Einige hatten es schon vermutet bzw. den Flurfunk mitgehört: Einen 107.000 qm großen Teil des insgesamt 242.000 qm großen Neckermann-Areals in Fechenheim (siehe Karte) hat die türkische Eigentümerin Servet (eine Sinpas-Tochter) wohl an Interxion verkauft. Dort werden also weitere Rechenzentren entstehen. Der Kaufpreis sei mit 170 Mio. Euro "horrend" hoch, wie es heißt. Ebenso hoch wie die Rendite, die sich ergibt, wenn man das mit dem Kaufpreis 2014 vergleicht: 60 Mio. Euro für das gesamte Grundstück. (Q)
Ex-Neckermann-Areal: Digital Realty baut "Digital Park Fechenheim"
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Was der Artikel leider nicht verrät, ist das Datum des Geschäfts. ich vermute vor dem 4.2.2020. Warum? Die Vorkaufssatzung Nr. 5, die der Magistrat im vergangenen Jahr auf den Weg gebracht hatte, ist durch Bekanntmachung am 4.2.2020 in Kraft getreten. Daraus folgt, vor diesem Datum gab es, anders als der verlinkte Artikel suggeriert, kein allgemeines Vorkaufsrecht nach § 24 BauG, weil dessen Voraussetzungen (noch) nicht vorlagen. Um die Folgen dessen zu mindern hat die Stadt zur Schaffung eines besonderen Vorkaufsrechts nach § 25 BauGB ihre Vorkaufssatzung Nr. 5 auf den Weg gebracht. Dass die Stadt nicht zum Zuge kam, hat also eher nichts mit dem Preis zu tun. Läge der Kaufpreis nämlich deutlich über dem Verkehrswert, hätte die Stadt nach § 28 Abs. 3 BauGB zum Verkehrswert ausüben können.
Die Meldung des DEAL-Magazins lässt zwei Deutungen zu: (a) entweder hat die Stadt im Hinblick auf das Datum einen Wettlauf verloren oder (b) sie war nicht erpicht auf die Flächen. Als Optimist gehe ich mal von (b) aus, weil Interxion keine 170 Mio € ausgeben würde, wenn sie nicht sicher sind, dort auch kurzfristig bauen zu können; sie werden ihr Vorhaben schon vorab mit der Stadt abgesprochen haben. Variante (a) könnte als ein unfreundlicher Akt verstanden und mit einer Veränderungssperre beantwortet werden (vgl. altes PP). Einer daraus folgenden Hängepartie wird sich Interexion nicht ohne Not aussetzen wollen.
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Der Kaufpreis sei mit 170 Mio. Euro "horrend" hoch, wie es heißt.
Die aktuelle Bodenrichtwertkarte weist 230 €/m² aus. 170 Mio € für 107.000 m² wären über 1.580 €/m², fast das 7-fache des Bodenrichtwertes, wobei der Bodenrichtwert natürlich nicht der Verkehrswert ist, aber sicher auch nicht ein Mehrfaches dessen. Zum Vergleich: Skyline-Plaza und EZB-Gelände stehen mit 1.800 € in der Richtwertkarte, die höchsten Bodenrichtwerte für Gewerbeflächen an der Hanauer ldstr. liegen mit 1.100 €/m² im Bereich Osthafenplatz/Schwedlerstraße.
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Interxion bestätigt die Kaufverhandlungen und die Flächengröße offiziell, sagt aber nichts zu weiteren Details. Aus der Politik ist zu hören, dass man mit Interxion im Gespräch sei, was letztlich nicht sehr viel heißen muss. Sprechen müsste man schließlich auch in dem Fall, wenn das Gelände weggeschnappt worden wäre.
