Spekulierstrang Spezial: Zukunft der großen Zeil-Warenhäuser

Für das Karstadt-Gebäude steht doch fest, dass es einer Neuentwicklung weichen wird. Das gehört schon länger Sahle, und die hatten sich auf ein Mischobjekt mit Einzelhandel und Hotel festgelegt. Ob das angesichts der Entwicklung beider Branchen noch aktuell ist, dürfte nochmal eine andere Frage sein, aber da kann der Eigentümer sicher flexibel agieren. Sahle ist ja primär Wohnungsentwickler.

Der gesamte Gebäudeblock hat allerdings verschiedene Eigentümer, so dass eine komplette Neuentwicklung unwahrscheinlich erscheint. (Am meisten Bewegung dürfte neben dem Karstadt noch im Parkhaus stecken, das nach meinem letzten Stand Signa gehört.) Auch irgendwelche Ausweichpläne des Kaufhofs scheinen mir wenig wahrscheinlich, denn Sahle will seine Immobilie ab 2025 entwickeln, und eine Überarbeitung des Kaufhofs würde viel länger dauern. Natürlich ist das alles eine Frage von Verträgen und des wirtschaftlichen Umfelds. Aber dieses Umfeld könnte für Sahle genausogut dafür sprechen, eine Gelegenheit für den Projektbeginn schon 2023 zu nutzen.

Für die ehemaligen Karstadt-Mitarbeiter im "Zebra" gibt es m.W. noch einen Bestandsschutz ihrer Arbeitsverträge bis 2024. Man könnte sie an die Hauptwache versetzen, da braucht man sie aber nicht. Entsprechend wird man nicht ohne Neuverhandlungen mit BR und ver.di vor 2025 dort schließen können.

Für einen Abriss und Neubau an der Hauptwache spricht, dass das Gebäude trotz mehrfach modernisierter Optik im Kern auf dem Nachkriegsbau aufsetzt - das bewirkt zu niedrige Etagenhöhen im Keller, daher auch die Zwischentreppe zum tiefergelegten Bereich mit Anschluss zur B-Ebene, eine ineffiziente Anlieferungsebene im EG, ....

Betrifft (noch) nicht die Standorte von Galeria auf der Zeil aber für die fünf anderen hessischen Standorte in Bad Homburg, Fulda, Gießen, Limburg und Sulzbach (MTZ) hat der Online-Händler buero.de sein Interesse bekundet diese zu übernehmen. Die Galeria-Standorte in Darmstadt, Frankfurt und Wiesbaden passen nicht in ihr Konzept. Lt. Markus Schön von buero.de formuliert er dieses Ziel: "Wir wollen das Warenhaus wieder zu einem Ort machen, an dem man ein Einkaufserlebnis erfährt." Die Standortanalyse kam zu diesem Ergebnis: "[…], dass die kleineren und mittelgroßen Städte prima zu uns und unserem Vorhaben passen würden." Aufhorchen läßt diese Aussage von Markus Schön: "In Frankfurt oder Wiesbaden haben Kunden einfach zu viele andere Optionen, einkaufen zu gehen." Ein weiteres Argument spricht aus seiner Sicht für kleinere und mittelgroße Städte, dass buero.de dort "eine unglaublich motivierte Mannschaft" [Anm.: gemeint sind die Galeria-Mitarbeiter] findet.

Das damit eine Sortimentsanpassung und eine starke Vernetzung mit Online-Handel einhergeht versteht sich von selbst.

Lt. dem Insolvenzverwalter Arnd Geiwitz steht ein harter Einschnitt hinsichtlich der Anzahl der Filialen bevor, meint das von den 131 Filialen nur ein harter Kern übrig bleiben wird (Q).

Die Karstadt-Filiale im Zebra dürfte über kurz denn lang Geschichte sein. Das Signa in die Filiale an der Hauptwache, nachdem diese vor ein paar Jahren saniert wurde, in einen weiteren Umbau investiert, halte ich nur dann für wahrscheinlich wenn Galeria gleichzeitig eine Mieterhöhungen und lange Mietdauer akzeptiert. Das reduziert m.E. die Überlebenschance der Filiale an der Hauptwache sofern diese keinen 'outstanding profit' erwirtschaftet.

