Hochhausprojekt Kaiser-Karree - 195 m bis 2029

Diese Neuigkeiten sind natürlich immens spannend, denn das Baugebiet erachte ich und viele ja andere ja auch als sehr anspruchsvoll. Dazu später mehr im Beitrag.

Zudem ich eigentlich damit gerechnet hätte, dass Tishman Speyer erst einmal das BAO (Bürohochhaus an der alten Oper) angeht.

Zunächst einmal kurz zum Entwickler:

Tishman Speyer ist ja ein alter Bekannter in Frankfurt, der für wertige Hochhausentwicklungen steht. Wenn eines fertig wird, kann man sicher davon ausgehen, dass das nächste Projekt schon in der Pipeline ist. Der Messeturm ist natürlich eine Ikone, die auch so schnell nicht wiederholt werden wird. TS hat aber mit dem Opernturm und darauffolgend dem Omniturm solide und zeitlose Bauten entwickelt. Man experimentiert nicht zu sehr, auch nicht in der Höhe als auch Form und achtet sehr auf die Wirtschaftlichkeit der Projekte. Mit diesem Wissen ist klar, dass bereits gegen Ende der Bauzeit 2018/2019 des Omniturms ein neues Projekt bei TS in der Überlegung war. Und dies wurde mit beinahe zu 100-prozentiger Wahrscheinlichkeit der Stadt Frankfurt auch so mitgeteilt. Wie auch der Wunschbauplatz.

Auch spannend ist die Aussage von TS/Commerz, dass man dediziert die in den Medien kolportierten 40.000m² bestätigen möchte, ich spekuliere hier eher auf die gewohnten Größenordnungen von TS von 50.000 bis 60.000m²
Dies ergäbe einen weitaus höheren Turm als 120 m Höhe, es sei denn, man nutzt die Gesamtfläche des Grundstücks. Dazu später mehr.

Wie komme ich darauf?

Betrachtet man sich die Vorplanung des neuen Hochhaus-Rahmenplans von März 2020:

Grafik: Fortschreibung Hochhaus-Rahmenplan, Vorplanung, Stadt Frankfurt

Nicht umsonst taucht hier der potenzielle Hochhausstandort auf, mit der maximalen Höhe von 180 m. Auch in der Farbe Orange, die bereits Vorplanungen an entsprechenden Standorten anzeigt. Und das trotz des Denkmalschutzes.

Dazu jetzt mehr:

Auf folgender Seite erfährt man mehr zu den beiden Gebäuden, die denkmalgeschützt sind, und zwar vollständig.

https://denkxweb.denkmalpflege-hessen.de/518760/

Dabei handelt es sich einerseits um die Liegenschaft Neue Mainzer Straße 31 (neoklassizistisches Geschäftshaus), hier explizit hervorgehoben die steinerne Fassade und andererseits um die Liegenschaft Kaiserstraße 30 (neobarockes Bankgebäude mit schönem geschlossenem Atrium und Umläufe usw.). Hier würde ich den Denkmalschutz noch höher werten als bei der Neue Mainzer Straße 31.

Das Gebäude Kaiserstraße 28 genießt keinerlei Schutz.

Alle 3 Gebäude haben eine Grundfläche von 47 m zu 42 m (die 42 m zeigen zur Wallanlage). In etwa also 1.974,00 m²

Aber wie wir gelernt haben in den letzten Jahren ist Denkmalschutz nicht immer Denkmalschutz. Lösungen für den Bauherren lassen sich immer bewerkstelligen, auch wenn es manchmal zu unserem Nachteil (oder zum Nachteil des Denkmalschutzes) gereicht und einige Nutzer enttäuscht sind. Als Beispiele möchte ich die NMS59/Junghof, Fürstenhof/Gallusanlage, NMS 68 oder große Gallustraße 10. Oftmals bleibt tatsächlich nur die Hülle übrig.

Im Falle der Kaiserstraße 30 halte ich das für sehr schwierig. Was ich mir vorstellen kann, dass ein eventuelles Hochhaus im Bereich der K30 aus dessen Atrium heraus nach oben wächst und sich in Richtung der NMS eventuell auf die gesamte Breite erweitert.

Eine 2 Option wäre, dass sich ein Neubau nur auf das Rechteck von K28 und NMS31 erstreckt und man die K30 unberührt lässt. Die Fassade der NMS31 bliebe erhalten. Klassisch elegant, was auch zu TS passen würde.

Dieses Rechteck hätte eine Grundfläche von 42 m mal 26 m, ergibt demnach 1.092,00 m²

Welche weiteren Optionen gäbe es auf dem Areal, abgesehen von einem Szenario eines Superskinny Hochhauses (siehe obige rechte Grafik) mit einer extrem kleinen Grundfläche von 23 m mal 26 m auf dem Areal der K28?

