Wen, außer den Akteuren selbst, interessiert es groß, wie viele Büroimmobilien in einzelnen Jahren von einem Fonds in den anderen verschoben werden?
Die Konsequenz ist doch, dass in Frankfurt Gebäude nicht darum gebaut werden, um eine qualitätsvolle Architektur oder gar ein schönes Stadtbild zu bekommen, sondern weil sich an diesen Gebäuden verdienen läßt. Und was interessiert Nutzerfreundlichkeit, Mischnutzung und entsprechend lebendige Quartiere, wenn hohe Renditeerwartungen dahinter stehen?
Diese Konsequenz betrifft nicht nur Frankfurt, sondern alle anderen Städte auch, mit Außnahme von Havana und Pjöngjang vielleicht.
Die Stadtblidverschandelung durch Renditeerwartungen kann eigentlich nur in 1A Lagen erfolgen, denn dort ist schließlich jeder Schrott zu vermieten und das führt eben ohne politische Kontrolle auf Dauer zum Verfall der Qualität einer Lage. Außerhalb einer wirklich guten Lage hingegen gibt es von vorn herein einen eiskalten Wettbewerb. Letzen Endes hat Schmittchen doch da aber mit seinem Optimismus genau recht. Was zählt ist nicht, was schon gebaut ist und nur verkauft wird. Ganz im Gegenteil führt doch gerade ein großer Konkurrenzdruck und die Unverkäuflich- / Unvermietbarkeit von Objekten außerhalb der 1A Lagen erst zu einem Umgestaltungs- und Verbesserungsdruck. Beispielhaft ist hier doch das Bahnhofsviertel, wo einge Bürobauten nun als Hotel oder sogar Wohnungen umgenutzt werden.
Der Vergleich mit Havanna und Pjöngjang gefällt mir sehr gut 
Allerdings bleibt die Passage über die Stadtbildverschandelung zu vage und überzeugt mich nicht. Welche prominente schrottige Büroimmobilien in 1A-Lagen wurden denn in letzter Zeit neu erstellt?
Hmm, du hast recht, da müsste man schon ganz schön suchen, um was zu finden. In den letzten Jahren war natürlich auch der Konkurrenzdruck in den 1A Lagen sehr groß.
Aber 2 Punkte:
1. Ich habe ja nicht behauptet, dass es erwähnte "Schrottprojekte" in 1A-Lagen aktuell gäbe, sondern lediglich die Notwendigkeit einer politischen Führung begründet. Schließlich gibt es ja vorgeschriebenen Wohnanteil, Bebauungspläne, einen Hochhausrahmenplan. Eben all diese Dinge, die ich mit diesem Statement nur begründen wollte, weil ich ja im restlichen Beitrag die Vorteile einer quasi komplett unregluierten Marktwirtschaft erläutert habe.
2. Prinzipiell hatte ich aber auch gar nicht mal an schlechte Architektur an sich gedacht, sondern auch an schlechten Städtebau. Das großflächige Bürogebäude an dem Skylight Hochhäuschen z.B. Das ist ja natürlich kein Schrottobjekt. Aber es profitiert von seinem Standort mehr, als es ihm zurückgibt. Mit nur so Gebäuden würde auch Frankfurts Zentrum seine Attraktivität verlieren.
Vielleicht wäre noch das nordöstliche Bahnhofsviertel als so ein Gebiet zu nennen. Da stehen ja auch viele Investorenkisten rum und ohne politische Kontrolle würde sich das sicherlich ausbreiten.
Was ist denn am Merton Viertel in schlechtem Zustand?
Nichts. Derzeit geht der Leerstand auch gegen Null. Das Problem des Mertonviertels sind keine nicht marktfähigen Gebäude, sondern der bevorstehende Wegzug zweier Großmieter, nämlich PricewaterhouseCoopers (Tower 185) und KPMG (Airrail Center). Es wird nicht einfach, die entstehende Lücke zu füllen. Deswegen wurde eine Standortinitiative gegründet, mehr darüber weiter oben.