Dass der Steuerzahler wieder für Galeria einstehen soll, davon bin ich nicht überzeugt denn in ein paar Jahren steht Galeria wieder auf der Matte um erneut um öffentliche Gelder zu bitten (was - despektierlich formuliert - zu einem erklecklichen Teil in die Vermietertaschen fließen dürfte).

Was meinst du mit "wenn Galeria gleichzeitig eine Mieterhöhungen und lange Mietdauer akzeptiert"? Gehört das nicht beides dem Benko? Das kann er sich doch recht frei überlegen, was linke Tasche an rechte Tasche überweisen muss und für wie lange.

Dann kommt Herr Benko für die Verbindlichkeiten von Galeria auf?

Zur Abwechslung fließt mal Geld von der rechten in die linke Tasche und der Steuerzahler muss finanziell für Galeria nicht einstehen - Problem gelöst? 🤔

Leseempfehlung zu dem Thema ein Interview in der FNP mit dem Wirtschaftsprofessor von der Johann-Wolfgang-von-Goethe-Universität Lars Schweizer.

Auch wenn in der Frage und Antwort von René Brenko geschrieben wird (leider liegt ein Schreibfehler vor), so wird hier für mein Dafürhalten dein Pkt. gut beantwortet. Dieses galt auch schon bei der 1. Insolvenz von Galeria und nun erneut. Bitte nicht noch ein drittes Mal in zwei Jahren oder so.

Nicht das wir uns mißverstehen: Für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ist eine staatliche Hilfe wie bei der 1. Insolvenz gut gewesen weil immer individuelle Schicksale dahinterstehen aber insgesamt war das neue Konzept leider nicht nachhaltig.

Zitat von main1a

Aufhorchen läßt diese Aussage von Markus Schön: "In Frankfurt oder Wiesbaden haben Kunden einfach zu viele andere Optionen, einkaufen zu gehen."

Das ist das was ich immer schreibe: Die Markenproduzenten haben mit ihren BrandStores die Kaufhäuser nachhaltig geschädigt, ohne dabei selbst wirklich zu gewinnen.

Das Kaufhaus bot dem Kunden den Vorteil, gerade im Textilbereich direkte Produktvergleiche im Moment der Kaufentscheidung treffen zu können. Wo das nicht mehr besteht, weil durch BrandStores oder deren Vorläufer, Shop-In-Shop Bereichstrennungen im Kaufhaus, hat der Kunde keinen Grund mehr das Kaufhaus aufzusuchen und bei diesem Besuch Zusatzumsatz in anderen Bereichen zu machen.

Der Onlinehandel hat auch dazu beigetragen, soweit er genau dieses Defizit, den Produktvergleich, angegriffen hat.

Die strategischen Fehler aus Sicht der Warenhäuser wurden aber bereits Mitte der 1980er getroffen, als man dem Drängen der großen Marken nach Ausdifferenzierung im Kaufhaus nachkam. Je stärker und früher die Markenpräsentation, desto früher der Untergang. Horten, Hertie, ...

Wer heute noch (einigermaßen) erfolgreich große Textilhäuser mit Markenware betreibt, vermeidet diesen Fehler weitgehend.

Zum 31. Januar 2024 soll das Warenhaus "Galeria Frankfurt Zeil" geschlossen werden. Quelle ist der "Business Insider", der "aus Kreisen des Top-Managements" von Karstadt Galeria Kaufhof eine Liste der Schließungen erhalten haben will. Zwar ist Zeil 90 nicht ausdrücklich genannt, angeführt wird lediglich "Frankfurt Zeil". Doch ist das Warenhaus an der Hauptwache (Zeil 116-126) nicht vorstellbar, so dass keine andere Möglichkeit als "der Karstadt" bleibt.

^ Schon länger sind im "Karstadt"-Gebäude die meisten Rolltreppen außer Betrieb. An den Absperrungen sind Hinweisschilder angebracht, mit etwa folgender Aufschrift: "Diese Rolltreppe ist nicht defekt. Sie wurde stillgelegt, um Strom zu sparen." (oder so ähnlich) Dadurch tummeln sich die Kunden nur noch um die Hauptrolltreppe herum, in entlegeneren Winkeln ist kein Mensch mehr zu sehen. Wenn das Geld noch nicht einmal mehr für den Strom für die Rolltreppen reicht, dann muss es übel aussehen. Die im Vorbeitrag geäußerte Vermutung dürfte wohl leider zutreffend sein.