Und hier wird es jetzt interessant.

Entweder wird ein sog. "Cantilevered Skyscraper" gebaut, das heißt ein Hochhaus mit Überhang (in etwa wie beim Hochhaus One, nur ausgeprägter) oder man traut sich mehr in Richtung Avantgarde.

Beispiele von Hochhäusern mit Überhängen:

Central Park Tower NYC:

By Epicgenius - Own work, CC BY-SA 4.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=97503216

Bild: Michael Young, NYC Yimby

oder das https://www.fipelectrical.com.…ject/60-martin-place-nsw/ welches eine Kirche teilweise überdeckt.

Hierzu einige eigene Ideen, zuerst mit der von mir favorisierten 180 m Variante mit Überhang:

Download KMZ Datei für Google Earth:

https://daten-transport.de/?id=5eKSWk7zGVLc

Google Earth starten und über Datei öffnen, kmz Datei laden und es sich selbst ansehen:

Avantgardistische Auskragungen 180 m:

KMZ Datei: https://daten-transport.de/?id=p8fanpB6Up5r

Als eleganter klassischer rechteckiger 180 m Turm:

https://daten-transport.de/?id=Eg7wCsRrta9Y

Weitere Versionen zum Betrachten:

https://daten-transport.de/?id=RWPgzVDyhnrv, https://daten-transport.de/?id=w7BnAH8afsCW und

abschließend eine 130 m Variante:

https://daten-transport.de/?id=fndHRRdC5avV

Zur allgemeinen Höhenfrage. Mir ist bewusst, dass wir uns nicht bei Wünsch Dir etwas befinden, aber rein von der Optik bevorzuge ich persönlich eine Variante mit den tatsächlich in der Vorplanung angedeuteten 180 m, weil die Skyline gerade zum Main hin damit schöner ausläuft. Eine 120, 130 m Variante funktioniert in der Nähe vielleicht, in der Gesamtbetrachtung sieht es stimmiger aus mit einer 180 m Variante, es gibt ja nicht so viele 180er, 130,140er gibt es jedoch zuhauf. Auf keinen Fall etwas zwischen 150 und 170 m.

120 m Variante:

Bild: Epizentrum, Bearbeitung: Adama

180 m Variante in schlanker Ausführung:

Bild: Epizentrum, Bearbeitung: Adama

120 m von der Alten Brücke:

Bild: Adama

180 m von der Alten Brücke:

Bild: Adama

120 m von der Deutschherrnbrücke:

Bild: Adama

180 m Variante bringt der Skyline mehr an Harmonie:

Bild: Adama

Wie es auch immer ausgeht, das wird einer der spannenderen und herausfordernden Architekturwettbewerbe, ich freue mich darauf, gerade wegen der schwierigen Gesamtgemengelage. Hier hat ein Nutzer "Funfy" einer anderen Plattform auch sehr interessante Ideen veröffentlicht. Sehenswert.

Abschließend noch eine Grafik, die Euch Raum für Eure Ideen geben könnte:

Bin gespannt auf die weitere Diskussion!

Adama, wir sehen die gleichen Entwicklungsmöglichkeiten. Super Projektionen. Dankeschön dafür. Bin da auch nicht so skeptisch wie die meisten.

Selbst wenn die Grundfläche klein ist, kann sie viel tragen.

Option 2 ist die wahrscheinlichste.

Wie gesagt, das Atrium wäre toll für den Tower. Und 180m erscheinen mir jetzt in der Höhenstaffelung und Lückenglättung nicht mehr unrealistisch.

Ausserdem: Antizyklisches Planen und Bauen ist das, was TS mag.

Danke, Adama, für die ausführlich illustrierten Überlegungen zu dem Hochhaus-Standort. Sehr hilfreich für alle am Thema Interessierten!

Dass hier eine signifikante Hochhaus-Entwicklung technisch und architektonisch sowie unter weitgehender Berücksichtigung des Denkmalschutzes möglich ist, sehe ich ganz genauso. Die ehemalige Commerzbank-Filiale auch im Inneren anzuknabbern, wäre allerdings ein schmerzhafter Akt.

Tishman Speyer hat in allen ihren Frankfurter Projekten bewiesen, dass sie Standorte mutig (antizyklisch) und wirtschaftlich zu Hochhaus-Landmarks entwickeln kann. Und, nicht zu vergessen: In die Liste der TS-Beispiele reiht sich auch das sehr gelungene benachbarte TaunusTurm-Projekt mit Hochhaus und Wohntürmchen ein.

