Westend-Center (alias "Hochhaus am Park", alias "160 Park View")

Die Geschichte des Westend-Centers ist wahrscheinlich die bizarrste „Hochhausgeschichte“ in Frankfurt. Sein Bau war Gegenstand zahlreicher Verwaltungs- und Zivilrechtsstreite, eine Kette ineinander verwobener Konflikte zwischen im Wesentlichen drei Beteiligten. In kollektiver Erinnerung blieb die Geschichte eines raffgierigen Spekulanten, der zu lang, zu breit, zu hoch gebaut und dem die Stadt erfolgreich das Handwerk gelegt hat; aber so einfach lagen die Dinge natürlich nicht, die Geschichte war komplex und vielschichtig. Viele Einzelheiten liegen weiter im Dunkeln, die Protagonisten sind verstorben und die Behördenakten größtenteils unzugänglich. Dies sind die bekannten Fakten.

Prolog

Die Geschichte beginnt auf einem leeren Grundstück und der Anstoß, dort ein Hochhaus zu bauen, kam vom Planungsamt. Das Baugrundstück liegt am Nordrand des Westends, wo die Stadt noch nach dem Ersten Weltkrieg ausfranste in Grünland, nicht weit entfernt lag der Affenstein, die Psychiatrische Klinik des Dr. Heinrich Hofmann, die 1930 nach Niederrad umzog. Diagonal durch das Baugrundstück hindurch wäre eine Straße gebaut worden, die im rechten Winkel auf den Grüneburgweg gestoßen wäre, wenn nicht etwas südlich des Affensteins das IG-Farben-Gebäude gebaut worden wäre – an sich unwichtig, spielt aber noch eine Rolle.

Ravenstein-Plan von 1895, Stadtvermessungsamt Frankfurt a.M.

Beckmann-Plan von 1908, gemeinfrei

Durch das IG-Farben-Hochhaus waren jedoch die Ausbaupläne für diesen Teil des Westends obsolet geworden; mit der Verlängerung der Fürstenberger Straße zum Grüneburgweg in den 30er Jahren wurde das Baugrundstück von einem größeren Feld abgetrennt, noch in den 40er Jahren steht in den Adressbüchern an entsprechender Stelle "Feld". Während des Krieges erkor die US-Army das IG-Farben-Gebäude zu ihrem künftigen Hauptquartier und nahm die Gegend vom Flächenbombardement aus. Direkt nach dem Krieg weist das Adressbuch die Fürstenbergerstraße Nr. 235 als "beschlagnahmt" aus, Ende der 40er Jahre wurde das Grundstück erstmals bebaut mit provisorischen Garagen und Baracken für den Fuhrpark des US-Hauptquartiers.

Luftbild von 1927, Stadtvermessungsamt Frankfurt a.M.

Foto: Aero-Lux, mit Genehmigung des ISG Frankfurt a.M.

1964-1968

Die Planung des Westend-Centers begann 1964 und war verknüpft mit der Generaldiskussion über Regional- und Stadtplanung im Allgemeinen sowie Stadtentwicklung und Hochhausbau in Frankfurt im Besonderen. Im Herbst 1964 hatte das Stadtplanungsamt zu einer damals viel beachteten Vortragsveranstaltung geladen, Referenten waren u.a. der Wiener Stadtbaudirektor Koller, Prof. Wilhelm Wortmann, Prof. Egon Eiermann, Dr. Lorenzer vom Sigmund-Freud-Institut, der Hannoveraner Planungsdezernent Hillebrecht, Prof. Bakema aus Rotterdam und einige andere. Die Vorträge interessieren uns hier weniger, wichtig ist der Kontakt, den der Investor Nathan Lieber zu dem Rotterdamer Architekten und Stadtplaner Jacob Berend Bakema (auch Jaap Bakema) knüpfte, um von ihm ein Hochhaus für sein Grundstück Bockenheimer Landstraße 51-53 Ecke Barckhausstraße (heute: Rhein-Main-Center) entwerfen zu lassen.

Bakema entwarf für dieses Grundstück ein größeres „Pilzkopf-Hochhaus“; Pilzkopf deshalb, weil an einem pilzkopfartigen Aufbau auf einem Betonkern die Etagen aufgehängt werden sollten; in Deutschland finden wir ein solches Bakema'sches Pilzkopf-Haus in etwas kleinerer Version in Marl. Die Frankfurter Version war vermutlich deutlich höher.

Für die besagte Ecke konnte sich die Stadtplanung nicht erwärmen, stattdessen brachte die Stadt für seinen Entwurf das leere Grundstück Fürstenbergerstraße 235/Grüneburgweg 102 ins Gespräch. 1964 verkaufte das Bundesvermögensamt das rd. 5.000 m² große Grundstück an den Bauherrn Nathan Lieber - für 350.000 DM, wie die FAZ später spekulierte, das wären 70,00 DM/m² gewesen.