Der Beitrag auf hessenschau.de ist da genauer. Frankfurt Hauptwache bleibt in der Tat, alles andere hätte mich auch gewundert und dass die alte Karstadt-Filiale schließt ist eigentlich auch nicht überraschend.

Zitat von jnhmsbn

[...] dass die alte Karstadt-Filiale schließt ist eigentlich auch nicht überraschend.

Es ist tatsächlich nicht verwunderlich, da das schon bei der letzten Schließungsrunde feststand. Nach Verhandlungen mit der Stadt, Deals zum Opernplatz 2 und eventuelles Hochhaus dort mit einbezogen, konnte man eine Aufrechterhaltung des Betriebes bis voraussichtlich 2025 vereinbaren bis ein Konzept für eine Neubebauung steht. Der Karstadt war damals im Räumungsverkauf schon gut leer gekauft als die Entscheidung kam. Wenn man außen an den Eingängen schaut, sind die Namensschilder auch nur notdürftig mit dem Galeria-Schriftzug abgehängt.

Im Prinzip zieht man die Schließung jetzt wieder vor. Vielleicht spekuliert man aber auch drauf den Druck auf die Stadt wieder erhöhen zu können, weil es beim Opernplatz ja auch nicht so wirklich gut um das mögliche Hochhaus bestellt ist. Aber ich denke selber, dass das jetzt nicht mehr so gewichtig ist.

Hat denn schon mal jemand was von einer konkreten Planung zu dem Standort Karstadt mitbekommen?

Nun ja überraschend kam das AUS für das Zeil-Zebra ja jetzt ohnhin nicht. Seit der letzten Wiederbelebung war ja bereits bekannt, das 2024 höchst wahrscheinlich entgültig der Hammer fällt. Und das war ohnehin unvermeidlich, da es einfach untwirtschafltich ist beide Warenhäuser quasi nebeneinander weiter zu führen. Dieser Moment wäre wahrscheinlich auch ohne die aktuellen Probleme im Konzern gekommen.

Nun bliebt abzuwarten, was an dieser prominenten Innenstadtlage am Ende geschehen wird. Für die Weiterentwicklung der Zeil und deren Seitenstraßen, ist der Verlust von Karstadt an dieser Stelle sicher eine große Chance.

Ich vermute dass sowohl das ehemalige Hertie/Karstadt Haus, der ehemalige Woolworth, jetzt Primark und das Parkhaus dahinter abgerissen werden und durch ein Projekt ähnlich des MyZeil ersetzt werden. Ein neues Großkaufhaus kommt hier sicher nicht hin. Die Zeit der Kaufhäuser ist zuende, im übrigen steht direkt gegenüber mit dem Peek und Cloppenburg Haus ein weiteres repräsentatives Kaufhaus, dessen Zukunft nun alles andere als sicher ist.

Zitat von Wolfman-Al

Die Zeit der Kaufhäuser ist zuende,...

Das sind aber die Kaufhäuser selber schuld. Warum soll ich in ein Kaufhaus gehen? Ich muss mich dank des Schop-in-Shop Systems von Subfilalie eines Herstellers zur Subfiliale eines anderen Herstellers gehen, wenn ich ein Artikel einer bestimmten Kategorie suche. Wenn ich Jeans haben will und mir die Marke erst mal egal ist, warum muss ich von Marke zu Marke gehen anstatt alles auf einer Stelle zu haben. Worin unterscheidet sich dann ein solchen Kaufhaus von lauter kleinen Läden eines Herstellers selber.

Mich würde interessieren ob das Modell dann nicht doch noch Freunde finden würde und besser wäre.

Was die Entwicklung des Areals angeht - auch hier bin ich mal gespannt. Es steht zu befürchten, dass das Gebiet rund um die Konstabler etwas verwahrlost, weil die Gebäude leer sind.

