Immobilienmarkt Frankfurt

    Gleich vorneweg, ich bin kein Immobilienexperte und kann somit nur spekulieren.


    Meine Vermutung ist, dass wir hier mehrere Entwicklungen zusammenfließen sehen:

    • Der Markt für Büroimmobilien in Frankfurt ist ziemlich gesättigt. Es gibt eine hohe Leerstandsquote und das nicht nur bei de facto obsoleten 70er Jahre Büroimmobilien sondern auch bei relativ modernen aus den 90ern oder dem ersten Jahrzehnt dieses Jahrtausends. Das erzeugt zum einen einen Modernisierungsdruck für Bestandsimmobilien und zum anderen wirkt es preisdämpfend.
    • Langfristig wird immer weniger Büroplatz benötigt, zum einen durch Rationalisierung und Digitalisierung als auch durch andere Trends wie Telearbeit, HomeOffice, etc. Man schaue sich z.B. mal an wie viele Sekretärinnen eine Deutsche Bank in den 90er Jahren beschäftigt hat und wie wenige das heute noch sind.
    • Im Augenblick sind Investments in Wohnimmobilien deutlich angesagter. Hier winken zwar nicht so hohe Gewinnspannen, aber solide Renditen bei hoher Investmentsicherheit. Das ist in Zeiten wo man für andere sichere Anlagen entweder nur geringe, gar keine oder sogar negative Renditen erzielt natürlich sehr gefragt.


    Das sind aber wie gesagt alles nur meine Vermutungen. Mich würde auch die Meinung der hier versammelten Sachkompetenz interessieren.

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    abgesehen von Punkt 1 sind das aber alles Punkte, die so oder so ähnlich auch auf andere Städte wie Hamburg und München zutreffen müssten und erklärt somit noch nicht, wieso die Entwicklung in Frankfurt im Vergleich zu beispielsweise o.g. Städten so hinterher hinkt bzw. sich in die gegenteilige Richtung bewegt. Oder?

    Die Frage ist ja vorweg, was denn die Steigerungsrate überhaupt ausdrückt. "Berlin + 30%" heißt was? 30% mehr Fläche vermietet? Oder 30% mehr neue Mietverträge abgeschlossen?


    Und: 30% wovon? 30% von Wenig können am Ende weniger sein als 8% von Viel.


    Fragen über Fragen....

    Für mich bedeutet es, dass es zum Beispiel in Berlin und Hamburg mehr Firmenzuzüge gegeben hat oder es mehr ausgelaufene Mietverträge, wo die Mieter gesagt haben, ok da wo wir jetzt residieren ist es uns nicht gut genug und wir suchen etwas neues. Wenn das so ist, frage ich mich warum Frankfurt nicht mehr Firmenansiedlungen schafft?

    Einmal editiert, zuletzt von DMS ()

    In Frankfurt hat im November/Dezember die EZB rd. 150.000 m² neu bezogen, das ist ein wahrlich dicker Brocken, aber keine Neuvermietung. Findet das in dem Minus von 20% seinen Ausdruck?

    @ tunnelklick


    My guess is as good as yours. Ich verstehe den FAZ-Artikel und Aussagen von BNP Paribas Real Estate so, dass es sich um 30% mehr neue Mietverträge handelt. Leider sind keine absoluten Zahlen angegeben.


    Sicherlich sollte man keiner Statistik glauben, die man nicht selber gefälscht hat, ABER... Trotz einmaliger Sondereffekte wie Verdopplung der EZB und gehörigen Zuwächsen bei der KfW sind 20% weniger Neuvermietungen schon ein ziemlicher Hammer.