Irgendwann zwischen 1964 und 1966 legte der Bauherr Lieber dem Magistrat den Entwurf des Architekten Jacob Bakema für die Bebauung des Grundstücks vor; er basierte auf dem abgelehnten Entwurf für die Bockenheimer Ldstr. 51. Wir wissen nicht, ob wegen der architektonischen Qualität oder eher wegen der Prominenz des Architekten, jedenfalls sicherte die Stadt dem Bauherrn für ein Bürohochhaus mit Parkdeck und Tennishalle eine GFZ von 6,0 und eine Gebäudehöhe von rd. 90 m zu, was im Verhältnis zur Grundstücksgröße eine BGF von rd. 30.000 m² gewesen wäre.

Fotos: Het Nieuwe Institut, Rotterdam, Bake_PH83_1 und _2

Mit dem Eigentümer der Wolfsgangstraße 156 schloss Lieber einen Nachbarvertrag, der ihm einen Grenzabstand von 8,00 m einräumte, eine entsprechende Einigung mit dem Eigentümer der Fürstenbergerstr. 233 gelang zunächst nicht. Über die Gründe, warum der Bakema-Entwurf nicht verwirklicht wurde, ist nichts bekannt. Vielleicht lag es an der fehlenden Nachbarzustimmung, vielleicht wollte Lieber auch gar nicht selbst bauen, denn sein Grundstück an der Bockenheimer Ldstr. hat er auch verkauft.

- wird fortgesetzt -

Westend-Center II (Fortsetzung)

1969-1970

Etwa Anfang 1969 trat der Ingelheimer Architekt Lothar Posern an Lieber heran, präsentierte ihm ein eigenes Hochhausprojekt und bot ihm an, das Grundstück zu kaufen. Nathan Lieber war anscheinend nicht abgeneigt, aber kurz vor dem Notartermin holte Posern eine Planauskunft der Stadtentwässerung ein und erfuhr, dass diagonal durchs Grundstück ein städtischer Kanal verlief. Er war schon 1913 im Vorgriff auf die oben erwähnten Straßenpläne für die Erweiterung des Westends angelegt worden. Posern kaufte das Grundstück nicht, weil ungewiss war, wann die Stadt den Kanal verlegen und wie lange das dauern würde. Ohne vorherige Verlegung des Kanals war das Grundstück jedoch unbebaubar, tatsächlich wurde der Kanal erst im Frühjahr 1970 verlegt. Über den Architekt Lothar Posern ist bekannt, dass er schwerpunktmäßig in Rheinhessen tätig war. Neben Wohnhäusern und Gewerbebauten hat er für diverse Schulträger über 30 Schulen geplant, in Frankfurt für das Staatsbauamt (Universitätsbauleitung) das Studentenwohnheim Ginnheimer Landstr. 42.

Mit der Zusage über die Ausnutzung verkaufte Lieber das Baugrundstück stattdessen an den Klempnermeister Willi S. Göbel, angeblich für 7,3 Mio DM (1.800 DM/m²), der mit dem Architekten Lothar Posern 1969 einen Bauantrag für dessen Entwurf stellte; sein Projekt nannte er „Unionshaus Westend“.

Göbels bis dahin unbeachtetes Vorhaben rückte schlagartig in den Fokus des öffentlichen Interesses, als ein mit dem Vertrieb beauftragtes Maklerbüro ein Bauschild aufstellen ließ, worauf ein Bürokomplex mit Hubschrauberlandeplatz auf dem Dach zu sehen war, der öffentliche Protest ließ nicht lange auf sich warten; Bauherr Göbel dementierte zwar sofort, er habe dort nie einen Landeplatz für Hubschrauber geplant, es sei einmal mit einer Hotelgesellschaft verhandelt worden, die von einem solchen Landeplatz gesprochen habe. Dieser Gedanke sei dann von einer Frankfurter Maklerfirma aufgegriffen und aufs Bauschild gesetzt worden. Obwohl Göbel das Bauschild nach einigen Tagen wieder entfernen ließ, befeuerte es den Protest im Westend – das war im Juli 1969.

Trotz ihrer Zusage über die Ausnutzung tat sich die Stadt schwer mit der Erteilung der Baugenehmigung. Dazu muss man wissen, dass es das Institut der Bauvoranfrage und des Bauvorbescheids damals noch nicht gab. Erstmals in der Neufassung der HBO von 1977 wurde gesetzlich geregelt, dass einzelne Fragen, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind, vorab beschieden werden können und dass ein solcher Vorbescheid im Baugenehmigungsverfahren bindend ist. Bis dahin gab es, jedenfalls in Frankfurt, eine Praxis schriftlicher Zusicherungen, deren Rechtsnatur, Bindungswirkung und Reichweite aber rechtlich unklar war.