^ Ich sehe das genauso. Das Konzept des Kaufhauses muss nicht überholt sein, wenn man nicht solche gravierenden Managementfehler gemacht hätte.

Kaufhäuser haben m.E. schon ein Alleinstellungsmerkmal, das vor allem darin liegt, dass man alles unter einem Dach findet. Und zwar relativ schnell: wenn ich eine Hose brauche, gehe ich in die Hosenabteilung, wenn ich ein Hemd brauche, in die Hemdenabteilung. Ich kann außerdem ungestört herumstöbern und wenn ich Beratung möchte, dann bekomme ich die auch. Ich will nicht durch 63 verschiedene Boutiquen mit kleiner Auswahl tingeln, bei denen ich mich vorher für eine Marke entscheiden muss, und in denen ich in jeder einzelnen als einziger Kunde vom argwöhnischen Blick des Verkäufers oder der Verkäuferin verfolgt werde und m schlimmsten Fall so lange vollquatscht werde, dass ich am Ende etwas kaufe, was ich gar nicht wollte.

Ich kann im Kaufhaus ferner relativ ungestört etwas anprobieren und wenn es mir nicht passt oder vom Stoff her nicht gefällt, kann ich es einfach zurück an die Stange hängen und muss nicht zuerst einen Rücksendeantrag stellen, das Zeug wieder einpacken, zur Post bringen, den Geldeingang überwachen und noch ein schlechtes Gewissen haben müssen, weil ich genau weiß, dass der Versandhändler das Zeug wahrscheinlich ohnehin vernichtet.

Das Alleinstellungsmerkmal des "alle Marken in einer Abteilung" haben die Kaufhäuser vollkommen ohne Not aufgegeben, indem sie dieses Shop-im-Shop-Konzept eingeführt haben. Damit hoben sie sich nicht mehr ab von den andern Länden in der Innenstadt.

Auch gibt es Dinge, die man in einem Kaufhaus kaufen kann, anderswo aber nicht so leicht bekommt. Schreibwaren gehören dazu oder auch die Uhrmacherwerkstatt, die mir die Batterie wechselt. Dagegen habe ich nie verstanden, warum es in Kaufhäusern immer noch Bücher gibt. Wer kauft Bücher in einem Kaufhaus? Dazu gehe ich entweder in einen großen Buchladen, in dem ich stöbern kann, oder in den kleinen familiären Buchladen an der Ecke, wenn ich Beratung brauche. Ansonsten bleibt der Online-Buchhandel, in dem es auch noch einigermaßen Konkurrenz gibt und nicht nur den Quasi-Monopolisten Amazon - auch dank Buchpreisbindung. Ähnliches gilt für Schuhe. Warum sollte ich Schuhe in einem Kaufhaus kaufen? Da haben die allermeisten Schuhläden mehr Auswahl und wenn ich eine bestimmte Marke suche, dann gehe ich in den Nike- oder Adidas-Shop.

M.E. haben die Kaufhäuser 3 große Fehler gemacht:

1. Die Einführung des Shop-in-Shop-Konzepts anstatt die althergebrachte Abteilungs-Aufteilung beizubehalten
2. Den Online-Handel völlig verschlafen. Dabei hätten sie vor 15 Jahren mit ihrer Marktmacht und ihrem großen Kundenstamm evtl. das Zeug dazu gehabt, Amazon erheblich Konkurrenz zu machen - ein Konzept wie "click & collect" war doch eigentlich wie geschaffen für Kaufhäuser
3. Die Nicht-Entrümpelung des Sortiments. Sinnvoll wäre gewesen: Bücher raus, Schuhe raus, Parfüm raus, Uhren & Schmuck raus, dafür Konzentration auf Klamotten, Schreibwaren, Accessoires & Dekoartikel, Spielzeug , evtl. noch einige kleinere, leicht zu transportierende Haushaltsartikel, die weder die Baumärkte noch die Möbelläden führen.

Ja, ich gebe zu:: ich bin eigentlich ein Kaufhaus-Fan. Aber es war ja schon jahrelang absehbar, dass das nicht gut gehen wird. Offenbar hatte niemand der Verantwortlichen ein wirkliches Interesse daran, das Konzept weiterzuentwickeln und an veränderte Rahmenbedingungen anzupassen. Stattdessen lag der Fokus der Investoren wohl eher auf dem Immobilienbestand, den man hoffte, gewinnbringend zu verscherbeln. Schade.