Wäre es angesichts der bald freistehenden großen Gebäude im Mertonviertel nicht sinnvoll, dort die Frankfurt School of Finance anzusiedeln (die suchen doch nach einem neue Standort), und einige Riedbergcampusgebäude nicht zu bauen, sondern diese ins Mertonviertel zu legen. Auf die dadurch befreiten Flächen im Riedberg könnte man dann Wohnhäuser bauen. Dann sollte man versuchen, das Mertonviertel und den neuen Riedberg zusammenzufassen, z.B. die Marie-Curie-Straße an einer Stelle in eine Unterführung zu schicken (so wie bei Bahnunterführungen), um oben durch Fußgängerübergang den "Mertoncampus" mit dem Riedbergcampus zu verbinden.
Eigentlich keine schlechte Idee. Ich denke aber, dass die Frankfurt School eine Lage mit Prestige und besserer Anbindung anstreben wird.
Man bedenke das Wettbewerbsumfeld: Die Goethe-Uni (zudem quasi kostenlos) mit nagelneuem Campus im Westend, die European Business School mit neuen Gebäuden im Rheingau und Wiesbaden. Da fiele es der FS schwer, Interessenten für ein ziemlich kostspieliges Studium im Mertonviertel zu gewinnen. Aus diesem Grund sehe ich auch die Drohung der FS, notfalls nach Offenbach umzuziehen, als ziemlichen Quatsch an.
Ticona zieht nach Sulzbach um
Quelle: http://www.fnp.de/fnp/region/lokales/rmn01.c.7375750.de.htm
Reißerisch. Und ein Journalist mehr, der nicht ...
Sorry Schmittchen, aber sooo einfach schön stellt sich die Lage auch nicht wieder da und der Artikel hat schon an einigen Punkten recht.
Der Leerstand wird, und da sind sich JLL, BNPP Real Estate, usw. alle einig, 2010 bei ca. 19-20% und >1.800.000 m² liegen, die Spitzenmiete wird auf ca. 34-35 €/m² fallen und die fertiggestellten Flächen sind ebenfalls nicht zu unterschätzen. D.h. das Marktumfeld ist in 2010 weiterhin ziemlich bescheiden. In den Gebieten wie Niederrad wird es in Zukunft nur zwei Alternativen geben: Revitalisierung (auf den von den Mietern erwarteten modernen Standard) oder Umnutzung/Abriss. Der Artikel hat hier also auch teilweise recht. Die Zahlen zum Investment Einbruch sind jedoch völlig übertrieben, sie lauten für 2009: Vermietung -29% und Investment -49%.
Das größte Problem haben jedoch die meisten Akteure (geschweige denn die Presse) noch nicht begriffen. Der Immobilienbrief (frei als Newsletter verfügbar) rechnet das sehr anschaulich vor. Vor fast 17 Jahren (1993/94) lag die Spitzenmiete bei 50 €/m², seit damals ist die Spitzenmiete um etwa 32% auf 34 €/m² gefallen. Gleichzeitig jedoch hat eine Geldentwertung (Inflation) von 28% stattgefunden, so dass der reale Wertverlust eines 1993er Investments bei ca. 50% liegt!!! Selbst wenn die wahre Kalkulationsgrundlage in 1993 bei 40 €/m² lag, ist dies immer noch ein Wertverlust von mehr als 40%. Und in diesen Zahlen sind noch nicht einmal die Aufwendungen enthalten, die man in ein 1993er Objekt investieren muss, um es (spitzen-)marktfähig zu halten... so viel zum Thema Inflationsschutz durch Anlage in Immobilien!
Je länger also die Spitzenmiete stagniert (oder sogar fällt), desto mehr wird die Rendite von der Inflation aufgefressen und irgendwann hat sich das Thema Hochhäuser dann in Frankfurt erledigt, weil es nicht mehr wirtschaftlich sein wird... Obwohl das äußerst traurig wäre, wir lieben ja alle unsere Skyline!