Dass die Stadt dem Projekt aufgrund seiner Größe grundsätzlich widersprechen würde, war eigentlich nicht zu erwarten, denn der Magistrat folgte seit Mitte der 1960er Jahre einem städtebaulichen Leitbild „Urbanität durch Dichte“, das sich im "Fingerplan“ konkretisierte, wonach das Westend City-Erweiterungsgebiet werden sollte. Das Baugrundstück liegt am nördlichen Ende eines kurzen Fingers, der westlich entlang des Reuterwegs vom Rothschildpark zum IG-Hochhaus reichte.

Grafik: Historisches Museum Frankfurt a.M.

Allerdings geriet der Magistrat wegen seiner Bau- und Planungspolitik zusehends unter Druck. Die außerparlamentarische Opposition in Gestalt der Aktionsgemeinschaft Westend (AGW), die sich just im Sommer 1969 als eingetragener Verein konstituiert hatte, protestierte lautstark und öffentlich vor allem gegen Leerstand und Abriss gründerzeitlicher Häuser, was überall im Westend in vollem Gang war. Kritiker gab es auch in der SPD und im Stadtplanungsamt. So begann der Magistrat herumzueiern: einerseits gab es die früher gegebene schriftliche Zusage zur Ausnutzung des Grundstücks und eine Bauaufsicht, die mit dem Vorhaben eigentlich kein Problem hatte, andererseits gab es Erklärungen des Planungsamtes, man müsse die vom Antragsteller beantragte Höhe des Bauwerks von rd. 90 m ebenso sorgfältig prüfen wie die Frage der Abstände zu benachbarten Gebäuden.

Da es noch keinen qualifizierten Bebauungsplan gab, war das Göbel’sche Bauvorhaben nach § 34 BBauG (damals hieß es noch Bundesbaugesetz) zu beurteilen. Danach war es nur zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügte - was es natürlich nicht tat, weder nach Art der Nutzung (Bürohochhaus im Wohngebiet), noch nach dem Maß der Nutzung (27 Stockwerke in einer 4-5-geschossigen Umgebung), auch GFZ und GRZ sprengten den Rahmen. Ein weiteres Problem waren die damaligen HBO-Regeln zum Grenz- und Gebäudeabstand, die eine Hochhausbebauung im Grunde ausschlossen. Der Grenzabstand betrug danach das „Einfache der Höhe der Außenwand“ (1 H, heute 0,4 H); bei den geplanten rd. 90 m Gebäudehöhe also 90 m Grenzabstand; Ausnahmen waren zulässig, jedoch war beim höchsten notwendigen Fenster des Nachbarn ein bestimmter Lichteinfallwinkel zu wahren. Das hieß im Grunde, das Unionshaus konnte eigentlich nicht rechtskonform errichtet werden, weder wahrte es die erforderlichen Abstände noch fügte es sich in die nähere Umgebung ein. Die Bauaufsicht scherte sich darum nicht, nach den internen Richtlinien für Befreiungen wurde § 34 BBauG exzessiv ausgelegt und bei den Abständen genügte es nach damaliger Praxis, wenn die Nachbarn zustimmten.

Göbel wollte sofort bauen und beklagte, sein Bauantrag laufe bereits seit 1966 (obwohl er erst 1969 gekauft hatte!), er hätte längst vermieten können, wenn man ihn nur bauen lasse. Er habe das Grundstück unter der Voraussetzung erworben, dass die Ausnutzung so hoch sei, wie seinerzeit zugesichert. Die Büroräume sollten eine Gesamtfläche von annähernd 25.000 m² haben. Außerdem seien zwei Tiefgeschosse sowie ein Parkdeck und eine Tennishalle im Sockel vorgesehen. Die absolute Nutzfläche ist gegenüber dem Bakema-Entwurf weniger geworden, weil Göbel zur Arrondierung der öffentlichen Gehwege ein paar Hundert Quadratmeter an die Stadt abgeben musste.

1970-1972

Ende 1969 erteilte die Stadt für das Westend-Center – wie es jetzt offiziell hieß - eine erste Teilbaugenehmigung zumindest für die Herstellung der Baugrube, so dass Göbel und seine Baufirma, die Hoch-Tief AG, Ende 1969 oder Anfang 1970 mit der Einrichtung der Baustelle begannen. Richtig loslegen konnten sie aber noch nicht, da die Verlegung des schon erwähnten Kanals erst im Frühjahr 1970 abgeschlossen wurde. Dafür hatten sie Zeit für eine Umplanung: wie beim Shell-Hochhaus am Nibelungenplatz sollte aufgrund des SchutzbauG – es herrschte Kalter Krieg - auch im Westend-Center Luftschutzräume eingebaut werden (dafür gabs eine besondere steuerliche Förderung). Aus irgendwelchen technischen Gründen ist der Schutzraumbau aufgegeben worden, allerdings erst nachdem in Vollzug der ersten Teilbaugenehmigung in den Untergeschossen schon Technikräume für die Schutzräume eingebaut worden waren (Maschinenraum Lüftung, Trinkwasserspeicher usw.). Dadurch stand in den Untergeschossen weniger Platz für Kfz-Stellplätze zur Verfügung, weshalb die fehlenden Stellplätze in einem der Sockelgeschosse anstelle der Tennishalle nachgewiesen wurden – ein fataler Fehler, wie sich schnell herausstellte. 1970 jedenfalls startete Hoch-Tief die Rohbauarbeiten aufgrund weiterer Teilbaugenehmigungen und konnte das Jahr 1971 hindurch unbehelligt bauen.