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Interxion hat die Unterstützung des Planungsdezernats für seine Pläne. Eine ziemliche Überraschung ist, dass auch das denkmalgeschützte Hauptgebäude zum Rechenzentren werden könnte, als Teil eines größeren Clusters. Den diesbezüglich zu erwartenden Forderungen des Denkmalamts will Interxion weit entgegenkommen, heißt in einem gerade erschienenen Artikel der FAZ (leider Paywall). Das Landesdenkmalamt, dessen Zustimmung ebenfalls erforderlich ist, sieht die Pläne indessen kritisch und beabsichtigt Ensembleschutz.
Hinsichtlich der Stromversorgung plant Interxion eine Zusammenarbeit mit Alessa und dem benachbarten Industriepark. Eben dort befinden sich auch potentielle Störfallbetriebe, welche die Neuentwicklung des Neckermann-Areals aufgrund der Seveso-Richtlinien stark einschränken. Rechenzentren sind von solchen Beschränkungen nicht betroffen.
Das riesige Hauptgebäude wurde zwischen 1958 und 1961 nach einem Entwurf des Architekten Egon Eiermann gebaut. Bis zur Einstellung des Betriebs befand sich hier unter anderem die Kommissionierung der Versandhausware. Nochmals das aus dem Jahr 2012 stammende Pressefoto der seinerzeit noch existierenden Versandhandelsgesellschaft (damals hatte ich mich auch an einen Lageplan gewagt).
Foto: Neckermann
Von Südwesten und von der BLG Logistic Group ein weiteres Presse-Luftbild aus demselben Jahr, auch an anderer Stelle schon einmal gezeigt:
Bild: BLG Logistic Group
PS: Weil nun auch bauliche Aktivitäten zu erwarten sind, habe ich die jüngsten Beiträge in einen neuen Projektstrang geschoben. Zahlreiche ältere Postings zu diesem Thema bleiben im Thread "Frankfurter Immobilienmarkt", um diesen nicht unnötig durcheinander zu bringen.
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Die Aussicht auf bauliche Massnahmen nährt die Hoffnung, mit Unterstützung der Denkmalpflege den ursprünglichen Charakter der Gesamtanlage (die die Gebäude der Hauptverwaltung mit den Rolltreppentürmen, des Kesselhauses und der Nebengebäude sowie die Umgebungsgestaltung einbezieht) wieder herauszuarbeiten. Auch wenn zahlreiche An- und Umbauten die ursprüngliche architektonische Qualität kaum mehr erkennen lassen, kann man mit einer Reihe gezielter einzelner Massnahmen eine zusammenhängende Remineszenz an den Entwurf herausarbeiten. Es wäre eine grosse Chance, die besondere Qualität dieses einzigartigen Denkmals der Nachkriegsmoderne wieder anschaulich zu gestalten. (Vielleicht liesse sich in der kleinen Waschhalle (nahezu original erhalten) sogar eine Dauerausstellung zu dem Eiermannbau realisieren). Die Nutzung als Rechenzentrum ist insofern interessant, als das 'elektronische Gehirn' der einzigartigen Maschinerie 1960, der IBM 7070, auch die Logistik revolutionierte. Der Eiermannbau markiert damit den Einstig in das 'digitale Zeitalter'...
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Neckermann-Areal (war gestern) - Digital Park Fechenheim (ist morgen)
Mitte Februar wurde hier im DAF bekannt das Interxion vom Sinpas-Konzern 11 ha des 24 ha großen Neckermann-Areals inkl. dem denkmalgeschützten Egon-Eiermann-Bau erwarb. Kolportiert wurde ein Kaufpreis von etwa 160 Mio. EUR. Ferner wurde gemutmaßt das Sinpas zw. 50-60 Mio. für das gesamte Areal bezahlt haben soll.Gestern berichtete die FAZ von einer Pressekonferenz auf der Interxion erste Planungsideen für den neuen 'Digital Park Fechenheim' vorstellte welcher voraussichtlich ein Investitionsvolumen von mehr als 1 Mrd. EUR haben wird. Baubeginn soll in 2021 und Bauende bis 2028 sein. Im Endzustand sollen 180 MW Strom verbraucht werden. Die Abwärme möchte man zum Beheizen nutzen möglicherweise später einmal Wasserstoff als Kraftstoff für die Notstromaggregate. Ob dieser aus dem nahen Chemiepark kommt darüber verrät der Bericht nichts. Auch die Idee eines Gründerzentrums und Internetmuseums wurde artikuliert. Wenig überraschend ist das wohl um die 100 MA dort mal arbeiten könnten.
