Stadtquartier "Am Römerhof" (geplant)

    Erstaunliches liest man in einer aktuellen Stellungnahme des Magistrats: Im geplanten Wohnquartier Römerhof ist "die Errichtung von Eigentumswohnungen [..] nicht vorgesehen". Mit dieser knappen Antwort wird ein entsprechender Vorschlag des Ortsbeirats beschieden, gestellt in einer vor fast einem Jahr eingereichten Anregung.


    Weiter liest man: "Im Rahmen einer sozialverträglichen Quartiersentwicklung und der Philosophie 'Wohnen für Alle' folgend sollen in dem Quartier 40 Prozent öffentlich geförderte Wohnungen entstehen; weitere 15 Prozent sollen dem genossenschaftlichen bzw. gemeinschaftlichen Wohnungsbau vorbehalten bleiben. Die übrigen 45 Prozent sollen als bezahlbare, freifinanzierte Mietwohnungen angeboten werden. Damit wird die Umsetzung von 100 Prozent bezahlbaren Wohnungen für alle Bevölkerungsschichten Frankfurts verfolgt."

    ^ Ausgerechnet im Quartier Römerhof sollen ausschließlich Mietwohnungen entstehen!? Die resultierende Reduktion der sozialen Durchmischung widerspricht direkt den Grundsätzen der städtebaulichen Ausrichtung nach gründerzeitlichem Vorbild mit Sozial- und Nutzmischung über die gesamte Bandbreite. Unverständlich. Davon abgesehen, dass diese Wohnungen voraussichtlich reißenden Absatz fänden.

    Der Sozialismus hat also doch noch gesiegt, mag man denken. Aus guten - nein! - aus sehr guten Gründen wurde bei Quartiersentwicklungen dieser Größenordnung bisher Wert auf eine ausgewogene Mischung an Wohnformen gelegt. Dieser Weg wird nun verlassen - sehr bewusst offenbar. Den sonst stets vorgesehenen Anteil von Eigentumswohnungen wird es nicht geben. Seit der Übernahme des Planungsdezernats durch die SPD ist man die offene Anfeindung von "Luxuswohnungen", besser gesagt, was die Verantwortlichen dafür halten, schon gewohnt. Doch die klare Absage an Wohneigentum, gleich welcher Art, ist schon noch einmal ein neues Kapitel.


    Dabei soll hier nicht kostengünstig auf der grünen Wiese gebaut werden. Vielmehr müssen zuerst langjährig ansässige Gewerbebetriebe umgesiedelt werden. Das wird reichlich Steuergeld kosten, das mit dem Verkauf von Eigentumswohnungen hätte teilweise refinanziert werden können. Es ist ja nicht so, dass die Aussichten auf einen auch nur ausgeglichenen städtischen Haushalt rosig sind. Das Gegenteil ist der Fall.


    Legt man ideologische Scheuklappen ab, was ist dann eigentlich gegen Eigentumswohnungen zu sagen? Ist es nicht viel mehr zu fördern, dass sich besonders Familien mit Wohneigentum absichern können, für das Alter oder wenn es zuvor zu einem Bruch in der Lebensplanung kommen sollte? Die städtische Wohnungsbaugesellschaft ABG kann solche Wohnungen am ehesten noch zu erschwinglichen Preisen bauen, das hat sie in der Vergangenheit immer wieder bewiesen. Mit gewisse Richtlinien bei der Vergabe können Familien mit niedrigerem Einkommen bevorzugt werden. Auch dies sind in der Praxis bewährte Verfahren. Werden ABG und andere von der Stadtpolitik an der Entwicklung von Eigentumswohnungen gehindert, bleibt Interessenten nur noch der allgemeine Markt. Mit knappem Angebot und mehr und mehr abstrusen Preisen, die selbst diejenigen Familien überfordern, die etwa durch eine erlangte Erbschaft gewisse Spielräume besitzen. Also werden sich Kaufwillige im Speckgürtel umschauen müssen - um dann Werktag für Werktag in die Stadt zu pendeln und Bahnen und Straßen noch mehr zu verstopfen. Ich nenne das unsoziale Wohnungsbaupolitik aus der Steinzeit.


