Elbtower Baustopp - Diskussionsthread

    Zitat von Midas

    Karen Pein, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen der Freien und Hansestadt Hamburg:


    „Damit kann die Stadt Hamburg nun ihr kaufvertraglich gesichertes Wiederkaufsrecht sowie die Übernahme aller Planungs- und Bauverträge geltend machen. Die Stadt wird ihre Rechte auch im Insolvenzverfahren sichern und nach Bestellung des vorläufigen Insolvenzverwalters umgehend mit diesem in Kontakt treten.“

    Ich verstehe nicht ganz, wie Frau Pein darauf kommt, dass Wiederkaufsrecht nun ausüben zu können. Sofern sie sich auf die Regelung in 19.1.3 des Kaufvertrags bezieht, ist anzumerken, dass der Wortlaut der Regelung ein Wiederkaufsrecht im Insolvenzfall erst nach der Fertigstellung vorsieht. Wie sonst soll man die folgende Passage verstehen:


    "Eintritt einer Wirtschaftliche Verschlechterung des Käufers gemäß § 10.7 innerhalb (geschwärzt) nach Fertigstellung."


    Weitere Wiederkaufsrechte, die der Vertrag vorsieht, kommen meiner Auffassung nach nicht in Betracht, zumal der 19.1.5. des Vertrags sie auch als abschließend bezeichnet.

    Selbst wenn die Wiederkaufsvoraussetzungen jetzt vorliegen, lässt sich dieses Recht nach § 19.2.1 des Vertrags nur innerhalb von 9 Monaten ausüben. Das mag erstmal nach einem langen Zeitraum klingen, aber wenn man bedenkt, dass mittlerweile fast seit einem Vierteljahr nichts im Hinblick auf dieses Projekt passiert ist, wirken 9 Monate nicht großzügig.


    Zitat von LevHAM

    Nun haben wir doch den Fall dass die Stadt den Rohbau für lau bekommt und einem anderen Investor sehr, sehr günstig verkaufen kann. Gut möglich dass es genau das ist, worauf Kühne o.ä. gewartet haben.

    Ich finde das ist ein gutes Zeichen.

    Den Rohbau gibt's nicht für lau, auch das regelt der Kaufvertrag. Der Wiederkaufspreis bemisst sich nach dem ursprünglichen Kaufpreis und einer Pauschalentschädigung für die baulichen Anlagen, abzüglich potentieller Vertragsstrafen und Aufwendungspauschalen.

    Der Wiederkaufspreis dürfte also deutlich höher liegen, als der Weiterverkaufspreis, den die Stadt bei einer Veräußerung erzielen könnte, weil man diesen Wiederkaufspreis nicht 1 zu 1 wird weitergeben können. Darauf hat "MathiasM" in einem Beitrag #288 zutreffend hingewiesen.

    Zitat von Janny

    Das Grundstück könnte die Stadt sogar mit fünf Millionen Euro Gewinn zurückkaufen. Sie hatte es für 122 Millionen Euro verkauft, nun könnte sie es für 117 Millionen wieder erwerben. Die Stadt bekäme außerdem quasi geschenkt den rund 100 Meter hohen Baukörper dazu - im Wert von mindestens 300 Milionen Euro."

    Zitat von Elbphilharmonie

    Den Rohbau gibt's nicht für lau, auch das regelt der Kaufvertrag. Der Wiederkaufspreis bemisst sich nach dem ursprünglichen Kaufpreis und einer Pauschalentschädigung für die baulichen Anlagen, abzüglich potentieller Vertragsstrafen und Aufwendungspauschalen.

    Der Wiederkaufspreis dürfte also deutlich höher liegen, als der Weiterverkaufspreis, den die Stadt bei einer Veräußerung erzielen könnte, weil man diesen Wiederkaufspreis nicht 1 zu 1 wird weitergeben können. Darauf hat "MathiasM" in einem Beitrag #288 zutreffend hingewiesen.

    Dann ist aber das aus dem von Janny verlinkten Artikel, was auch sonst überall so steht, falsch.

    Und was den Kaufvertrag angeht: ein Kaufvertrag mit einem Unternehmen, welches gerade untergeht. Wie viel ist der überhaupt noch wert, und Kleingedruckte Nebensätze mit "Details"?


    Und selbst wenn noch ein Betrag X für den Rohbau dazu kommt sagt mir mein Gefühl dass die Stadt auf jeden Fall einen guten Deal macht.

    Zitat von LevHAM

    Dann ist aber das aus dem von Janny verlinkten Artikel, was auch sonst überall so steht, falsch.