Erhalten bliebe der Eiermann-Bau einschließlich dem Kesselhaus und Kraftwerk. Abgerissen würde eine dazwischen befindliche Lagerhalle damit Platz u.a. für eine grüne Sichtachse entstünde. Der westliche Flügel des Baues inkl. der Kantine bliebe erhalten wohingegen im östlichen Flügel die Zwischendecken zurückgebaut würden damit dort ein Gebäude im Gebäude Platz hätte. Die 1.000 Fassadenfenster und ein Innenhof blieben auch erhalten.
So könnte der zukünftige Campus inkl. dem Eiermann-Bau aussehen: klick 1, klick 2 und klick 3. Und so die östliche Stirnseite des Eiermann-Baues: klick 1 und klick 2.
Interxion schloss ein mögliches weiteres räumliches Wachstum in Frankfurt nicht aus. Dieses wird sich dann am Konzept orientieren müssen welches der Planungsdezernent nach der Sommerpause vorstellt. Dieses Konzept definiert die zukünftigen zusätzlichen RZ Standorte in F. -
Wahrscheinlich versteht nur ein Planungsdezernent, warum man in einem Gewerbegebiet zwischen Rechenzentren neue Grünachsen benötigt, aber z.B. die Renovierung der Wallanlagen seit Jahren nicht weitergeht.
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Vielleicht weil man die grüne Sichtachse einem Investor aufdrücken kann, die Sanierung der Wallanlagen aber selbst machen muss?
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Gestern haben Interxion und Stadt Frankfurt die Pläne für den Umbau des ehemaligen Neckermann-Areals zu einem IT-Standort präsentiert.
Investiert wird über eine Milliarde €, ab Q1 2021 sollen mehrere Rechenzentren entstehen. Die Bauarbeiten sollen 2028 abgeschlossen sein.
Der Stromverbrauch wird bis zu 180 Megawatt betragen (zum Vergleich: Das Heizkraftwerk West erzeugt 262 Megawatt).
Es sollen die Fassade des Hauptgebäudes, die Erschließungstürme sowie andere große Teile der Gebäudestruktur erhalten bleiben, auch Kesselhaus und Pförtnerhaus werden nicht abgerissen.
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Mehr noch als die fensterlosen Großformen, meist ohne jede Gestaltung, stören bei den bisherigen Anlagen aus meiner Sicht die martialischen Absperranlagen samt Stacheldraht in Endlos-Spiralen. Beim "Digital Park Fechenheim" will Interxion einer Pressemitteilung zufolge zumindest an einigen Stellen ohne Sicherheitszäune auskommen. Aus "städtebaulich-ästhetischen Gründen", wie es dort heißt. Stattdessen soll ein "alternatives Sicherheitskonzept" den physischen Schutz der kritischen Infrastruktur gewährleisten. Wie dieses aussehen soll, wird nicht erläutert.
Die oben schon zum Teil von main1a verlinkten Visualisierungen stellen noch keinen finalen Entwurf dar. Auch das ergibt sich aus der Pressemitteilung. Interxion habe dem Denkmalschutz und den verantwortlichen Ämtern insgesamt vier Entwürfe präsentiert. Zwei davon seien in die nähere Auswahl gekommen. Beide Parteien sähen einer gemeinsamen Entscheidung entgegen.