    PS: Die Älteren werden sich vielleicht erinnern, dass vor mehr als zwei Jahren bereits der Umzug des Bus-Betriebshofs verkündet wurde. Später war noch etwas von Rödelheim statt Praunheim zu vernehmen. In der letzten Zeit gar nichts mehr. Die Vorprüfung wird man nach der langen Zeit schon hinter sich gebracht haben. Ist man noch in der Prüfung, vielleicht schon in der vertieften Prüfung? Gar in der Endabstimmung? Es wird in städtischen Dienststellen ja gerne geprüft, oft, vor allem aber lang. Sehr lang.

    ^ Ich vermag nicht zu erkennen, warum "45 Prozent (...) bezahlbare, freifinanzierte Mietwohnungen" nicht zu einer sozialen Durchmischung führen sollen. Zurzeit liegt die Nettokaltmiete derartiger Neubauwohnungen bei ca. 14-15 EUR / m² (ABG).

    Generell ist es bedenklich, wie einige hier im Forum ihre politische Ideologie vor jede Form von sachlichem Argument stellen. Dass in günstigen Wohnungen keine soziale Durchmischung möglich ist, weil ja nur arme Menschen günstig wohnen wollen, ist einfach blöd. Und dass nicht auch bei reinem Mietwohnungsbau kostendeckend gearbeitet werden kann, ist ebenfalls absolute Spekulation. Was das Ganze dann noch mit Sozialismus zu tun haben soll, erschließt sich mir ebenfalls nicht. Vielleicht sollte man sich erst einmal anschauen, ob eine solches Projekt in der Praxis funktioniert.

    Das Argument steht in den 3 Zeilen recht deutlich. Auch Menschen mit höheren Einkommen bezahlen gerne bezahlbare Mieten. Soziale Durchmischung kann man also durchaus ohne Eigentumswohnungen erzeugen. Wenn du per se nur in Wohnungen ziehst, die hochpreisig sind, dann bitte, wär aber nicht so schlau. Vielleicht sollte man sich da erst einmal die Qualität angucken. Außerdem bleibst du Argumente schuldig, warum nicht auch so kostendeckend gebaut werden könne, da war eine kritische Nachfrage also ebenfalls erlaubt. Und diesen ganzen Sozialismusquatsch kommentiere ich nicht sachlich, lohnt sich nicht.

    Der sozialistische Ansatz liegt darin, das hier explizit Privateigentum ausgeschlossen wird. Dieser unterstellt demnach, dass nur der Staat „vernünftig“ Wohnungen zur Verfügung stellen kann und freie Marktkräfte werden damit bewusst ausgeschlossen.


    Man will also die Angebotsseite komplett kontrollieren, nu selbst beim Geschosswohnungsbau. Dieser Ansatz ist irrwitzig und zum Scheitern verurteilt.


    Und die Diskussion hierüber gehört sehr wohl ins Forum - wenn bestimmte Kräfte meinen auf wesentliche, private Kräfte in der Stadtentwicklung für die längst überfällige Angebotsausweitung verzichten zu können.

    ^Erklär das doch mal bitte genauer: Wie soll die „längst überfällige Angebotsausweitung“ durch private Kräfte vor sich gehen? Ich verstehe nicht, was du meinst.

    Zitat von Immobilienmogul

    Der sozialistische Ansatz liegt darin, das hier explizit Privateigentum ausgeschlossen wird.


    Das stimmt so nicht. 15% gemeintschaftliches / genossenschaftliches Wohnen stellen ja auch Privateigentum an den Wohneinheiten dar. Nur nicht durch Einnzelpersonen sondern durch die Genossenschaftsmitglieder. So wird vielerorts sehr erfolgreich gebaut, in Frankfurt z.B. auf dem Naxos-Gelände wo verschiede, kleine Genossenschaften Häuser errichtet haben. Es handelt sich dabei so ziemlich um das genaue Gegenteil staatlicher Lenkung, da diese Projekte auf der Selbstorganisation der Mitglieder beruhen.

    Die Entscheidung, hier in großem Stil Geschosswohnungsbau durch die städtische AGB Frankfurt Holding zu betreiben, zielt auf die spätere Vermietung ab und hat m.E. nichts mit einer negativen Haltung der Stadt zu Wohneigentum zu tun. Es bleibt weiterhin Ziel der städtischen Wohnungspolitik, die Eigentümerquote zu stärken, also den Anteil der Einwohner in selbstgenutztem Wohnungseigentum. Zielgruppe insofern sind aber vor allem Familien mit Kindern, während „der Markt“ nicht steuerbar ist, weil er nur reagiert auf das, was geht, und davon möglichst viel.