    Auch ohne die Zahlen genau zu durchleuchten, ist die Gegenläufigkeit bei den Neuvermietungen auf die eine oder andere "Frankfurter Eigenheit" zurück zu führen. Ich vermute die Gewerbesteuer-Anreiner, die in Frankfurt doch prominentere Rollen spielen als in anderen Städten, haben zuletzt eher Mieter abgeschreckt. Die deutlich sichtbare Abwärts-Spirale des Kaiserlei-Viertels dürfte den Mietinteressierten nicht verborgen geblieben sein. Auch Büroviertel wie Merton und City-West haben schwer unter am Wegzug von High Profile Mietern zu knapsen (PwC, KPMG, ING-Diba). Zuletzt ist die Umwandlung von "Büro-Ladenhütern" in in beliebten Wohnvierteln zudem sehr ins Stocken geraten.

    Zitat von Golden Age

    Ich vermute die Gewerbesteuer-Anreiner, die in Frankfurt doch prominentere Rollen spielen als in anderen Städten, haben zuletzt eher Mieter abgeschreckt.


    Aber bei den -20% von Frankfurt stand "inkl. Eschborn und Kaiserlei", was gegen deine Vermutung spräche, es sei denn Neu-Isenburg, Bad Homburg u.a. hätten das Geschäft gemacht.

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    Anders rum, ich vermute der Abschwung ist gerade wegen der Mitberücksichtigung von Kaiserlei (und ähnlich herunter gewirtschafteten 70er Jahre Bürostädten wie Merton) nach unten gezogen worden. Ob Bad Vilbel, Bad Homburg, usw. weiterhin viel Geschäft abgraben, ist mir nicht geläufig.

    Zitat von patbre

    abgesehen von Punkt 1 sind das aber alles Punkte, die so oder so ähnlich auch auf andere Städte wie Hamburg und München zutreffen müssten und erklärt somit noch nicht, wieso die Entwicklung in Frankfurt im Vergleich zu beispielsweise o.g. Städten so hinterher hinkt bzw. sich in die gegenteilige Richtung bewegt. Oder?


    Die Leerstandsquote liegt in Frankfurt laut Zahlen von Statista mit 13,8% vs. 7% (Hamburg) oder 6,1% (München) fast bzw. mehr als doppelt so hoch.


    Da eine gewisse Leerstandsquote a) systemimmanent ist und b) zum "atmen" auch gebraucht wird ist somit die Lage bei Büroimmobilien in Hamburg und München deutlich rosiger und somit der Preisdruck nach unten auch geringer.


    In anderen deutschen Städten sieht es ähnlich aus. In 2013 lag nur Düsseldorf mit 10,8% über der 10-Prozent-Grenze (aber immer noch 22% unter Frankfurt). Andere wichtige Bürostädte wie Berlin (6%) und Stuttgart (4,9%) lagen nochmal unter den guten Hamburg/München Werten.

    Wenn eine hohe Leerstandsquote Preisdruck hervorrufen würde, dann müssten die Durchschnittsmietpreise hier die niedrigsten unten den Top-7-Bürostandorten sein. Im Gegenteil sind sie aber die höchsten. Dein Ansatz kann also keine Erklärung sein.


    Tatsächlich ist hier die Quote marktfähigen Leerstands m. E. nicht höher als anderswo. Frankfurt ist seit vielen Jahrzehnten Bürohochburg, länger als anderswo, so hat sich ein Sockel von alten und sehr alten Bürohäusern aufgebaut, den der Markt angesichts eines ausreichenden Angebots an modernen Flächen inzwischen dauerhaft links liegen lässt. In die Statistik zählen sie trotzdem. Meist hilft nur noch Umwandlung und/oder Abriss. Beides passiert auch, der Abbau braucht aber aus verschiedenen Gründen einiges an Zeit.

    Einen lesenswerten Artikel zum Frankfurter Investmentmarkt hat die Immobilien-Zeitung online.


    Unter anderem erfährt man, dass der bekanntlich spekulativ gebaute und noch nicht voll vermietete Taunusturm längere Zeit für die Bundesbank freigehalten wurde. Die Bundesbank entschied sich später anders, so wird nun eben - mit etwas Verspätung - kleinteilig vermietet. Der Turmturm könnte in diesem Jahr noch auf den Investmentmarkt kommen, sofern eine Vermietungsquote von etwa 90% erreicht werde, vermutet ein Mitarbeiter von JLL Frankfurt.


