Immobilienmarkt Frankfurt

    Während der Vorbeitrag den Markt für gewerbliche und Büroflächen betrifft, gibt es jetzt auch erste Marktberichte für den Sektor Wohnimmobilien.


    Vor ein paar Tagen meldete die IHK die Veröffentlichung ihres Wohnungsmarktberichts, der leider nicht online zugänglich ist, sondern auf Bestellung in Papierform versandt wird; deshalb kann man hier erst mal nur die Pressemeldung verlinken. Dieser Bericht umfasst den gesamten IHK-Bezirk, also Frankfurt und Umland in den Bereichen Miete und Kauf; Tendenz: weiterhin angespannter Wohnungsamarkt, keine Entspannung in Sicht, weil zu wenig gebaut werde.


    Etwas konkreter ist die Präsentation des Frankfurter Gutachterausschusses, die auch mit konkreten Angaben zu Flächen, Lagen und Preisen aufwartet; der teuerste Verkauf lag bei 5,4 Mio € = 25.600 €/m², aber es gab auch drei Verkäufe zu Preisen < 1.000 €/m².



    Mehr dazu:


    Pressemeldung im Volltext

    Präsentation

    Nch ein paar Aspekte aus der Gutachterausschuss-Pressekonferenz, die mir bemerkenswert erscheinen und nicht in der Pressemitteilung zu lesen sind:


    - Nach Beobachtung von Debus steigen die ETW-Preise in den Randlagen stärker als in der City, was unter dem Strich eine Annäherung bedeutet. Als Beispiel wurden vereinszelte Preiser von bis zu 6000 Euro/qm in Nied genannt. Das sei zwar noch die Ausnahme für den Stadtteil, aber eben ein Zeichen für die räumliche Ausweitung der hochpreisigen Zone. Das lasse sich ähnlich auch in anderen Stadtteilen beobachten.


    - Von Josef fand ich - neben dem Eintreten für den Baulandbeschluss und der Hffnung auf den Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in ETW, den das Land im Verauf des Jahres ermöglichen soll - zwei Aspekte interessant: Erstens will er sich verstärkt mit der Zukunft des Erbbaucrechts auseinendersetzen, da das Instrument angesichts der Bindung der Zinsen an die steigenden Preise zunehmend uninteressant werde. Ein möglicher Lösungsweg unter mehreren könnte eine Einmalzahlung zur Ablösung der Erbbauzinsen sein. Das ist zwar schon immer möglich, wurde in der Praxis aber bisher wohl kaum angewendet. Jetzt sei dieses Instrument bundesweit verstärkt in der Debatte. Zweitens wollen Stadt und öffentliche Wohnungsunternehmen (was gleichbedeutend mit AGB sein dürfte) verstärkt Erbengemeinschaften ansprechen, um von ihnen Flächen und Objekte ankaufen. Man sei sich bewusst, dass man damit in Kponkurrenz zu Projektentwicklern und Umwandlern trete, sei aber zugleich überzeugt, dass es einige Erbengemeinschaften gebe, die nicht unbedingt zum Höchstpreis verkaufen wollen, sondern aus den Immobilien preisgünstigen Wohnraum hervorgehen bzw. die Bestandsnutzer gegen starke Mietsteigerungen abgesichert sehen wollen.


    - Anmerkung meinerseits: Dass man das Absinken der Preissteigerung beim Wohnbauland auf bis zu 15% nach mehreren Jahren mit bis zu 30% als substanzielle Beruhigung ansehen kann, würde ich dann doch eher bezweifeln.

    Den Versuch, vermehrt Erbengemeinschaften zum Verkauf an die Stadt zu bewegen, ist vor dem Hinergrund zu sehen, dass die Bauträger mit dem Kauf von Erbteilen das gemeindliche Vorkaufsrecht in den Erhaltungssatzungsgebieten aushebeln können und schon ausgehebelt haben. Ähnlich wie bei den Share-Deals in puncto Grunderwerbssteuer greift das gemeindliche Vorkaufsrecht nicht, wenn sich ein Bauträger durch Kauf eines Erbteils in eine Erbengemeinschaft einkauft und dann sukzessive den gesamten Nachlass erwirbt. Solche Verträge sind nominell nicht auf den Erwerb eines Grundstücks gerichtet und müssen von den Notaren deshalb gar nicht vorgelegt werden, die Stadt erfährt davon gar nichts. Die Stadt wird also jetzt auch verstärkt Sterbeanzeigen studieren,