Foto: ISG Frankfurt a.M., Sig. S7C Nr. 1998-20472, 1971, mit Genehmigung

Im Januar 1972 stand ein Wechsel im Amt des Planungsdezernenten an. Hans Kampffmeyer, ein Befürworter des Fingerplans und der bisherigen Planungspolitik, schied turnusgemäß als Stadtrat aus dem Amt. Ihm folgte Hanns Adrian nach, er stand der bisherigen Baugenehmigungs- und Planungspraxis kritisch bis ablehnend gegenüber – schlecht für Göbel. Als am 26.1.1972 (kurz vor Adrians Amtsantritt) die endgültige Baugenehmigung erteilt wurde, waren bereits 13 Geschosse des einen und 17 Geschosse des anderen Turms erstellt. Inzwischen hatte die öffentliche Auseinandersetzung um die Bau- und Planungspolitik und den spekulativen Abriss gründerzeitlicher Westend-Villen an Schärfe zugenommen, im Herbst 1970 waren erstmals in der Bundesrepublik leerstehende Häuser besetzt worden (Corneliusstr. 24, Liebigstr. 20, Eppsteiner Str. 47). Im Juni 1972 war der Rohbau fast fertig, die Türme hatten ihre endgültige Höhe erreicht. Aktivisten der AGW vermassen den Rohbau des Westend-Centers und befanden ihn für zu hoch. Die Bauaufsicht bestätigte die Messung und verfügte am 15.6.1972 die Einstellung der Bauarbeiten mit der Begründung, die genehmigte Höhe der Decke des 27. OG von 88,6 m sei um 5,80 m überschritten worden.

Göbel erhob Widerspruch, der aufschiebende Wirkung hatte, und baute weiter. Also erließ die Stadt am 9.10.1972 ein neues Bauverbot, versah es mit Sofortvollzug und drohte Zwangsgeld für den Fall der Zuwiderhandlung an – ohne Erfolg, das Verwaltungsgericht hob die Verfügung auf. Göbel wies nach, dass die geänderte Bauhöhe auf eine geänderte Deckenkonstruktion zurückzuführen sei und nicht zu Mehrflächen führte. Das Verwaltungsgericht fand, nachdem die Stadt bereits 27 Stockwerke genehmigt habe, sei nicht recht einsehbar, welche zusätzliche Beeinträchtigung ein Höhenunterschied von 1-2 m nach sich zöge.

(wird fortgesetzt)

Westend-Center III (Fortsetzung)

1973 - 1975

Getrieben vom öffentlichen Protest ließ die Stadt nicht locker. Aus den Akten kramte die Bauaufsicht ein Schreiben des Stadtplanungsamtes hervor, wonach schon im Dezember 1970 bekannt war, es werde länger und breiter gebaut als genehmigt. Damals hatte sich die Bauaufsicht nicht darum geschert, dort war eh herrschende Meinung, hätte Göbel von vornherein die größeren Maße in seinen Bauantrag geschrieben, wären sie ihm fraglos genehmigt worden, deshalb war es nicht weiter verwunderlich, dass der Vermerk bei der Erteilung der weiteren Teilbaugenehmigungen unbeachtet geblieben war.

Der neue Dezernent machte Druck und plötzlich waren die Erkenntnisse aus dem Planungsamt gut genug, die Schmach der gerichtlichen Niederlage zu tilgen: am 5.2.1973 wurde erneut die Baueinstellung verfügt mit der Begründung, statt genehmigter 22,40 x 22,40 m betrage die Grundfläche der Türme 24,52 x 24,52 m pro Geschoss oberhalb des 3-geschossigen Sockels, was zu einer erheblichen Überschreitung der genehmigten GFZ von 5,97 führe, welche jetzt 6,98 betrage.