    Nur der Wohnungsbau in städtischer Regie ermöglicht Einflussnahme auf die spätere Vermietungspraxis, sowohl was die Miethöhe angeht als auch bezüglich des Personenkreises der Mieter. Alternativ könnte die Stadt auch Belegungsrechte ankaufen, das setzt aber die Freiwilligkeit der Wohnungseigentümer voraus. Ziel dürfte hier primär sein, mal über eine nennenswerte Zahl von Wohnungen abseits der sonstigen Marktbedingungen verfügen zu können.


    Auch Eigentumswohnungen werden zum größten Teil vermietet und nur zum kleineren Teil selbst genutzt, nur dass Dritte, also etwa die Stadt keinen Einfluss auf die Vermietung nehmen können, weder auf die Mieter noch auf die Mietpreise. Meistens werden ETW auch teurer vermietet, weil in die Kalkulation des Eigentümers nicht nur die reinen Baukosten, sondern seine gesamten Erwerbskosten einfließen, also auch die Maklerkosten und der Gewinn des Bauträgers, der heute 15-25% der Baukosten betragen soll.


    Bezogen auf die reinen Baukosten kann eine ABG kaum kostengünstiger bauen als ein privater Bauträger, sie kann allenfalls den Standard reduzieren, weil sie ihre Gebäude nicht marktgängig gestalten, also nicht auf Werthaltigkeit, also die Möglichkeit des Wiederverkaufs achten muss. Das gilt auch für genossenschaftliche Projekte. Von den reinen Baukosten her, bauen die auch nicht billiger als Bauträger, weil sie häufig „Sonderwünsche“ berücksichtigen.


    Ist es (schon) „Sozialismus“, wenn die städtische Politik versucht, den Bedarf der beim Amt registrierten Wohnungssuchenden zu decken, die am Wohnungsmarkt mehr oder weniger chancenlos sind?

    Irgendwie erinnern mich die oberen, euphemistischen Argumentationen an die, mit denen die Bauern in der DDR in die LPG´s gedrängt wurden...


    Wenn die Akteure in der Stadtpolitik wirklich die Eigentumsquote in eine vernünftige Höhe bringen wollten, dann würden sie nicht mit allerlei Gegenmaßnahmen und soviel Misstrauen auf den Privatsektor reagieren. Es wird mit irgendwelchen politischen Begründungen derzeit alles getan, um diesen Bereich auszuschalten, weiter zu verteuern und damit zu verteufeln. Zum Beispiel wie hier wird der Faktor Boden konsequent vorenthalten durch Nichtausweisung oder -zuteilung an Private.


    Als Trostpreis soll ich irgendein Kollektiv (Genossenschaft) gründen und mich mit irgendeinem der Stadtpolitik genehmen Konzept bewerben. Geht´s noch?


    Schade, wenn so der Wunsch breiter Bevölkerungsschichten nach Wohneigentum negiert wird und verhindert wird, dass sie ihr eigener Herr werden.

    Auf Grundlage der im Frühjahr 2017 vorgestellten Rahmenplanung, dazu oben #266 ff., haben Stadtplanungsamt und das Deutsche Institut für Stadtbaukunst gemeinsam einen städtebaulichen Entwurf für das Plangebiet entwickelt. Dieser sieht eine sechsgeschossige Blockrandstruktur mit dreigeschossigen Hofgebäuden vor. An der Kreuzung von Schmidtstraße und Am Römerhof ist ein zentraler Platz als "neue Mitte" des Quartiers vorgesehen. Hier soll die Versorgungsinfrastruktur für das Wohnquartier geschaffen werden. Darüber hinaus sind ein Gymnasium für rund 1.200 Schüler, zwei Grundschulen und mehrere Kindergärten geplant.


    Zunächst soll das Quartier über mehrere Buslinien an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen werden. Längerfristig ist ein Anschluss an die Stadtbahnlinie U5 vorgesehen, die zunächst im Europaviertel-West eine vorläufige Endstation erhalten und später in die Straße Am Römerhof hinein verlängert werden soll. Vorgesehen ist, eine Station an der Kreuzung von Schmidtstraße und Am Römerhof zu bauen, eine weitere etwa in Höhe des heutigen Bowlingzentrums.