    Es kann natürlich sein, dass ich mich irre, aber die Passagen in dem Kaufvertrag sind erstmal da und nicht von der Hand zu weisen. Es kann aber auch sein, dass sie die Damen und Herren vom NDR sich den Kaufvertrag nicht angemessen durchgelesen haben.

    Zitat von LevHAM

    Und was den Kaufvertrag angeht: ein Kaufvertrag mit einem Unternehmen, welches gerade untergeht. Wie viel ist der überhaupt noch wert, und Kleingedruckte Nebensätze mit "Details"?

    Der Kaufvertrag zwischen der Projektgesellschaft und der Stadt hat nach wie vor Bestand. Ein Unternehmen löst sich ja nicht einfach in Luft auf, nur weil ein Insolvenzantrag gestellt wurde. Ziel des Insolvenzverfahrens wird nun sein, die Gläubiger so weit wie möglich zu befriedigen. In diesem Sinne wird ein Insolvenzverwalter versuchen, so viel wie Kapital wie möglich für das Elbtower-Grundstück rauszuschlagen und kaum ignorieren, dass in dem Kaufvertrag eine Pauschalentschädigung für die baulichen Anlagen vorgesehen ist.

    Zitat von Midas

    Die Käuferin des Elbtower-Grundstücks, die Hamburg, Elbtower Immobilien GmbH & Co. KG, hat uns heute (Anm: 19 Januar 2024) darüber informiert, dass sie einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt hat.


    Re Einschlägigkeit des Wiederkaufsrechts: Das ist dem veröffentlichten KV mE so nicht zu entnehmen. Wie ich schon oben beschrieben habe, greift das Wiederkaufsrecht bei wirtschaftlicher Verschlechterung nur nach Fertigstellung. Übersehe ich da einen Zusammenhang?


    Zudem darf nicht außer Acht gelassen werden, dass der Wiederkaufspreis vertraglich geregelt ist und mE sehr sehr weit über den derzeitigen Marktwert des Projekts liegen würde, da müsste nämlich der Kaufpreis für das Grundstück (>100 Mio) PLUS eine “Pauschalentschädigung” für den Bau gezahlt werden. Alleine den Grundstückspreis würde man heute am Markt wohl nicht bekommen.


    19.2.8 Ist bei Ausübung des Wiederkaufs die Errichtung des Bauvorhabens begonnen (§ 9.3.4), zahlt die Verkäuferin als Wiederkaufspreis zusätzlich zu der Rückzahlung des Kaufpreises (ohne Zinsen) eine Pauschalentschädigung in Höhe eines etwa erzielten Erlöses, sofern sie sich ni der Lage sieht, die baulichen Anlagen mi Rahmen ihrer stadtentwicklungs- und wirtschaftspolitischen Zielsetzungen innerhalb von 10 Jahren ab Ausübung des Wiederkaufs zu verwerten. Der Erlös bemisst sich nach dem

    von der Verkäuferin erzielten Preis für die baulichen Anlagen abzüglich eines etwaigen Aufwandes der Verkäuferin im Hinblick auf die baulichen Anlagen, wie beispielsweise Kosten für eine Sicherung oder einen Rück- oder Umbau, und abzüglich etwaiger Abrisskosten und abzüglich des Kaufpreises für das Kaufgrundstück.

    Da war der Nutzer "Elbphilharmonie" etwas schneller als ich ^^


    Ich stimme ihm voll zu.

    Wie sonst soll man die folgende Passage verstehen:


    "Eintritt einer Wirtschaftliche Verschlechterung des Käufers gemäß § 10.7 innerhalb (geschwärzt) nach Fertigstellung."

    Beim geschwärzten muss nur irgendetwas wie "bis zu einem Jahr" stehen. Der Block ist ähnlich groß wie die im Punkt 19.1.2 und dort ist §16.2.4 erwähnt, dort steht "Bis ein Jahr nach Fertigstellung ist ein Kontrollwechsel ausgeschlossen".


    Es ist natürlich reine Spekulation, aber es wäre komisch gemacht, wenn man es erst verkauf dürfte und dann nachdem es fertig ist, dass Gebäude evtl. verliert.

    Nach meiner unmaßgeblichen Ansicht steht der Hansestadt Hamburg der Wiederkauf noch nicht zu. Zu Recht wurde bezgl. des Wiederkaufsrechts nach Ziffer 19.1.3 (wg. sonstiger Umstände) darauf verwiesen, dass die Voraussetzung der Fertigstellung fehlt.