    Auch zur Leerstandsentwicklung, dem Thema von oben, gibt es weitere Aspekte in dem IZ-Artikel. Ein großer Teil des Leerstands ist demnach in der Zeit von 2001 bis etwa 2004 entstanden. Damals wurden sehr viele Büroneubauten errichtet. Die modernen Flächen sind dann auch bezogen worden, hinterlassen haben die Unternehmen alte Räume (die nicht selten bis heute leer stehen). Zeitweise betrug die Leerstandsquote rund 20%, heutzutage sind es noch etwa 12%. Das ist der niedrigste Stand seit mehr als zehn Jahren - und die Tendenz ist weiter sinkend. In manchen Teilmärkten wie dem Bankenviertel liegt die Quote sogar bei nur noch 5%.

    Die Bundesbank als Mieter eines Hochhauses wäre wünschenswert. Sie hat ja auch eine Filiale im Bahnhofsviertel, zur Taunusanlage hin. Außerdem würde ihr bisheriger Standort ein großes Entwicklungspotenziel für den Wohnungsbau ergeben.


    Gleiches gilt für die Kfw. Sie belegt riesige Flächen im Westend, die wunderbar in einem (oder 2) Hochhäusern zusammengefasst werden könnten und zudem ebenfalls große Areale für den Wohnungsbau frei geben könnten.

    Was Schmittchen's Artikel oben in#560 ist ein Artikel im Deal-Magazin über den Boom auf dem Wohnungsmarkt aufgrund des anhaltenden Zuzugs nach Frankfurt.


    Dort wird unter anderem auch erwähnt (vorletzter Absatz), dass seit 2012 400.000 qm Bürofläche dem Markt durch Umwandlung in Wohnfläche entzogen wurden. Es tut sich also schon eine ganze Menge.

    Zu561:


    Die Bundesbank breitet sich bereits in zwei Hochhäusern aus, im Trianon und Skyper....., mit der Regulatorik läßt es sich munter wachsen.....


    Und warum die Bundesbank und die KfW Ihre viele Hundert Millionen kostende Bausubstanz an Ihren Stammsitzen für Wohnungsbau abgeben soll, erschließt sich mir nicht. Bin immer wieder baff, wie selbstverständlich und ohne jeglichen wirtschaftlichen Sachverstand der Besitzstand anderer verteilt wird.....


    Nichts gegen mehr Wohnungsbau, aber wer es günstig(er) haben will, muss endlich an die Ackerflächen ran.

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    Wer hat denn etwas vom verteilen des Besitzstandes anderer gesagt?


    Sowohl KfW als auch Bundesbank würden sicher gutes Geld mit dem Verkauf Ihrer Immobilien im Westend bzw. in Bockenheim verdienen.

    Im Beitrag 561.


    Schon mal was von Herstellungskosten, Buchwerten und Aufwand für Ersatzinventionen gehört ? Mal abgesehen davon, dass z.B. der spezifische Flächenbedarf der Bundesbank in Ginnheim nicht in einem Hochhaus befriedigt werden kann.


    Von daher ist nix mit sicher gutes Geld ... verdienen. Das wäre eine wahnwitzige Vernichtung eines Kapitalstocks.

    Die wirtschaftlichste Lösung wäre das sicher nicht. Aber das war der EZB-Neubau im Ostend wohl auch nicht. Die Bundesbank und die KfW gehören aber zu den wenigen Institutionen, die sich ein solches Projekt allein aus Prestigegründen erlauben könnten. Wenn sie denn ein Interesse daran hätten. Der Nutzen für den Wohnungsbau wäre ein Nebenprodukt davon. Dass das der Bank aber egal wäre, ist ja wohl klar.