Meilenstein Bundesviertel [in Planung]

Neuentwicklung Ollenhauerstraße 2-4

Ein größeres Bauprojekt kündigt sich an der Ollenhauerstraße an. Konkret geht es um das Grundstück mit der Nr. 4 auf der Nordseite, an der Straßenecke zur Oscar-Romero-Allee, das komplett neu entwickelt werden soll (Google Maps). Die Verwaltung hat eine entsprechende Beschlussvorlage (s.u.) in die Fachausschüsse eingebracht. Auf dem Grundstück steht derzeit noch ein von der Postbank genutztes Bürogebäude aus den 1960er oder frühen 1970er Jahren, das mit Fertigstellung der neuen Postbank-Zentrale am Kanzlerplatz 2021/2022 leergezogen wird und dann abgerissen werden soll.

Planerische Grundlage für die Neuentwicklung bildet die kürzlich vom Hauptausschuss beschlossene Rahmenplanung für das Bundesviertel (für die Rahmenplanung werde ich demnächst in der Lounge noch einen eigenen Strang aufmachen). Es ist somit das erste große Bauvorhaben im Bundesviertel nach Beschlussfassung über die Rahmenplanung. Diese sieht dort eine der sogenannten „Mitten“ (Quartiersmittelpunkte) vor, die durch jeweils 40m hohe „Hochpunkte“ markiert werden sollen. Das Grundstück soll also erheblich intensiver genutzt werden dürfen als bisher.

Als Investor tritt die KREER Development GmbH aus Köln auf, die das Grundstück bereits erworben hat. Laut deren Webseite soll noch im laufenden Jahr ein Architekturwettbewerb ausgelobt werden, dessen Ergebnis später Grundlage für das Verfahren zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans sein wird. Dieses Vorgehen immerhin lässt auf Qualität hoffen, die auf der KREER-Webseite gezeigten bereits realisierten Projekte überzeugen mich nämlich weniger - in Bonn gehören das Studentenwohnheim in der Niddegerstraße und das Wohnhaus gegenüber, an der Straßenecke zur Jonas-Cahn-Straße, dazu. An der Ollenhauerstraße ist dem Konzept der „Mitten“ folgend eine gemischte Nutzung aus Wohnungen, Büros sowie Gastronomie, Dienstleistungen und Handel (Nahversorgung) vorgesehen.

Das Konzept der „Mitten“ sieht allerdings auch vor, „öffentliche Räume mit Aufenthaltsqualität (Stadtplätze)“ zu schaffen. Ein solcher Stadtplatz soll auf dem benachbarten (derzeit bebauten) Grundstück Ollenhauerstraße 2 an der Kreuzung zur Baunscheidtstraße geschaffen werden. Dieses soll daher in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen werden. Doch jetzt beginnt das Problem.

Bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung ist der Eigentümer (hier: die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) für den Wertverlust zu entschädigen. Die Stadt hofft nun, KREER dazu bewegen zu können, das Grundstück Ollenhauerstraße 2 ebenfalls zu kaufen und den Platz auf eigene Kosten anzulegen (wird wohl nicht klappen, ein Teil der Kosten verbliebe ohnehin bei der Stadt). Andernfalls hofft man zumindest auf eine Beteiligung an den Abriss- und Entschädigungskosten, wobei man damit noch keinen Zugriff auf das Grundstück erhielte. Der General-Anzeiger will erfahren haben, dass das Stadtplanungsamt dafür intern mit Kosten von bis zu drei Millionen Euro rechnet (wie wir wissen, am Ende wird's immer teurer...). Dort ist auch zu lesen, dass die Stadt mit der BImA laut deren Auskunft noch keine Verhandlungen über einen Verkauf geführt hat. Für den Nutzer der Immobilie, das Bundeswehr-Sozialwerk, ist es wohl auch nicht so leicht, Ersatzflächen zu finden. Als Kompromisslösung wird deshalb erwogen, Flächen für die BImA in die Neubebauung zu integrieren. Dazu soll der anstehende Wettbewerb Lösungen aufzeigen. Auch ist aus der Verwaltung bereits das Wort „Enteignung“ zu hören. Beides käme die Stadt wohl noch deutlich teurer.

Dem Umweltausschuss war das alles nicht koscher, die Beschlussvorlage wurde vertagt. Vertagt wurde auch der Änderungsantrag der Allianz für Bonn, der vorsieht, dass vor Beschlussfassung über den Antrag auf Änderung des Bebauungsplans für das Grundstück Ollenhauerstraße 4 geklärt wird, wer die Kosten für die Entschädigung durch Wertminderung, die Platzfreiräumung und Platzgestaltung auf dem Grundstück Ollenhauerstraße 2 übernehmen wird.

Das Bauvorhaben wird außerdem von der geplanten Absenkung der Ollenhauerstraße und der Oscar-Romero-Allee zur Schaffung einer Straßenunterführung unter der Bahnstrecke tangiert.