Würde man die denkmalgeschützten Gebäude komplett unangetastet lassen, hätte man eine Baufläche von 630 m². Bei einem Verhältnis von 80:20 (Nutzfläche : Erschließung und Konstruktion) käme man auf eine Nutzfläche pro Etage von knapp 500 m². Die längste Strecke an der Basis wären rd. 26 m, so dass ein Hochhaus mit diesen Prametern rd. 130-150 m hoch werden könnte ohne auwendige Vorrichtungen zur Schwingungsdämpfung. Hiesse rd. 40 Obergeschosse und eine BGF von knapp 21.000 m².

Daraus folgt, für höhere Gebäude kommt man um die Entkernung der geschützten Substanz nicht herum, weil die längere Seite der Basis rd. 36 m betragen müsste, um die Konstruktion schwingungsarm zu halten (Faustformel: längste strecke an der Basis x 5 bis x 6) man müsste also im Innern bis rd. 10 m in die geschützten Grundstücke eingreifen.

Dieses denkmalgeschützte Gebäude anzutasten und / oder nur als Deko für ein Hochhaus zu nutzen, wäre für mich sehr herzlos.

_{Fotos: Beggi}

tunnelklick

Danke, also dann wäre ja die Rechteckige Version eine sehr wahrscheinliche Lösung, würde man die K30 nicht anrühren wollen, bzw. nur anteilig.

Saniert wird im Inneren ja definitiv.

Die Grundfläche wäre dann ja ca. 42 m an der NMZ und 26 m an der Kaiserstraße. Also Grundfläche ca. 1.092,00 m².

Damit könnte man also auch auf mehr als 40.000 qm² kommen, oder? Und zudem auch auf 180 m?

Mit zunehmender Höhe steigt der Bedarf an Aufzügen, so dass ein Nutzflächenanteil von 80% der Bruttogrundfläche bei diesem kleinen Grundriss wahrscheinlich nicht funktioniert. Der Taunusturm ist eines von wenigen HH, die überhaupt auf ein Verhältnis von 80:20 kommen, der hat eine Grundfläche von ca. 1700 m² bei 170 m Höhe. Bei 1.092 m² Grundfläche wird man technisch 180 m bauen können, keine Frage, also auch auf mehr als 40.000 m² BGF, aber ob das wirtschaftlich ist, kann ich nicht beurteilen.

Eine vergleichbar kleine Grundfläche haben das Japan-Center mit rd. 1.300 m² und das Eurotheum mit rd. 970 m².

Ich habe mal gelesen, dass Fahrstuhlschächte in sehr hohen Gebäuden ( in denen man Umsteigen muss) von zwei Fahrstühlen übereinander genutzt werden. Also der untere bedient die Etagen 1 - 40, der obere dann 41-70). Wie das allerdings mit dem Umsteigen in der 40. Etage klappen soll, erklärt sich mir allerdings auch gerade nicht. Aber wenn hier grundsätzlich eine technische Lösung möglich ist, wäre doch mehr verfügbare Mietfläche möglich, oder?

Der denkmalgeschützte Bestand sollte meiner Meinung nach in der ganzen Fläche erhalten bleiben und ein Hochhaus mit Überhang würde mir gar nicht gefallen.

Somit wäre meine Wunschvorstellung ein schlankes Hochhaus auf der Fläche Kaiserstraße 28 wie von Adama aufgezeigt mit 23 x 26 m zur Verfügung stehender Fläche (rund 600m²). Ob das dort hinpasst, probieren ich mal von den in den Posts zuvor genannten Kenngrößen abzuleiten.

In Adamas Post #440 war eine Verlinkung auf den Steinway Tower in NYC (Superskinny). Wenn man dessen Breiten-Höhenverhältnis von 1:24 umrechnet, kommt man von der Höhe 453m auf eine Breite von rund 19 Metern. Somit sollte bei den hier verfügbaren 23x26 Metern auch ein schlanker Turm möglich sein, zumal er lange nicht diese Höhe erreicht sondern laut B-Plan bei 180 Metern begrenzt ist.

Da die gesamt Fläche der 3 Grundstücke knapp 2.000m² ist, für den denkmalgeschützten Teil rund 1400m² beträgt ergibt das hier bei 4 bis 5 Stockwerken somit rund 6.000m². Blieben für das Hochhaus noch rund 34.000m² zur Verteilung auf 180 Meter über bei den angedachten 40.000m². Wenn man nach dieser Rechnung bei 600m² pro Etage bleibt, dürften 57 Etagen rauskommen , macht dann 3,15 Meter Höhe pro Etage. Könnte sich also ausgehen, wobei mir da die Frage des Nutzungszwecks in den Sinn kam: Wohnen und Büro, nur Wohnen, nur Büro ?

Sollte die gesamte Fläche natürlich Richtung 50 oder 60.000m² gehen ist diese Rechnung natürlich hinfällig.