    Vorher kommt aber noch das Wiederkaufsrecht nach Ziffer 19.1.1 (Verstoss gegen Meilensteine) in Betracht, wobei wir dessen Voraussetzungen nicht beurteilen können, weil die Frist wegen Schwärzung nicht bestimmbar ist; hier könnte der Meilenstein zu Ziffer 19.1.1 lit. c) (Fertigstellung Rohbau) im Feuer steht, wobei die Frist noch nicht gerissen sein dürfte, denn auch ohne insolvenzbedingte Unterbrechung wäre selbst bei zügiger Fortsetzung des Baus der Rohbau noch nicht fertig gestellt.


    Abgesehen davon muss der Wiederkauf zuvor schriftlich angekündigt werden muss (Ziffer 19.1.4), das kann noch gar nicht erfolgt sein, weil (noch) kein Wiederkaufsrecht besteht.


    Im Übrigen gilt, der Wiederkauf kann ausgeübt werden, muss aber nicht; ich sehe nicht dass die Stadt Hamburg sich das wirklich antun möchte. Da müssten ja erst mal Haushaltsmittel beschlossen werden und bereitstehen. Wo sollen die herkommen?

    Ich möchte mal versuchen, das Ganze ein wenig zu ordnen:


    1. Das vertraglich vereinbarte Wiederkaufsrecht mit Rückauflassungsvormerkung ist grundsätzlich insolvenzfest (BGH, Urteil vom 12. Oktober 2017, IX ZR 288/14).

    2. Ein Wiederkaufsrecht nach § 19.1.3 des Vertrages besteht nicht, da das Objekt nicht fertiggestellt wurde. Insoweit ist die Äußerung von Frau Pein nicht nachvollziehbar. Denkbar ist aber ein Wiederkaufsrecht wegen verzögerter Fertigstellung nach § 19.1.2 c. oder d. Der Insolvenzverwalter wird das Bauvorhaben kaum fortführen. Leider sind in dem öffentlich bekannten Vertrag die maßgeblichen Fertigstellungstermine für Rohbau bzw. Bauvorhaben insgesamt geschwärzt.

    3. Aus dem Wiederkaufspreis sind gemäß § 19.3.2 die Grundschulden abzulösen, die laut Presseberichten nominal 137 Mio Euro betragen und damit den Wiederkaufspreis übersteigen.

    4. Die im Fall eines Wiederverkaufs nach § 19.2.8 zu zahlende Pauschalentschädigung wird erst mit einer späteren Verwertung des Objektes fällig und berechnet sich aufgrund eines etwa dort erzielten Mehrerlöses (abzgl. Kosten). Was das im Einzelnen bedeutet, wird man sehen müssen, insbesondere vor dem Hintergrund der überschießenden Grundschulden und ausstehenden Handwerkerrechnungen etc.

    5. Die Stadt kann, muss aber nicht nach § 19.2.5 in die Bauverträge eintreten. Die Äußerung von Frau Pein ist insoweit vielleicht etwas voreilig.

    Ich denke schon dass eine Frau Pein weiß, wovon sie redet. Es ist davon auszugehen dass die hier entscheidenen Passagen eben die geschwärzten sind.

    Es kann doch keiner so dumm sein und ein Wiederkaufsrecht so auslegen dass es erst ausgeübt werden kann, wenn der Bau steht. Damit wäre man ja einer Insolvenz des Bauherren (kommt mir irgendwie bekannt vor) völlig ausgeliefert ohne jeglichen Handlungsspielraum. Dann könnten sie ja theoretisch 100 Jahre bauen und keiner kommt ran.

    Wenn 300 Leute zwei Jahre bauen, wie viele Jahre bauen dann 5? Das erinnert mich jetzt an den Matheunterricht in der Schule :D.


    https://www.finanzen100.de/fin…nt_H1886849849_259591195/


    Hier ist die Rede von:


    Mit Einreichen des Antrags sei ein Fall der „Wirtschaftlichen Verschlechterung“ nach Paragraf 10.7 des Grundstückskaufvertrags eingetreten.


    „Damit kann die Stadt Hamburg nun ihr kaufvertraglich gesichertes Wiederkaufsrecht sowie ...

    Zitat von Der Kritiker

    2. Ein Wiederkaufsrecht nach § 19.1.3 des Vertrages besteht nicht, da das Objekt nicht fertiggestellt wurde. Insoweit ist die Äußerung von Frau Pein nicht nachvollziehbar. Denkbar ist aber ein Wiederkaufsrecht wegen verzögerter Fertigstellung nach § 19.1.2 c. oder d. Der Insolvenzverwalter wird das Bauvorhaben kaum fortführen. Leider sind in dem öffentlich bekannten Vertrag die maßgeblichen Fertigstellungstermine für Rohbau bzw. Bauvorhaben insgesamt geschwärzt.