    Vorstehendes ergibt sich aus einer gestern vom Stadtplanungsamt herausgegebenen PDF-Broschüre. Diese ist auch Einladung zu einer Informations- und Diskussionsveranstaltung zum Projekt. Die Veranstaltung im Rahmen einer Sitzung des Ortsbeirats 2 ist am kommenden Freitag, 5. Juli, um 18 Uhr im Margarethenhof (Seniorenresidenz Rebstockpark), Leonardo-da-Vinci-Allee 29. Die Planunterlagen liegen bereits ab 17.30 Uhr zur Einsicht aus.


    Das ist das Ergebnis des Planungsworkshops von Stadtplanungsamt und Deutschem Institut für Stadtbaukunst (Klick vergrößert):



    Grafik: Stadtplanungsamt Frankfurt am Main / Deutsches Institut für Stadtbaukunst

    Die Idee eines zentralen Platzes finde ich sehr gut.


    Schade finde ich, dass das Thema der sich aufheizenden Stadt keinerlei Berücksichtigung findet. Das Quartier scheint mir doch reichlich un-grün.

    Ähm, bitte? Das Quartier (besser gesagt: die Häuserreihe) steht mitten im Grün. Nördlich die Kleingärten, die offensichtlich unangetastet bleiben, mit anschließendem Rebstockpark, südlich das Eidechsen-Biotop (gut, nicht so wirklich grün, aber immerhin "Natur"), und westlich ebenfalls Kleingärten.

    Sieht aus wie der Anfang für ein neues Stadtviertel. Nicht schlecht. In das Deutsche Institut für Stadtbaukunst habe ich großes Vertrauen. Die gehen genau in die richtige Richtung und schaffen moderne durch klassik. :daumen:

    ^ Ganz genau. Das Besondere an dem Viertel wird die "echte" Blockrandbebauung und die Nutzungsmischung im Sinn gründerzeitlicher Viertel sein. Echt heißt: Hofbebauung, private Innenbereiche bzw. echte Rückseiten. Die Vorderseiten sind die "Wände" der öffentlichen Bereiche, also der Straßen und Plätze. Was wir ansonsten sehen, sind Zeilenstrukturen ohne Vorder- und Rückseite, rein auf die optimale Belichtung und auf mögliche Gleichwertigkeit der Wohnungen ausgerichtet.


    Dazu kommt der Einsatz des früher üblichen, mit dem Bauhaus und der Nachkriegszeit verschütt gegangenen Nutzungsart des Urbanen Gebietes, das im Idealfall nicht zwischen Wohn- und Gewerbegebieten unterscheidet. Das Nachkriegsideal war das der reinen Siedlung, dessen Umsetzung in Abstandsgrünparadiesen à la Platenstraße und Mainfeld gipfelte, aber auch in der Nachkriegsbebauung des zerstörten Altstadtgebietes. Bzw. bei Gewerbegebieten bspw. in der Bürostadt Niederrad (die gerade mühsam in ein durchmischtes Gebiet umgewandelt wird). Jüngste Beispiele sind Gateway Gardens (dort allerdings berechtigterweise rein als Gewerbegebiet) und das benachbarte "Springpark Valley" in Bad Vilbel.


    Vorbilder für den Römerhof sind das Nordend, Nord-Sachsenhausen, Bockenheim etc. mit Läden im Erdgeschoss, Werkstätten in Hinterhöfen, kleineren Büros in den Häusern, Arztpraxen, Kindergärten etc. Alles bunt gemischt, städtisch und "dicht" (Wohndichte, Bebauungsdichte).


    Zu erkennen ist eine relativ kleine Blockdimensionierung und in der Folge verhältnismäßig viele Straßenzüge und - je nach Ausgestaltung - Vorgärten. Dazu eine möglichst kleine Parzellierung, um eine architektonische Vielfalt bzw. durchmischte Eigentümerstruktur zu erreichen. Das war ursprünglich auch im AS+P-Konzept für das Europaviertel vorgesehen, ging dann aber gründlich schief, weil es planerisch eben doch einfacher ist, große Blöcke an wenige Investoren zu veräußern.