    Updates aus dem Frankfurter Immobilienmarkt [26.02.2020]


    Wieder sind gut zwei Monate seit meinem letzten Update ins Land gezogen. Der Immobilienmarkt schläft aber natürlich nicht. Anbei die Übersicht über die kleineren Deals, abseits der großen Threads hier im Forum. Diesmal aufgrund des Masse nur in sehr kurzer Form. Quelle ist überall das Deal-Magazin.


    • Bain Capital Credit hat die Büroimmobilie Alphahaus in Offenbach mit einer vermietbaren Fläche von 24.000qm erworben.
    • Ein deutsches Family Office hat die Büro- und Wohnimmobilie Klingerstraße 20/Allerheiligenstraße 42 erworben. Die Immobilie umfasst ca. 4.500qm. In Abstimmung mit der Stadt Frankfurt kann eine Umnutzung der Büroflächen zur Wohnnutzung erfolgen. Derzeitiger Ankermieter ist das Land Hessen.
    • Die Hamborner REIT AG ist erwirbt ein Gebäude des Bürokomplexes "Der Dornhof" in Neu-Isenburg mit ca. 4.500qm für 16,1 Mio. €. Derzeitiger Mieter ist der IT-Dienstleister UBL.
    • Die Mercurius Real Estate AG hat das Büro- und Geschäftshaus Töngesgasse 4/Reineckstraße 3 mit ca. 4.500qm Gewerbe- und ca. 1.200qm Lagerfläche erworben.
    • LaSalle Investment Management hat das Projekt „Morrow“ in der Oberlindau im Westend erworben. Das Objekt wird derzeit kernsaniert und verfügt über mehr als 7.000qm Mietfläche und soll bis Juli 2020 fertiggestellt werden.
    • Menicon GmbH mietet ca. 3.500qm Logistikfläche und 1.600qm Bürofläche in der Heinrich-Krumm-Straße 1-3 in Offenbach.
    • Publity AG hat das Westend Carree erworben. Der Kaufpreis ist nicht bekannt. Das Objekt ist zu 91% vermietet. Die Restlaufzeit der Mietverträge beträgt im Durchschnitt noch 4 Jahre.
    • Hines hat das Werfthaus im Westhafen für ca. 114 Mio. € von Tristan Capital Partners erworben. Das Objekt umfasst 14.336qm Bürofläche und 208 Autostellplätze. Neuer Hauptmieter wird Check24 sein.
    • Eastdil Secured mietet 270qm große Bürofläche im Objekt Opernplatz XIV. Damit sind in der Immobilie nur noch 1.500qm verfügbar.
    • Captiva hat das Ärztehaus am Oeder Weg 2-4 erworben. Die Immobilie mit ca. 2.800qm Mietfläche ist vollvermietet.
    • Die Kanzlei “Arnoul, Möller & Plantiko“ mietet 530qm Bürofläche im Nextower am Thurn-und-Taxis-Platz 6.
    • Die TÜV Nord Akademie zieht um von der Gerbermühlstraße 3-5 in die Darmstädter Landstraße 116 und vergrößert dort Ihre Fläche von 430qm auf nun 800qm.
    • Züblin mietet 300qm in der Voltastraße 1 an.
    • Das Jobcenter der Stadt Frankfurt mietet 2.600qm im „The Peak“ in der Darmstädter Landstraße 119-125.
    • AEW erwirbt das Baseler Palais (Baseler Straße 27) mit einer Mietfläche von ca. 5.300qm, welches zu 50% vermietet ist. Hauptmieter ist das Leibniz-Institut Hessische Stiftung Friedens- und Konfliktforschung (HSFK).
    • Die Deutsche Bahn verlängert Ihren Mietvertrag für das Büroobjekt Karlstraße 4-6 um zehn Jahre und mietet weiterhin 13.000qm der 16.000qm Gesamtmietfläche.
    • KanAm Grund kauft das Kontorhaus mit rund 6.400qm Mietfläche in der Mainzer Landstraße 181. Das Objekt ist voll vermietet, mit der Deutschen Bahn als Hauptmieter.
    • ARAMARK verlängert seinen Mietvertrag über zehn Jahre bis Januar 2030, abgeschlossen. ARAMARK nutzt in dem insgesamt 15.882 Quadratmeter großen Büroensemble eine Fläche von rund 4.200 Quadratmeter sowie 60 Stellplätze. Die durchschnittliche Gesamtlaufzeit der Mietverträge im Objekt (WALT) wurde somit auf 9,3 Jahre von 3,4 Jahren erhöht.
    • Rockstone hat eine vollvermietete Gewerbeimmobilie in der Ulmenstraße 22 mit 2.200qm Mietfläche erworben.
    • Die NVISO GmbH mietet 1.400qm im Bürogebäude “Holzgraben 5“ in der Innenstadt.
    • Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate hat das Roomers Hotel erworben.
    • Die Havas Media Germany mietet den Gebäudeteil „C“ (4.300qm) des im Bau befindlichen Projekts „THE DOCKS“ in der Lindleystraße 8c. Damit sind nun 75% des Projekts DOCK A+B+C+D vermietet.
    • Die publity AG hat das Bürohochhaus "Centurion" (besser bekannt als American Express Hochhaus) erworben. Das Objekt mit einer Gesamtmietfläche von über 28.000qm ist zu 95 Prozent vermietet.
    • Die Akbank verlässt den Taunusturm und mietet 1.700qm im Horizon Tower in Eschborn (Alfred-Herrhausen-Allee 3-5) an.