    Zu den Fristen iZm den Meilensteinen gab es in einem Zeit-Artikel folgende Info, die auf einer Senatsanfrage fußt, also schon belastbar ist:


    "Tatsächlich greift das Wiederkaufsrecht erst in fünf Jahren - also im Januar 2029 -, wie der Hamburger Senat jetzt auf eine Senatsanfrage der Linkenabgeordneten Heike Sudmann einräumen musste."

    Zitat von LevHAM

    Es kann doch keiner so dumm sein und ein Wiederkaufsrecht so auslegen dass es erst ausgeübt werden kann, wenn der Bau steht.

    Naja, für die Bauphase hat man sich wohl auf die von der Helaba bestätigte Durchfinanzierung verlassen. Bloß dass diese Bestätigung später widerrufen wurde..

    Zitat von LevHAM

    Dann könnten sie ja theoretisch 100 Jahre bauen und keiner kommt ran.


    Nein, denn die Frist zum Meilenstein "Rohbaufertigstellung" nach Ziffer 19.1.1.c.) wird unabhängig von der Zahl der Bauarbeiter bestimmt. Voraussetzung: Übergabe Grundstück + Erteilung Baugenehmnigung (das spätere bestimmt den Fristbeginn) plus geschwärzte Anzahl von jahren/Monaten; für den Meilenstein "Fertigstellung" (19.1.1.d) gilt das entsprechend.

    Danke für die Infos, auch an tunnelklick .

    Auch wenn da 2029 steht, ich denke alle Seiten sind daran interessiert dass das schneller von statten geht. Ich meine, Insolvenzverwalter von einer Signa werden ja auch gerne VOR 2029 das Geld sehen wollen. Was wollen die mit einem Hochhausstummel, den sie nicht weiterbauen können und der laufende Kosten verursacht?


    Wir können nur froh sein dass die, sicher nicht ohne Hintergedanken, derart rangeklotzt haben beim Bau. Wäre man nicht schon 100m hoch hätte womöglich später tatsächlich ein Abriss zur Debatte gestanden.

    Zitat von LevHAM

    Es kann doch keiner so dumm sein und ein Wiederkaufsrecht so auslegen dass es erst ausgeübt werden kann, wenn der Bau steht.

    Der Vertrag differenziert ja gerade an den genannten Stellen und knüpft die Ausübung des Wiederkaufsrechtes zu verschiedenen Zeitpunkten an unterschiedliche Voraussetzungen. Da die Fertigstellung noch nicht erfolgt ist, gelten eben aktuell § 19.1.2 c. oder d. Die geschwärzten Stellen werden insoweit keine weitere Erkenntnis bringen.

    Zu den Fristen iZm den Meilensteinen gab es in einem Zeit-Artikel folgende Info, die auf einer Senatsanfrage fußt, also schon belastbar ist:


    "Tatsächlich greift das Wiederkaufsrecht erst in fünf Jahren - also im Januar 2029 -, wie der Hamburger Senat jetzt auf eine Senatsanfrage der Linkenabgeordneten Heike Sudmann einräumen musste."

    In der Anfrage zum Thema auf die sich die Zeit bezieht, ist ganz klar nach die Wiederkaufsrecht bei nicht rechtzeitiger fertigstellung des Rohbaus.


    Besten Dank für den Link. Mir fällt da folgendes auf:


    1. In der Antwort zu Frage 1. wird auf § 19.1.1 (e) verwiesen. Den Buchstaben (e) kann ich in der nach Transparenzgesetz eingestellten Fassung des Kaufvertrages jedoch nicht finden. Entweder handelt es sich also um einen Druckfehler (gemeint ist (c)) oder es gibt eine geänderte Vertragsfassung, die nicht öffentlich bekannt ist.

    2. Die Antwort zu Fragen 6. und 7. enthält eine meines Erachtens fehlerhafte Auslegung von § 19.1.3. Das ergibt sich nicht nur aus dem Wortlaut ("innerhalb xxx nach Fertigstellung"), sondern auch aus dem systematischen Zusammenspiel mit § 19.1.1 (wie oben beschrieben). Der Übergang des Eigentums ist in allen Fällen Voraussetzung des Wiederkaufs (vermutlich um diesen vom gesetzlichen Rücktrittsrecht abzugrenzen. Es mag sein, dass die Stadt im Vertrag etwas anderes gewollt hat, aber auf Basis des bestehenden Vertrages erscheint die Argumentation eher dürftig.