Ein weiterer Aspekt in meiner Überlegung für ein schlankes Hochhaus ist auch, die Sicht auf die anderen Hochhäuser nicht zu sehr zu verbauen und mit dem schlanken Turm auch ein Gegenpunkt zu den bestehenden Hochhäusern zu setzen.

Ihr vergesst allerdings, dass sich Türme mit einer vermietbaren Fläche von 600 qm pro Etage schlecht am Markt platzieren lassen (zumindest bei Großmietern). Wer 10.000 qm in einem Tower sucht, will sein Büro nicht über 16 Etagen verteilen. Um die 1.000 qm sollten es schon sein.

Ohne Ankermieter bzw. mit 30-40 verschiedenen Mietern wird der Tower für gewisse Investoren uninteressant.

Als Entwickler würde ich mich scheuen einen so schlanken, aber hohen, Tower zu entwickeln.

Ganz vergessen ist das mit der Nutzungsart ja nicht, die Antwort zur Frage steht ja noch aus. Für Wohnungen ist ein schlanker Turm natürlich eher geeignet als für Firmen. Zum einen wenn man die Grafik des HHEP in #440 mal betrachtet und sich den Sonnenverlauf vorstellt und zum anderen die quasi unverbaubare Aussicht in südöstlicher bis westlicher Richtung. Lichteinfall ist da genug vorhanden, auch zukünftig. Was eher für Wohnnutzung sprechen könnte. Die generelle Entwicklung von benötigter Bürofläche in der Zukunft ist ein anderes Thema. Aber wie der Thread Titel ja sagt: Sepkulierstrang

Besteht für den Quadratmeterpreis, der bei so einem "Skinnyhochhaus" entsteht, überhaupt auch nur Ansatzweise eine Zielgruppe in Frankfurt, die so Kaufkraft stark ist. Hat da einer vielleicht mehr Informationen oder Statistiken? Aus meiner Sicht kann man sich von dem Gedanken Skinnytower in Frankfurt verabschieden.

Ich hatte festgestellt, dass einige Fotos für diese beiden Gebäude bei Abload entweder nicht mehr abrufbar waren oder aber es keine richtig aussagekräftigen Fotos der Immobilien gab - da gestern gutes Wetter war und ich in der Ecke war, habe ich uns drei Fotos gemacht.

Die "Glasverbindung" ist ja bei näherem Hinsehen schon ein wenig eigenartig (und nicht mein Geschmack), da aber die Ecke nicht die größte Aufenthaltsqualität hat, ist sie mir viele Jahre auch gar nicht aufgefallen.

Weiß jemand was sich hinter dem bekannten Kiosk "Das Investment" da tut? Sieht für mich nach tiefbauvorbereitenden Maßnahmen aus, Probeborungen oder so, hat das mit dem Kaiserkarree zu tun?

PS: theoretisch könnte es auch sein, dass die Gerätschaften da nur gelagert werden und die Musik auf der Neuen Mainzer Strasse oder so spielt.

Ja das sind die Probebohrungen für das Kaiserkarree.

Typisch TS. Die haben Mut und klaren Verstand.

Respekt: wenn alle jammern, legen die los.

Vielleicht ist das auch ein energetisches Signal an andere. Zumal ja die Mähr vom Homeoffice-Boom als Verhinderer von neuen Projekten immer mehr an Erzählkraft verliert. Die neuesten Studien belegen ja die Entwicklungen und betonen mehr die Anforderungen an zukünftige Hochhäuser: Nachhaltigkeit, Innenstadt, Anbindung, Erschließung, Öffnung, Mischnutzung, Bestausstattung... TS setzt genau das um. Wieder einmal!

Und 195m ist ja mal eine Ansage. Beim nochmaligen Betrachten der Simulationen von Adama fällt auf, dass 180m schon gut gewesen wären, aber 195m noch besser passen. Adama war ja bereits mutig, bzw. visionär.

Kurz zum Titel "Bleistift": Der Turm wird eher wie ein aufrecht stehender Kristall in einer historischen Fassung wirken, als wie ein Bleistift in einem Spitzer. Ich gehe auch von einer Glasfassade aus.

Name gesucht?: KaiserTurm

Sehe ich auch so. Bin echt auf den Architekturwettbewerb gespannt. Vielleicht kommt so oder so etwas ähnliches dabei heraus.

Ich freue mich schon dieses Projekt aus guter Lage aus beobachten zu können. Es ist zwar noch etwas Zeit bis dahin und mal sehen was bei dem Architekturwettbewerb Im Herbst für Ergebnisse präsentiert werden.

Bild: Skyview

Hier ein sehr gutes Beispiel-Video über einen solchen Wolkenkratzer mit kleiner Basis, absolut sehenswert (Englisch):