Link zur Beschlussvorlage im Ratsinformationssystem.

Plangebiet - © Stadtplanungsamt Bonn

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Ja, was soll man dazu sagen? Das kommt davon, wenn man eine Rahmenplanung nicht als unterstützende Leitlinie bei der Planung von Bauvorhaben definiert, sondern im Stile von Planungsbehörden in autoritären Staaten Grundstücke, unabhängig von den Eigentumsverhältnissen, bis ins Detail beplant. Mit teilweise reichlich fragwürdigen Planungsansätzen nebenbei bemerkt. Doch Obacht liebe Verwaltung, wir sind hier nicht in China. Konflikte und weitere Kosten für die Stadt aufgrund der Wertminderung von privaten Grundstücken (die sozialisiert werden, wobei die Wertsteigerungen natürlich keine Zahlungsverpflichtung gegenüber der Stadt auslösen) deuten sich unweigerlich bereits auch an anderer Stelle an. Wer dermaßen starr und intransparent agiert, wird bei Grundeigentümern und der Bevölkerung wenig Vertrauen aufbauen und den eigenen Planungszielen keinen Gefallen tun.

Man sollte doch hier auch den Architekten zutrauen, vernünftige Ergebnisse auch ohne starres Korsett und den zwingenden Einbezug des Nachbargrundstücks zu erzielen und ihnen dafür die notwendige Gestaltungsfreiheit lassen. Herrje!

Das Erzbistum Köln hat im Bestandsgebäude Ollenhauerstraße 4 1.900 m² Bürofläche, das ist fast die Hälfte der Gesamtmietfläche in dem Objekt, angemietet und wird dort mehrere Verwaltungsbereiche seiner Regionalrendantur Süd zusammenführen. Der Mietbeginn ist Ende des laufenden Jahres. Zur Mietdauer werden keine Angaben gemacht. Die Entwicklung macht einen schnellen Abriss des Gebäudes allerdings unwahrscheinlich.

© Larbig & Mortag Immobilien Bonn GmbH

Quelle: Deal-Magazin, 17.11.2020

Die Verwaltung hat eine neue Beschlussvorlage eingebracht, die am 21.04. zuerst im Umweltausschuss beraten werden soll.

Die Planungsziele haben sich gegenüber der älteren, gestoppten Beschlussvorlage aus dem letzten Jahr dahingehend geändert, dass keine Wohnnutzung mehr vorgesehen ist. Stattdessen soll eine Nutzungsmischung aus Büro- und Dienstleistung, Versorgung (Handel) und Gastronomie umgesetzt werden. Hintergrund ist eine schalltechnische Voruntersuchung, die der TÜV Rheinland im Auftrag der KREER Development GmbH angefertigt hat, wonach gesunde Wohnverhältnisse aufgrund von Geräuschemissionen des Heizkraftwerks Süd nicht gewährleistet seien.

Das angrenzende Grundstück der BImA (Ollenhauerstraße 2), auf dem lt. Rahmenplanung eine Platzfläche entstehen soll (#1), bleibt von dem geplanten Bauvorhaben unangetastet, "weil [die BImA] in Vorabgesprächen eindeutig zum Ausdruck gebracht hat, dass kein Interesse an einer Neuentwicklung besteht auch weil sie ihre Liegenschaft langfristig an die Bundeswehr vermietet hat. Der Einbeziehung in den Wettbewerb als Ideenteil hat sich die BImA offen gezeigt (Quelle: Beschlussvorlage)."

Um die beabsichtigte intensivere Ausnutzung des Grundstücks (Hochhaus von 40m Höhe) realisieren zu können, muss das Planungsrecht geändert werden. Stimmt die Politik der Beschlussvorlage zu, will KREER einen Realisierungswettbewerb mit mind. sechs teilnehmenden Architekturbüros ausloben, der Grundlage für das Bebauungsplanverfahren werden soll.

Link zur Beschlussvorlage im Ratsinformationssystem.

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Ich bin sehr gespannt, wie die Politik auf die neue Beschlussvorlage reagieren wird. Eine "Mitte" ohne Wohnraum im weiteren Umkreis, ohne Bewohner, die diese für sich annehmen und mit Leben erfüllen, ergibt aus meiner Sicht wenig Sinn, zumal das geplante Wohngebiet westlich der Bahnlinie an der Dottendorfer Straße einen eigenen Quartiersmittelpunkt erhält.

Man sollte darüber nachdenken, dem Investor als Ausgleich für teure Schallschutzmaßnahmen zu gewähren, mehr in die Höhe bauen zu dürfen (60-70m wären an dem Standort absolut ok).

Inzwischen wurde der zweiphasige Wettbewerb initiiert, dessen Ergebnis Grundlage für das Bebauungsplanverfahren werden soll.