Meine neulich irgendwo gelesen zu haben, dass der Eigentümer des Karstadt-Areals einen Neubau mit gemischter Nutzung angedacht hat (Retail + Hotel oder so). Eine zweite MyZeil glaube ich eher nicht, dafür stehen da ja schon genug Läden leer. In meinen wilden Träumen würde ich mir wünschen dass Capitaland oder K11 ihre erste europäische Mall + neues Theater bauen (würde bei K11 ins Konzept passen), aber gut...

Um den GoAsia-Supermarkt ist es schade, hoffe mal der wird irgendwo anders seinen Platz finden. Apropos Zukunft des Warenhauses, ich war Teil einer der Fokusgruppen von Galeria, für das neue Konzept das an der Hauptwache umgesetzt wird. Da fielen schon ein paar lustige Beschreibungen in den Diskussionen. Kann mich an einen Teilnehmer aus Berlin erinnern der seinen alten Karstadt folgendermaßen beschrieb:
"Einkauf bei Karstadt ist wie Einwohnermeldeamt. Muss manchmal sein, tut nicht weh, ist aber auch nicht schön"

Die Neuentwicklung dieses großen Blocks ist auf jeden Fall eine große Chance, besser als verstreuter Leerstand und dazwischen hinsiechende Billigläden. Hoffen wir mal dass tatsächlich zeitnah nach Schließung auch was passiert.

Zitat von Mayster

Um den GoAsia-Supermarkt ist es schade, hoffe mal der wird irgendwo anders seinen Platz finden.

An Stelle von GoAsia würde ich sofort schauen, einen anderen Standort zu suchen. In Hannover ist man auch schon in den Strudel von Kaufhof geraten, musste schließen und hat immer noch keinen neuen Standort.
Ein Standort auf Straßenniveau auf der Zeil finden die ganz sicher (stellt sich nur die Frage nach dem Preis). Aber lohnen würde es sich sicher.

Ich dachte ursprünglich das die mit Karstadt/Kaufhof verbandelt sind, weil die in so vielen Karstadt/Kaufhof Häusern zur Untermiete sind, sind aber anscheinend ein eigenständiges Unternehmen. Die Fillialsuche auf der Webseite von GoAsia ist sehr interessant, die haben allein in Berlin ein halbes Dutzend Fillialen. Ist ein recht großes Unternehmen, es sollte also kein Problem für sie sein in der Innenstadt einen neuen Standort zu finden. Zum Beispiel der frühere Lidl/Penny in der Stiftsstraße steht noch leer.

Zu Eigentümern und deren Plänen steht einiges schon im Strang. Es lohnt sich, die älteren Beiträgen zu lesen.

Von der um ein Jahr vorgezogenen Schließung von "Galeria Frankfurt Zeil" wurde auch Albert Sahle überrascht, der Eigentümer des Zebras. Sein Unternehmen befasst sich bereits mit der Planung eines Neubaus anstelle des Warenhauses. Vor 2026 ist mit einer Realisierung aber nicht zu rechnen, denn das Stadtplanungsamt kommt mit dem Bebauungsplanverfahren einmal mehr nicht voran (bekanntlich das Ressort des OB-Kandidaten Mike Josef). Deswegen beabsichtigt Sahle eine Zwischennutzung. Mit einem Interessenten ist er laut Frankfurter Rundschau in Gesprächen. Sollte dies nicht klappen, dürfte ein Leerstand von mindestens zwei Jahren Dauer bevorstehen.

Im FR-Artikel finden sich auch konkretere Ausführungen zu Sahles Plänen, auch wenn es sich vorwiegend um Wiederholungen handelt. Im Erdgeschoss des Neubaus ist demnach Nahversorgung geplant (gemeint ist wahrscheinlich das Untergeschoss, wohl ein Fehler der FR). Im Erdgeschoss sind Flagship-Stores vorgesehen, gedacht ist etwa an Textileinzelhandel. In den Geschossen darüber könnten "teils" Serviced Apartments und Hotels entstehen. Der gemischt genutzte Neubau soll sieben Geschosse erhalten.