Da sprichst Du aber ein sehr heikles Thema an, denn nicht nur in Frankfurt wird ja auch Privatpersonen seit Jahrzehnten vorgemacht, dass ein Immobilieninvestment stabile Rendite für jedermann brächte.
Auch wenn die Zusammenhänge bei Nicht-Gewerbeimmobilien (Fachausdruck?) wohl etwas anders liegen, frage ich mich wann sich die momentane Entwicklung auf die Eigenheimanteile in D auswirkt und ob und wie das z.B. in Vierteln wie dem Riedberg in die Entwicklung eingreift.
^Tja, vor 17 Jahren dachte noch jeder, dass Frankfurt in naher Zukunft der wichtigste Finanzplatz der Welt wird. Selbst die beheimatete Industrie musste Federn lassen und dann kam die Dot-Com-Blase und in die waren die Frankfurter-Häuser mehr involviert als in die derzeitige Subprime-Krise. In Frankfurt hatte man massiv auf den sogenannten "Neuen-Markt" gesetzt. Geholfen hatte es nur Blendern, wie dem umtriebigen Kim Schmitz und unzähligen anderen mit zig Milliarden DM aufgeblähten Computer-Klitschen. Die richtig guten Zeiten sind erstmal vorbei. Ich hoffe da kommt wieder was (richtiges)...!
Naja, ohne jetzt zu pessimistisch sein zu wollen, denke ich das die "guten Immobilien-Zeiten" erst mal nicht mehr so schnell wiederkommen. Zum einen dürfte auch bei den Bürojobs irgenwann die Rationalisierungsbemühungen zu einem weniger an Büroraumbedarf führen. Zum zweiten wächst die Wirtschaft in der Eurozone langsamer als in anderen Weltgegenden (vielleicht sogar langsamer als die Inflation).
Der Grund dürfte darin liegen, dass durch die hohe Staatsquote und hohe Kosten des Sozialen-Netzes die Wirtschaft weniger dynamisch ist, als in rein marktwirtschaftlichen Weltgegenden. Aber, auch darin das durch die Überalterung und Schrumpfung der Gesellschaft der Binnenmarkt insgesamt abnimmt.
Bei Wohn-Immobilien dürfte es ähnlich sein. Durch Schrumpfung der Bevölkerung wird der Wert von Wohnraum sinken. Gute Lage und Neubauten mit hohen Umweltstandards /Wärmeisolierung werden weniger betroffen sein. Frankfurt wächst ja noch und dürfte was Immobilienpreise angeht stabil bleiben. Es könnte sogar ein Boom dadurch entstehen, wenn die Bundesregierung die Pendlerpauschale abschaffen würde.
Am Wochenende bin ich mal durch Frankfurt geradelt und an Hausen vorbei gekommen. Da dürfte es bald ja ganz übel aussehen, wenn die Deutsche Börse nach Eschbach umgezogen ist. Die benachbarten Bürogebäude (z.B. Steuben-House) haben augenscheinlich auch einen hohen Leerstand.
Mietpreise steigen weiter - Frankfurt zweitteuerste Großstadt
Die Durchschnittsmieten steigen weiter - im zweiten Halbjahr 2009 in sieben der acht größten deutschen Städte. Der Grund ist neben dem stetig wachsenden Bevölkerungswachstum durch Zuwanderung aus strukturschwachen und ländlichen Räumen auch die Zunahme vor allem von jungen Einpersonen-Haushalten in Großstädten.
Die höchsten Mietpreise wurden in München gemessen. Der durchschnittliche Preis sei vom ersten Halbjahr 2009 zum zweiten Halbjahr 2009 von 12,20 auf 12,30 Euro je Quadratmeter gestiegen. Danach folgen Frankfurt am Main mit 10,95 Euro und Hamburg mit 9,90 Euro.