    3. Vor diesem Hintergrund ist es schwer vorstellbar, dass der Insolvenzverwalter das Wiederkaufsrecht so anerkennen wird.

    ^^


    Vielen Dank für die Einbindung der Drucksache 22/13451! Diese bietet spannende Erkenntnisse in Hinblick auf die Frage, ob das Wiederkaufsrecht auch während der Bauzeit und vor der Fertigstellung ausgeübt werden kann.

    Demnach heißt es:


    Frage 7: Welche Regelung gilt, falls eine Insolvenz während der Bauzeit eintritt?


    Antwort zu Fragen 6 und 7:

    Gemäß § 19.1.3 ist der Wiederkauf aufgrund einer wirtschaftlichen Verschlechterung (wie in § 10.7 des Grundstückskaufvertrags definiert) ab dem Übergang des Eigentums des Grundstücks auf die Käuferin bis ein Jahr nach Fertigstellung möglich.


    Zumindest diese Frage sollte mit der Antwort des Senats dahingehend gelöst sein, dass das Wiederkaufsrecht auch vor der Fertigstellung ausgeübt werden kann. Das ergibt sich aus dem Wortlaut "bis", welcher sich wahrscheinlich in irgendeiner Form in dem geschwärzten Teil wiederfinden wird.

    Nein, maßgeblich ist allein der Vertrag. Die Antwort beruht offensichtlcih auf einer seher gewagten Interpretation der Vertargsklausel in § 19.1.3, siehe auch meinen Post oben.



    Bitte keine sinnlosen Vollzitate des vorstehenden Beitrags. Der Bezug versteht sich von selbst.

    Das stimmt. Das Problem ist nur, dass wir den genauen Wortlaut des geschwärzten Teils nicht kennen, weil die Stadt grundlos diese Teile der Öffentlichkeit vorenthält. Wir wissen nicht, ob die Formulierung des Vertrags mit der Antwort des Senats übereinstimmt.

    Sollte sich in irgendeiner Form eine "bis" Formulierung finden, stimmt die Formulierung mit der Antwort des Senats überein. Ich muss allerdings zugeben, dass sich die Wörter "innerhalb" und "bis" in diesem vertraglichen Kontext schwer kombinieren lassen und eher unterschiedliche Zeiträume beschreiben sollen. Insofern könnte diese Lesart der Klausel tatsächlich unwahrscheinlich sein.



    Bitte keine sinnlosen Vollzitate des vorstehenden Beitrags. Der Bezug versteht sich von selbst.

    Ich bin ganz bei Elbphilharmonie , nachdem ich mir das alles wieder und wieder durchgelesen habe. Dieses ein Jahr nach Fertigstellung bezieht sich darauf:


    Beim eintreten einer wirtschaftlichen Verschlechterung ist der Wiederkauf bis ein Jahr nach Fertigstellung möglich. Das heißt es ist während des Baus immer möglich, jedoch auch noch nach Fertigstellung, nämlich bis zu einem Jahr, danach NICHT mehr, also das Gegenteil von dem, was angenommen wird. Das würde auch Sinn ergeben, alles andere wäre wirklich sinnbefreit.

    Und dann gibt es eben on top noch die "Meilensteine", bei deren nicht erreichen die Stadt auch handeln kann -- diese müssen im jetzigen Fall aber wohl gar nicht mehr bedient werden.

    Wir hatten‘s schon, die Auktion in Österreich.


    Unter der Positionsnummer 85 das Elbtower-Modell, aktueller Auktionspreis 2.200 EUR.


    Und weil‘s einerseits interessant und anderseits befremdlich ist, noch andere Kuriosa.


    Versteigert wird noch bis zum 2. Februar das Gesellschaftsspiel "Signa-Monopoly-Edition" mit den Top-Feldern "Chrysler Building" für 400 Signa ('Schlossallee') und "Elbtower" 350 Signa ('Parkstraße') im Spiel zu erwerben.

    Der aktuelle Auktionspreis liegt bei 400 EUR (zzgl. 18% Auktionsgebühr, zzgl. 20% Mwst.) in echtem Geld, zahlbar mit Kreditkarte oder Überweisung bei Selbstabholung.


    Für einen raumgreifenden Konferenztisch (ohne Konferenzstühle, ohne Deckenleuchte) für 20 Personen sind aktuell 12.500 EUR aufgerufen.

    [Ironie] Welch‘ 'große Räder' wurden hier möglicherweise verhandlungstechnisch bis tief in die Nacht 'gedreht'? 🥹 [/Ironie]