An den Mietflächen soll es Sahle zufolge bereits großes Interesse geben. Seiner Ansicht nach ist das Beleg dafür, dass die Zeil nicht tot ist.

Zitat von Wolfman-Al

Ich dachte ursprünglich das die mit Karstadt/Kaufhof verbandelt sind, weil die in so vielen Karstadt/Kaufhof Häusern zur Untermiete sind, sind aber anscheinend ein eigenständiges Unternehmen. [...] Zum Beispiel der frühere Lidl/Penny in der Stiftsstraße steht noch leer.

Die haben in Berlin angefangen - daher so viele Filialen dort. Und Berlin ist ja auch ein klein wenig größer als Frankfurt

Stiftstraße ist gut! Zwar keinen direkten Zugang mehr von der S-/U-Bahn wie jetzt, aber zentral. Und wenn das Edge irgendwann mal kommt, könnte dieser Straßenabschnitt tatsächlich wieder etwas belebter werden. Im Augenblick ja eher so ein "da gehe ich halt mal durch, weil es schneller ist" - Bereich.

Für die Neu-Nutzung des dann leer stehenden Areals frage ich mich: welche Textileinzelhändler sollen denn da rein? Im anderen Strang steht, das Esprit nochmal für zunächst ein Jahr am alten Standort testet. In den letzten Jahren haben doch mehr zu- als aufgemacht. Wenn alle nur noch auf online setzen (und das teilweise mehr schlecht als recht): wer soll denn dann in die Stadt gelockt werden?

Mod - Nachtrag auf Hinweis:

Ja, ich korrigiere mich. Danke für den Hinweis. Es ist nicht Esprit selbst, die nochmal testen (der Strang ist "Zeil-Talk". Nur das Gebäude wird wieder genutzt - zumindest für Pop-up-Stores. Da darf man also gespannt sein, wer diese dann sind.

Wie man so schön sagt: Hermann und Leonhard Tietz werden im Grab rotieren, wenn Sie sehen, was aus Ihren Einkaufspalästen durch jahrzehntelange Managementfehler und bewußte Ignoranz gegenüber der Kernidee des Geschäfts, "alles unter einem Dach" zu bieten, geworden ist. Wer sich noch an 'Hertie Zeil' erinnern kann, und weiß, was dieses Haus damals auf der gleichen (!) Fläche wie der dahinsiechende Karstadt heute an Sortimentsvielfalt und -tiefe zu bieten hatte, wundert sich nicht, daß mit der heutigen einseitigen Ausrichtung auf mäßig attraktive Klamotten und Parfüm kein Stich zu machen ist. Das gebetsmühlenartig wiederholte Argument, das Kaufhaus sei tot, ist lediglich eine Bemäntelung der Unfähigkeit und des Desinteresses. Daß das Konzept Kaufhaus nach wie vor erfolgreich funktionieren kann, zeigen z.B. Breuninger in Stuttgart oder Engelhorn in Mannheim. Aber die Ausrichtung muß stimmen, und das Management ein Gefühl für's Geschäft haben, am besten vor Ort und bei der Sache sein. Daß das bei einem Immobilienkonzern wie Sigma nicht der Fall ist, wen wundert's. Da zählen hauptsächlich die Mieteinnahmen und Grundstückswerte - und die lassen sich deutlich steigern, wenn man die Flächen renditeorientiert neu bebaut - siehe die Ex-Kaufhalle / Sportarena an der Hauptwache, die dem selben Eigentümer gehört. Daß in ein paar Jahren auch die letzte Galeria in Frankfurt dicht macht, ist absehbar. Aber wo kauft man dann so Dinge wie Unterwäsche, Strümpfe, Nähzeug, Küchenartikel, Wecker oder Regenschirme? In Karlsruhe hat Breuninger schon vor vielen Jahren den früheren Hertie übernommen. Mit Erfolg. Ähnliches würde ich mir auch in Frankfurt wünschen. Mal ehrlich: wer braucht noch ein Hotel in der Innenstadt - außer vielleicht der Tourismus- und Kongress-GmbH.