    Die Geschosshöhen und Querschnitte sind auf eine große Stadt wie Frankfurt zugeschnitten: 6 Geschosse an den Straßen, 3 in den Höfen, am zentralen Platz 7 Geschosse und an den Rändern zu den Hochhäusern des Europaviertels vermittelnd bis zu 12 Geschosse. Im Nordosten wird ein Flüchtlings-Notlager (ex Park & Sleep) der Römerhof-Bebauung zugeschlagen.


    Interessant sind auch Details wie die kammartige Bebauung am Rand des Messeparkhauses sowie die Fortsetzung nach Westen in der Römerhof-Kurve um den Sportplatz. In Fortsetzung dieser Planung könnten in ferner Zukunft zudem die Kleingärten im Norden dem Viertel zugeschlagen werden - dann aber sicher mit einer Parkanlage, die wirklich öffentlich nutzbar ist.


    Der Bebauungsplan B919 nennt für die zu versiegelnden Grüngürtel-Flächen Ausgleichsflächen bspw. in Niedereschbach. Auch um die Eidechsen wird sich gekümmert. Wie immer, kann man es nicht jedem recht machen, aber der Versuch, ein wirklich gemischtes, urbanes Viertel auf die Beine zu stellen, hat größten Respekt verdient.

    Ich finde den Entwurf auch sehr gelungen und bin sehr gespannt, wie es dann letztendlich umgesetzt wird.


    Verwundern tut mich allerdings eine der schwarz markierten Bauten, welches wohl die Gebäude sind, welche erhalten bleiben. Zum Beispiel Kleinbahnmuseum, Kfz-Zulassungsstelle, TÜV. Allerdings auch die Garagenhöfe um Carglass etc., es scheint, zumindest auf dem in Schmittchens verlinkten Bild, regelrecht drum rum gebaut zu werden.


    Oder interpretiere ich das falsch?


    GM-Link auf die Garagenhöfe

    Vermutlich ist es bisher nicht gelungen, diese Grundstücke anzukaufen. Dann wäre es wohl etwas vermessen, diese bereits jetzt neu zu überplanen. Für den Bogen zwischen Am Römerhof und dem Bahndamm sowie für ein bisher unter anderem vom TÜV Hessen genutztes Teilareal gilt seit Februar 2019 übrigens die Vorkaufssatzung VK001. Die zugehörige Begründung gibt es hier.


    Bemerkenswert ist auch, dass sich das Planungsamt offensichtlich dazu durchringen konnte, zwei Baufelder auf einem im geltenden Bebauungsplan für das Europaviertel West (B850 Ä) überwiegend als öffentliche Grünfläche mit "festgesetztem Bolzplatzbereich" ausgewiesenen Areal zwischen dem Ödlandschrecken- und Eidechsenreservat und den Wohnhochhäusern "Axis" sowie "Westside Tower" vorzusehen. Noch verwunderlicher ist freilich, dass dort jeweils zwölf Geschosse ermöglicht werden sollen.

    epizentrum. Das wäre ein Traum. Mich hat es immer gewundert warum man nicht auf den Erfolg der Vorkriegsstadtteile wie Nordend/Sachsenhausen und co. weiter gebaut hat (gilt übrigens für meisten Deutschen und zentral europäischen Städte). Alleine die Mieten oder Kaufpreise zeigen dass das die populärsten Stadtteile sind. Jeder der in Frankfurt einiger Zeit gewohnt hat weiß auch wo die meisten am liebsten wohnen würden und die wenigsten es leisten können. Ja genau, diese Viertel wieder. Aber was nach dem Krieg bis her gebaut wurde waren meistens schläfrige Vorstädte á la Banlieu. Wenn ich jemanden ich Sachsenhausen besuche freut es mich alleine wegen dem schönen Spaziergang durch die Strassen zum Haustür. Dasselbe kann ich leider nicht über z.B. das heutige Rebstock oder Riedberg sagen, auch wenn diese Stadtteile nicht die schlimmsten sind.


    Es wäre endlich Zeit das Vorkriegskonzept weiter zu entwickeln und Frankfurt auf dieser weise schöner, grösser und interessanter zu bauen. Wir haben Wohnungsnot, dann warum nicht dichter bauen und genau dieses Konzept überall wo möglich verwenden und was die meisten sowie so sehr gerne Mögen. Die Chance des Jahrhunderts ist da.