Nahezu alle von Interxion kürzlich der Presse zur Verfügung gestellten Ansichten in hoher Auflösung - von der Hugo-Junkers-Straße gesehen:
Vier Vogelperspektiven (Vergleichsbilder oben in #5). Von Süden:
Von Südosten:
Von Nordwesten:
Und von Norden:
Bilder: Drees & Sommer SE / Quelle: Interxion
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Dass es auch ohne NATO-Draht geht, zeigen EZB und Bundesbank, zwar nicht ohne Zäune, aber immerhin....
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... hat man bei der EZB mit Wall, Palisade, Graben und Esplanade, bis auf die Mauer den gesamten klassischen Festungsbau in der Begrenzung des nicht-öffentlichen Raumes zitiert.
Das ist auch eine Leistung. Und wenn man nicht weiß, was man da sieht, sieht es auch noch recht ansprechend aus.
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Ob nun Stacheldraht oder nicht, wen interessiert das wirklich? Das ist ein Internetknoten. Und spätestens dann, wenn es einen Angriff geben würde, wären die Fragen im Raum, warum man das nicht besser sichern konnte...
Und ausserdem: wen interessiert, ob Stacheldraht oder nicht, wenn es nicht wirklich dicht an der Innenstadt liegt? Laufkundschaft irrt da draussen nicht rum...
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^^ Der EZB Campus bietet auch Platz für solche landschaftsbaulichen Lösung. In der Regel nutzen die klassischen RZ Areale - siehe beim aktuellen RZ FRA-1 von Iron Mountain - das zur Verfügung stehende Baufenster maximal aus, sodass für solche Lösungen aus dem Bereich Garten- und Landschaftsbau schlicht nicht mehr genügend Platz. Weiters verdienen die Betreiber mit diesen Lösungen kein Geld. Und bei der derzeitigen Marktlage dient unbebaute Grundstücksfläche immer zukünftigen baulichen RZ Erweiterungen. Warum also solche Lösungen wieder kostspielig zurück bauen wenn in absehbarer Zukunft erweitert werden soll?
Ich möchte einen anderen Pkt. ansprechen: Momentan scheint die Anzahl der RZ entlang der Hanauer Ldstr. das Fahrgastpotential der Straßenbahn nicht negativ zu beeinflussen. Bei einem weiteren Ausbau der RZ entlang der Hanauer könnte ich mir schon vorstellen dass das Fahrgastpotential dadurch sogar sinkt und folglich der Ausbau stagniert was für die Fechenheimer schlecht wäre.
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Zum Jahresende 2020 konnte sich Interxion mit dem Denkmalamt der Stadt Frankfurt und dem Landesamt für Denkmalpflege Hessen auf ein grundsätzliches Vorgehen beim Umbau des Eiermann-Gebäudes auf dem ehemaligen Neckermann-Areal verständigen. Das teilt das Unternehmen heute mit.
Schon im laufenden Quartal sollen die Umbauarbeiten beginnen. Näheres zur Planung ergibt sich aus der Pressemitteilung von heute:
Demnach [der erlangten Einigung zufolge] wird der Gesamtkörper des 316 Meter langen und 63 Meter breiten Eiermann-Gebäudes inklusive des Kopfbaus sowie die Fassade mit etwa 1.000 Fenstern erhalten bleiben. Das im Jahr 1975 nachträglich aufgesetzte siebte Geschoss der Vorstandsetage, das aktuell die Fassadenwirkung des Eiermann-Gebäudes beeinträchtigt, wird auf die Ursprungshöhe zurückgebaut. Eine Wiederaufnahme weiterer bauzeitlicher Gestaltungsprinzipien, wie die gelben und orangen Sonnensegel zur Beschattung der Büroetagen, ist aktuell in der Detailklärung. Von der neuen Nutzung als Rechenzentrum zeugt lediglich ein Dachaufbau, der die Technik enthalten wird. Dieser wird jedoch so gestaltet, dass er eine klare Abgrenzung zwischen dem denkmalgeschützten Altbau schafft. Die für den Rechenzentrumsbetrieb notwendigen Generatoren werden, um die Gesamtwirkung des Gebäudes nicht zu beeinträchtigen, auf der Rückseite des Gebäudes angebracht.
