dem Artikel ist der GT jetzt voll vermietet.

    Europäische Zentralbank will das Hochhaus Gallileo mieten

    Die Europäische Zentralbank plant, das Hochhaus Gallileo anzumieten. 1.400 Beschäftigte der Zentralbank sollen an der Ecke Gallusanlage und Kaiserstraße arbeiten. Die Verhandlungen mit dem Eigentümer, CapitaLand aus Singapur, sollen bereits weit fortgeschritten sein. Das schreibt soeben die FAZ.


    Sollten sich die Pläne realisieren, dürfte das eine neue Perspektive für das English Theatre bedeuten. Der bisherige Nutzer Commerzbank hat bekanntlich eine Räumungsklage gegen das im Gallileo ansässige Theater erhoben. Die EZB zählt schon länger zu den bedeutendsten Sponsoren der größten englischsprachigen Bühne auf dem europäischen Kontinent.


    Edit: Später hat die FAZ den Artikel noch ergänzt. Nach einer eineinhalb Jahre dauernden Sanierung soll das Hochhaus Gallileo demnach von Mitarbeitern der europäischen Bankenaufsicht bezogen werden. Diese hat ihren Sitz bislang im Eurotower an der gegenüberliegenden Seite der Gallusanlage. Das seit 2018 einer tai­wa­nischen Versicherung gehörende Hochhaus würde also in einigen Jahren frei.


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    Bild (von 2007): Dontworry mit Lizenz CC BY-SA 3.0 @Wikimedia

    Der Reifenhersteller Bridgestone hat seine neue Unternehmenszentrale für Mittel- und Nordeuropa in Frankfurt bezogen, berichtet heute die Print-FAZ. Die neuen Büroräume befinden sich im St.-Martin-Tower in der City West. Die deutsche Niederlassung war vorher in Bad Homburg ansässig und fungiert auch als Zentrale für Österreich, die Schweiz und Skandinavien. Bridgestone beschäftigt in Deutschland rund 300 Mitarbeiter.

    Britische Hotelkette Premier Inn eröffnet Zentrale an der Europa-Allee

    Premier Inn hat einen Mietvertrag über 2.100 m² Bürofläche im "Nord 1", Europa-Allee 12-22, geschlossen. In dem zunächst von der französischen Bank BNP Paribas genutzten Bürokomplex, zwischen 2008 - 2010 gebaut nach einem Entwurf von Schneider+Schumacher Architekten, wird die britische Hotelkette ihre Unternehmenszentrale (für Deutschland) einrichten. Das steht in einer aktuellen PM von Blackolive.


    Foto von thomasfra von Herbst 2010, kurz vor Fertigstellung:


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    Bild: thomasfra

    Die FAZ berichtete gestern, vom 1. Januar bis zum 31. Juli 2023 seien exakt 38 neugebaute Eigentumswohnungen verkauft worden. Das seien 20% des Vergleichszeitraums, in dem entsprechend 190 Verkaufsverträge für Neubauwohnungen unterzeichnet wurden. Die Makler seien für die kommenden Monate dennoch "optimistisch"... Der Artikel befindet sich leider hinter der Bezahlschranke.


    Wenn man sich vor Augen führt, wie viele Neubauwohnungen sich gerade auf dem Markt befinden - man denke nur an FOUR, an den Hainer Weg 48-50 (Vertrieb startete jüngst), (immer noch) das Eden, das Kleyer und die vielen kleineren Projekte wie die auf der Berger Straße, der Friedberger Landstraße etc., kann man das aktuell schwierige Umfeld für solche Projekte erahnen.


    Ein Spezialfall ist das Projekt an der Frankenallee 98-102 der Project Investment Gruppe, deren beteiligte Töchter sich bekanntermaßen im Insolvenzverfahren befinden. Lt. Infobeitrag von 2019 entstehen hier 106 Wohnungen; allerdings herrscht hier aufgrund der Insolvenz ein Vertriebsstopp, wie auf der Website des Unternehmens zu erfahren ist.

    Aber auch die 220 Wohnungen aus 2022 sind laut dem Artikel bereits der niedrigste Wert seit der Finanzkrise 2008 gewesen (in 2008 aber immer noch 168 im 1.Hj), während 2015 im besten Jahr 1149 Wohnungen im 1. Halbjahr verkauft wurden, allerdings auch das ein "Ausreißer" nach oben. Ohne genau gerechnet zu haben sind so von 2010-2022 nach den Zahlen im Schnitt so 1100-1200 Wohnungen pro Jahr verkauft worden, also rund 80-100 im Monat. Das verdeutlich ganz gut den Einbruch 2022 und 2023, ein weniger als 50% eines Monatsdurchschnitts der letzten 15 Jahre in 6 Monaten verkauft werden konnte.

    Grandhotel Hessischer Hof wird Taj Hotel

    Eine aufsehenerregende Nachricht war Ende 2022 der Verkauf des Grandhotels Hessischer Hof. Seit seiner Eröffnung im Jahr 1952 war das Haus in Besitz der Familienstiftung der Landgrafen und Prinzen von Hessen. Während der Corona-Pandemie wurde das Fünf-Sterne-Hotel geschlossen und im vergangenen Jahr dann an Peakside Capital Advisors verkauft. Wie es mit dem Luxushotel weitergeht, war seitdem offen.