In der ersten Phase werden die teilnehmenden Büros ein städtebauliches Konzept entwickeln, bei dem das Nachbargrundstück Ollenhauerstraße 2 (BImA) einbezogen wird. Im Anschluss ist für das KREER-Grundstück der Entwurf für ein Bürohochhaus mit öffentlich zugänglicher Nutzung im Erdgeschoss zu konkretisieren. Eine spätere Umwidmung zu Wohnraum soll dabei möglich bleiben.

Mit einem ersten Ergebnis dürfte im Frühjahr zu rechnen sein.

^ Danke Adama, obwohl die Pressemeldung offenbar aus der Feder der Stadtverwaltung stammt, ist sie bisher nur wortgleich bei ASTOC bzw. der Ulrich Hartung GmbH zu finden.

Ein paar kurze Bemerkungen: der Entwurf an sich ist nicht schlecht, die "Einschnitte" verleihen dem Baukörper Struktur. Ob die Begrünung so umgesetzt wird wie dargestellt, wird man sehen. Die Massivität des Entwurfs hat etwas, ist allerdings für das Umfeld untypisch und eine direkte Folge der Planungsvorgabe aus der Rahmenplanung Bundesviertel, einen Hochpunkt von exakt 40m und eine sogenannte Plaza zu schaffen. Bei einer offenbar recht großzügig zugelassenen Baumasse führt das fast zwangsläufig zu diesem Ergebnis. Die Plaza hat das Potential, die "Gastromeile" an der Ollenhauerstraße fortzuführen und - konträr zum "neuen Kanzlerplatz" - dementsprechend angenommen und belebt zu werden.

Das Lob des Vorsitzenden des Bonner Städtebau‐ und Gestaltungsbeirates und der Jury hinsichtlich der "exzellenten Grundrisse" kennt man aus dem Wettbewerb zum Hochhaus im Innovationsdreieck: es heißt übersetzt nichts anderes als "quadratisch, praktisch, gut". Man kann davon ausgehen, dass diesem Prinzip folgend auch diesmal alle architektonisch spannenden Entwürfe gesiebt wurden. Aus meiner Sicht ist das nur bedingt nachvollziehbar. Da man dem Investor Kreer sehr entgegengekommen ist und ein reines Bürohaus zulässt, hätte man ihm durchaus auch etwas zumuten dürfen.

Den Vogel schießt einmal mehr unser Stadtbaurat ab, der betont, dass mit dem Projekt die in der Rahmenplanung als Ziel formulierte stärkere Durchmischung des Viertels vorgezeichnet wird. "Dies sei im Sinne einer zukunftsorientierten Stadtplanung zur Entspannung des Wohnungsmarktes und zur Belebung des Bundesviertels." Die spätere Umnutzbarkeit zu Wohnzwecken soll zwar technisch möglich sein, die Umnutzung wird aber nicht vertraglich festgeschrieben. Von einer "Entspannung des Wohnungsmarktes" kann also keine Rede sein. Es entsteht ab OG 1 ein reines Bürohaus.

© Eller + Eller Architekten GmbH

^ Der drittplatzierte Entwurf von Eller + Eller Architekten kommt eher klassisch und für das Bundesviertel typisch daher, mit einer Sockelbebauung, aus der ein kleines Hochhaus mit fünfeckiger(?) Grundform und abgerundeten Ecken herauswächst. Der Preis für die filigranere Ausgestaltung ist möglicherweise eine geringere Platzfläche.

Im Netz ist ein Lageplan aufgetaucht, der die Dimension und Positionierung des neuen Mini-Hochhauses gut aufzeigt: es ist - wie übrigens auch der Entwurf von Eller + Eller - auf den geplanten Kreisverkehr an der Kreuzung Ollenhauerstraße/ bahnparallele Straße ausgerichtet und schafft somit optimale Adressbildung. Durch seine solitäre Erscheinung wäre das Gebäude auch für einen Einzelmieter gut geeignet. Für eine Wohnnutzung eignet es sich m.E. aber nicht. Alles ist auf eine Büronutzung ausgelegt.

Das BImA-Grundstück Ollenhauerstraße 2 wurde im Sinne der Aufgabenstellung mit überplant. Es ist z.Z. aber nicht Bestandteil des Projekts.

Und noch etwas ist interessant (weil hier die Frage danach aufkam): der Plan zeigt auch ein Gebäude auf dem DHL-Grundstück. Ob es ein Platzhalter ist oder ein echter Entwurf dahinter steckt?! Auffällig ist, dass das ehemalige Vebowag-Haus in der Baunscheidtstraße 15 nicht einbezogen ist, wie ursprünglich geplant. Außerdem ist eine neue Verbindungsstraße von der Baunscheidtstraße zur bahnparallelen Straße eingezeichnet. Das sind Details, die man sich mit Sicherheit nicht einfach so ausgedacht hat. Dahinter könnte(!) eine Reduzierung der DHL-Pläne stecken aber auch der Hinweis darauf, dass diese noch aktuell sind.

Hier noch ein Grundrissplan:

© ASTOC Architects and Planners