    Auswirkungen der Corona-Krise auf den Immobilienmarkt

    Es dürfte niemanden überraschen, dass die Corona-Krise nicht spurlos am Frankfurter Immobilienmarkt vorbeigehen wird. Natürlich ist es für wirklich fundierte Prognosen noch zu früh, aber einige Trends sind schon absehbar wie dem Deal-Magazin zu entnehmen ist:

    • Im 1. Quartal 2020 wurden bislang nur 60.000qm umgesetzt und es werden wohl auch kaum mehr werden. Viele Büromieter haben ihren Bedarf verkleinert oder auf unbestimmte Zeit verschoben.
    • Der Leerstand wird wohl erstmal wieder steigen. Es ist im Markt zu beobachten, dass einige Firmen ihre Flächen als Untermietflächen auf dem Markt anbieten.
    • Auch die Durchschnitts- und Spitzenmieten werden wohl zurückgehen. Exakte Prognosen sind aber derzeit unmöglich.
    • Der Flächenumsatz insgesamt wird deutlich hinter dem Vorjahr zurückbleiben. Die Analysten von Blackolive erwarten aber, dass es in 2021 Nachholeffekte geben wird.

    Meine persönliche Meinung ist, dass die Krise zu noch deutlich stärkeren Umwälzungen führen wird, u.a. der stärkeren Akzeptanz von Home-Office-Arbeit und virtueller Zusammenarbeit mittels Skype/Zoom/Teams/Slack/Sharepoint/etc. Das wird natürlich auch Auswirkungen auf den Büromarkt haben, die sich jetzt noch gar nicht absehen lassen.

    Ende Juli läuft der Mietvertrag von Condor in Gateway Gardens aus, wie Airliners berichtet. Man will den Vertrag auf jeden Fall kündigen und in eine kleinere und günstigere Liegenschaft wechseln.


    Das siebengeschossige Gebäude mit insgesamt ca. 14.600qm Bruttogrundfläche auf einem 3.100qm großen Grundstück behaust derzeit die Condor-Zentrale, das Flight-Operation-Center und ein Schulungszentrum mit Flugsimulator.

    Nein, Premiere dürfte das Gebäude von Imtech gewesen sein. Nach deren Insolvenz stand die Deutschlandzentrale an der Amelia-Mary-Earhart-Straße leer.

    Umso spannender, mit dem realisierten S-Bahn Anschluss sollte das eigentlich mit vernünftigen Vermarktungszeiten und auskömmlichen Mietansätzen mittlerweile funktionieren.