    Heute wurde durch die FAZ bekannt, dass der Hessische Hof unter der Marke der indischen Kette Taj Hotels wiedereröffnet werden soll. Dem Artikel dürfte diese Pressemitteilung (in englischer Sprache) zugrunde liegen.


    Die Marke Taj gehört zur Indian Hotels Company Limited (IHCL), die wiederum zum indischen Mischkonzern Tata Group (Wiki) gehört. Die Hotelkette besitzt ihrer Website zufolge bisher nur zwei Hotels in Europa, beide stehen in London. Der Pachtvertrag wurde für zunächst 20 Jahre geschlossen.


    IHCL plant eine umfangreiche Sanierung (weitere Neuigkeiten wird es dann in einem Projektstrang geben). Die neue Gestaltung soll der Pressemitteilung nach moderne Akzente setzen und gleichzeitig die architektonische Integrität des historischen Gebäudes bewahren. Geplant ist eine Frankfurter Version des Restaurants Bombay Brasserie, das es bereits in London, Kapstadt und Dubai gibt, sowie eine Außenstelle des Business Clubs The Chambers. Nach Abschluss des Umbaus soll das Hotel 2025 eröffnet werden. Die zwischenzeitlich bereits wiedereröffnete "Jimmy's Bar" will der neue Hotelbetreiber erhalten.


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    Bild: Dedulja1 (aus diesem Beitrag)

    Das hohe Preisniveau bei den Baukosten führt zu immer mehr Einstellungen bzw. Verzögerungen bei Bauprojekten. So berichtet heute die FAZ, dass die ABG Frankfurt zwar den Bau von bis zu 3.800 Wohnungen (u.a. an der Lurgiallee und am Römerhof) in den kommenden 5 Jahren plant. Gleichzeitig will man aber aufgrund der hohen Baukosten (die Kalt-Mieten von bis zu 20€/qm erfordern) mit dem Baubeginn mindestens bis Ende 2024 eventuell sogar bis 2025 warten bis sich hoffentlich die Lage verbessert hat. Bis dahin fließen die Investitionen nur in die Instandhaltung des Wohnungsbestandes.

    Immobilienmarktentwicklung 2023

    Der Gutachterausschuss hat in seiner Jahrespressekonferenz am Dienstag über die Entwicklung des Immobilienmarktes im jahr 2023 berichtet. Seine Kernaussagen sind:


    - Der Einfamilienhausmarkt zeigte sich 2023 relativ stabil, da die Nachfrage nach Eigenheimen ungebrochen hoch ist und oft auch ein beachtlicher Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung vorliegt.


    - Der Mehrfamilienhausmarkt zeichnete sich durch hohe Umsatzrückgänge aus und der Ertragsfaktor sank von Anfang 2022 bis Ende 2023 von 33,0 auf 21,1; der Ertragsfaktor stellt eine Größe dar, mit dem der Jahresrohertrag eines Mehrfamilienhauses multipliziert werden kann, um den ungefähren Verkehrswert zu erhalten.


    Gründe des Rückgangs:

    - - Bei dem Erwerb eines Mehrfamilienhauses sorgt die Erhöhung der Kreditzinsen wegen des hohen Finanzierungsanteils für einen Preisrückgang.

    - - Es ist eine Trendwende festzustellen, da vor allem preiswertere ältere Gebäude zur Vermarktung kommen.

    - - Die höchsten Ertragsfaktoren erzielten in den vergangenen Jahren Objekte, bei denen eine Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen angestrebt wurde. Mit Inkrafttreten der Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung wurde die Umwandlungsmöglichkeit eingeschränkt. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung alleine reicht nicht mehr aus. Diese Maßnahme bewirkte, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr in Frankfurt stark rückläufig war.


    - Die Vermarktungserschwernisse im Geschosswohnungsbau spiegeln sich auch in der Bodenpreisreduzierung von durchschnittlich 15 Prozent wider.


    - Die Preise von neuen Eigentumswohnungen gingen 2023 um rund 9 Prozent zurück und liegen im Durchschnitt bei 7530 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Transaktionszahlen von Neubauwohnungen gingen von 1844 im Jahr 2015 auf 101 im Jahr 2023 zurück (2022: 467). Die teuersten neuen Eigentumswohnungen wurden in Sachsenhausen mit 11.450 Euro und auf dem Riedberg mit 8800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verkauft. Im Gutleutviertel/Gallus beziehungsweise in Bockenheim lagen die Neubaupreise bei 7510 Euro sowie 7200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Lagen wie Rödelheim und Oberrad erzielten Kaufpreise in ähnlicher Größenordnung.


    - Die Preise von Bestandswohnungen sanken innerhalb des vergangenen Jahres je nach Baualtersstufe um 10 bis 20 Prozent. In der Baualtersstufe 1978 bis 1990 stiegen die Preise sogar um 4,6 Prozent. Diese unterschiedlichen Marktentwicklungen werden durch die geringe Stichprobe sowie eine Veränderung der Verkaufshäufigkeit je nach Lage beeinflusst.


    Das einfache Gewerbe ist weiterhin in Frankfurt gefragt und weist eine Preisstabilität auf. Büro- und Einzelhandelsobjekte werden erheblich günstiger gehandelt als vor Jahren. Diese Unsicherheit des Marktes zeigt sich auch in einem Umsatzeinbruch bei den Gewerbeobjekten von fast 60 Prozent. Dieser Rückgang ist vor allem auf das Fehlen von Großtransaktionen und Portfolioverkäufen zurückzuführen.


    Quelle