Auch bei den Eigentumswohnungen stehe München an der Spitze. Pro Quadratmeter werde hier ein Kaufpreis von 3.500 Euro verlangt, gefolgt von 2.870 Euro in Frankfurt und 2.750 Euro in Hamburg.
Quelle: http://www.boerse-go.de/nachri…n-weiter-an,a2124143.html
Hier mal fundierte Zahlen zum Frankfurter Büromarkt und die aktuelle Entwicklung in Bezug auf Vermietung, Mietpreise, Leerstand, usw.: Der Office Market Report 2010 von BNP Paribas Real Estate.
Der internationale Online-Broker Alpari eröffnet sein erstes deutsches Büro in Frankfurt. Angemietet wurden 300 Quadratmeter in der 29. Etage des Messeturms. Eine Verdoppelung der Fläche ist von dem schnell wachsenden Unternehmen nicht ausgeschlossen. Entscheidend für die Standortwahl war die Nähe zu internationalen Banken und Finanzdienstleistern.
Quelle: http://www.propercity-frankfur…o-im-messeturm-26541.html
Höchster Immobilienmarkt
In der Höchster Innenstadt stehen zur Zeit rund dreißig Geschäfte leer – und viele von ihnen sind nur schwer am Markt zu platzieren, denn ihre Verkaufsflächen sind in der Regel zu klein. Neue Impulse für den Höchster Stadtteil verspricht man sich durch den Krankenhausneubau, der an der Windthorststraße entstehen soll (hier, hier und hier).
Vom neuen Einkaufszentrum, das demnächst auf der Königsteiner Straße eröffnet werden soll, erhofft man sich neue Impulse für Geschäfte, die in der Fußgängerzone oder deren Nähe liegen. Mehr Frequenz wird zweifellos in der Hostatostraße sowie der Emmerich-Josef-Straße erwartet. In das neue Einkaufszentrum ziehen beispielsweise die Post aus der Hostatostraße und der Tengelmann-Markt aus der Albanusstraße. Für die alten Adressen müssen folglich neue Nutzer gefunden werden.
Erhebliches Entwicklungspotenzial für den Höchster Stadtteil gebe es laut FNP auch im Bereich des Tourismus. Dies beginne etwa bei der Einrichtung von Stellplätzen für Wohnmobile, beispielsweise am Mainufer. Der Ortsbeirat hat einen entsprechenden Antrag der Linken in seiner April-Sitzung zur Prüfung an den Magistrat eingereicht. Geprüft wird derzeit auch der Business-Plan für ein Stadtteilbüro, in dem künftig Tickets und Postkarten verkauft werden sollen.
Quelle: http://www.fnp.de/fnp/region/l…rmn01.c.7654077.de_1.html
Die Einzelhandelsspezialisten von Jones Lang LaSalle haben eine Kurzstudie zu den wichtigsten Einkaufsstraßen der Main-Metropole vorgelegt. Die Ladenmieten liegen im ersten Halbjahr 2010 mit bis zu 270 Euro/m² auf dem Niveau des Vorjahres. Frankfurt belegt damit nach München Rang 2 unter den teuersten Einzelhandelsstandorten in Deutschland.
Für Einzelhandelsflächen auf dem Rossmarkt, der Biebergasse und dem Steinweg verzeichnet Jones Lang LaSalle Spitzenmieten bis 150 Euro/m², in der Goethestraße liegen die Spitzenmieten bei 220 Euro/m² und die Fressgass setzt ihre positive Entwicklung durch die beiden jüngsten Projektentwicklungen (Apple, EuroEyes und Chiquita Fruit Bar in der Großen Bockenheimer Straße 30 sowie Tommy Hilfiger, Brauneis und Hugo Boss im Börsenforum) weiter fort und erreicht derzeit in der Spitze einen Mietpreis bis zu 200 Euro/m² (Quelle).