    Zitat von sipaq

    Ende Juli läuft der Mietvertrag von Condor in Gateway Gardens aus, wie Airliners berichtet. Man will den Vertrag auf jeden Fall kündigen und in eine kleinere und günstigere Liegenschaft wechseln.

    Es wird vermutet, dass Condor in die ehemalige Thomas Cook Zentrale nach Oberursel ziehen wird

    Hochhaus Bockenheimer Landstraße 10 (Oddo BHF)

    Das 82 Meter hohe Hochhaus Bockenheimer Landstraße 10 samt Annexbauten kommt voraussichtlich demnächst auf den Vermietungsmarkt. Der derzeitige Nutzer Oddo BHF will ausziehen. Der Besitzer, das Frankfurter Family Office Cara Investment, will den 2012 erworbenen (s. o.) Bürokomplex mit insgesamt knapp 24.000 m² Mietfläche wieder verkaufen. Thomas Daily zufolge läuft ein Bieterverfahren (Q).

    Große Chance für diese Ecke. Hier sind die Entwickler mit Know-How und Willen gefragt. Groß & Partner, Signa, Tishman Speyer, etc. Der nördliche Gebäudeteil hätte das Potential ein neuer Hochhaus-Standort zu werden. Hier ist sicher noch etwas Überzeugungsarbeit nötig. irgendwas zwischen 80 und 130 meter würde den Rothschildpark schön einrahmen und eine nette Balance zum Parktower bieten.

    Das Ruf-Ensemble aus Hochhaus und sechs- bzw. zweigeschossigen Flachbauten ist denkmalgeschützt (Kulturdenkmal aus geschichtlichen Gründen). Es dürfte wirklich nur um Neuplatzierung auf dem Mietmarkt gehen, nicht um eine Neubau-Entwicklung.

    Condor nach Neu-Isenburg

    Die Hauptverwaltung von Condor zieht von der De-Saint-Exupéry-Straße in Gateway Gardens nach Neu-Isenburg. Dort in das Gewerbegebiet An der Gehespitz, früher Sitz von Philipp Holzmann. In demselben Gebäude hat auch Apleona seine Zentrale. Das als Update zu den Beitragen #867 und #871 oben.

    Mod: Verschoben, dazu bereits die beiden vorstehenden Beiträge.


    Wie die FAZ hinter der Paywall berichtet, verlässt Condor Gateway Gardens und zieht nach Neu-Isenburg um. Nach dem Beschluss 2010 nach Gateway Gardens zu ziehen tut der anstehende Umzug nun weh. U.a. müssen sich die Crews in Zukunft direkt am Flughafen zum Briefing und Check-in treffen. Die heutigen Kapazitäten sind für 500 Mitarbeiter ausgelegt und ist seit einiger Zeit zu groß. In Neu-Isenburg wird man auf einem Stockwerk Platz für 200 Mitarbeiter haben. Der Umzug soll im August stattfinden.

    Auch Gespräche mit der Politik konnten den anstehenden Umzugsplan nicht verhindern, u.a. auch begründet mit dem Gewerbesteuersatz von 460 Punkten in Frankfurt gegenüber den 345 Punkten in Neu-Isenburg.

    Das ARD-Magazin plusminus hatte gestern einen interessanten Bericht über die Auswirkungen von Corona auf den Deutschen Immobilienmarkt. So gehen Experten davon aus, dass durch Beibehaltung von Homeoffice/mobilem Arbeiten der Bedarf an Büroflächen um 20 % zurückgehen wird. Auch Frankfurt dient als Beispiel für die Entwicklung: so sei die Neuvermietung 60 % geringer als im gleichen Zeitraum des Vorjahres und der aktuelle Umzug von Condor in eine deutlich kleinere Fläche ist erwähnt. Das IDW sieht ein "Bürosterben" mit sinkenden Mieten und Kaufpreisen für Büroimmobilien, bei einer gleichzeitigen Chance dies nachhaltig für eine Entwicklung zu mehr Wohnraum zu nutzen.

    Die FAZ vermeldet heute Abend das die DB Cargo mit 500 MA von Gateway Garden (Alpharotex) nach MZ zum dortigen Hauptsitz mit 800 MA umziehen wird.