„Wir freuen uns, dass die langen Gespräche und Verhandlungen nun zu einem erfolgreichen Abschluss mit einem gemeinsamen Verständnis zum Konzept und der weiteren Entwicklung gekommen sind. Mit dem Umbau des denkmalgeschützten Eiermann-Gebäudes setzen wir neue Maßstäbe. Es entsteht dort nicht nur Frankfurts größtes Rechenzentrum mit einer IT-Fläche von etwa 45.000 Quadratmetern unter einem Dach, sondern wir stellen damit auch unter Beweis, dass Denkmalschutz, Stadtplanung und für den Standort Frankfurt zukunftsweisende Wirtschaftszweige, wie Rechenzentren, erfolgreich und zum Vorteil aller verbunden werden können“, erklärt Jens Prautzsch, Geschäftsführer von Interxion Deutschland. „Wir möchten allen Beteiligten des Landesamts für Denkmalpflege Hessen, des Denkmalamts und des Planungsdezernats der Stadt Frankfurt sowie unseren Architekten von Drees & Sommer für die konstruktive Zusammenarbeit danken.“
„Auch ich bin allen Beteiligten sehr dankbar, dass wir uns innerhalb kurzer Zeit auf dieses gemeinsame Vorgehen verständigen konnten“, sagt Frankfurts Planungsdezernent Mike Josef. „Das Projekt ist in vielerlei Hinsicht wegweisend. Interxion ist ein Unternehmen, das von Anfang an mit dem denkmalgerechten Erhalt des Eiermann-Gebäudes umgegangen ist. Ich bin sehr froh, dass wir nun eine zukunftsfähige Nutzung für das frühere Neckermann-Areal und insbesondere des denkmalgeschützten Eiermann-Gebäudes haben und kein weiterer langwieriger Leerstand droht. Frankfurt stärkt damit seinen Status als Internet-Hauptstadt und Digitalstandort – und bekommt das erste denkmalgeschützte Rechenzentrum der Welt.“
„Wir freuen uns, dass das ehemalige Versandhaus Neckermann von Egon Eiermann durch die Wiederherstellung der ursprünglichen, differenzierten Fassadenfarbigkeit ein maßgebliches Gestaltungselement zurückerlangt“, sagt Prof. Dr. Markus Harzenetter, Präsident des Landesamtes für Denkmalpflege Hessen. „Besonders glücklich sind wir darüber, dass der Bereich der ehemaligen Betriebskantine in seiner bauzeitlichen Raumstruktur erhalten wird und auch hier Eiermanns Entwurfskonzept nachvollziehbar bleiben kann“. Es sei keine Selbstverständlichkeit, dass historische Gestaltungselemente in einer so wertschätzenden Art und Weise in eine Planung integriert würden, deren Ziel nicht nur die Umnutzung des Gebäudes, sondern auch seine Anpassung an neue technische Standards sei. Dies sei in vorbildlicher Weise gelungen und auf die vertrauensvollen und offenen Gespräche mit allen Beteiligten zurückzuführen.
„Nachhaltige Umnutzungskonzepte von relevanter bestehender Bausubstanz und die Revitalisierung von Gebäuden rücken zunehmend in den gesellschaftlichen Fokus,“ erklärt Dirk Kahl, Associate Partner bei Drees & Sommer. „Die Planung einer zeitgemäßen und sich selbst tragenden Nutzung für die ehemalige Neckermann-Versandzentrale, einer Ikone der architektonischen Nachkriegsmoderne, war für uns in diesem Zusammenhang eine besondere Herausforderung. Das nun vorliegende Konzept ist das Ergebnis eines co-kreativen Prozesses mit den beteiligten Behörden sowie Interxion und steht beispielhaft für eine konstruktive Zusammenarbeit aller Beteiligten.“
Auf dem ehemaligen Neckermann-Gelände im Frankfurter Osten entwickelt Interxion den Digital Park Fechenheim. Der EMEA-Marktführer für Colocation errichtet dort auf einer Fläche von 107.000 m2 einen hochmodernen Rechenzentrums-Campus mit einer erwarteten IT-Fläche von circa 90.000 m2 sowie einer Kapazität von 180 MW.