Das Verwaltungsgericht bestätigte am 16.3.1973 das Bauverbot, zwar konnte es die städtische Berechnung der GFZ nicht nachvollziehen - die Stadt hätte nach Auffassung des Gerichts auch die drei Geschosse des Sockels mitrechnen müssen, was von vornherein zu einer GFZ von 8,0 geführt hätte - aber weil die Bauausführung nicht den genehmigten Plänen entspreche, sei das Bauverbot rechtens; dem folgte mit Beschluss vom 18.5.1973 auch der HessVGH, allerdings mit einer anderen, für die Stadt wenig schmeichelhaften Begründung: die nach der Genehmigung allein maßgeblichen Maßzahlen in den Bauunterlagen stimmten nicht mit den dazu gehörenden Bauzeichnungen für das tatsächlich errichtete Gebäude überein, folglich sei die Baugenehmigung nichtig, und nichtig bedeutet: nicht vorhanden. Die Stadt konnte jetzt nicht mehr auf Göbel zeigen, er habe gegen die Baugenehmigung verstoßen - es gab gar keine; sehr peinlich für die Stadt. Ob Göbel gegen die Baugenehmigung verstieß oder ob es gar keine gab, die Folge war dieselbe: die Bauarbeiten wurden auf unbestimmte Zeit eingestellt. Ein Grund für das Chaos in den Akten dürfte auch daran gelegen haben, dass Göbel in kurzer Zeit mehrfach die Architekten und Tragwerksplaner gewechselt hatte und keiner mehr den rechten Überblick über den Planungsstand zu haben schien. Auch die Hoch-Tief AG scheint mit der Baueinstellung ihre Tätigkeit für Göbel eingestellt zu haben

Foto: Klaus Meier-Ude, ISG FRankfurt a.M., mit Genehmigung

Das auf 1973 datierte Foto zeigt den Bauzustand im Herbst oder Winter 1973 (Bäume unbelaubt), die Türme stehen, die Sockelgeschosse noch nicht. Der Baukran zeigt das Logo der Fa. Peter Büscher & Sohn aus Münster.

Die Überschreitung der Gebäudehöhe und die Vergrößerung der Grundfläche der Obergeschosse soll zu einer Mehrfläche von über 4.000 m² geführt haben. Baudezernent Adrian rechnete vor, dass dies der Fläche von sieben Geschossen entspreche, um die Göbel seinen Turm kürzen solle. Die Bauaufsicht schlug alternativ vor, die Fassade oberhalb des 3. OG zurückzusetzen, wodurch in jeder Etage ein umlaufender Balkon entstünde. Göbel lehnte ab. Stattdessen bot er an, 25 Zweizimmerwohnungen im Sozialen Wohnungsbau zu errichten, wahlweise ein Altenheim; ferner bot er an, ein Grundstück in Höchst mit 30 Einzimmer-Appartments an eine gemeinnützige Institution abzutreten. Das wiederum lehnte die Stadt ab, Adrian wurde mit der Forderung zitiert, die geförderten Wohnungen an Ort und Stelle im Westend Center selbst zu bauen, die Bauaufsicht belehrte ihn aber, dass dies u.a. wegen mangelnder Belichtung und Belüftung der Wohnungen an der Bauordnung scheitere.

Am 14.1.1974 schloss die Stadt mit Göbel einen außergerichtlichen Vergleich. Danach wurde die Baugenehmigung vom 26.1.1972 einvernehmlich aufgehoben und die Fassade in den Obergeschossen oberhalb des 3. OG sollte um 0,75 m zurückgesetzt werden. Ferner zahlte Göbel – natürlich „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ - ein „Ersatz-Bußgeld“ von 1,0 Mio DM. Die Bauaufsicht war Göbel gegenüber milder gestimmt als der Dezernent, denn die Zurücksetzung der Fassaden um 0,75 m berücksichtigte, dass im Innern hinter der Fassade unterhalb der Fensterbrüstungen die Klimaanlage und die Heizkörper umliefen, deren Grundflächen von mindestens 0,5 m Tiefe sie freundlicherweise auf die zu tilgende Mehrfläche von 4.000 m² angerechnet haben. Im Gegenzug erteilte die Stadt dann am 8.2.1974 eine Baugenehmigung - nur: sie war für Göbel nutzlos.

Denn inzwischen hatte Göbel neben der kritischen Öffentlichkeit und den Hardlinern in der Verwaltung ein weiteres Problem, und zwar in der Person seines Rechtsvorgängers Nathan Lieber, der ihm den Bauplatz verkauft hatte. Lieber hatte inzwischen das Nachbargrundstück Wolfsgangstraße 156 erworben und als dessen Eigentümer ging er nachbarrechtlich gegen Göbel vor, weil der den Grenzabstand von 8,00 m, den Lieber selbst noch mit dem früheren Eigentümer der Nr. 156 vereinbart hatte, um etwa 3,00 m unterschreiten wollte; und gegen die Stadt, die ihm das genehmigt hatte; es entstand eine komplizierte Konfliktlage.

Der Grund für den Ärger des Nachbarn war die oben erwähnte Umplanung. Zur Erschließung der zusätzlichen Stellplätze in den „Plattengeschossen“ (so genannt wegen der Verkleidung aus großflächigen Aluminiumplatten) sollten in der 8,00 m breiten Abstandsfläche Zu- und Abfahrtsrampen gebaut werden, wodurch der Gebäudeabstand auf ca. 5,00 m schrumpfen würde. Göbel und Lieber gerieten darüber in heftigen Streit und trugen ihre Differenzen fortan vor Gericht aus.

Die Plattengeschosse:

Foto: Thomas Busch, 1979

Göbel hatte in der Wolfsgangstraße 156 sein Bauleitungsbüro untergebracht, ob vor oder nach dem Erwerb durch Lieber, wissen wir nicht. Aufgrund der Baueinstellung im März 1973 dürfte Hoch-Tief die Büros bereits geräumt haben. Sicher ist, die Nr. 156 stand seit dem 1.4.1973 leer. Lieber verklagte den Bauherrn Göbel auf Räumung und Herausgabe der Nr. 156 sowie auf Zahlung von 12.000 DM Schadenersatz. Nach einem vor dem OLG Frankfurt geschlossenen Vergleich, gab Göbel die Liegenschaft heraus und zahlte 8.000 DM an Lieber.

Foto: ISG Frankfurt a.M., 1978, mit Genehmigung

Eine weitere Klage erhob Lieber, weil Göbel den Baugrubenverbau seines Hochhauses ohne Genehmigung des Nachbarn im Untergrund des Grundstücks Wolfsgangstr. 156 verankert hatte; Lieber wollte Schadenersatz für bestehende und künftige Schäden. Dieser Prozess zog sich lange hin und endete allem Anschein nach 1978 mit einem außergerichtlichen Vergleich, von dem noch die Rede sein wird; aber es kam noch schlimmer.

Nathan Lieber erhob nämlich auch noch Widerspruch auch gegen die Baugenehmigung, welche die Stadt aufgrund des mit Göbel geschlossenen Vergleichs unter dem 8.2.1974 erteilt hatte. Dieser hatte nach damaligem Recht keine aufschiebende Wirkung, weshalb er in einem Eilverfahren vor dem Verwaltungsgericht die Stadt verpflichten wollte, Bauarbeiten bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung über seinen Widerspruch einzustellen; und er obsiegte. Das Verwaltungsgericht hielt nicht nur die Unterschreitung des Grenzabstandes durch die Zufahrtsrampe in die Plattengeschosse für rechtswidrig, sondern die Baugenehmigung insgesamt, weil sich das Westend-Center nach Art und Maß nicht in die nähere Umgebung einfüge. Mit Widerspruchsbescheid vom 1.12.1976 gab die Stadt dem Bauherrn Göbel u.a. auf, die Plattengeschosse zu den östlichen Nachbargrundstücken zwecks Schall- und Blendschutzes zu verschließen. Eine bereits vorhandene Ausfahrt der Tiefgarage sei tunnelartig einzuhausen. Lieber war unzufrieden und legte nach: er erhob Klage gegen die Stadt mit dem Antrag, dem Bauherrn über die erteilten Auflagen hinaus aufzugeben, die Zufahrtsrampen für die Plattengeschosse auf die Südseite des Hochhauses in die Wolfsgangstraße zu verlegen. Im Oktober 1979 wies das Verwaltungsgericht die Klage ab und nach Zurücknahme der Berufung ist der Bauschein vom 8.2.1974 mit den Modifikationen durch den Widerspruchsbescheid Ende 1979/Anfang 1980 unanfechtbar geworden.

(wird fortgesetzt)

Westend-Center IV (Fortsetzung und Schluß)

1976-1979

Inzwischen hatte sich wegen Ölkrise und Rezession auch der Immobilienmarkt in Frankfurt eingetrübt, das Selmi-Hochhaus und das FBC z.B. standen leer, die Wohnungen im Sonnenring waren unverkäuflich. Wegen der Stellplätze in den attraktiven Flächen des 1. und 2. OG war das Westend-Center schon gar nicht zu vermarkten. Göbel beklagte einen Mietausfall von rd. 500.000 DM pro Monat und natürlich wuchsen seine Schulden bei den Banken angesichts von Darlehenszinsen von über 10% p.a. rapide an.

Göbels Hauptgläubiger waren die Frankfurter Hypothekenbank mit 30 Mio DM und die Pfälzische Hypothekenbank mit 15 Mio DM, zuzüglich Zinsen. Der Spiegel schrieb, am Schluss soll das Grundstück mit Grundschulden von 162 Mio DM belastet gewesen sein.

Am 23.2.1977 erging auf Antrag der Pfälzischen Hypothekenbank der Beschluss zur Zwangsversteigerung. Das im Auftrag des Vollstreckungsgerichts erstellte Verkehrswertgutachten ermittelte einen Verkehrswert von 49 Mio DM; würden noch rd. 13 Mio DM in den Endausbau investiert, betrüge der Verkehrswert 63 Mio DM. Der Gutachter schrieb aber auch, dass die Immobilie (Mitte 1977) praktisch nicht vermietbar sei, bei einem Leerstand von insgesamt rd. 300.000 m² Bürofläche sei für die nutzbaren 16.000 m² Bürofläche im Westend Center eine Nachfrage so gut wie nicht vorhanden. Beim ersten Versteigerungstermin am 15.12.1978 war noch nicht einmal auf das Mindestgebot von 12,5 Mio DM geboten worden.