Die Umbauarbeiten im Süden des Geländes nahe der Hugo-Junckers-Straße für die Errichtung des ersten Rechenzentrums beginnen im ersten Quartal 2021. Im Sommer folgen nach Genehmigung aller erforderlichen Unterlagen die Rohbau-Arbeiten am Eiermann-Gebäude. Die Inbetriebnahme der Rechenzentrumskapazitäten im Eiermann-Gebäude ist für das dritte Quartal 2022 vorgesehen.
Mit dem Ausbau des ehemaligen Neckermann-Geländes zum Digital Park Fechenheim kommt Interxion der steigenden Nachfrage nach Rechenzentrumskapazitäten nach und leistet einen wesentlichen Beitrag in der Stärkung des Wirtschaftsstandorts Frankfurt und der Metropolregion Frankfurt / Rhein Main.Nachtrag: Die Investitionssumme beziffert Interxion mit etwa einer Milliarde Euro. Es entsteht Frankfurts größtes Rechenzentrum, schreibt die FAZ.
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Zu den Neuigkeiten von heute gibt es auch aktuelle Visualisierungen, denn die oben in Beitrag #11 gezeigten Entwürfe wurden weiterentwickelt. Zwei Ansichten des umgebauten Hauptgebäudes, beide lassen sich vergrößern:
Das sieht großartig aus, meine ich. Sicher, das ehemalige Neckermann-Areal ist weit draußen und der Westen Fechenheims derzeit nicht in bester Verfassung. Doch dieser Umbau könnte diesem Teil der Stadt einen erheblichen Schub geben, auch wenn der "Digital Park" selbst der Öffentlichkeit nicht zugänglich sein wird. Zumal in der Umgebung eine vergleichsweise große Zahl entwicklungsfähiger Areale vorhanden ist und die Nordmainische S-Bahn eines schönes Tages eine Station in nächster Nähe erhalten wird.
Bilder: Interxion: A Digital Realty Company -
Ich bin gespannt wie hier die Sicherheitsanforderungen an ein RZ gelöst werden.. mit der dargestellten Glasfassade ist das nicht möglich, also müssen innen massive Wände gebaut werden, in welchen Abstand zur Fassade macht man das ohne die auf den Bildern zumindest recht transparente Wirkung komplett aufzuheben ?
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Der geplante Technikaufbau wirkt auf der 1. Visualisierung schon mächtig. Auf der 2. mit Blickwinkel von der Straße aus dann wiederum nicht mehr. Es bleibt spannend wie das Gebäude schlussendlich sich aus der Nähe und Ferne darstellt. Erfahrungsgemäß wirken die Fenster nicht so transparent wie auf Visualisierungen immer dargestellt, d.h. sie wirken, sofern die dahinter befindlichen Räume nicht von innen beleuchtet sind, dunkel.
Wenn auf der Gebäuderückseite die Generator-Anlagen aufgebaut werden bin ich gespannt ob und wie das mit dem Eiermann-Gebäude korrespondiert. Wenn das Technik-Konglomerat beispielsweise so aussieht wie auf der Rückseite in Rödelheim (zur S-Bahn zugewandten Seite) bei e-shelter dann wird das ehr kein Augenschmaus.
Bedauerlich das die Öffentlichkeit die Betriebskantine, deren Raumstruktur und Eiermann’sche Entwurfskonzept ja nachvollziehbar bleiben soll, wohl nicht erleben kann.
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Der Teilrückbau des früheren Neckermann-Hauptgebäudes (Entwurf: Egon Eiermann) hat begonnen. Den Job macht Antal Abbruch & Baumanagement.
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Bild: Antal Abbruch & Baumanagement GmbH / Facebook