Im April 1979 meldete die FAZ, die Frankfurter Hypothekenbank plane, selbst in das Westend-Center einzuziehen. Trotz ungelöster Stellplatzfrage hatte Göbel den Innenausbau fortsetzen dürfen, die FAZ schrieb von einem bis auf wenige Etagen bezugsfertigen Bau. Die Stadt lehnte es ab, der Umnutzung der Sockelgeschosse zuzustimmen, erstens war noch die Lieber’sche Klage gegen die Baugenehmigung anhängig, zweitens konnten die erforderlichen Stellplätze an anderer Stelle nicht nachgewiesen werden und drittens würde dies die GFZ weiter erhöhen. Inzwischen war nämlich am 9.5.1978 der Westend-Bebauungsplan B 320 in Kraft getreten. Er sah vor, dass gemäß § 21a BauNVO1968 die Flächen der Parketagen in den Plattengeschossen nicht auf die GFZ angerechnet werden, würde man sie in Bürofläche umwidmen, müssten sie aber angerechnet werden.

Um den B 320 war lange gerungen worden, er sollte die Situation im Westend befrieden; diesem Zweck dienten auch die textlichen Festsetzungen in puncto Stellplätze und Sockelgeschosse. Dass die Stadt ausgerechnet das Westend-Center von den Beschränkungen des frischen B-Plans gleich wieder befreien würde, und die Umnutzung der Plattengeschosse bewilligen würde, war politisch undenkbar.

Grafik: Auszug aus dem B-Plan 320, Stadtplanungsamt Frankfurt a.M.

Aus demselben Grund und wegen der finanziellen Forderungen der Gläubigerbanken war auch die erstmals 1979 geäußerte Idee, die Immobilie in ein Appartementhaus umzuwandeln, zum Scheitern verurteilt. Im September 1979 schließlich hat die Frankfurter Hypothekenbank das Gebäude für 77 Mio DM selbst ersteigert – und ist nicht eingezogen. Danach wurde es wieder lange Zeit ruhig um das Objekt.

1980-1987

Dass die Stadt gegenüber Göbel hart blieb, wird auch daran gelegen haben, dass Göbel keine Ruhe gab. Im Zusammenhang mit der Erteilung des Bauscheins hatte Göbel eine Amtshaftungsklage erhoben, die ebenso erfolglos blieb wie sein Versuch, vor dem Verwaltungsgericht die Rückzahlung des „Ersatz-Bußgeldes“ von 1 Mio DM zu erreichen. In der am 20.10.1980 erhobenen Erstattungsklage hat er sich darauf berufen, die Stadt Frankfurt habe ihren Teil der Vereinbarung von 1973 nicht erfüllt, denn entgegen aller Absichtserklärungen habe er nicht weiterbauen können. Die Stadt argumentierte, da er nicht umgeplant habe, um die modifizierenden Auflagen aus dem Widerspruchsbescheid zu erfüllen, habe er es selbst zu vertreten, dass sein Vorhaben nicht bezugsfertig würde, Göbel scheiterte erneut.

Foto: Thomas Busch, 1980

1981 ist das Westend Center an eine „Hochhaus am Park“ THG Grundstücks- Anlagen-Verwaltungs GmbH & Co KG übertragen worden. Persönlich haftende Gesellschafterin war die THG Grundstücks- Anlagen-Verwaltungs GmbH, Kommanditisten waren mit je 50.000 DM die Eheleute Willi und Sigrid Göbel. An ihre Stelle traten in kurzer Folge mehrere Bauträger- und Investmentgesellschaften, die das Eigenkapital der Gesellschaft aufstockten – die Ära Göbel war beendet. Ende 1982 übernahm eine Münchener Bauträgergesellschaft die Regie und firmierte später um in „BPG Bauträger- und Projektierungsgesellschaft mbH & Co 'Hochhaus am Park' KG“. Sie gab an, das Gebäude für 70 Mio DM erworben zu haben und weitere 70 Mio DM für den Umbau aufwenden zu wollen.

Foto: Wilhelm Ulrich, 1982, ISG Frankfurt a.M. Sig. S7FR Nr. 12583, mit Genehmigung

Das Frankfurter Büro ABB Architekten – Hanig, Scheid, Schmidt schlug der Stadt vor,

- die Tiefgarage bis unter die Simon-Bolivar-Anlage zu erweitern, um die Stellplätze aus dem 1. und 2. OG herauszubekommen,

- die TG-Zufahrt von der Wolfsgangstraße in die Fürstenbergerstraße zu verlegen,

- die sog. Plattengeschosse größtenteils abzureißen, zum einen, um darunter die Tiefgarage auf 301 Stellplätze vergrößern zu können, zum anderen um die insgesamt von Göbel zu viel gebaute Geschossfläche zu reduzieren.

Dadurch entstand die etwas merkwürdig anmutende Abschrägung der restlichen Sockelgeschosse, es ermöglichte aber, dem Gebäude eine glatte Fassade zu verpassen und die unsäglichen umlaufenden Balkone aufzulösen, die durch Zurücksetzung der Fensterflächen um 0,75 m entstanden waren. Dem Vorschlag des Magistrats, die hierfür erforderlichen Befreiungen vom B 320 zu bewilligen, stimmte die StVV im August 1983 ebenso zu, wie dem Verkauf von rd. 1.100 m² öffentlicher Fläche auf der Westseite, um die TG erweitern zu können. Der Umbau zog sich bis 1985 hin.

Im Sommer 1987 übernahm die Allianz Lebensversicherung AG alle Kommanditanteile und löschte die „Hochhaus am Park KG“. Eigentümer wurde eine zum Allianz-Konzern gehörende Asset-Management Gesellschaft aus Amsterdam.

Foto: Schmittchen

Just zu dieser Zeit wurde Göbel von seinem alten Streit mit Nathan Lieber eingeholt. Wie schon erwähnt, hatten sich Lieber und Göbel in der Schadenersatzsache außergerichtlich geeinigt. Im Vergleich war anscheinend auch vereinbart worden, eine Penthouse-Wohnung in Cannes, die den Göbels gehörte, auf Nathan Lieber zu übertragen; das war am 27.4.1978. Tatsächlich nutzte Lieber die Wohnung vom 1. Juni 1978 bis zum 30. April 1987. Als sein Sohn nach dem Tod des Vaters das Grundbuch in Cannes berichtigen wollte, stellte er fest, dass sein Vater nie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen worden war. Unter Berufung auf den alten Vergleich verklagte Norbert Lieber die Eheleute Göbel auf Abgabe der für die Eigentumsübertragung erforderlichen Willenserklärung. Das Landgericht Frankfurt wies die Klage 1989 ab, weil der Vergleich von 1978 wegen Formmangels nichtig sei; das Eigentum an Wohnungen und Grundstücken könne wirksam nur durch notarielle Beurkundung übertragen werden. Auf die Widerklage der Eheleute Göbel, die von Lieber eine Nutzungsentschädigung von über 660.000 DM für die fast 9-jährige Nutzung der Wohnung verlangten, verurteilte es Lieber auf Zahlung einer Entschädigung von rd. 200.000 DM.

Beide Parteien gingen in Berufung, Lieber mit dem Argument, die deutschen Gerichte seien nicht zuständig, sondern das für Cannes zuständige französische Gericht; die Göbels wollten weiterhin eine höhere Nutzungsentschädigung. Dass wir überhaupt davon wissen, beruht auf einer EuGH-Entscheidung von 1992, der auf Antrag des OLG Frankfurt zu klären hatte, ob für die Entschädigungswiderklage das OLG Frankfurt zuständig sei oder das französische Gericht; und darauf, dass der EuGH seine Entscheidungen in der Regel unter Nennung der Parteinamen veröffentlicht. Wir wissen nicht, wie's ausging, nur dass der EuGH das OLG Frankfurt für zuständig erklärte.

2010 erhielt das Hochhaus am Park ein Facelift, nachdem sich einige Fassadenplatten gelöst hatten. Dieser Bericht endet damit, dass 2016 das Hochhaus am Park an eine HAP GmbH & Co KG verkauft wurde, die das Gebäude in Wohnungseigentum aufteilte und derzeit dabei ist, das Bürohochhaus in ein Wohngebäude umzubauen, bestens dokumentiert in diesem Forum.

Bleibt noch die Frage, warum das alles so kommen musste. Schwer zu sagen, aber in der Rückschau dürfte ein wesentlicher Grund in der Person und Persönlichkeit des Bauherrn gelegen haben; anders ist der hohe Verschleiß an Planern und Architekten nicht zu erklären. Fehlplanung und Managementfehler trugen dazu bei wie seine Uneinsichtigkeit und die Unfähigkeit zum Kompromiss, Göbel sah sich vornehmlich als Opfer. Auf Seiten der Stadt waren die Fehler des Bauherrn eine Steilvorlage, an ihm ein Exempel zu statuieren und damit auf den öffentlichen Protest im Westend einzugehen. Wer weiß, hätte Göbel rechtzeitig an die SPD gespendet, wäre es vielleicht anders gekommen. Schließlich haben der Immobilienmarkt und die hohen Bauzinsen Göbel den Rest gegeben.

Nachtrag

Im Institut für Stadtgeschichte findet sich noch das Bild eines weiteren Architekturmodells des Westend-Centers. Der Rechteinhaber hat zugestimmt, das Foto hierzu zeigen:

Foto: Albert van Teeffelen, mit freundlicher Genehmigung

Es ist leider nicht vermerkt, wessen Entwurf das Modell zeigt. Es könnte aber sein, dass es sich um den ursprünglichen Entwurf des Architekten Lothar Posern handelte, aber: es ist nur eine Vermutung. Der verstorbene Fotograf war der Haus- und Hof-Fotograf der Baufirma Peter Büscher & Sohn aus Münster, die die Plattengeschosse des Westend-Centers errichtet hat.